澳洲澳大利亚房产拍卖，浪费时间和金钱只为代理受益。悉尼

在澳大利亚地产投资



啊，谁不喜欢拍卖，不时你可以漫步在街上，看看你邻居的房子，参加这个现在标准的仪式，这是澳大利亚文化的一部分，有时这个活动可以变成街头集市墨尔本的一些拍卖会在前面有烧烤或 Whippy 先生来养活聚集观看这一奇妙奇观的人群 拍卖结束时通常会有结果，但从 2012 年全国清盘率数据来看，只有 55%去拍卖的房产在拍卖会上出售所有这些时间都浪费在修复房产以待开放，所有这些营销成本，压力以及最终缓慢的现实，即您无法获得您想要的房产价格这种情况每周都会发生数以千计的房主将他们的房产拍卖并期待结果 出售通常不会发生，因为房产价格太高 作为房主，您有权以任何价格推销您的房产你喜欢，但你的经纪人非常清楚你要的价格是不切实际的，不会达成销售 他们没有告诉你诚实的真相，而是同意你的要价是合理的，甚至超过了“购买”的报价上市代理知道，如果他们不同意，您是房主，将从其他类似麦当劳的特许经营权中选择下一个代理来出售您的财产现在代理拥有您的独家上市，他们需要降低您的期望以实现销售如果您的房产售价比您的要价低 5%-10%，这对代理商来说并不重要，因为这仅意味着他们的佣金减少了几百美元。但是，5%-10% 的差异可能是巨大的财务差异房主 不是代理商有兴趣以尽可能高的价格实现销售，他们的兴趣是以任何可能的价格实现销售，而做到这一点的最佳方式是通过拍卖过程 正常的代理协议持续 90 天，标准 auc活动持续 4 周，这意味着如果房产未在拍卖中出售，代理商有 62 天的时间让卖方接受更低的价格。改变房主的期望 平均而言，在当地报纸上进行标准营销活动的成本为 10,000 美元，拍卖师的成本约为 500 美元 如果我们查看当前的统计数据，看到目前全国有 350,000 处待售房产，其中五分之一是去拍卖，如果我们使用 60% 的清盘率，这意味着 28,000 处房产将在拍卖中未售出 这意味着作为一个国家，我们在营销上浪费了 280,000,000 美元，这是毫无价值的，因为没有人阅读上周的新闻报纸 这对拍卖商来说是额外的 14,000,000 美元谁甚至没有卖掉你的财产 这一切都是为了让中介可以使用拍卖过程来限制卖家在拍卖后接受较低的报价 这些数字甚至没有考虑到由于没有兴趣，计划拍卖并在拍卖前一周撤回的所有房产
评论
Ca Ching Ca Ching！
评论
好吧 - 我们拍卖的最后三处房产 - 两处已售出比我们预期高出大约 50,000 美元（即，高于我们的要价）——中间的房子通过并以略低于我们希望的价格售出，但在高价格范围内很难估价对于我们作为卖家来说，拍卖是一种积极的体验
评论
拍卖可以很好地发挥作用，因为它吸引了众多的买家并让他们竞相提高价格但是必须强调的是，拍卖并不适合所有人属性 考虑一下：您有一辆稀有汽车，其中只有 5 辆制造您的汽车处于所有 5 辆中最好的状态，时钟上的公里数最少等等等等 这辆车价值 150,000 美元 您有两种选择：a ) 在 Gumtree 上以 150,000 美元或最近的报价投放广告，因为它是免费广告 您在 th 接到一个电话e 营销的前两周——因为这是你接到的唯一电话，你决定追上他们并说服他们看你的车 他们给你 12 万美元，因为他们知道他们是唯一在看的人 b) 花费 5,000 美元在 CarSales、eBay、Gumtree、老爷车杂志、汽车杂志等上做广告 你有 50 个人爱上你的车，并且愿意不惜一切代价购买它 你把他们放在一个房间里，告诉他们尖叫声最高的人号码将是新的所有者，这将为您带来最好的结果自然，如果您有很多人想要相同的物品，您将获得优质的结果如果您只有一个人对您的待售物品感兴趣，他们可能会搞砸您但是，如果您销售的是 2004 年的 Toyota Corolla，您可能不会费心去做 Gumtree 广告和 CarSales 广告，对因此，有某些属性符合标准，并且肯定会从拍卖系统中获得良好的结果您的营销资金），那么您很可能会取得理想的结果 这么说，我同意不幸的是，有些代理商只是为了快速赚钱，只做对他们最好的事情，而不是对他们最好的事情客户 这在任何行业都是不好的做法，谢天谢地，这些人在这个行业并没有持续太久，因为没有人信任他们
评论
“在线代理”你严重遗漏了一些我认为的重要细节，因为它帮助您的企业 关心通过 30 天的拍卖分享多少房产出售 并非总是有那么一天！有些人不知道他们的财产值多少钱 正如您自己所说的那样，有些人确实有不切实际的期望，拍卖使他们回到现实，这不是一件好事 卖55％也不是一件好事 超过一半正在出售并且显然达到了他们的预期价格 其他 45% 是否会以不同的方式更快地出售 拍卖对他们没有帮助吗 我的观点是拍卖有利于正确的财产！
评论
平均 10 000 10 k在当地的抹布上做广告我可以得到那个 ta rolf 的完整 + 页
评论
我怀疑其中包括佣金 - 无论如何，当你通过代理销售时，我的拍卖都没有花费任何接近建议的费用 -除了 500 美元的部分之外，也许 OP 可以通过拒绝拍卖寄宿垃圾邮件而获得一些个人利益
评论
布雷迪我没有说清楚，但我同意并非所有房产都应该拍卖我的关键是，如果代理很好，他们会告诉卖掉它的价值 X，当它去拍卖时，它应该卖 X 或更多，这取决于代理人工作的努力程度 为什么 45% 的拍卖会失败 因为代理人允许供应商相信房产的价值超过它的价值，因此当它去拍卖时拍卖 它不卖，因为它太贵了 本质上 100% 的拍卖应该卖，但他们没有卖，因为代理给出不切实际的价格 许多房产在拍卖前出售，但许多房产退出拍卖，甚至没有成功进入最终统计数据，因为没有兴趣 Rolf Latham 我应该进一步澄清，10,000 美元应该让你在两份当地新闻报纸上做广告，并在主要报纸上做一小部分广告，用于标准的 4 周活动 Lizzie 请指出拍卖是多么不受欢迎等于垃圾邮件 告诉 45% 的人将他们的财产拍卖并没有得到结果，并且刚刚花了数千美元进行营销以获得 0 结果
评论
至少一半的问题是报价不足那如果普通卖家会接受代理，因为他们提供的 CMA 比其他 2 个人的平均水平多 10% ta rolf
评论
我已经创建了一个佣金结构如果他们在X处评估房产但售价较低，则会惩罚代理人佣金这将阻止不良代理人过度报价并获得列表您只需填写并附上代理协议免费！
评论
I相信你的统计数据是关闭的 45% 的拍卖不会仅仅因为代理而失败 我建议有很多潜在的买家在拍卖条件下无法出价 在某些情况下，房产是需要的个人类型房产正确的买家显然有时定价是错误的，但代理商不能对此单独负责房产出售
评论
我喜欢不同销售价格的不同佣金结构的想法，真正确保代理为您工作，给予良好的激励，赢得胜利 没有卖过房产，但如果我要去，我肯定会考虑这样做< BR>评论
谁会知道清盘率的真实统计数据是多少我们都知道他们是狡猾的
评论
当我出售我的业务时，我们商定了上市价格或市场价值，我还加入了一个条款，说如果代理要获得超过X美元的价格，他将获得超过X美元的差价的50％，代理人不同意并想要100％的差价自然我最终没有使用它们，非常可怜商业实践！在我使用了不同的代理并随后解决了它的 6 个月后，他联系了我，要求租约！
评论
$10k 是一个全面的营销活动 - SMH 广告、本地报纸、更大的标志、升级的在线广告，发送到当地的小册子等我们会建议一个三月对于售价在 2-3 百万美元左右的房产，将预算控制在 1 万美元附近，雷西当然更多的是当地市场，而且那里有更多的买家，所以 1 万美元对于普通房子来说太过分了 500 美元对于（平均) 拍卖师
评论
上次拍卖我们浪费了时间和金钱，认为拍卖大约是 2k如果不举行拍卖会与拍卖不同
评论
伙计，这太不准确了 现在，我不是拍卖的忠实拥护者，但在适当的情况下它们会起作用 首先，拍卖的平均成本是远不及10,000美元！作为参考，我所做的最后 8 项操作每项费用为 1,280 美元，包括广告和拍卖费用 + 3% 的销售费如果有中介不卖房要收卖房费，请给我报名，所以你2.8亿这个数字太夸张了还有，很多转入的房产都是在几天后售出的，有些也是在拍卖前售出的
评论< BR>去年我们经历了一次负面的拍卖 我们有 25k 的营销费用 我们的错误是相信 RE 会给我们一个真正的市场评估和销售策略 我有书面声明说我们被误导了 REA 给同事发了电子邮件进行租金评估并抄送了对我的回复，在他写的电子邮件底部的原始消息中，“我们希望获得比评估范围的下限低 10% 的 XXX - 就在我们注册几天后< BR>评论
塔不幸的事情发生了 幸运的是，代理无能并通过电子邮件链转发，因此您对代理游戏有早期警告 如果代理知道如果在他的评估下以 10% 的价格出售，他的佣金将受到惩罚，他永远不会考虑到当初为了赢得挂牌而夸大的估价 房产最后卖了么，比中介原来的估价高了多少？拍卖活动 它是新客户的完美猎场，以牺牲供应商为代价即使该物业不出售，代理商也能够将希望在不久的将来出售的潜在客户添加到他的数据库中刚刚收到我上次拍卖的账单- 营销和拍卖成本 - 850 美元 包括 3 周活动中的一个大招牌和 14 页广告 - 并且如前所述，以高于我们“希望”最高的佣金出售；价格 但它是一个令人向往的、不寻常的财产，它是很好的拍卖材料 我很高兴
评论
@在线拍卖，从一开始我就知道你的系统有缺陷我什么也不想说，但因为你到处骂代理 你可以自己吃药 我尽量简单点，他们最终以市场价值出售，供应商获得折扣佣金 所以再次告诉我供应商必须失去什么 系统实际上会鼓励定价过高，这与它的意图相反 如果这个系统被广泛传播（谢天谢地它永远不会）它会破坏市场 我们将被困在充满高价房屋的郊区 所以基本上，通过选择报价最高的代理商，佣金会越低 是的，很好的销售方式......很多代理商都赢了不在乎迪斯科只要他们拿到股票就取消销售费用 两个可能的结果： 1上市时间大大增加 房屋停滞不前，被视为“哑巴” 2只有不诚实的代理商才能获得房源
评论
不幸的是，我已经测试了该方法而你还没有 你可以尝试以下测试，你不会有太多损失 我的测试包括使用我自己的财产 3 床 2 床 1 辆车 - 房子 没什么特别的，但状况良好 2011 年 1 月 我邀请了来自 3 多个不同的本地代理不同的机构看我的财产 2 说要拍卖 1 说要协商出售 估价如下（我特别说明我想要一个价格而不是范围） 代理 1） 800,000 美元 代理 2） 820,000 美元 代理 3） 850,000 美元 在那之后我说我要推迟 6 个月不卖 2011 年 6 月 我打电话给同样的代理商，说你愿意再来一次 当他们访问时，我向他们展示了我将如何支付佣金 在他们访问后他们给出了以下内容评估 代理人 1) 780,000 美元 代理人 2) 780,000 美元 代理人 3) 800,000 美元 你看到结果了吗 知道他们的佣金会受到重罚 所有代理人都降低了他们的价格 你可以争辩市场动了，但代理商总是告诉我现在是购买的好时机，价格总是上涨 当代理商在评估佣金的结构之前就知道他们会停止报价 如果你不相信我，试试看！佣金不打折，如果房产售价比评估价低 20%，他们只会得到 20% 的佣金少了代理商获得 20% 的应付佣金 代理商请注意
评论
嗯，6 个月内市场会发生很多变化，我很乐意以 6 个月前的报价在当前市场购买
评论
是的，我现在看到了！代理 3 仍然获得业务 在现实世界中，通常不会在 3 个代理之间获得 25% 的差异 即使惩罚是死亡 你的例子，如果它是真的，并不代表每个人的结果 代理可能会放弃他们的原价，我强调可能但它仍然鼓励卖家使用报价最多的代理商。不同的是，Mr amp;供应商夫人仍然获得折扣销售费 或者他们是否必须将余额捐给慈善机构 通过选择报价最多的代理商，他们仍然处于更好的位置 将其更改为您想要的任何我不会使用它并且会明确指出把这个系统中的缺陷告诉我的任何人 50 分之一的人提到这种类型的结构，但他们从未最终使用它 一天结束时，许多代理商更愿意获得上市并赚一美元 他们更喜欢 1%的东西然后 5% 什么都没有 你的系统只是以较低的利率为不诚实的代理人创造更多的业务
评论
你怎么知道代理人仍然认为它“可能”;以原来的价格出售，但他们知道必须降低价格才能“购买”；你的生意 你的这个练习并不能证明任何事情，除非你继续并实际卖掉了房子 如果有一个买家喜欢你的房子，并且可能已经支付了 83 万美元，你永远不会知道它，除非你有两个感兴趣的买家同时，如果只有一个买家愿意出价 83 万美元，但代理商要价 80 万美元，那么买家就大赚了，你损失了 3 万美元，而代理商仍然很高兴，因为他们得到了不错的佣金，但我不这样做'真的不认为你的练习能证明什么（除了可能表明你的系统可能会如何让供应商失去大量资金）
评论
@Wylie amp; @thevendorsagent 如果您甚至懒得访问我的网站或查看我的表格，它实际上会奖励那些获得比他们报价更高的价格的代理商，我将以下结果输入到随附的计算器中，它显示了代理商将获得的收入（您自己输入数字并查看情况如何）： 佣金 22% 代理评估价格 $600,000 最终售价 $560,000 在正常情况下，您将支付给代理：22% x $560,000 $12,320 佣金但是当代理获得较少时，您会参考这种情况（方框 4）房产售价低于估价（数学太长，请参阅 excel 文档） 方框 4 结果 $9,035 向代理支付的报酬少了 $3,285 或 161% 佣金率 佣金 22% 代理评估价 $600,000 最终销售价格 $640,000 由于代理获得了超过您将参考方框 3 方框 3 结果的评估价格 $16,720 代理支付了 2,640 美元以上或 261% 的佣金率 我知道像您这样的代理很难理解，但我理解您的反对破坏您非常不道德的活跃面罩的系统 只有诚实和优秀的代理商会留下 其余的将消失在快餐店的收银机上 TLDR - 因为代理商会获得奖励，这是一项商业交易，因此谨慎选择报价最高的代理商 如果代理商知道他们报价过高，那么他们知道他们的佣金将受到惩罚，因此将尽其所能确保该评估价格，然后进行一些编辑：如果您想查看，excel 文件太大了 40kb从我的网站下载或私信我
评论
我认为你的想法行不通那里有很多道德代理人，这周我遇到了三个不道德的人我们正在卖房子我可能会发布本周尘埃落定后发生的令人作呕的事情万岁好经纪人
评论
是只有我还是所有这些激励计划都没有实际意义这些激励计划应该只吸引代理人那些一开始就没有做好工作的人 如果他们是一个体面且有道德的代理人，他们将完全理解他们代表您作为供应商的法律义务，并获得尽可能最好的价格和条件，无论您是否真的想测试他们的准确性和跟踪记录要求他们向您提供他们最近的销售示例参考他们的初始报价并获取之前的供应商联系电话来为他们担保多年来与许多代理商会面并合作过的一个特点是他们能够简单地兑现承诺 这不是火箭科学
评论
卖家决定他们想要的价格作为一个拥有16年经验的房地产经纪人，如果你这样做，你会被诅咒，如果你不这样做，你会被诅咒，因为大多数卖家不想知道真相评估他们家的价值 我最近收到了某人的推荐；谁说要使用我，因为我是一个诚实的经纪人，他会给他们一个诚实的评估嗯，我是根据大多数道德经纪人使用的 - 我告诉卖家最近的可比房产销售 - 360,000 - 370,000美元是他们房子的售价对于放大器；他们可以将其以 300,000 美元或大约 385,000 美元的高价列出出售，以便进行一些谈判 卖方的回应（这是 95% 的卖方总是这样说的）：“哦，这太低了，我们不能为此出售它，我们至少要 400,000 美元”；等等，你想要一个基于事实信息的诚实的价值意见，就像估价师使用的那样你是对的一半是错的卖家为自己的房子设定价格一些代理商同意他们的看法。 90% 的时候他们赢得了生意，然后必须教育卖家降价 像我这样的其他代理商，说实话。失去生意 所以，MR amp; MRS SELLER，你是想让中介告诉你真相，还是告诉你你想听什么 上述情况的卖家换了一个中介，试了6个月40万，没卖出去就退了来自市场 同样的情况也适用于“我的屁股在这看起来大吗”？大多数女人不想知道真相，她们只是想要一个男人告诉她们她们看起来很性感（加上其他赞美）这不是性别歧视，而是“聪明”；如果你是男生LOL
评论
他们显然不需要卖，所以只会接受强（可能高于市场）的报价它就像Nathan Birch这样的人一样，他永远不会购买在市场上，只有当价格对他有利时
评论
你和我都是兄弟！而且网上拍卖系统只会鼓励卖家使用最高代理
评论
我同意蒂姆的观点，问题不只是房地产经纪人，它的供应商有着愚蠢的期望每个人都认为他们的房子比房子更有价值最近在街上卖的，不管他们自己的房子有多糟糕，这只是人性每个人都认为自己的便便不臭
评论
是的，我看到了结果，但是你有没有考虑到市场变化我不知道你的房子在哪里，我刚选了 Kingsford（从谷歌地图中随机选择）他们在 2010 年 1 月来到，就在 2010 年是繁荣的一年之后，房地产价格上涨了 11%（根据房地产网站 http:wwwrsrealestatecomaucgi- binrsearchaspamp;snswamp;ukingsford）然后你要求他们在 6 个月后回来（不同的市场），而 2011 年的房地产价格回升了 -118% 你认为这可能与你的情况有关吗 不同的市场，不同的条件，它永远不会文t tomarketsold 意味着它只是意见，与实际情况无关 还有多少房屋在 30 天内通过 Kingsford 的私人销售出售 根据 http:wwwhomepriceguidecomauresearchlocationtypesuburbamp;statenswamp;suburbid23702 它比拍卖长 106 天或 3 倍以上根据你的说法，55% 在拍卖 30 天内售出 不要再透过玫瑰色眼镜看，而不仅仅是看你自己的偏见 拍卖并不适用于所有房产或每种情况，但是如果有人需要在 60 天内出售，他们的实现这一目标的最佳方法是拍卖 30 天结算
评论
我所知道的是，我创建的佣金结构鼓励代理商给出他们的诚实意见 你的财产是一项投资，所以把所有东西放在一边，你应该选择说他们能拿到最高价格的经纪人 不管经纪人和你有多少共同点或他们有多迷人 在当前的市场上，你c选择最高报价的代理商，但浪费时间营销，开放房屋和拍卖，除非您降价，否则没有销售使用佣金结构可以帮助您避免所有挫折如果代理商没有报价您想要的数字，那么寻找其他代理商，调整您的期望或不将您的房产推向市场 代理商在估算其所在地区的房产价格时实际上非常准确 佣金结构鼓励他们实际透露他们对您的房产价值的真实看法 关于市场变化我的例子无关紧要，我看到人们下载表格，联系我寻求建议，使用它并出售ir property 另外，我没有收到钱，我没有从网站上获得广告，这只是我认为可以帮助人们在出售房屋时不陷入代理商旋转的服务
评论
请讨论如何市场我提到的变化与你的例子无关如果你想让我夸大其词，想象一下在住房危机之前在美国你让经纪人过来，他们说 500,000 美元 然后两个月后你评估了房地产市场车祸和房产现在的价值是原来的 10% 你让经纪人在初步评估后六个月回来，你告诉他们你的结构，他们说 50,000 美元 是市场条件改变了价格还是“你的“佣金结构”改变了代理商的评估价格请赐教
评论
他们无关紧要，因为我知道市场并没有那么大，但我说什么都没关系，因为你可能不会相信我另外，如果你没有采取我的引用断章取义你会看到我说其他人已经成功地使用了该表格
评论
这似乎是一个矛盾的陈述 - 首先你说选择说他们可以得到最高价格的代理 - 然后你说你可以选择最高报价的代理商，但浪费时间营销对于供应商来说，如果他们不能用可比的销售和市场证据来支持他们的报价，那么他们选择最高报价的代理商是荒谬的 - 你的佣金结构所做的只是惩罚佣金对报价高的代理商来说，它并没有奖励首先给出诚实评价的代理商！这种方法很可能会花费供应商的钱，因为当他们意识到房产不会以过高的价格出售时，他们已经失去了主要营销期，即上市的前几周（取决于房产的位置） 供应商不应该根据他们建议的价格选择他们的代理 他们应该根据业绩记录、谈判技巧、市场营销、该代理如何与他们的买家打交道以及他们认为谁可以为他们做最好的工作来选择他们的代理——供应商总是控制着他们自己的要价和营销方式（无论是拍卖、私人条约、要约、意向书、特快销售或他们选择的任何方式），他们的房产只会以他们愿意接受的价格出售考虑到当前市场状况、已售和待售的可比物业，卖方的潜在销售价格尽可能准确 - 有些因素会影响此评估价格，例如未披露的地役权等大多数供应商认为他们的财产价值超过它的价值 - 这是人性，但他们都应该确保他们所在位置的最佳代理人将房产推向市场，因为这将为他们带来最优惠的价格 -不是最高的报价
评论
为什么你这么难理解 在标准佣金结构下选择报价最高的代理，然后你很可能不会卖掉你的财产，因为报价被夸大了 我接受您从未涉足过该行业，您可以根据可比对象的用途使任何房产看起来不错 选择“基于比例的佣金结构”报价最高佣金的代理商；那么您可以放心地选择报价最高的代理商，因为您知道如果不以该价格出售，他们的佣金将受到严重处罚。第二种情况下的最高价格与使用基于比例的最高价格不同佣金结构 我的证据是一周又一周的失败拍卖的那个故事 改变佣金结构运作方式的目的是鼓励代理商提供真相而不是虚高的价格以赢得上市
评论
为什么您是否很难理解您存在巨大缺陷的系统仍然将业务提供给给出最高价格的代理商而不是诚实的代理商 - 并且由于该物业在市场上长时间处于膨胀状态，因此可能会损失供应商的钱价格因此给市场带来了耻辱作为“哑弹” 您之前曾被问过这个问题是什么构成了失败的拍卖 那里有许多市场不使用拍卖作为主导t 销售方法，那么您对这些市场的“证明”是什么哦，是的，据您所知，我从事该行业已有 30 多年，我会为您简化这一点（向代理商解释这个概念一直是一个挑战，但是询问过的供应商在理解一个简单的概念时还没有遇到任何困难）如果您知道以下所有代理都是 100% 诚实的，您会选择哪一个来出售您的房产 代理 1 - 报价 700,000 美元 代理 2 - 报价 720,000 美元 代理 3 - 报价 $750,000 你会显然选择代理 3 这可能不是市场价格，因为没有人在他们的工作中是完美的，但你为什么要满足于其他人重新调整代理佣金以获得他们真正认为可能的最高价格，然后你重新调整代理的兴趣您的兴趣是试图为您的房产获得尽可能高的价格 使用标准佣金结构会鼓励代理商只进行销售，如果它的售价比最初报价低 50,000 美元，对他们来说并不重要，因为它没有对他们的整体收入产生很大影响
评论
说本周墨尔本的清盘率是73%就够了
评论
供应商迎接市场或买家加入派对
澳洲中文论坛热点