澳洲澳洲房产 对悉尼两处商业地产的意见

在澳大利亚地产投资



非常感谢您对以下两个商业物业的意见 一个：http:wwwrealcommercialcomauproperty-retail-nsw-neutral+bay-500658279 优点：自 2003 年以来长期稳定的医疗租户 5+5 年租约 位于繁忙的商业区，可取靠近悉尼中央商务区的郊区，具有长期证明的资本增长 缺点：只有 7% 的收益率 - 但可能能够协商降低要价 5+5 期限太短 分层建筑：没有发展潜力 二：http:wwwrealcommercialcomauproperty-medical+consulting- nsw-tweed+heads-5696545 优点：37 年长期租约！多个租户 位于黄金海岸附近，需要医疗服务的老年人口众多，因此对该物业的持续需求 8％的收益率 租户支付所有支出，包括土地税 土地和建筑物的所有权，因此可以沿着轨道发展 缺点：该地区没有资本增长这个网站没有其他用途 在我看来，如果任何一个财产都被全额还清，我将有一个被动收入直到我的日子结束 两者的收益率都高于定期存款，而且似乎有长期的安全租约 你是什么想法 任何明显的问题
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tweed aint Gold Coast ta rolf
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5+5 从现在起或从开始租约开始我不会想到即使在租约结束时也会出现租户短缺 Tweed 会超出你的能力 我不知道你能从 comm 贷款中得到多少，以及以什么利率检查你的 borr欠容量 - 也是您的舒适因素 您是否真的想在一个篮子里放这么多鸡蛋增长幅度较小 Comm 物业往往具有与租金相关的资本价值，因此您可能不会得到 resi 的增长突增和放缓
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来自维基百科，它说花呢头与coolangatta共享其经济，a黄金海岸郊区 黄金海岸的维基百科条目说粗花呢是黄金海岸的一部分 http:enwikipediaorgwikiGold_Coast,_Queensland 我的理解是很多住在 Tweed 的人在黄金海岸工作，反之亦然 这当然是退休热点
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我已通过电子邮件向代理商发送电子邮件，以获取有关租赁时间、合同和 CPI 信息等的更多详细信息 Tweed 的情况将消耗我所有的资源 - LOC 上的 PPOR、储蓄、持股ings - 可能在 400 万美元时达到 50-60% LVR 我知道商业贷款可以高达 70% LVR，目前利率更高 7% 它会吞噬我所有的收入，并可能在未来七年内还清，然后可能退休晚上不在这里睡觉 我看不到自己会随着时间的推移查看多个 IP - 不妨尽可能仔细地研究一个并做对我看不到任何一项投资的任何重大缺陷 我认为两组租户都有长期居住潜力和租金不是他们关心的只要有人口对其服务的需求显然35年是一段很长的时间，如果特威德在那段时间变成鬼城，那我可能会被搞砸
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这真的归结为语义维基百科文章谈论黄金海岸大都市区，因此包括Tweed Heads-不是该地区的一部分，只是作为扩展城市的一部分对您来说，更重要的问题是土地税你会在 NSW 和 l 支付并在边境征税 - 特别是如果你打算以信托的名义拥有
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另一件事要检查 comm 贷款将是 Pamp;i 术语我不知道是否comm property 贷款被视为企业的 comm 贷款，其中 Pamp;I 期限仅适用于租赁期限 10 年 Pamp;I 与 25 年的还款额可能存在巨大差异，我不会参加你在大宗购买时所拥有的一切 风险太大 你是否曾与财务顾问谈过 可能值得一试，即使只是结构正确 已缴税款的差异可能很大 例如，通过SMSF 或信托 但不管 IMO 都应该得到建议和经纪人谈谈
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没有中国正常利率的朋友
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我愿意他们都是一个小姐，我认为医疗行业是一个垂死的行业，你最终可能会得到一栋没有其他医疗业务的专业建筑。有了医疗论坛和维基百科，没有理由去看看gp 和 You Tube 定向视频现在可以在家中使用一瓶威士忌、乳胶手套和保龄球进行大多数外科手术
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第二个房产目前的租约加上选项总共 37 年是为了保持这个属性符合未来的实践标准 获得日间手术许可有多容易
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Geoffw，这最后一点是什么意思
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我很想知道这个论坛上的经纪人对上述问题的看法 我想和一位财务顾问谈谈，但以我仅有的一位财务顾问的经验极其有限 - 他们不知道 当然，他们没有拥有商业地产 我的会计师肯定负责我的年度纳税申报不知道我的 super 是由第一个 state super 持有的——里面只有 155k，因此我不认为我可以通过 smsf 做到这一点 我目前对融资 400 万 IP 购买的想法 存款 1600 万（40%）：LOC on PPOR 600k + 现金 100 万 IP 贷款：2400 万 这在 IP 上提供 60%LVR和 PPOR 上 80% 的 LVR 购买后我仍然会拥有：超级：155k，现金 600k，股票 110k 目前，我有 1600 万的定期存款，利率为 4%，将于五周后到期利率再次下降，并且当然，我不能永远持有这个定期存款 - 任何事情都必须更好
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这个物业的租户是一家澳大利亚证券交易所上市公司，在这个国家经营着大约 22 家医院，我认为维持这将是他们的责任标准和认证 这通常不是问题 大多数私立医院已经存在了很久 我也想知道这么长的租约有什么陷阱 在 37 年的时间里，我可能只是一两脚在坟墓里，但对我的吸引力是这似乎是一项一站式投资，如果我随着时间的推移偿还它，例如 7 年用 30 万的租金和我的一些工作收入，它应该像一个养老基金，我可以在剩下的日子里得到 30 万年
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我很抱歉 quot;特别是如果你是 g打算以信托的名义拥有”；深夜+自动更正 如果您以信托的名义拥有土地，则土地税规定可能会有所不同 在新南威尔士州，您可以在不缴纳土地税的情况下获得限制，但该限制不适用于信托 它仅基于土地价值我不知道昆士兰这可能会从你的收入中扣除一大笔钱
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https:wwwosrqldgovauland-taxabout-land-taxland-tax-ratesshtml 昆士兰州土地信托的免税门槛是 35 万美元-然后个人名字pinkboy的门槛是60万美元以上
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我希望上周我去博士时你能告诉我面前的37个人
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是的，你喜欢那些医疗用途 China Tweed Heads - 良好的长期安全性，但正如其他人所指出的那样，“区域城镇”的资本收益可能会受到抑制，但它在边境上 对这些服务的可预见需求是什么（除了 DIY 者之外非常好）谁是供应商（当前占用者或某些非关联方），即租约如何叠加尽职调查Cre早上 - 这是一个分层，因为该区域似乎比整栋建筑要少得多 当前租金与市场相比如何期限为 15-25 年（更常见 15 年） Max LVR 通常为 70% 如果您不想要年度审查，您可能适合使用商业银行票据或较小贷方的定期贷款< BR>评论
众神等候室 顺便说一句，人口统计数据可能会改变一堆 ta rolf
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长期租约的市场价格通常不利于业主 ta rolf 我不会确定我的财产在公共论坛聊天室或 PM 上感兴趣可能会更好
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我确实知道有一个案例，其中发布了详细信息（未明确，但有足够的详细信息可以识别） )，论坛成员对海报进行竞标 至少这些可以让您了解中国的想法，因此可能有助于澄清未来的反应，如果n 给出的细节具有更笼统的性质
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花呢物业一楼的地契产权，那你为什么会相信你拥有重新开发土地的所有权？听起来像一个迷你医院的一层楼需要 400 万我会确保你也留下足够的资源，如果它是永久业权，来支付维修和保养费用，因为基本工程通常不包括在租约中例如更换建筑服务，例如水塔、电梯等你可以轻松地花几百美元来更换一个电梯和消防系统
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这是否意味着必须在该期限内还清贷款
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是的，最常见的是前 5 年仅利息，然后是 10 年 Pamp;I 的当然大多数人在 5 年后再融资以延长 IO 期限，但这是另一个问题
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而且然而，当我隐瞒我感兴趣的房产的位置时，居民银背斥责我自私并破坏了论坛的完整性 我不喜欢 Tweed 的长期租约，但这只是因为我不知道所有关于如何设置的细节 Neutral Bay 是 Neutral Bay 它总是会有很多人口，但它也有相对较高的流动人口
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这不是 37 年的租约，该期限包括选项，这将是供租户使用的 你需要得到一份租约的副本
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嗨，我认为长期租约的评级超过 10 + 10 对我来说听起来不错 25 年在同样的条件下是可怕的如果你得到一个繁荣时期的放大器；你被困在只增加 CPI 我会检查租金审查的规定 但是，估值可能很昂贵 话虽如此，你处于将你的 PPOR 用于商业地产的完美位置 直接，你在 CF+ 领域 好运气 和往常一样，如果你的直觉说“去做吧”，那就去吧。有一种叫做过度分析的东西，我总是跟着直觉去做。从来没有错 KY
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不错的物业中国，但没有足够的信息来真正评论我 初始租约的期限是什么（与租约相比，期权条款的价值很小，如果它们带有固定的租金审查将您锁定在现金流上行之外，那么它是“累退租赁”；）租金审查是什么样的 - 指数市场棘轮 支出处理是什么样的 - 谁涵盖维修和保养、资本项目、物业管理等做出良好的准备金与未来类似的空置空间相比，您是否支付高于市场价格的租金目前是否在市场附近或高于或低于市场价格如果不了解以上所有信息，就不可能量化上行和下行的可能性和后果您在达到价值之前需要了解风险和收益 如果租约是长期的并且租给强大的租户，那么请与经纪人讨论如何改善您的财务状况选项但这是一个个案，让我们知道你的进展！顺便说一句，我同意其他人的观点，在论坛上发布优惠很容易成为其他人购买它的邀请！所以确保它是你很高兴失去的东西
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一个似乎是空置的财产（我似乎记得上次沿着军事道路走时的空置财产，实际上有几个）当前租约多长时间在花呢头上 一些公司提前计划 即我们将搬迁 5 年时间，让我们在获得好价格的同时建立租约和出售 Mayne health 是澳大利亚最大的私立医院供应商之一，直到他们设法疏远所有在那里工作的医生都采取了削减成本的措施 他们的股价开始下跌，没有人知道为什么所有在那里工作的医生在辞职并转移到主要竞争对手之前都在抛售他们在 SMSF 中的股份 据我所知梅恩不再对 oz 医院市场有任何重大影响 私立医院市场是无情和割喉的 你是不是一成不变而忘记投资 如果是大玩家之一或当地医生的辛迪加tors 决定在马路上建造一座新的 50 间最先进的工厂，并向所有当地专家提供便宜的一年租金选择我会去军事 rd 高曝光率，良好的悉尼中心位置 但是你需要了解租赁市场或有足够的财力以防最初的空缺 Cliff
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是的，如果你不能解决它根据上述情况，您患有危及生命的疾病，应立即拨打 911，不要通过 go
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关于 Tweed 1 租赁的更多信息已于 2000 年开始，最初是 10 年，然后是 8 到 5 年的选项，所以从 2013 年开始 37 年 2 每年 3% 的租金上涨 + 行使期权时对市场进行审查 3 价格购买建筑物和土地 4 租户是 Healthscope 一家在澳大利亚经营 22 家医院的 ASx 上市私人公司 Healthscope 被一家美国企业收购2010年资本公司5 a 标题为租户 healthscope 转租给医院内的外科医生并经营手术室 6 支出全部由租户承担，包括任何土地税 我不确定基本工程的细节等 7 同一条街道上的一个空置街区以 2200 万的价格出售8 我担心几个问题： - 为什么大楼内的外科医生没有购买它 他们可以轻松负担这个价格范围 - 如果 Healthscope - 租户 - 倒闭会发生什么 这些公司通常每隔十年左右就会倒闭一次，或者被接管 与租金重新谈判，我作为自己的呃将处于不利地位，因为该建筑物不适合任何其他用途 医院的新运营商可以给我一个低租金，然后说，接受或离开我将无法找到另一种类型的租户 - 我不不知道这家医院的生意怎么样 请继续分享你的想法 关于 Neutral Bay 的信息还没有出现 - 这基本上是一个大型综合体中的几个分层单元，并且需要我每五年重新谈判一次租约 - 但 Neutral Bay 的房产是适用于各种零售租户，不只是医疗
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你好中国我想你在上一篇文章中已经回答了这个问题很好的分析什么是正确的结论我还没有遇到一个开始他们的职业生涯的人一个大的商业购买它往往是一个字母的职业生涯，但令人眼花缭乱你做什么Handy Andy正在谈论商业ATM，拥有大量住宅投资组合，除非他兑现了我怀疑Cliff
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耶稣，所以在绝大多数情况下，如果你也支付本金，你真的每周都看不到口袋里有钱
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只要在 IO 期结束时继续滚动 sanj - 通常这使您可以在价值上涨时利用股权 在这方面与住宅 5 年 IO 期不同 尽管有过“不可审查”的经验；来自较小商业贷方的贷款产品在一年后变得可审查（由于 APRA 的变化）我不会给 CIP 产品任何可信度，说它是“不可审查的”。只需检查贷款协议，看看实际情况如何！
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关于第二个，8% 的收益率（我假设是净收益率）对于该价格点的资产来说并没有什么特别之处区域中心 是租户 拉姆齐 也是一家日间医院，它有一个非常独特的装修来适应最终用户 如果你失去了那个租户，它不能仅仅作为办公室被粉刷、重新铺地毯和出租，只是举个例子检查在这种情况下制造良好的要求是什么医疗领域正在制定某种租赁条款 还要注意对租户过于友好的条款，尽管这些条款通常在零售领域更常见 感谢您的分享，感谢您走出去寻找
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那不是看待它的方式现实是，这是一个两年的租约，proba到你结算的时候，bly 会少一些，可能会更长。它不比任何其他两年的租约更有价值，我可以向你保证，这就是任何银行都会认为的一切。租户没有理由留在那里，除了（当然不是微不足道的）搬家成本就像其他任何租户一样，但如果您仍然感兴趣，只需检查租户必须在市场审查过程开始之前行使他们的选择权 - 你没有'在您尝试协商市场租金时，不希望他们在您的头上持有期权更新！顺便说一句，当您说这购买“建筑物和土地”时；它实际上仍然是一个分层头衔 至于医生，IME 医生忙于支付他们的声望房，汽车和私立学校的费用，没有钱买这种东西在 CIP 中，如果你开始思考你会发疯的 quot ;为什么租客不买它？ - 有好有坏的原因有数百个
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谢谢我现在开始考虑一个特定的商业策略，可能有一个网站，如果你不介意，可能会与你联系以挑选你的大脑
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如果有什么值得挑选的！不用担心 - 总是乐于谈论房产
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没有评论实际房产，你觉得把所有的鸡蛋都放在一个篮子里谢谢大家的好意建议我从中学到了很多线程和给出的所有好的建议 但是刚刚对两者进行了更新，这意味着我回到了 realcommercialcomau 1 Neutral Bay 医疗中心刚刚被出售 2 在与 Tweed Heads 的电话讨论中，我发现我不拥有土地该物业与我以前的信念相反-因此，这并不能反映出良好的价值返回绘图板
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尽管这是一个很好的教训，并且在缩小您想要的范围以及对每个广告的含义方面迈出了一步在 realcomm 或 re 上，我对 95% 的基本可行性进行了销售或不堆叠。耐心地在正确的时间、正确的价值和正确的位置找到这 5% 的东西
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我只是想知道是否有某种专业服务可以进行所有n 调查所有具有 b 的问题我在这个帖子中提出了关于购买商业物业的问题 我知道有估价师、测量师、经纪人、建筑检查员等 但是，我想知道在我进行了自己的尽职调查之后，是否有全职的专业人士可以做在评估涉及所有方面的商业地产购买的价值和优点方面要专业得多一段时间内大多数晚上的标签：）土地问题本身并不是一个交易破坏者如果你在 Gov Phillip 大厦有一个分层楼层会发生什么，因为它的分层楼层不是一个好的投资
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非常正确，但越来越多的感觉是，我可能只想购买一套“一劳永逸”。房地产投资——让我可以分散我的投资组合并产生与通胀挂钩的被动收入我不能看到自己无休止地寻找更多的 IP——已经花了两年时间才达到这一点所以可能不得不囤积安眠药！关于分层，我认为在一个资本收益不确定的区域，分层会增加建筑和土地的风险
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如果您正在寻找商业资本收益通常与住宅不同资本价值与租金挂钩 如果租金与通货膨胀有关，因为它可能与更长的租约有关，那么价值很可能也与通货膨胀有关 租户的价值可能会影响租金——在全国范围内存在的租户并且历史稳定的回报可能低于个人 续订期权可能会提供审查租金的机会 - 如果市场租金上涨高于通货膨胀率，那么您有机会增加租金以将房产推向市场，这在转手会增加资本价值
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但是，当然，土地价值的升值也会有助于资本收益以及土地和建筑物在转售时的价值上升让我们说所有其他条件相同，土地放大器；悉尼cbd建设十年以上，无论租金如何，都会比土地和Walgett建筑有更好的升值潜力
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不知道土地价格会怎样悉尼中央商务区本来可以通过在同一块土地上建造更高的建筑物来实现的 这样做的高度是有限制的 你在悉尼中央商务区的收益会更小 Walgett 会实现更高的收益，因此总体结果可能不会太多不同
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在我们购买第一个之前，我们在这个论坛上阅读了一年然后我们在接下来的两年中购买了 19 个您为获得第一个所做的 DD 量是一个很好的学习曲线，如果你坚持住宅，你会发现一旦你买了第一个，你就可以走过接下来的几个，并在几分钟内判断这是否值得投资 在我们的布里斯班之旅中，我们经历了所有下一个可用的属性（ 数百 ） 并将 其 缩小 到 25 个 感兴趣 的 人 其中 有 几个 在 我们 看到 之前 就 签订 了 合同 我们 提供 了 三个 （ 一个 被 接受 ） 并且 取决于 这些 发生 的 情况 , 我们 还有 3-4 个 将 是好的，低维护，不是土地储备，只是回报不错的好房产，（虽然没有什么特别的）只是设置并忘记你不需要在市场底部购买或拿起完美的房产来赚钱我们已经赚了在我们现在永远不会考虑购买的非常糟糕的房产上获得超过 100% 的利润现在在布里斯班悬崖的中部海岸或中部地区购买的房产

您可以尝试联系“scotts no mate”，因为我认为他可以在商业上充当买家代理 http:wwwdomaincomauReal-Estate-AgenciesLaneCoveFKVaccher Woul和他谈谈，看看你有没有共同点，干杯
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一旦我找到下一个要评估的房产，我会感谢你
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我认为这个想法是，作为买家代理，他可以帮助您找到该物业进行评估
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如果您想在墨尔本买房，这里有一些您可能会感兴趣
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虽然我了解没有投资意义，我仍然希望第一个 IP 位于新南威尔士州，最好是悉尼喜欢长期建立的医疗中心作为租户只是因为我了解这个行业 - 中心有许多全科医生，通常由企业集团经营DD和个人实体存在，但后来我看到了这个常识，也许你还不是你最大的敌人ta rolf
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当然，大多数第一个IP的新手投资者必须进行微型DD并从事个人实体存在
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在我 13 年与客户打过几次交易的经验中没有 肯定有的你的篮子 ta rolf
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喜欢这个线程的家伙，真的是一个很好的阅读 Ta
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中国，我希望你一切都好 我想就我从你那里读到的内容发表一些意见反馈此线程和其他线程： - 首先，您需要与抵押贷款经纪人交谈您正在尝试购买房产，但似乎您不了解如何为它提供资金，您将以什么利率获得融资以及您的借款这就像试图进球但不知道你能踢多远 - 其次，我不喜欢你没有任何 IP 但希望在单个租户上花费大约 4-500 万美元的想法作为你的第一个 IP 谈论进入深渊 每个投资者都有自己的目标和策略，但如果我有几百万美元可以花，我会购买一些较小的投资，或者至少是多租户的房产来分散风险 特别是如果您对所看到的每个租户都持怀疑态度（即在之前的帖子中，您问如果 Healthsc ope，一家 ASX 上市公司，倒闭）任何公司都可以倒闭，任何人都可以选择不占用期权期，即在过去的一年里，我看到一家 ASX 公司退出了 7 + 7 年的租约，业主们认为他们在 ASX 公司经营了 14 年以上，最终获得了报酬并获得了一个较小的租户来以更短的租期取代 ASX 公司 新租户现在拖欠租金 我还看到 2 家大型银行搬出同样，如果您以低收益购买具有“A级租户”的房产，然后他们搬出，您意识到他们支付的租金高于市场租金，那么这不是一个理想的情况，您必须支付空置时数月或数年的持有成本我要说的是，您正在考虑将所有鸡蛋放在一个篮子中，并且您的决定仅基于产量和对未来增长的预测将您潜在物业的租金与市场租金进行比较 我有一位估价师打电话给我每天就在我当地出售的房产征求我的意见 他说收益率在 75% 左右，这看起来不错 但是租户净支付 $170 平方米，市场租金最多应该在 $90-100 平方米左右 买方显然是一位外地投资者认为他们可以通过一个好的租户获得 75% 的收益，但当租户搬走时，他们会意识到他们支付了房产价值的两倍！ - 除非您对市场了如指掌，否则很难购买商业地产，因此您可以快速抢购好交易收益将与投资质量成反比 如果您在购买时遇到困难，并且需要一些专业和全面的帮助来寻找可以让您晚上睡觉的东西，我建议您聘请信誉良好的 BA 有很多老年人那些在这个行业工作了几十年的人，知道每个人和所有要知道的事情，并且很容易就很好的交易提供建议 - 还应该提到的是，了解自己市场的人将能够谈判比射击更好的价格盲 如果您在这种规模的房产上聘请 BA，我不确定他们的费用会是多少，但他们可能会用您从他们的谈判技巧中获得的节省来支付他们的费用，我希望他的帮助有些帮助 请记住，这只是一般性建议 祝一切顺利，
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嗨，约翰，非常感谢您的周到和内容丰富的帖子许多好主意，我将接受一些问题： 1 我不确定商业地产有很多全职买家代理 2 可比的市场租金很难确定，因为没有现成的信息来源- 这个有保险吗
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