澳洲澳大利亚CIP No.1悉尼物业规划

在澳大利亚地产投资



晚上好 自从我们第一次加入 SS 并开始向所有在这里分享他们的故事和建议的非常慷慨的人学习以来，这似乎永远是永恒的。在过去的 12 个月里，我们一直陷入购买我们的 PPOR 并试图完成我们计划的 reno 削减长话短说，银行的资金非常短缺（在我们已经把房子拆掉之后，我可能会添加！）所以我们所有的闲钱都进入了我们的房子，而不是我们的 CIP 存款基金 我们终于可以看到隧道尽头的曙光，并希望在 2013 年购买 CIP no1 我有几个财务问题我非常感谢一些建议反馈，以帮助我们的计划在一个理想的世界里，我们希望打破 100 万美元的魔力标记以最大化回报并希望确保优质租户并将我们的风险最小化银行是否仍然要求 30% 的存款加上购买商业地产的成本 我们计划为我们的住宅 IP 再融资和尽可能多的存款 我们被告知，我们将只能提高到 90% 如果我们再融资以购买像 CIP 这样的创收资产，情况仍然如此吗 银行是否会回到 95%再次我问的原因是因为我们目前的 RIP 债务为 1,966,000 美元，我们的投资组合估计为 2,330,000 美元如果我们只能利用高达 90% 的杠杆，那么 130,000 美元对于 100 万美元 CIP 的 30% 存款不会走得太远！如果我们无法从投资组合中获得更多现金，我们应该 a) 尽快购买更便宜的入门级 CIP 或 b) 节省我们需要的额外现金以获得更好的 CIP 资产并将购买我们的第一个 CIP 延迟 1到 2 年 我们真的很想尽快获得创收资产以承受我丈夫收入的压力，但希望以正确的方式去做如今，除非您的可维护性刚刚通过屋顶，否则基本上兑现几乎是不可能的 至于商业地产 LVR - 您可以达到的最大值是 75% LVR，这是假设安全性是 AAA 并且您是强大的客户 但这在很大程度上是一个个案基础
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为什么不考虑另一个 RIP，它可以在 90% LVR 上为您提供类似 CIP 的回报 当然这意味着一个矿区城镇，但是有小的一匹马城镇，然后有非常大的服务城镇是的，你还有 resi 租户公司瞬间尘土飞扬，但在 CIP 中，这些天你也面临着重大的空缺风险，而前者在时间上仍然可能成为后者的垫脚石只是一个想法
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嗨，年轻人，认为我们已经以前见过 - 不确定你的标签 - 如果是这样，你好！我认为 Aaron 非常有钱——这一切都是根据具体情况来决定的对他们来说，他想很快退休，他们会跑一英里粗略的数字，我在 mo 那里看到的粗略数字是高达 80% 的现金支出和 CIP 的存款通常 35% 加上成本，尽管银行希望通常看到超过 35%，你必须拿出的伤害钱越多，他们越喜欢它你刚付钱的里诺可能会变成一个非常昂贵的人，你只会知道 10 年后有多贵，因此你听起来像芥末一样热衷，但在目前这样的银行业环境下，你不担心债务确实很勇敢如果我是银行的信贷决策者，我可能会拒绝你的申请，因为你有 M y 建议从小做起 你不会得到一个大的 flash 地方，你也不会得到一个大的 flash 租户，但你会得到的是整个正式的融资过程和租赁措辞，这对于当你处理更大的事情时你的知识工具包你无法阅读这些东西，没有人写过关于购买 CIP 的细节的书当然没有达到为新手提供任何程度的舒适或指导所需的详细程度
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感谢所有 Aaron 的快速响应，我们确实有很好的服务能力（老公在 FIFO 角色中的年收入超过 30 万美元，我也即将重返工作岗位）我想我们会知道多少钱（或little）在我们的 reno 完工后进行再融资时，这是值得的！贝尔博，我们不排除在采矿城镇购买以产生额外的现金流 我们只是对所涉及的风险有点紧张 我了解 CIP 空缺的风险，但我们真的只会考虑购买一个如果它有一个坚实的租约（5 年以上）并具有良好的增长潜力 支付最高美元购买采矿城镇房产的想法，如果事情进展不顺利，则留下大笔抵押贷款并且真的没有收入吓我一跳 Dazz，我们以前见过我知道已经有一段时间了！新 PPOR 的事情还没有完全按计划进行 我们学到了一些非常宝贵的经验教训！你说我们像芥末一样热心肯定是对的，这可能是我们最大的资产，同时也是我们最大的责任！我们现在正试图坐下来设定一些新目标因为我们真的没有现在正在努力的计划我们正试图从我们想要的位置倒退（用收入代替我丈夫的收入）从我们的资产中产生），这不是一件容易的事，试图预测我们可以买什么，什么时候买多少等等，我想我们的第一步是最终完成我们的装修然后再融资并尽可能多地拿出钱，然后看看我们有什么选择 从小开始听起来对我来说是个好主意 再次感谢
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感兴趣地观看>很高兴知道我们不是唯一处于我们位置的人 matto 我会确保我发布我们决定做的事情，一旦我们设法再融资
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我认为等到你更好地为你服务在购买 CIP 之前，有较低的负债率和大量现金缓冲（对不起，我不认为你现金缓冲）如果您购买 100 万美元的 CIP，我建议您至少需要： - 250 - 300k 存款加上邮票和法律文件（例如，阿德莱德银行为都市区的 CIP 提供 75% 的贷款）因此，您正在查看 300 - 350k 全部存款 - 现金缓冲，我认为除非您有 100k 现金或现金（即未支配的蓝筹股）缓冲购买该价格范围内的 CIP（除非您有一个全国性的租户和重要的安全性）我们在 2009 年底购买了我们的第一个 CIP，并在 2011 年初购买了第二个 CIP在通知和不得不腾出另一个租户之间的时间段 买了装修，然后搬进去 没有一天的租金损失 过去 25 年的租金通常按时支付，或者如果只迟到几天 在这里很高兴 第二个 CIP，好吧是一个不同的故事我们买了它 空置的 conf ident 我们可以轻松填写​​ 我们做到了，大约花了 2 个月没问题 您通常在这个市场上提供 2 个月的免费租金（这次是 5 X 5 租约）和 1 个月的代理费 所以这 5 个月没有在那里租房 房客拖欠 2 个月左右的租金 不是因为他们没有钱——而是因为两个商业伙伴闹翻了——而且没有人想在启动模式下覆盖对方 白痴直接把他们踢出去花了 25 个月的时间重新出租另外 2 个月的奖励加上 1 个月的代理费这次是 55 个月所以总的来说，在拥有 CIP #2 的一年中，12 个月中有 10 个月没有租金 运气不好，当然 - 但是它发生了而且你无能为力 - 正如你所看到的，我们在短时间内重新租用两个 CIP 都没有问题（一个停机时间为 0，另一个停机时间为 2 个月和 25 个月）但你无法控制违约租户如果他们破产了，他们不仅会停止付款，他们还会和你一起玩鸡起诉他们 请记住，在市场的这一端，保证金很低——而且在您让律师参与之前，管理代理人通常不愿意将这些保证金交给您，而不是拖欠（即一般损害赔偿）一个月将恢复全部现金流 违约租户以他们自己的名义拥有不动产（我的律师已经进行了产权搜索，他们已经提供了个人g'tees），我现在起诉他们 在这些情况下你已经打电话了如果他们有资产，如果你会追求没有其他方法可以让他们失去损失但这是一个旁白——这个故事的寓意是我没有失去一丝睡眠——因为我们从工作和其他投资中获得的收入支持这种水平的空缺没有问题，我们有大量现金缓冲即使没有一个 CIP 收入，我们每个月仍然可以节省很多如果您的租户违约并且您有 100 万美元的 CIP 贷款，利率为 8%+ 并且必须是一份薪水，您会怎么想如果你有工作，对你们来说更难oss 深思 不是说不要去做（实际上恰恰相反）——只是说确保你已经为不利因素做好了计划并且能够承受它我认为你目前不能做到
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优秀的帖子 Trogdor 知道你是否在追求这些个人保证方面取得了任何成功肯定会很有趣 Younguns 在这个线程中收到了一些很好的建议 - 我没有什么可以真正添加到它的
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谢谢 HiEquity Will当然会很有趣 我这样做和学习一样多有信心我们会看到
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感谢你没有购买一个有年度审查的贷款产品，即使你可能有大量的“外部服务能力”；一些贷方不喜欢他们的主要证券租金很少，因此会“强制”；物业价值的写下 ta rol'f
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嗨 Trogdor 非常感谢你分享你的故事和你的建议我要给我丈夫看这个我们一直很热衷于匆匆忙忙地“试一试” 但是随着我们在过去几年中承担了更多的债务，我已经很清楚缓冲的重要性我们真的很长一段时间没有太多缓冲了，这是我经常想到的事情 我们一直认为我们还年轻，只是想尽可能快地购买尽可能多的东西 但最近我很清楚，一切并不总是按计划进行，您需要为最糟糕的是你的故事很好地说明了事情并不总是按计划进行，当你说我们无法在现阶段长期持有价值 100 万美元的空置房产时，你是非常正确的，除非我们看到在接下来的 12 个月里，我们的 2 处珀斯房产显着增长（不可能！）墨水，我们将推迟任何新的购买，直到我们再次建立良好的现金缓冲你的第一个 这是使用你的第一个 CIP 的股权还是其他方式我问的原因是因为我丈夫很想在未来 8 年内购买 3 块 100 万美元以上的房产，以最终取代他的收入看起来你正在努力实现再次感谢
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不好玩！我没有意识到贷款人可以做到这一点！其他要记住的事情 谢谢罗尔夫
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Trogdor 很棒的帖子 你介意告诉我们你的 CIP 租户在哪个行业吗？你说该行业的存款债券相当低，所以我很好奇你指的是哪个行业
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Rolf - 同意这是通过良好的设计而不是运气我故意编辑为“无评论”;产品 - 因此阿德莱德银行 他们的 DSCR cals for servicability 也捕获了外部收入，并且没有审查条款 不利的一面是，您为此 Young 支付的费用可能高达 05% 或更多（根据最佳猜测） - 存款是从借回高达 80% 的resi IPs PPOR 和储蓄 Melb 在 200910 年实现了良好的增长，我们也节省了很多（遗憾的是，储蓄可能比资产增长更多）它们也不是世界上最昂贵的 CIP（分别为 650K 和 675K）可能是唯一的我会做的不同的事情是将 CIP2 购买停了几年，然后花了 1500 万美元以上，但现在我们可能 3 或 4 年都不会购买任何东西，然后就可以在明智的情况下购买大件了我们还平衡了股票（进出 SMSF） Aaron - 我在那里有很多不同的行业 1 x 咖啡馆、2 x 时尚零售、1 x 房地产经纪人 不确定您或其他 Aaron 是否发布了混合使用 WA Dev - 但 CIP 与此类似那种东西（即在一个小型混合用途低层的底层，上面有两层树脂）就在海滩旁边那种东西
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感谢特罗格多的回复，感谢您抽出宝贵的时间出去分享 我迫不及待想迈出 CIP 的第一步，但我的钱已经花在了开发上，如果事情变成 ****，我不想让自己暴露在外m+ 空间使它成为值得购买的东西，因为我发现下面的任何东西都只是要价荒谬的价格
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只是想知道这方面的股权是否会作为财团的一部分出现，或者这是你可以自己做的事情只是当我考虑与财团相关的问题时，毕竟较小的房产突然看起来更有吸引力，而且周围仍有一些房产价格低于 500 万美元
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它肯定会自己来使用 Trogdor 的缓冲数据作为指导，我需要大约 30% 的押金 + 5% 的印花税ty + 1 年租金缓冲 @ 7% 42% 所以我需要大约 200 万美元来资助这笔购买随着碎片变小，以较低的上限率释放价值
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在这个价格范围内，你在看什么样的 CIP租客等级
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Aaron，还有一个问题 - 从你的签名中注意到你是 MB 没有定期审查你现在可以获得的最低 CIP 贷款利率是 82%现在从 75% LVR 用 ADL 固定（3 年固定），但想知道您是否需要投入资金才能说 lt;60% 或 lt; 50% LVR，如果你能得到更好的利率这些天与 c 6% resi 利率（可变）有很大差异我更喜欢零售和办公混合的东西工业听起来不错，因为缺乏零售租赁法的管辖权，但是我认为现在整个制造领域都不是一个好领域，尤其是在维多利亚州

有一些贷方没有定期审查其中一个是 IMB，他们有免费没有年度审查的产品自从澳洲联储降息以来，我没有收到他们的最新消息，但我希望他们在调整后的价格波动在 78% 左右
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四处寻找，并认为我会给这个奇妙的线程一个冲击 展望中期购买 CIP (office or ind) 任何关于进度的更新 Younguns
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感谢这个线程的复兴我感兴趣地阅读了，因为我也在这条路上旅行！ pinkboy
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更新大家好，我们还没有什么令人兴奋的报告我们决定在进入商业世界之前先获得一个体面的缓冲我认为我们并没有完全意识到有多少缓冲我们需要晚上睡个好觉！很长一段时间以来，我们的现金流一直很紧张，并希望保持平衡直到我们稍微舒服一点 祝您购买顺利a PPOR 我的下一个目标是 a) 投资具有细分潜力的住宅或 b) 投资 CIP 大约 500 - 600k 我倾向于 b) 因为我发现虽然住宅租户很容易找到，但他们经常搬家而且重新租赁的成本是如此痛苦-我只有2个！我读了很多书，我同意很难找到一致的好信息 这个论坛非常有帮助 经过这么多的阅读，我认为我的行动计划是这样的： 1）找一个商业地产买家代理来协助尽职调查过程 不是我没有做足够的研究，而是我认为有些事情我不知道我不知道这是否有意义 2) 寻找贷款经纪人 3) 寻找律师 4) 寻找管理代理人 打破它就像那样，它似乎与住宅物业完全不同。这正是我为我的 RIP 所做的，虽然我没有使用买方代理，因为那时我更有信心。对我来说，最大的任务可能是改变观点和认为 CIP 风险更大且仅适用于大人物的误解是我的行动计划是否简化了我是否遗漏了一些东西就像旁注一样 - CIP 也可以使用负扣税
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我建议说给一个好的会计师ng 您购买 CIP 的最佳结构 这也将回答您关于负扣税 Rooster 的问题
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是的，就像股票和其他创收投资一样
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可能是你的下一个项目！
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如果你想NG商业地产，那么我认为你错过了商业地产的意义
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我认为评论的意图是质疑费用是否可以抵扣收入而不是严格意义上的负扣税
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这不是严格意义上的NGing，这是可扣除的
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