澳洲澳大利亚房地产 您在商业地产投资中寻找什么？悉尼

在澳大利亚地产投资



我不得不承认，我以前从未参加过商业地产拍卖，并打算去感受一下商业地产市场所以又是关于看什么的问题我问房地产经纪人如何知道它是否是一个好的投资与否我知道这些问题有点笼统，这就是为什么我问你在寻找什么来给我们一些洞察力谢谢
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嗨，我认为在这里需要帮助的第一件事是该物业的大约价值 30 万的店面与 5 磨坊的硬式 ta rolf 会有很大不同
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如果我有足够的住宅物业资产来支持我，我只会看商业物业 商业物业是非常无情的，因为通常涉及更大的金额，并且您可能有很长的空置期
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@Wunderbar 如果您知道您的商业行为可能比住宅风险更低，那么大多数投资都是一样的，即日交易者会告诉你股票与残差相同基本投资者会告诉你，住宅物业是要走的路，但商业物业是一条陡峭的学习曲线我觉得也许我有点含糊） 1 地区和人口统计数据并不重要，但会影响您，因为这些将是您租户的客户，以及该地区的企业做得如何，商业的租户是什么财产，例如，他们是一个人乐队还是拥有多名员工或知名和值得信赖的公司 2 租约这是迄今为止最重要的事情，因为这使您要么赚钱要么赔钱，而且租约的信是否得到遵守，有趣的是，许多租户房东经纪人在没有实际阅读的情况下就遵循了他们的商业租赁理念 3 房产本身，在这里你主要看的是结构和它的条件，如果租户有装修确保租约详细说明房东的物品是哪些物品，除非它们在租约中忘记它们（现在）还有更多，但这只是让你开始
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感谢到目前为止所有回复特别是对Comppropmanager，我的情绪确实我非常感谢您的回复并期待更多我希望能够在不久的将来做出贡献，因为我对这个主题有更多的理解和经验
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是的，但我要说的是商业地产的错误成本更高评论
是的，公平的评论 遗憾的是，这些房东有时对此时此地而不是未来感兴趣价值约 95,000 12 个月的 r ent 作为承租人支付的债券存款支出 问题是承租人想要 12 个月免租金，当所有其他方都想要 90k 或 85k 左右的 2 年或 3 年租约并且只想支付大约2 个月的债券存款 抱歉应该补充一点，风险管理似乎并没有像你想象的那样真正影响到某些人的思想
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12 个月的免租期如何运作是连续 12 个月还是分散超过 10 年的租约 10 年租约的保证是什么 某种金融担保工具 银行可能 当然已经为这笔交易做了某些尽职调查 顺便说一句，我的问题没有任何讽刺意味
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哦 12几个月是前期的，所以如果租约从 2011 年 3 月 1 日开始，那么第一笔租金应在 2012 年 3 月 1 日到期（支出从 2011 年 3 月 1 日开始） 在 chiliblue 或其他人提到这可能会吓到潜在买家之前将来我们会ven 表示，租约于 2012 年 3 月 1 日开始，并附有前 12 个月的契约，这样未来的买家就不需要知道 12 个月的免租金了。另外 12 个月是银行担保的形式租户的资产（现金财产等）虽然我们可以持有现金，但这种钱通常不是这种情况，这种钱的到期日为 2022 年，以弥补任何超额持有（基本上如果租户没有搬出）租约结束)
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无论分区如何，看房产的基本原理都是一样的 你基本上需要 1 计算出你的舒适价格和你想要的回报 2 决定哪个位置 3 决定房产类型即零售、商业、工业等 4 了解过去和潜在的空置率 5 决定使用类型 6 什么是持有成本 7 可以进行改进，如果是这样，成本是多少 8 什么是曝光、停车、标牌等，以及通常寻找任何投资的其他一切 如果我正在考虑进入市场，我也会获得各种行为（零售、商业）以及地方议会要求对您计划进入的领域进行基础教育 走出去与各级代理商交谈 从店面总代理到专注于什么的大型国民您正在寻找 知识是关键 关于您提出的建议 10 年租赁 每年 10 万，从第 3 年开始每年增加 4% 市场约为 95,000 12 个月的租金作为租户支付的债券存款支出12 个月免租金 你到底为什么要给房客 12 个月免租金 如果你真的必须发出免租金期，那么也许： 1 一半的租金支付两倍的时间长度（全部支出），o r 2 在指定日期且仅在租户没有违反任何基本条款的情况下，发放固定金额的租金减免 您需要让任何租户养成支付租金的习惯 或者，进行一些您可以获得一些回报的基本工程 从不在谈判租约时采取简单的方法并确保您的经理志同道合
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我不能强调足够，有两点（在其他人在这里提出的无数其他事情中）：1 租户的质量 2质量 if StructureBuildings 我们购买到了一个相对较好的位置，大约 850 平方米的中型商业工业物业（仓库） 老租户的质量让我们最心痛 - 经营一个兼职业务（拒绝全职），它陷入困境，遭受竞争加剧，这严重影响了他的现金流，所以他迟交了租金，这反过来又让我受苦了，此外，这绝对是一个要处理的麻烦事，最后不得不支付一周的租金。他搬出去的时间很幸运，他的合同到期了，更容易摆脱（即没有续约）最后，他甚至离开了这个地方，情况不太令人满意，不幸的是我的老经纪人没有胆子，无论如何都退还了他的保证金 建筑物的质量 - 正在进行的问题，我们已经将 25,000 美元倾倒在联合处，已经 16,000 美元投入旧石棉屋顶，5,000 美元用于管道，我现在已经投入4000 美元的或有电力成本！建筑物建于 60 年代初 - 价格相对便宜，但因此不得不投入大量资金才能达到要求，如上所述，这两点我不能足够强调，不仅浪费了很多时间，金钱和心痛，还有压力
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我必须同意这里的许多评论-建筑物的年龄和维修状态将在我的清单上排在首位-如果有租约，肯定是租约10 年租约 每年 10 万，增加 4% 12 个月的租金作为租户支付的债券存款支出 甜蜜的交易 我只有少数房东能够免费支付 12 个月的租金，但没有更多细节 ~10考虑到许多其他人必须给予的奖励，百分比激励非常低 我最近有十几个房东免费提供 12 个月的租金（还有几个 24 个月），但不是通过选择，大多数人负担不起
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谢谢对于到目前为止所有的回复，当我开始去这些非盟时，我现在有了一些指导方针actions 让他们来吧
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我想还有一点要补充：对于任何类型的商业地产——无论是工业、商业还是仓库，始终保持物业“漂亮和简单”；不要安装太多需要照明的隔断或办公室套房您放入的越多，出现问题的可能性就越大，在大多数情况下，维修的结构成本将落在房东的腿上 对于租户放入的任何东西（例如没有额外的灯） t 在租约开始时就在那里），确保他进行维修等 我想这是很难学到的，我有一个仓库，可能有 200 平方米的办公室 - 有荧光灯，我受到了很大的冲击（双关语）当我意识到他们使用旧接线并需要重新接线时！一位在我旁边购买房产的亲戚拥有相同的建筑结构（1960 年代旧），但只有最基本的必需品 - 单人马桶和洗脸盆以及没有任何办公室和照明的小厨房！他的维修费用大约是我的 20%！管道工程几乎占我成本的 50% 可能还有其他几点： - 你需要一支可靠、值得信赖和称职的商人 - 尤其是水管工和电工 - 会计师和律师之类的人也一样，他们会给你很好的建议，与其他人提供的更便宜的价格相比，这物有所值，所以不要总是去或低价！ RE Agents - 老实说，我还没有找到一个像样的，我们购买房产时的原始那个 - 我们无法相信那个家伙！撒谎，使用他没有收到您一周前发送的电子邮件的策略等当我们进行租赁物业的营销时，制造了幻影潜在的租户，询问等所有在一定程度上都在预料之中，但这个很差我不能肯定地说，但是要找到一个好的代理人真的很难与你需要实现它的所有其他人相比如果有的话，他们通常没用我们的第二个通常与第一个相同，也许更糟糕的是，我们之所以得到他，是因为他的基地靠近前提，让他更容易推销这个地方 位置与 RP 一样重要，但在这里，你需要一个好的正面和曝光，这是至关重要的！
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gt;对于商业来说，它的全部内容都是关于“交通”、“临街”。和“停车”；这适用于商店和工厂商业区 1（零售）和工业区 1（工厂和车间）是你能得到的最好的 gt;我喜欢小工厂，因为它们很容易出租（成本在 130,000 美元到 200,000 美元之间），并且您可以进行工业租赁和零售租赁（只要可以停车，只需向理事会申请从工厂经营零售租赁即可）gt;拥有零售租赁的小工厂如果位于繁忙的位置，那就太好了 我远离零售业商店，因为大部分都搬到了像 Westfield 这样的大型购物中心 但是周围有一些不错的东西 gt;例如，几年前我试图在 Carrum Downs 购买工业区 1 工厂，但它在 6 小时内售出（我前面有四个人）这是一个新的 370 平方米的工厂，在 Frankston Dandenong 路拥有零售租赁权，要价 355,000 美元，长期租户每年 25,500 美元。那几乎是 72% 的回报，这确实有助于还款。商业物业最好的部分是租户支付所有法人团体、保险、市政费水等（所有“支出”）>我们家有 12 家小型商业工厂车间 如果你在好地方买一个，你永远不会卖掉它
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很棒的家伙 很高兴听到人们分享他们的经验 非常感谢
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商业区全部，在 http:servicesbusinessvicgovau17amp;infotypeFAQamp;fromfaqamp;pk1317amp;catPremises 中的常见问题解答下 这对于商业区来说可能很方便： 商业区 1：用于零售和其他互补商业、娱乐和社区用途的商业中心 商业区 2：办公室和相关商业用途 商业区 3：办公和制造业的综合发展，以及相关的商业和工业用途 商业区 4：大件商品零售和制造业的混合，及其相关的商业服务 商业区 5：办公室或多住宅单元从 1 号街和 3 号街开始的公共通道似乎提供了最大的灵活性
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- 位置，位置，位置 - 一种财产风格y 那将仍然有需求只是想添加到位置、位置、位置上下文中摘自我的估值课程中的一段文字：房地产界经常听到的一个陈词滥调是“土地价值最重要的三个决定因素是位置，位置和位置”；当然，这是一种过度简化，因为真正的问题是关于什么的位置事实上，作者不知道任何情况下它已经得到了精确的回答。这个短语的起源可能是由于赫德 (1903,第 113 页）“既然价值取决于经济租金，而租金取决于位置，而位置取决于便利，便利取决于接近，我们可以省略中间步骤，说价值取决于接近。下一个问题是，接近什么”； Whipple, 2006 p 8 我的知识主要是理论知识，这就是为什么我在这个论坛上提出这些问题的原因我不是专家，但我确实阅读了很多
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不知道如何回答理论部分，还有当我在市场上购买仓库商业地产时，我可以增加多少价值 我一直认为它靠近主要道路（例如墨尔本 Warrigal 路、北路、巴拉瑞特路等）是最安全的选择 虽然在更大的道路上意味着更好卡车、交通等以及高速公路的通道，我更喜欢“支线”；就在主干道旁的道路我总是发现道路的起点比孤立的终点更有价值还要确保您周围有很多邻居工业
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一个很棒的话题和有趣的阅读只需添加一些想法这里的一些帖子谈论交通的重要性我同意，重要性与分区以及人们打算如何使用它如您所想，零售将与办公空间（他们倾向于为员工提供交通选择）或农业（完全不同的一锅鱼）相比，通常更看重交通量因此，我建议在最重要的领域进行一些仔细的研究到那种类型的房产 驾车或步行交通发生变化的可能性有多大 该地区发生任何变化的可能性和影响是什么 例如，布里斯班北侧有一个环形交叉路口，他们切断了其中一条供食的道路进入环形交叉路口，将其变成一条死胡同 这条街上的商业物业有很强的过路车流量，几乎一夜之间随着物业的价值而枯竭住宅物业也就是说，交通量的增加通常对商业有利，但对住宅不利（概括地说，并不总是如此 - 你会发现两边的规则都有例外s) 在哪里进行研究 搜索、地区和议会计划、阅读当地报纸、该地区商业代理商的出版物、与代理商交谈并发挥您的想象力 您认为您购买的地区的未来会怎样如果您的购买要持有 20 多年，那么在此期间，哪些广泛的经济变动（供需变化）可能会影响房产，以及房产在满足这些变动方面的用途有多大，其中一些是朦胧的水晶球，但是至少值得考虑以历史为指导，Mactaggarts Woolstore 浮现在脑海中（布里斯班河畔的商业地产，建于 1926 年，在其丰富多彩的历史中用于各种用途）它现在用作住宅公寓空间< BR>评论
我目前正在看工业区的办公空间 价格不错psqm 回报很棒 我想知道除了RPdata 有没有其他提供估价的网站 The ag出售它的耳鼻喉科没有用，也没有提供任何帮助 使用真正的商业网站和其他网站会有所帮助，但我怀疑使用这些价值观作为人们所要求的和他们接受的不同
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如果它在布里斯班，我也许可以提供帮助 如果没有，您可以与未参与交易的各种 CP REA 交谈并征求他们的意见 听取他们提供的理由并找出什么是有意义的，什么不适合与 Resi 相比，CP 在自动估值工具方面有点棘手（老实说，我认为它们对 CP 来说毫无用处）大多数似乎都包含 CG 计算，它可以推断以前的销售数据并以今天的价格产生价值这并不能反映我们当前的市场趋势 他们似乎也只使用“可比”方法而不是“成本总和”、“资本化”方法等在我看来有点有限，但它们受到存储在数据库中的信息的限制, 所以可比较的方法是关于 al l 他们可以处理
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自动估价工具对resi也没什么用
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我相信大多数房地产经纪人只能根据他们的资格提供评估当然估价也取决于什么您想将其用于，例如获得融资或出售资产我相信如果您了解土地的价值以及土地中的资产价值，那么您将处于与 Dazz 谈判的更好位置估价方面也许能提供更多的意见 我还没有机会和商业地产经纪人谈过，希望在不久的将来能谈上
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最重要的因素是租约你是购买产生现金流的资产，而该现金流的安全性通常决定了价值 在评估现金流资产时，您实际上是将收入流除以适当的回报率 适当的回报率应主要反映继续获得的风险那收入，收入是否会波动（棘轮条款），是否会有至少与 CPI 一致的增长 购买银行，您的收入来源来自银行，与定期存款的利息不同 租户违约的风险较小与从较小的公司相比，您是否会更早将资金存入银行的 10 年定期存款，返还 6% 或以银行租赁的形式返还 5% 加 CPI 或者，如果您购买旧工业建筑用作一家父子汽车修理店位于最近刚刚开张 Kmart 和 Ultratune 商店的地区，即使他们有 10 年的租约，CPI 上涨，你也应该想要更高的回报率 如果他们停业 可能很难转租几乎没有其他潜在用途的财产，您也可能面临环境风险 瓜董事承保人通常一文不值 你想要这个房产的回报率比购买银行高多少 15%pa 听起来不错，如果他们继续营业，但如果他们倒闭了，你和他们的清算人抗争，需要 6 个月才能得到占有然后很难释放这个地方，并最终在 18 个月后以受污染的土地价值出售，因为没有人想要这样的旧地方，无论是购买还是出租这就是为什么自动估值系统不适用于商业物业，他们无法评估租赁契约的质量为 RightValue 欢呼
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