澳洲澳大利亚商业悉尼的房地产上限利率

在澳大利亚地产投资



大家好，关于上限率的新手问题所以，上限率被用作一种估值方法，其中租金用于计算商业物业的价值我知道在评估物业时还有其他因素，例如租赁，租户资料、位置等假设我们已经完成了所有其他因素的 DD，并找到了一个回报率为 10% 且该地区的平均上限率为 8% 的房产，这是否意味着该房产被低估了（忽略原因低估值）例如，在平均上限率为 8% 的地方，价值 50 万美元、租金为 5 万美元的房产被低估了 2% * 50 万美元 我错过了什么欢迎对上述内容的任何想法所以如果上述情况是这样，那么我们在哪里可以获取一个区域的平均上限率谢谢
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是的，你错过了很多东西没有“平均上限率”这样的东西。每处房产的封顶率都大相径庭，取平均值是荒谬的麦当劳后面两条街外的街角熟食店可能以 18% 的上限率出售同一郊区，相同的时间所以你认为两者的平均上限率是多少答案是 - 没有这样的事情！在您的示例中，如果该物业以每年 50K 的价格出租，那么以 10% 的封顶率，它价值 500K 如果它以 8% 的封顶率出售，它会以 625K 的价格出售 您上面的示例并非如此不是一个地区的平均上限利率，因此您无法在任何地方获得它 CIP 投资比这更复杂要正确剖析它，您将需要比一些非常生硬的“平均上限”更敏锐的工具率”;标准公式
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Dazz 是正确的 上限率取决于各种因素： 物业位置 物业类型 物业风格 是否出租租户装修 可用服务等 与所有估值一样，存在分歧和解释 如果您自己进行 DD，则永远不要将上限率作为主要因素之一 了解影响上限率的因素并做出明智的决定Ie 拥有优越位置和服务的物业有一个当地的炸鱼薯条店租户，租约到期 通过将跨国公司置于 10 年租约中，可以提高上限率 祝你好运
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感谢您的回复 Dazz 非常感谢 所以我需要对个人财产、位置和融资做更多的功课，而不是使用“平均值”可用的地点
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你不会碰巧有一个高级的财产估价任务在星期五到期吧！
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感谢您的信息和回复 Chilliblue 所以，根据您的回答，我需要花更多时间了解市场属性并做更多DD
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大声笑！不，只是想进入池塘并开始为亲爱的生命游泳！
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AAA，我在这方面毫无经验，但我可以告诉你，在购买我的第一个之前，我花了 8 个月的时间研究我的区域CIP 我运行了一个电子表格并记录了我所在地区的每一次租赁和销售，因此我可以将所有内容作为一个整体进行查看并进行真正的比较做很多繁重的工作，包括在网上搜索大量的房源，以及在周日下午开车四处检查房产。这让我对不同的区域和他们的建筑有了整体感觉，所以我很快了解到， CIP 生而平等 最后，尽管有所有信息，但在购买时仍然需要一定的直觉元素，我想这来自事先投入的所有工作，我很惭愧地承认你的问题是我的问题当我第一次开始寻找时曾问过自己，但在走出去后，我意识到没有人能真正告诉你什么是“平均”； CIP 看起来如此任何基于数字的平均值都是多余的 祝你好运 BD
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感谢 BirdDog 恭喜您最近购买了 CIP 'On ya!你说得对，我需要多出去走走我能问一下你是如何决定购买地点的吗？任何因素等，如果你不方便回答，请告诉我“迷路”谢谢
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嗯，你的意思是PROP19003
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事实上，AAA，我只是在起草对另一个提出相同问题的成员的回复，我会在线程中发布它马上低 http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt69120
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感谢鸟狗
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假设你的意思是减少辣椒蓝的Boods
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是的对不起感谢接机 帮助孩子做作业，准备晚餐并且在漫长的一天之后写一篇文章并没有混合关于上限利率，我想说的是，这不应该是购买商业物业时的主要考虑因素之一当投资者购买住宅时，他们会看如何添加价值 谈到商业，这些想法随着很多人消失了，我不知道为什么也许这是信心和购买商业物业的所有消极情绪 关于高空置率、糟糕的租户、糟糕的租约等的所有这些神话，这些都不是规范 我正试图积极看待商业 我在整个工作生涯中一直在处理商业地产，我喜欢给我一个管理不善的购物中心，我就像一头泥里的猪
评论< BR>谢谢Boods amp; Chilliblue 我现在明白上限费率是租户类型、租赁、位置、财产等的副产品，而不是估值的主要因素 Chilli blue，非常有趣的想法是对 comm 财产“增值” 增值可以完成通过 1 用一个更好的长期租约租户替换按月租约的“本地”非付费租户 2 翻新这个地方，使其更具吸引力 3 细分土地 4 购买并持有直到市场上涨 我明白我是比实际情况更简单 对上述内容的任何想法 谢谢
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是的，我可以保证，当膝盖深深地站在泥泞中时，它有它的时刻至于“给予”，好吧，你可能有在被允许在猪圈里玩耍之前先挖一两个块 OINK
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根据您的编号： 1 租户起很大作用 如果您有一个知名的跨国租户，那么对估价师比妈妈和爸爸租户 这同样适用于租约我知道我对没有选择权而喋喋不休，原因是为什么要将自己锁定在租客不需要的时间段内如果他们坚持较短的期限，那么您作为房东应该维护您能够更换他们的权利; 更好的替代品如果有人出现进一步，请提前 12 个月通知搬出以保护自己 2 您可以在租户租约中定期升级房产 租户应每 5 年进行一次小规模整修（油漆、地毯、标牌等），并且主要每 8-10 年翻新一次 如果是轻重工业或特定行业，显然需要根据您的需要调整房产需要做的事情 请注意，所有业主，无论使用情况如何，都应考虑到 $$$ 以维持他们的房产高于租户贡献 3 好的想法 你需要扩展你对购买商业的想法，并且对待它与任何其他购买没有区别 4 不是我的做事方式 商业地产应该是一种收入形式，具有可接受的预计资本增长 希望这有帮助
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是的，Dazz，您现在可能讨厌该物业，但是当您对运行进行微调并找到一个好的 PM 时，您将不会后悔购买我知道您是 r不愿寻求帮助，但有任何问题随时私信我
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西澳没有这样的事情 勾结和市场欺诈在狂野的西部占据至高无上的地位
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感谢辣椒蓝输入 非常感谢 会一直记在脑后 派对迟到了 Dazz，恭喜您最近一次购买 喜欢您关于推出舒适区的声明 CheersCap Rates Vs Yield 大家好，另一个愚蠢的问题 因为上限利率将是由估价师根据租赁、租户质量、位置等多种因素确定，因此物业可能具有不同的收益率和上限利率 例如，要价为 100 万美元的 CP收益率为 10%（租金 - 10 万美元）的上限率仅为 8%（由估值师确定）因此我们的想法是针对所有其他因素，如租赁、位置、融资等，然后离开对贷方的估值（确定上限利率） 以上是否正确 T hanks
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从来没有在这个市场AAA 如果卖家的要价是100万，你永远不会让任何估价师去接近这个数字，更不用说高于它
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我'我不确定我是否理解您的问题 AAA 但我会根据我认为 Dazz 所说的话（从银行估值的角度） 示例：您支付了 100 万美元（10 万美元的租金），但您认为该物业价值 1.25 亿美元（基于您的自己评估的上限率为 8%）所有估价师在访问房产之前都会问的第一件事是“他们为此支付了多少钱”； EG：你可能认为财产比您支付的价格高，但会发生两件事 银行将给您的最高价格将是购买价格，而不是多一分钱 它可以更低 发生的第二件事是估价师可能在他自己的脑海中将其估价高于购买价格，但总是谨慎行事，并简单地引用支付的较低价格 估价师总是注意诉讼，因此通常会采用保守的数字并引用较低的价格 不确定这是否全面但反正这是我在商业上找到的
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感谢Dazz和Bird Dog的回复大声思考如何增加价值和提高财产的价值将继续研究感谢您的投入
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嗨 Chilliblue，你能告诉我你会考虑多少房东维修计划维护不同类型的财产
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根据你的经验，估价师的标准降价是多少 10 % 20% 欢呼 8)
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亚伦，我哈d 一位商业贷款经理（来自 4 大银行）向我承认，当您要求估价时，估价师会给您提供两种估价中的一种 1：或 2：“哦，这是一家银行，你说好吧，那将是 $$$$ - xx%（没有数字），因为我需要支付我的 a%$ 对抗诉讼，以防你弃牌并且银行在估价上追随我 BD
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是的 - 这可能是最接近现实生活的你知道，当商定的购买价格低于所提供的愚蠢数字时，你已经得到了一个尖叫的讨价还价估价师 Aaron 给银行 - 她现在可以从 5% 到超过 20% 估值是可笑的必须通过睁开我的眼睛
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Dazz 是对的，当估价师为同一家打算出售或购买该物业或只是想与他们建立关系的公司工作时，它变得更加模糊
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