澳洲澳大利亚房地产 悉尼商业化的正确时机

在澳大利亚地产投资



下午我才刚刚开始调查在我们的投资组合中添加一个商业地产主要是因为优越的现金流与负扣税的房地产我是一个完全的新手，所以如果这是一个愚蠢的问题，请道歉从我在 SS 上读到的内容似乎任何低于 100 万美元的东西都是浪费时间 我们应该在 12 个月内获得 20 万美元外加押金的费用我们有更多的股权 在此先感谢 younguns
评论
除非您在其他地方积累了足够的股权财富储蓄，以便您可以为任何很长的空置率提供资金，否则我不会建议商业化 现金流可以更好，投资是风险更大，所以你需要确保你可以减轻这种风险
评论
Hiya YG 与大多数 comm，银行存款 25 至 30%，加上成本，在某些情况下 GST，所以你需要的不仅仅是 tghe 200 k for a 1 mill plus CIP ta rolf
评论
Xenia, 当你这么说的时候，你包括什么类型的商业地产，不包括在这个价格范围内的任何类型的商业地产只是想得到更多理解你所提出的观点，因为我已经听到和看到它提出了很多次希望这也符合原始发布者的意图 100 万美元标记“大约正确”；至于起价，你不应该看
评论
JC 我的帖子是关于零售商业地产的，因为我在任何其他领域都没有经验 我的经验是他们往往有更高的空置率租约结束，我有客户因为无法保留空置房屋而需要拼命出售 - 这需要在购买时考虑在内，与住宅物业相比，所有价格范围都会出现更高的空置率，这不是问题降低租金以填补商业 - 并非总是如此
评论
这不是真的就像任何房产购买一样，如果你买得好并仔细选择你的租户，空置率和风险就会很低此外，如果您有一份体面的租约，条款如下： - 租户提前 12 个月通知搬出 - 租户在搬出时还款 您不必担心空置率 我对新手商业投资者的建议是花点时间调查市场你想进入 你可以以你想要的价格购买较小的商业场所办公室之类的可能不在你最初认为的区域花接下来的几个月在不同的区域寻找不同风格的商业地产看看市场上有什么，什么在卖，什么在租 去和各级代理商交谈 从街头到国民 尽可能多地阅读并提出问题 祝你好运
评论
谢谢大家对于您的意见和建议，我非常感谢 SS 上有多少人准备分享他们的知识和经验希望我们有一天能够报答您的恩惠！如果发生这种情况，我同意 Xenia 关于空缺和行贿基金的观点 我们显然需要对我们的预算以及所涉及的回报与风险进行大量研究 是否存在我们应该寻找的特定区域或财产类型在考虑到我们的预算珀斯有不少新的工业和商业领域如雨后春笋般涌现再次感谢 Younguns
评论
我的想法（与 Xena 不同，我拥有 CIP）：* 你可以从 100 万美元以下开始显然取决于房产类型和区域 我的经验是，尽管随着价格上涨，您的选择会变得更好，但在 600k - 1m 大关内，您可以获得很多东西，这些东西在我们购买的区域中的 resi 600k 的许多（所有）方面都更好将是绝对下限我会感到舒服 - 但在不同的领域，一根绳子有多长 *同意你需要有强大的现金流，但从你的另一篇文章中你可以做年轻人 为什么不只购买单位信托中的第一个或以您自己的名义（由 h 持有高收入者）因此，如果最坏的情况发生在最坏的情况下，您可以在空缺期间（延期或其他）申请负扣税！！我建议，如果你不能为你的任何一个（不是全部，而是说一个）IP 提供一年的空缺，你的飞行太接近风了你也不需要在运行 CIP 时在你的投资组合中利用尽可能多的杠杆，所以你可以买一个，建立一个缓冲并支付更大的部分（在重新绘制，以便在需要流动性时将其取出），购买另一个等等，而不是你需要大量杠杆投资组合才能到达任何地方的resi *下一个当你去零售地带购物时，密切关注商店，多久你去过那里，它们多久更换一次，等等 你会得到一些很棒的条带和一些糟糕的条带 其他类别的 CIP 也有相同的交易 当我们购买我们的第一个时，我（羞于承认）几乎没想到租金支票会进来每个月或由于“它如此冒险”而发生的坏事；您在 SS 上听到的口头禅 大约 17 个月后，支票仍然进来等等等等等等，也就是说，如果我们有空缺，我们就不会无限期地支付抵押贷款一旦净租金和 divs 点击进入一个数字，如果您没有债务，积累的冲动减慢，你很乐意更缓慢和安全地扩张（因为简单地保持摊销时间表将导致*非常*舒适的退休）无论如何 - 我知道我不会再买一个 resi再次（除非它是 PPOR），我们并没有领先你们那么远
评论
嗨，特罗格多，感谢您的晶圆厂回复 抱歉延迟回复 有时间在电脑！这真是令人鼓舞！我们目前确实拥有强大的现金流，获得优质 CIP 的想法确实很有吸引力。我们需要做大量的研究和预测！我已经开始查看商业地产网站、不同的区域、价格等，并意识到我对 CIP 知之甚少 从第一天起，您的 CIP 现金流是否为正 需要多长时间您对合资项目有何看法？ LVR 相当高 我问的原因是我们的不是 70%，这似乎是个神奇的数字我们必须再次玩Thanks，Younguns
评论
Hi Younguns，根据我的经验和我可以分享的内容，一般来说： * 正如其他人所提到的，空置期间的现金流是第一大问题你必须舒服，即有足够的现金流 * 地段比住宅要重要得多——在安静、无人区的街道上做生意会“从一开始就注定要失败”；找房客的时候你会花很多时间一个亲戚在和我一样的地方买了一个cp，但在两个街区之外，他发现几乎不可能找到一个房客，他几乎卖掉了他的房产和住宅，即使在安静的时候期间，如果你有便宜的租金，一个糟糕的位置仍然可以吸引租户 * 虽然我同意 Chilliblue 关于“搬出前提的提前通知”的观点； - 实际上，我们有一个 6 个月的协议 - 即必须在他的期权到期前 6 个月以书面形式通知我们搬出，寻找新租户也很困难 - 大多数看过该房产的人都需要立即租用前提，所以直到他腾空了，我们找到了一个租户 我不确定 * 我必须强调“做好准备”；很多个月前，我们有一个机械师作为租户（我们购买房产时继承了租约），他做了很多磨损和弄脏办公室的瓷砖，我们不得不支付价值 6000 美元的维修费用，另外还有 15 美元K 让拆除者拆除所有分区（我相信这是在机械师之前）我们通过添加“做好准备”来确保新租户不再发生这种情况。条款 * 回报通常要好得多，即使在最坏的情况下也是如此 - 它在 46-6% 左右，这是非常低的。我的 resi 财产即使考虑到它是在很多个月前（2001 年）购买的，它也只能产生 45% * 质量商业租户通常更难找到——你和他们一起乘风破浪我有 2 家企业半破产——他们不得不搬到一个较小的地方，租金减少，因为他们的生意由于糟糕的时期而陷入困境，竞争加剧 * 规模- 仓库大小有特定用途，不像resi，它不是越大越好它更多的是关于土地使用，建筑物的高度以及或多或少的建筑物有多大假设你有一个1,000平方米的块和建筑物本身只有 500 平方米，空的 500 平方米对租户来说几乎是无用的（除非他打算在那里停放几个集装箱） 任何小于 200 平方米的东西都只会用于办公室、技工机械、仓储公司或股票交易公司需要在光秃秃的地方至少 500 平方米，加上办公空间和几个停车场（例如 700 平方米） 另一方面，我的邻居（在一个街区拥有 3 个相邻的仓库）发现很难保持所有 3 个物业不断出租所以更大并不总是更好抱歉，由于我的知识经验仅限于仓库，因此我无法为您提供有关办公室商店等的太多信息
评论
嗨，威利斯特，感谢您的回复和非常有用的信息，您介意我问一下您是如何开始对 CIP 进行研究的吗我喜欢 CIP 的想法，它有可能提高它的价值和可出租性（如果那是一个问题d!) 因此，使用上面关于只有一栋建筑的 1000 平方米街区的示例，也许我们可以添加另一栋尽管租金收益非常重要，但我仍然希望获得尽可能多的资本增长制造股权，以帮助我们进入下一个我什至不知道这在我们的价格范围内是否可行，我可能远非乐观再次感谢，Younguns
评论
除非你能抢到一个非常便宜的房产，否则CP在资本上是行不通的像 RP 一样增长 记住建造任何 CP 的成本几乎是 RP 的 15-2 倍 如果你想建造一座 500 平方米的建筑，我会说看看商业地产建筑商网站，它的成本大约为 1,000 平方米，这将是大约 50 万美元 CP 的奇怪之处在于，土地越大，您似乎找到的交易越便宜 此外，我见过一些案例，即使在良好的位置，CP 也以每平方米低得离谱的价格被抢购一空。如果你找到一个绝望的卖家（在 CP 中比在 RP 中更常见）更好的交易！祝你好运
评论
我们在一个空置率非常低的区域购买零售，所以收益率比你去工业或仓库的收益率略低第一个收益率是购买价格的 635%，现在 18 个月后大约是购买价格的 666% 负利率，需要几年时间才能保持中性 税后（包括折旧），它还不错很快还清贷款 本月结算的第二个广告宣传为 70% 净额，不知道它会落在哪里，当你做一些交易时可能是高 6 我现在已经完全了解了最后一张海报所说的内容，有很长一段时间（我有 4 个月的结算）并没有多大帮助，因为潜在的租户在发现它还没有准备好再过 3 或 2 个月时跳过该物业！希望还有 3 周的时间我们应该找到一个租户，但我们没有这样做的压力（可以无限期地没有租户）所以没有压力就我个人而言，我会远离控制对我来说意义重大在我们确定了这个新的之后，我们将在 70% 左右，也许在所有方面都少一点 听起来像一个计划 在我们找到我们的之前，我们查看了每个部门的 20 多个 CIP 我们甚至在一些出租 CIP 出售的餐厅吃饭！包括可能是我吃过的最糟糕的印度餐厅（我吃过很多次！！），可能是世界上最糟糕的 在那里租了 15 年，租金严重不足 这是非常糟糕的位置，但如果你买了它，你将不得不启动它们（可能在此过程中将它们发送到下面），在翻新上花了很多钱，并试图在 B 级位置的市场上重新出租 所以一个有趣的调查经验（对所有相关人员来说都是痛苦的）并进入下一个检查！我们要冷静几年，然后也许看看办公室现在我们已经排在了顶线上（租金 div，预利息）很高兴再等几年，然后在较低的 LVR 上购买更大的东西
评论
商业地产没有神奇的100万美元或神奇的200万美元、500万美元这样的数字 有好房产但不太好，有好投资但不太好 有很多商业地产触手可及 这里有几个我知道例如 $635k 显示 9% 净 $235k 显示 77% 净 $335k St Leonards 零售店 北悉尼 $165k 空置办公室 我不推荐这些房产，但它们显示出良好的回报和或远低于 100 万美元的空置率下降得相当快，我们很快就会看到接近 5% 的利率**，这应该会让投资者更有信心 ** 北悉尼的 Strata 市场
评论
这是个好消息，我会保留的在我的帽子下
评论
他们看起来很糟糕
评论
我很好奇他们的经验如何人们看过我之前提到过的较小的市场，但我记得我偶然发现的一个小地方，低于 200k，以大约 10%+ 的价格租给病理学公司认为大约 165k 美元我整个周末都在想它（不是知道足够做任何事情），然后周一打电话给代理人，他说它正在报价中，所以我再也没有找到任何更多的细节可以用作学习机会
评论
我不是那么有经验，但来自据我所知，较小的一端仍然像往常一样，取决于位置 像购物街上的小商店这样的东西在很大程度上取决于曝光率以及街边购物中心的繁忙程度
评论
我还想知道是否还有更多固有的进一步差异等因为这个低端被否定，而高端则不同，这导致人们建议更高的价格范围的东西
评论
关于这个线程的一些很棒的信息这个论坛中唯一的事情是试图在试图阅读的字里行间区分什么是真正的和“讽刺”的评论（a课程本身）T这里没有讽刺
评论
显然，风险较低的价格范围的房产风险更大，难以出租的租户和一般风险较小我想我一直在仓库部门找到，更大的土地仓库通常等于更少的$每平方米比较小的，物有所值我想另一个因素是它所获得的美元，即使价格较低的房产比收益率较低的昂贵房产的收益率更高，如果你可以承受固有的现金流风险 可能我听到很多强调的一件事是空置率，这就是为什么当我在商业地产市场上时，通常推荐较高等级的房产而不是便宜的房产，我有一个在店面和仓库之间进行选择，前者比后者贵得多，我错过了店面，但是对于仓库，预计空置率在 l 的情况并不少见（RA 预先告诉我这一点）东 2-3 个月如果我必须找到新租户
评论
显然，风险较低的价格范围的房产风险更大，难以出租的租户比租户普遍较少 我猜点击展开 不能不同意你的看法更多 如果还不是很明显，我是下北岸的商业租赁代理，拥有北悉尼写字楼市场的大部分物业我们还在 Artarmon 工业区经营一些中小型棚屋，所以我只能提供我在这方面的评论 我有几十个房东，他们拥有位置优越的大型办公套房（500 平方米及以上），这些套房已空置 1-3 年 200 平方米以下的小型套房出租良好，库存水平在 80- 120m2 几乎不存在 许多较大的套房刚刚或正在被分割成较小的套房（例如 http:wwwljhookercomau3KVH72） 我的老板在北悉尼的商业办公市场工作了 4 年0 年只购买和拥有 120 平方米以下的套房，偏好 60-80 平方米，原因是它们更容易出租，并且长期表现出稳定的高回报率 我不处理悉尼下北岸以外的任何地方的大型棚屋或办公室零售所以我不能评论那里发生了什么，但北悉尼的总空置率从 18 个月前的 13-15% 下降了 11% 如果你忽略了机构市场（通常是 300-1500 平方米）的空置率，只看分层市场你会发现空置率约为 8%，低于 12-18 个月前的约 10%-11% 自去年 9 月以来，租赁套房出现了巨大的热潮，如果这种情况继续下去，我认为它会出现空置率到明年这个时候的税率为 5%-6% 反正我只有 2 美分
评论
是的，当然伙计 不要误会我的意思，尝试识别讽刺评论我确实很开心 谈判的一部分正在尝试读人不是吗有时我觉得自己像谢尔顿的角色（不像虽然很聪明）关于“生活大爆炸”的讽刺言论@shady 感谢您分享您在低价商业地产方面的经验 只是想问一下商业地产的分层标题是如何运作的 当我在规划部门进行细分课程时，我不知道你必须申请分割建筑物内部的许可证我刚刚开始我的房地产商业之旅，尽管我现在很难理解，但我知道我会得到它是这些日子之一
评论
几乎与resi Strata相同的方式业主通过执行委员会代表，然后任命建筑物经理，清洁工和地层经理我所在地区的大多数建筑物都是作为购买的沼泽地，分割，转换成分层地段并出售 这是为每个地段号设置单元权利的时候 楼层的重点是您可以拥有 2 个相同的套房，分层征税差异巨大 H这是一个例子 http:wwwljhookercomau3KMH72 http:wwwljhookercomau39EH72 2 套完全一样的大小、形状和位置 1 在 5 层 另一个在 3 层（凭记忆） 5 层的套房的地层费约为 12,000 美元 一层的套房3 大约是 $18,000pa 原因是 3 楼的套房超过 2 个地段，即使它在最初分割时从未单独出售或出租，它被分成 2 个地段和 2 个单独的单元权利 层上的套房5是很多
评论
嗯，我在上一篇文章中指的是商店我的长处不在办公室或仓库外的任何东西它也高度依赖于区域，我的情况是墨尔本郊区我必须强调一个商业地产最容易被忽视的方面是租户质量你几乎总是和他们一起乘着经济浪潮
评论
搜索是 dazz 几年前开始的线程部分，他购买了一个仓库和一个大院子，里面装满了（从记忆中）40 吨他必须清除的垃圾，现在他的一个好房客住进了一个干净的院子，价值提高了 100% （或附近），其余的是历史，这是一个很好的纱线，而我正在寻找另一个：http：wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt56324amp;highlightdazz 我认为这是一个 - 如果不是，请在我还在寻找时好好阅读：http： wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt34994amp;highlightdazz 仍然不确定我是否找到它 - 但另一篇内容非常丰富的阅读：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt22514amp;highlightdazz
评论
谢谢 Lizzie 这是非常鼓舞人心的东西！真的让你思考不是吗！
澳洲中文论坛热点