澳洲澳大利亚房产 5 对 3 年期权悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，这里的新手，我有一个问题，如果有人可以就选项的长度提供任何建议我们最近签了一个新租户（唷，最后一个是一个麻烦的****） - 在租赁报价时，他有提供了 3x5x5 而不是 3x3x3 每个人的优点和缺点是什么 我们需要在本周与他联系我们想要走的路 几点：*我们不打算出售这个地方，但长期租约不没有伤害 * 建筑物相对较旧 - 大约 1960 年代，确实需要在这里和那里做一些工作，但他愿意提供帮助 * 租户从事贸易行业，有 20 年的经验，并试图将仓库用作零售店为他现有的服务客户 * 我们担心 5 年可能会锁定自己 * 目前同意在 3 年内每年增加 4% 的租金 * 我们打算这样做，看看他 3 年的情况，如果生意成功，我们想在第 3 年将第二学期租金提高到 +3,000 + 继续以每年 4% 的速度增长 * 当前 t出租率约为 48 平方米，远低于市场价格提前致谢
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从不提供选择当租户做出所有决定时为什么要捆绑你的财产你担心将自己锁定 5 年实际上，您指定的最低期限实际上是 9 年（3+3+3 年） 如果您必须发出选择权，则初始期限为 5 年，并有 3 年选择权，但租户应书面告知如果他们不希望在不迟于初始条款到期日的 12 个月内选择该选项 将涨幅保持在 4% 并在第 4 年进行市场审查 看到租金低于市场，在租约中加入 % 租金条款如果租户每年实现 X 业务，那么您将获得这些销售额的 % 只是一个问题 为什么您不进行所需的工程并让租户支付市场租金 然后您可以折旧配件和固定装置
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Chilliblue - 威利斯特正在谈论商业reta il 设施，而不是住宅物业 当然会有选择，这就是商业租赁的意义所在！威利斯特 - 如果租户打算将该物业用作零售空间（并且该物业有分区许可），并且之前从未有过零售租约，那么“按权利”他们可以选择 5 年即使这被同意为 1 年租约的初始期限，即如果他们要求，您不能“无理拒绝”允许他们使用该物业 5 年。关于租约第一期之后的选择，到那时你们都会知道他们是否有可行的业务他们的业务和您的财产的价值取决于租约的强度为什么您不允许他们最初的 3 年期限，另外还有两个选择，每个 5 年对他们有价值，对您有价值介于两者之间必须在租约中明确说明的市场审查 这是一项商业交易 在维护或升级商业设施或住宅方面没有“提供帮助”之类的东西，就此而言，“提供帮助”是一种灾难的秘诀 房东或租客负责 不能两者兼有 他为业务运营所需的任何改进或装修都是他的费用，他还负责在租约结束时拆除这些将物业恢复到租约开始时的状态 如果您已经签署了租约，现在制定更详细的细节有点晚 如果到目前为止发生的一切都是“意向书”，那么您可能仍然能够谈判 但是签署它，然后门就关上了 评论 干杯克里斯汀

克里斯汀，恕我直言，在过去的 20 年里，我已经谈判了数千次商业零售工业租赁，我可以告诉你，超过 95% 的如果这些租约没有选择权 选择权将房东绑定到“可能”；从租户那里获得，并且永远不应该在整个期间获得任期保证 那么为什么任何房东都会将他们的财产置于租户占上风和控制权的租约下 通常选择不会增加估值，因为永远不会有任何保证租户将接受这些选项 更长的初始条款和租户的质量，但是租户没有权利拥有选项 此外，您会发现较小的租户更喜欢固定租金增长，因为他们能够更好地计算出他们的预算，如果他们是自我管理的，房东通常会更容易据记录，CPI 通常在 3% 左右，我在谈话中允许的最低限度是 4%，因此 Willistar 走在正确的轨道上 在您向该租户承诺任何事情之前，我强烈建议您与商业代理人或类似的人交谈，以确保租户的提议是实际上与市场相当
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租户总是有选择权他们可以签署或不签署租约
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只有当房东在租约中授予他们选择权时，我的观点是为什么当租户有不同的要求时，赠送一些东西，将房东锁定一段不确定的时期租户也愿意不支付租金，但我们作为代理人和房东必须至少达到市场租金，我们坐下来协商许多租户也希望房东支付房屋的所有翻新费用并以房东费用维护这些固定装置和配件，以及您在租约中看到这些条款的频率 但是，在授予选择权时，许多代理商和我andlords 只是采取简单的方法并像法律要求一样发布它们作为房东，您有责任为您而不是租户获得最佳条款
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天气问题或不是一个选项包括在内是房东和租客协商的条款的一部分 每次谈判都取决于市场条件，包括各方对财产的绝望 这里的大多数讨论似乎表明房东可以向租客发号施令进一步，应该永远记住，一般来说，租户的福祉符合房东的利益
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所以你签了没在地球上，您会以远低于市场价格的价格出售您的房产吗？这是您在未来三年内承诺的价格吗（每年 +4%） 如果租户的企业还不能支付市场价格，那么也许他们受我去他们负担得起的地方你是否渴望现金流至于锁定自己，我不是专家，但选项可以锁定或不锁定自己，这取决于它们的结构正如已经说过的那样，它们没有不会为房东显着增加房产的价值，因此人们不得不倾向于不授予他们但是，可能会出现一个有吸引力且信誉良好的租户，愿意支付市场租金并希望花费大量资金来翻新这个地方说他们坚持20 年的选择权，因为他们需要使用权保障的选择权，但不确定该财产是否适合他们的运营以锁定长期的初始期限 那么您将不得不考虑它 您的锁定计划是预先确定的认购期权时租金上涨的数额似乎并不特别有吸引力，因为： - 与此同时，市场租金可能已经走软，您的租户可以在其他地方找到更具吸引力的房产重新以与在时机成熟时接受期权相同的价格，所以他们永远不会接受期权；或 - 市场租金可能远高于涨幅，在这种情况下，您的租户将接受您提供给他们的所有选择，确保您必须忍受多年低于市场回报的情况 为了解决这些问题，您可能需要授予市场租金审查选择权，但确保租户必须在市场审查发生之前接受他们的选择权（例如，在租约结束前六个月决定他们是否想要选择权，并在三个月前进行市场租金审查） 这种方式他们不能选择接受租金审查（他们总是可以尝试，但房东必须指出租约并回应选择接受是确定市场租金问题的一个单独问题）这允许可能性从市场租金过程中挤出更多的东西 一个结构合理（即对 LL 友好）的市场租金审查过程（如果是长期的初始期限），最好在可能的情况下使用棘轮，可能不会来查看 LL 的任何重大问题（如果您知道您不希望自住或出售并且对租户的质量感到满意），因为它允许充分暴露于租金上涨 它也可能对租户的运营非常有价值因此你不妨考虑一下
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对不起，还没有，他们只是提出了一个报价，我们还没有签署，但时间快到了市场价格的问题是这个，物业是没有高净空并且包含一个污水坑（这是许多潜在客户的交易经纪人） 我花了大约 10,000 美元进行部分屋顶重建 污水坑包含 2 个污水泵，必须每天打开，如果没有，前提可能会被淹 总而言之，它在市场上已经上市了大约 7 个月，然后我们才拿到了fer，所以这个地方不容易推销。 与经纪人交谈，他认为目前的每平方米租金是“可以”的。考虑到建筑物已经老化并且污水坑对大多数人来说是一个交易破坏者租户同意安装一个新的卷帘门（目前不是电子的），这大约是 3000 美元以上，并以新的配色方案粉刷建筑物的内部和出（至少另外 4,000 美元）如果他支付这些费用，嘿，我不能抱怨我询问租约，因为我有另一个提议是：* 3x3 租约 * 每年增长 35% - 租金将在最后审查选项生效前的第一个任期 * 他是一名初创机械师，以前从未经营过业务，因此风险更大 * 他不会更换手动卷帘门（我们有 2 - 1 个手动，1 个电动）或做任何其他维修工作仅供参考，商业物业位于商业区 3
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出于利益考虑，3 年部分是不是短期租赁的最低限度，因此根据普通法，承租人对该物业拥有权益
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什么烂！爱和亲吻克里斯汀
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嗨，克里斯汀，谢谢你对我的观点的反驳你试图通过指出相关先例来教育我在我的陈述中的错误是非常有帮助的，我假设你没有' t 同意短期和长期租赁（3 年）之间的普通法区分，并且在 1877 年《不动产法》颁布之前，那些期限少于 3 年的短期租赁并没有在普通法上产生利益土地此外，这种区别是历史上的普通法联系，即为什么必须注册 3 年或更长时间的租约才能在土地上产生利益，此外，1877 年《不动产法》和随后颁布的短期租赁例外在 1994 年的《土地所有权法》中得到加强和扩展意味着，少于 3 年的短期租赁将不会保护续订选择权、获得简单费用或其他复归权益的权利超过 3 年，我相信 1677 年欺诈法中的这种区别也可能与此区别有关，这加强了此前的普通法立场所以我对所有这些导致我的简单旁白的谦卑理解，你如此雄辩地反驳，那 3 年的事情是普通法的遗产 ps 我刚刚注意到你来自维多利亚，那里的法律制度本身就是法律 它是所有州中最不相似的，所以与租赁有关的立法可能非常不同虽然他们仍然继承了英格兰的普通法，所以 1788 年之前仍然适用你们甚至在法庭上坐在错误的一边，我不知道为什么
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不要提供你不需要的选项我非常同意实际上租户目前可以选择许多其他房产，并且大多数房东都迫切需要租户
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嗨，威利斯特，有兴趣知道您最终决定使用哪些租户条款以及为什么会你做任何不同的事情你可以分享的任何东西都会很棒谢谢
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我们最后选择了 3x5，因为这给了租户 3 年的时间“尝试”;以及足够的时间让我评估他们是否会成为优质租户，或者他们是否可以“财务上浮夸”； 3 年后请记住，租户提供的是 3x5x5，最初我们提供的是 3x3x3，但这些都不是合同性的，只有 3x5 客户属于“清洁能源”；专注于太阳能电池板和水箱泵的行业，在绝缘（脂肪棉）方面有一些较小的部门-所以我将其归类为“贸易”；他有 200 平方米的陈列室仓库，他已经长大了，主要用于办公而不是存储，因为我以非常有竞争力的价格提供了一个更大的前提，他打算开一家零售店来试试他的运气他最初只是想找一个 500 平方米的办公室陈列室结构 他也喜欢该物业的位置、相邻的 Bunnings 和其他行业 事后看来，我本来会提供 3x3 的，它给了我更多的移动空间，并且不会“把我锁在里面”。如果我有卖的打算，那么我会提供3x5，3年后，如果他签约并证明是一个优质的租户，那么该物业的价值会更好
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谢谢你的详细回复 威利斯特 还在学习伙伴所以问了很多q的干杯
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我知道这是一个澳大利亚的论坛，我认为这更多是一个足够现实与否的问题
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^^^^ 看到那是谈话的经验，可以为您节省数万（数万）美元的租金损失，这是我朋友的荣誉
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Chillieblue，我对你的帖子感到惊讶, 当你说你已经参与了 thousands 的租约，而 95% 的人在租约中没有选择权当我说惊讶时，我接受您正在分享您的经验，但是在我 30 多年的时间里，我的经历正好相反作为业主和租户，除了代理之外，我参与的 95% 以上的租约都包含选择权租赁期限，包括期权，这将成为您的房地成本由于大多数租赁需要董事等提供个人担保，例如拥有 3 年加上大量 3 年期权，如果您的业务经营所在的市场破产，您可能脱掉你的衬衫、裤子等，但你可以保住你的房子我曾经要求房东提供个人担保，因为他们在租约下的义务无法打印答案现在房东有什么问题，只能选择由租户行使 我认为这是一个很好的位置 在第一学期结束时，他们进展顺利，投资了装修，他们将支付市场租金并留下来 这不是房东想要的，一个有利可图的租户，参与其中，支付市场租金如果您将租户限制在一个期限内，他们将在此期间考虑他们的装修，并且可能选择不接受租约，因为他们在初始期限后不确定他们可能在初始期限内, 寻找更安全的 p如果你想出售房产，如果租户在他们的装修上有大量投资，潜在买家的信心就会增加，租户将承担选项，所以收入的安全性很高 我认为大多数从事企业工作一段时间的人，可以走进企业，并且知道收银机是否在响 你可能不知道老板是否在玩，合伙人是否在即将把他们赶出家门，第三次世界大战即将爆发，但是在大计划中，我认为远程连接比短期计划具有更大的好处无论如何，只是我的想法
评论< BR>不幸的是，是代理商创造了期权市场，许多人提供了一个选择权，没有考虑不提供它，或者只是争论将其包括在内正如您在帖子中所说的那样，该选择权有利于租户而不是owner 它绑定了 ow ner 并放置一个“如果我愿意的话”；关于租户 那个等式中的权益在哪里 就我个人而言，作为所有者和代理人，我没有责任确保一个有利于租户的系统并创造一个环境来保护他们免受他们无法经营他们的业务 我有我自己的利益我需要关注的是 没有选择权的保证 作为业主和代理人，你肯定会看到租客 6 年租约的好处比租 3 + 3 租客的好处要好得多。第一个期限结束 将租约缩减为更小的条款允许租户寻找替代地点或协商更好的条款 在一个固定期限内，谈判已经完成 我的偏好是没有选择权，并且在大多数情况下，我的租约中没有详细说明他们是，这样做有一个重要的理由，正如我之前所说，租户必须至少提前 12 个月通知搬出我注意到的是，较大的企业同意不包括他们，并且较小的人往往在他们的律师介入之前不会询问，但他们基本上是承诺的 业主确实在他们的租约中写明了义务 如果我代表租户行事，通常最好让这些谈判而不是我需要的选择参考您帖子中的一点作为潜在购买者，您在任何情况下都不应假设租户会接受他们的选择，除非已正确执行并以书面形式作为代理人，这应该是您每次的想法，我希望你没有建议任何购买者我知道很多人不同意，但这对我来说很好在没有选择权的情况下尝试更长的租赁期限，他们可能会感到惊喜 代理商和业主都需要停止假设和接受选择权是给定的
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