澳洲澳大利亚房地产另一个潜在的交易......悉尼

在澳大利亚地产投资



只是想我会为那些可能对我在该地区的发现之旅感兴趣的人分享另一个潜在的 CIP 交易，其中包含一些有趣的特征（无论如何我觉得这很有趣 - 希望其他人也这样做） 物业是中级商业的儿童保育中心一个主要首都城市的郊区租给一个只经营其他几家公司的运营商 25 年（前 - 开发时）到 15 年（+5 +5）的租期（aye carumba - 25 年！）开发商和运营商过去做过几笔这样的交易（也许一些甜心交易通过后门进行——我不确定） 年租金增长固定为 4% 行使期权时的市场租金审查上限低于 10%（无底限） ）（只会变得更糟！）银行担保不到六个月的租金目前的租金比目前的市场略高据我所知（你如何找到这些东西的市场租金） - 如果运营商不能考虑到 t 中的 looooww 利润率，跟上增长的步伐可能支付较少租金的继承行业和竞争对手 但是，购买收益超过 10%，以防您想知道我为什么感兴趣 也许这就是 GR 找到这些收益的方式！供应商也很乐意在交易中留下一些钱，确切的金额和条款尚待协商，但我们可能只需要预付约 5% 或更少的资金即可参与交易 物业价值为 100 万美元和 500 万美元租约中的条款和条件：保养、维护、油漆、支出等，非常有利于房东不是默认值 将不得不长时间修复 IR 以免被未来的通货膨胀所困扰，因为租金在很长一段时间内都不会增加来覆盖它 如果该地区的租金大幅下降，该运营商可能会默认情况下，他们将无法与支付较少租金的其他人竞争但是，有一个合理的方法可以从目前的 10% 收益率降低来弥补这一困境我担心，但目前我在获取现金流的一面——如果租户破产，那么我可能应该把它看作有机会恢复到更正常的收益率条件，因为该地区始终存在对托儿服务的需求 如果租金在长期内大幅上涨（例如通货膨胀），那么上行将属于租户，但我们会即使充分利用杠杆，仍然可以获得持有成本的现金流边际 对其他论坛成员如何看待这样的交易感兴趣 - 25 年是很长的一段时间，没有明显的上升空间！
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G'day 总裁，我们大约 45 年前买了我们的第一个 CIP 这不是一个日托中心 它是 1 年的 10 年租约，因为我们害怕无知并认为我们需要那种安全 租金和你描述的一样 CF+ve on第一天有 106% 的贷款，但我只能说，虽然我们认为我们得到了一笔不错的交易，但这是我们表现最差的 市场租​​金已经飙升，我们被困在每年 4% 的增长中你绝对无能为力 在接下来的 45 年里，我们被困住了和一只跛鸭 租户知道他们一开始有点受伤，但他们现在笑了，过去 2 或 3 年一直在笑 在接下来的 45 年里，这将只是一个广为人知的笑话 选择有限如果我们与租赁一起出售，价值 18M 如果它是空的，价值在 35 到 37M 之间 没有中间地带 对房产的长期租约抹去了房产价值 2M 我认为他们称之为“报价” ; 累退租约或类似的东西 你的前景听起来更糟 听起来租户和开发商达成了一项协议，并且，看起来它是如此糟糕，开发商现在正在窃听并试图卸载任何笨蛋来一起他支付了裸块价值和建筑成本的折扣率，所以他仍然赢了 你是那个拿着婴儿的杯子 我不喜欢整个提议的另一件事是它被母亲和婴儿淹没了对我个人而言，他们从房东的 CG 和 CF 的角度来看，绝对是最差的租户（当然假设这是你的主要关注点） 他们主要关心安全、漂亮的东西和充满爱的环境等问题，在 ABC Learning 惨败之后，强烈推动所有这些中心加入一些政府计划，从而消除财务方面的问题，那就是你！你的 LL $ vs 毛茸茸的婴儿和孩子与数百名母亲的问题每次我的朋友都会失去你对这个论坛上的一些主题进行提问：关于 ABC 学习的主题你了解绝大多数人的情况太高兴了一个沉默的房东在后台，他只是想从他们心爱的日托中心制造尽可能多的 CF 和 CG说固定 4% 最长 25 年 完全没有 CPI 租金审查限制 10% 正如您和 Dazz 指出的那样，承租人似乎很乐意提前支付一点额外租金，以便在几次之后受益但你永远不能卖掉这个鸭蛋！确实是累退租约你有没有计算出（估计）你在早期可以取得多远，而你以后可以向后走多远我有两个问题要问那些知道银行担保的人 - 那到底是什么 什么是典型的回报这些天在儿童保育中心 7%
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即使是第一个 15 年的任期也很长，更不用说 +5 +5 似乎使这种“跛脚鸭”转变的唯一方法是进一步提高购买价格对你有利每百万美元 6 万美元（基于 6% 的 IR 与 12% 的回报率）或每百万美元 8 万美元等等随着 10 年内 4% 的增长，这意味着您的利润将翻倍（大约）在 4%（6 % IR 10% 回报）应该在净租金 10 万美元的情况下每百万美元提供 4 万美元的利润 租金在 10 年后每年增加 4% 将增加利润为每百万美元 8 万美元 所以起点越好，结果越好 干杯
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感谢您的全面反馈 Dazz - 它支持了我的大部分担忧 只有向我证实我需要继续寻找总有一天会出现是的，这就是我实际上不会“向后”的问题，只是不会“向前”。否则我可能会 这笔交易带走了未来 25 年的所有优势！因此，今天我需要以更高的收益率（即更低的购买价格）对此进行充分补偿如果我能买到足够便宜的东西，那么如果租户违约，那就是快乐的日子！如果他们不违约，那么我有一个很好的可靠来源（缓慢）增加和非常正的现金流量 银行签发的文件，使持票人（在这种情况下为 LL）能够从所述银行提取 $X他们选择的任何时间在这种情况下，银行将要求租户保持至少 X 美元的账户余额，以应对 LL 走进一家分行并将其移交以换取上述 X 美元的可能性。 LL 只允许在某些情况下这样做，例如租金落后 7 天 真的不知道，你怎么知道我认为这与租赁条款、财产类型和位置一样行业，但我很高兴得到纠正！感谢 HA - 它有助于澄清这里的真实情况租赁条件，但我怀疑它远高于 10% 换句话说，如果我可以让初始收益率提高 13% 左右并长期修复我的 IR，那么我现在就可以通过现金流赚钱了 事实上，初始正现金流将是一个可观的我目前工资的一部分！面对积极主动的供应商和相当疲软的市场，这仍然很诱人如果租户违约，那么在没有租约的情况下，房产的价值会有很大的上升空间如果你还没有解决，我'我还是一头雾水！我知道 10% 的收益率不足以补偿这次租约，但什么才足够——这就是问题所在！
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固定皮带他我不是这方面的专家，但你听起来像那种人的人（像我一样）可能希望在您决定之前在 excel 中看到您的未来如何映射您提出的方案（13% 的起始收益率，4% 的固定年度增长）与您的起始收益率较为适中的方案，但是该物业每 3 年进行一次市场审查，在您所报价格范围内的 CP 租赁之间固定 4% 或 CPI 应该产生这种市场审查频率我认为问题显然是市场审查的假设您可以使用一些适度的数字 (10%-50%) 或参考 Dazz 的一些线程，如果您希望看到市场情景在 E 列之前出现胜过我认为您会发现供应商正在用“今天的美元预付款价值超过”的财务原则明天的美元”，这是复利的数学原理（以市场评论类型的利率）的可怜的第二代表亲 不确定我是否会过分依赖十蚂蚁违约也是一件好事 希望这会有所帮助 具有更好的市场评论标点符号的租约将是我的建议，但祝你好运我的，可能不是你的 1 个单身租户 我不喜欢那些 wrtkplets 但我喜欢三四个租户来分散风险 如果银行等，我会看单身 2 托儿服务不是我的一杯茶 太多问题，我喜欢孩子我有 4 个，但我不喜欢 40 或 50 个成为我的租户，他们是我的租户，因为他们支付租金或租约 3 如果租户离开或成为任何原因，您无法提供托儿服务破产什么可以进去 是的 去班级的顶部 善良的班级 另一个托儿所 4 我喜欢减少我的租金而不是增加它，因为我在路上 arbatrgue （拼写错误）所以我的租约有望增加市场 5 我喜欢 cbd 的，除非这个托儿所在皮特街乔治街，否则有那里好多了，不是说那里有更好的区域，只是不适合我 6 elase 是由一些想出售它的人制定的，并认为更高的租金会以更高的价值出售，这是典型的 resi 想法和建筑商开发商可能会这么认为，但 comm 的情况并非如此它是唯一购买租赁财产的投资者，您不购买租赁财产并自行搬入，您购买的是空置的，因此，如果您进行租赁，则必须使租赁对新来的投资者有保障 b 高收入产生 c 高年增长率 d对我来说，在上个学期的平均市场审查中进行市场审查 e 打破租约的高退出成本 f 租约中的高额押金 g 所有添加或更改，包括所有固定配件，一旦安装所有这些 n 就属于业主需要租入我喜欢的租约，至于 gr 高净回报，它们并不高，它们是正常的，但主要关注的不是这些租约的回报，因为 15% 的净回报对我来说是值得的说是骗子租约，因为我不买骗子租约的房产，但这只是我，这并不是说其他​​人不会对骗子租约的 15% 净回报感兴趣哦，你如何让骗子租约某人下来从一个免费的网站加载网络租约可以节省法律费用，因为他们可以自己进行租约并将其粘贴在该物业上，并表示 10 年的净回报率为 15% 你想为我买吗他们一无所获 他们失去了一个很好的房产价格 他们很可能没有得到最好的租户（因为他们自己也会组织起来以节省成本和代理费）现在购买 comm 的人明白租约不会购买那里的财产和唯一会是新来者的人，他们问q和这篇文章一样，所以要省钱，但不要通过省钱来浪费机会，不要浪费利润 购买试图给市场一些它不喜欢的东西，但那只是我
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