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在澳大利亚地产投资



大家好，我即将续签我目前的营业场所的租约，所以我想我会保留一个线索，以防人们可以在此过程中向我提供建议 可以肯定的一件事 - 这不是那么好与我通常坐的地方相比，这里的一处房产！简要背景是我自己和 3 名员工每周营业 6 天的小型服务和零售业务 对于熟悉阿德莱德的人来说 - 它在 Norwood 的 The Parade 这是一个拥有 2 家超市和 Hoyts 连锁影院的“高街”时尚区和大约 200 多家专卖店 有 2 个购物中心，每个购物中心都有超市和专卖店，但沿主干道的大部分地带只是个别建筑物和房东 很多咖啡馆和餐馆和时尚精品店等 租金是一些阿德莱德最高 虽然金额低于 Westfield 的租金，例如 - 在我看来，路过的交通量使其相对更贵 他们近年来增长相当快 离我 3 门的商店（不同的 LL）重新- 一年多前出租给新租户，租金增加 50% 诚然，我认为旧租约可能有点低于市场 - 但你知道我要和邻居谈谈敦促店主尝试找出他们支付的费用 我的房东一直因收取非常高的费率而臭名昭著（与当地其他建筑物相比） 他很高兴回到那天让商店空置 6 个月，直到他得到他想要的租金 这是几年前的事了，在随后的几年里——需求远远超过了供应，很多企业都在争相进入该地区，所以这种情况不太可能发生了。我一直打算今年续租，因为我还有另一个 5 年的选择 搬家不是一种选择，因为附近地区不存在房屋供应 搬家也将是灾难性的，除非它非常靠近，正如我所说，这几乎是不可能的 沿带的房地产价格近年来急剧增加，仅去年一年就以 500 万美元的价格售出一栋 900 平方米的建筑物，该地块刚刚被毁坏一半，一半被拆除 他们正在后面建一家银行，在前 大约 6 个月后 - 在 375 平方米的土地上的一栋银行大楼（可能是遗产名录）以 600 万美元的价格售出现在大约 1200 万美元（比每 7 年翻一番好一点，嗯！）无论如何，第一步已经开始我今天收到了 LL 代理人的一封信，询问我是否打算再行使我的租约 5 年，我会认为这第一封信非常直截了当 - 他们只是想要一个是或否的答案，关于我是否打算行使我的选择权以续约 5 年我已经按照我确实打算行使选择权的方式回答了，然后看期待尽快收到他们的来信 我不期待的是新的租赁 $$$ 数字所以这就是到目前为止的故事 任何人有任何建议或问题
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G'day Steve，你一定弄错了我'已经阅读了很多互联网链接和许多经验丰富的财产认证ors和投资者都说商业地产的资本收益几乎不存在 你引用的数字根本不可能是真的 你能提供一个互联网链接，这样我就可以验证你在说什么 意见的分量很重对你不利，一些作者和投资者非常有经验 至于要求的租金回报，那也不是真的 每年增长超过 3% 或 4% 我不会相信你，没有另一个互联网链接 我听说这很危险 绝对不适合我像那样 PS 我希望你的 LL 或他们的代理人不阅读这个论坛你可能会发现期权占用的市场评论可能比你已经支付的价格高出 ~ 150% 或 200% 你可以增加多少业务在你不得不离开之前处理e
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不错的达兹！当房东几年前向我们提供时，我们很想买下我们所在的建筑物（包括我的商店和我身后的一家），但我们无法在大约 10 年前将它提供给我们95 万美元，然后 5 年前以 1200 万美元的价格买下它——我只想买它，但我们无法在任何地方找到资金 他然后在 1 年后以 1.36 亿美元的价格卖掉了类似的商店（2 门）让去年的数字起作用，看看我是否可以为我的出价 1500 万美元，但我就是无法负担利息和成本 嗯，LL 不会正在阅读它，希望他的经纪人不是！嗯，我应该告诉你，如果可能有不友好的眼睛观看，我能负担多少增加！
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你是一个搅拌器，令人眼花缭乱！ quot;那些说不能做的人不应该妨碍那些正在做的人！”
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嗨，史蒂夫，当你行使你的选择权时，是否有市场评论以及谁是仲裁者 -是否有一个必须经过的估值过程你知道任何可以给你一个球场的商业估值师吗谢谢
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Raddles，是的，有一个市场评论LL的经纪人会告诉他类似的租金在哪里该地区是，他们会给我发一封信，说明他们对新租约的要求 如果我认为这太过分了，我可以选择同意或向他们提出还价 如果是这样的话，我将不得不聘请我自己的商业代理人进行租金审查 这是我们在 3 次续租之前所做的，我们聘请的代理人对该地区进行了研究并回覆给我们说 LL 要求比市场高出约 50% LL 的回应“如果你不喜欢它，离开”我们设法让他失望了一点，并在接下来的时间里让他有点失望根据他的要求进行租赁谈判-主要是因为他进来的第一个数字很荒谬（不要误会我的意思-每次都在增加）这将是我们第一次与他的经纪人而不是直接与他进行谈判我已经联系了一位租赁经理，他在 The Parade 上拥有许多租户，他们告诉我，他们收取的费用比我支付的费用高出 100%，具体取决于地点等，所以我知道我在但它让我对市场价格有所了解，所以真的不需要找一个派对来为我谈判我会像往常一样与他们争论我糟糕的位置，因此期望我不支付全部市场价格
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嘿，史蒂夫，我刚刚经历过这件事，我只是想说“我感觉到你的痛苦”；在栅栏的租户一侧真的不太好，但是嘿，我相信你会在所有来回结束时没事的，我在谈判租赁条款和增加租约时有点压力，但通过了这一切就像我认为你会的 祝你一切顺利
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感谢 Giulio 问题是在商业方面，我们看到的增长比住宅增长 10-20 美元pw 更多如果只是！
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如果租户和房东不同意市场租金，你的租约的具体过程根据我的经验，如果你不能就谁将独立评估租金达成一致，那么租约将决定谁会选择该估价师，然后该估价师的决定将具有约束力。你的租约里到底写了什么
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好问题安娜，我真的不知道！我的租约在家里锁着，所以今晚我必须把它挖出来看看，但从过去的经验来看，最后，如果你不能达成协议，他会带你开门也许这是不再合法了 我今晚会看看租约的内容 对于过去的租约，我们总是达成协议 他首先以非常大的涨幅进来，然后我们提供的金额太低了，然后我们在中间遇到问题是这个过去我们和他直接之间进行，没有代理人，估价师等我想我提到我们确实做过一次独立报告，发现我们支付了大约 50% 的费用，但这并没有改变问题，即使是他认识的 LL 同事也有过去问他为什么要收费这么多，让商店空无一人，而不是少收一点 他站稳脚跟，告诉他们他们的收费不够 有点佩服这个老家伙！我希望不需要聘请独立估价师，因为我对该地区的租金有一个粗略的了解，所以会等着看他给我带来什么
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这是典型的 34 Market复核 (a) 业主可在有关复核日期前的任何时间向租户发出业主认为是有关复核日期的租赁物业市场租金的款项 业主的通知可在有关复核日期后发出(b) 在房东通知送达后十四 (14) 天内，关于哪个时间最重要，租户可以送达通知，同意或质疑房东通知中规定的金额房东通知 (c) 如果租户同意或未能在房东通知送达后十四 (14) 天内发出租客通知，则房东通知中所述的金额应为自相关审查日期 (d) 起应支付的年租金) 如果租户通过租户的通知ce 对业主对市场租金的估计提出异议，则从相关审查日期起，应付的年租金应调整为与以下任何一方确定的租赁物业市场租金相等的金额：(i) 获得土地估价师许可的人1978 年《许可法》，由房东和租客在租客通知送达房东之日起不超过 21 天后以书面协议指定； (ii) 如果房东和租客未能就上述 (i) 段所设想的任命达成一致，则由两名根据 1978 年土地估价师执照法获得许可的人，其中一名由房东任命，另一名由由租客委任，该等委任须在租客通知送达日期后不超过 35 天作出，但前提是如果业主或租客未能按照本段作出委任（在此“非委任”）方”），则该方的任命可由主席或澳大利亚房地产协会（西澳分部）的其他高级官员（“主席”）应房东或租户的要求代表其进行在这种情况下，每个非任命方同意批准和确认由总裁或其他高级官员代表其作出的任何任命，并进一步规定，如果本段所述的两个持牌人不能就出租房屋的市场租金，该问题应提交给根据 1978 年土地估价师执照法获得许可的第三人，该第三人应由总统应业主或租户的要求任命，该第三人应采取行动作为专家 35 确定前应支付的租金 如果在相关审核日期之后商定、计算或确定审核的租金，则承租人应从该日期起继续按相关审核日期之前支付的费率支付租金，直至经审查的租金被商定、计算或确定（视情况而定）的日期，其后按照该协议、计算或确定，租客应向房东支付应缴租金的差额（ （如有）按上述支付的租金与根据该协议、计算或确定适用的相关审查日期到期的租金之间的ion 36 最低租金 尽管本租约中包含或暗示有任何相反的规定，从任何审查日期起应支付的年租金不得低于紧接该审查日期之前应付的年租金的 105 倍 注：36 是“棘轮”条款“因此，即使市场下跌，房东保证的最低租金是上一年租金的 5% 没有最高涨幅 租金可能会上涨 100% 或更多 Yippee 如果它确实取决于合同围栏的哪一边你站在我有另一个对房东更好的租约，如果确定的租金是房东认为的±5%，那么所有仲裁和专家时间的全部费用完全由承租人的帐户基本上阻止了租户争论你的谈判策略，史蒂夫不会奏效，如果你反对我，你会花很多钱但是你不是，所以没关系史蒂夫 - 我建议你尽快从这个不稳定的承租人职位中解脱出来
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谢谢你的达兹，好东西！我不认为我自己会做低调的提议 那是在那天我妈妈直接与 LL 谈判的时候 他总是喜欢她，所以即使他们试图互相挖苦，也让事情变得更友好一些我相信我对市场价格有一个公平的想法，所以如果他回来提供我认为不错的报价，我很可能会接受它 公平的价格就是我所追求的 不能更同意将自己从我所处的位置！问题是，银行不会同意我的意见！
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并找到租约，因为截止日期很关键，你可能会做自己真正的大而昂贵的服务他可能会欺负比他应得的更大的租金哦还有 daz 上面说的 同上
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谢谢 GoAnna，今晚会继续 不知道里面到底有什么，从记忆中它不是一个巨大的文件我不确定它是否会指定什么发生在它的结尾 - 因为它基本上是那个租约的结束，只是在它结束时给我一个选择现在我必须谈判一个全新的租约但我今晚会发现并让你知道它明天说
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读过我的租约 大部分都规定了我能做什么和不能做什么，以及对我的要求——难怪你喜欢商业租约达兹！在租约中，它有： 第 62 项延期 出租人应在承租人的书面请求下，在上述期限或期限届满前不迟于三个月提出，如果在提出请求时不存在任何现有的违约或承租人不遵守上文所载的任何契诺和规定，费用是承租人在附表第 VII 部分规定的一个或多个进一步期限内向承租人授予新租约租金由双方商定，新承租人应包含与本合同所载相同的契约和规定，不包括续订选项 进一步规定，如果承租人适当遵守或履行承租人在本合同项下的义务和义务，应得到任何人的保证个人或公司或公司，然后执行出租人为确认或更新此类担保而可能要求的此类文件或保证的担保人上述延长期限的担保人应作为承租人行使承租人根据本协议要求延期的权利的先决条件。本租约的延期应以双方同意的延长期限的第一年的租金为条件。租约那一定是英语中判刑最长的之一！我已经强调了关于新租约谈判的重要部分 第七部分提到的是租约延长 5 年 它没有说明市场估值或分歧的补救措施等任何地方 只是租金“相互同意”
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是的，史蒂夫确实如此 - 你只需要确切地知道它所说的内容出租人拥有 100% 的权力，因为他只会在你目前拥有的相同 Tamp;C 下授予你租约的延期， 如果你 ; 1 到目前为止尚未违反任何承诺 2 同意支付他要求的租金 3 你支付了他所有的律师费用以起草延期协议 确实如此，它确实表示双方同意，但考虑到你不愿意或拒绝搬家，如果他是一个狡猾的老商人 - 他会敏锐地意识到，那么你在谈判中几乎没有任何影响力知道他的历史，他非常愿意让房屋空置而不是在租金水平上妥协，这使得它对你来说加倍艰难 他可能在 78 年以 60K 的价格买下了这个地方，而且它不欠他任何东西
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你好，不得不说这是一个相当不精确的条款 没有达成协议的时间框架即在租约到期后的 1 个月内，如果您无法达成协议，则没有任何流程 通常有规定的争议解决流程，我可以建议当他们提出您的新租金时 - 如果您不同意有了它 - 您指定您的首选金额和与独立仲裁者建立一个流程 - 类似于 Daz 发布的内容 - 解决任何分歧 如果房东同意该流程 - 那么您有书面内容可以修改上述条款 谢谢
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是的，我知道我受他的摆布 达兹，一直都是这样 GoAnna 只是让我想知道租约的实际措辞 他在大约 50 多年前买了这个地方 还买了几个其他所有当地的店主都问他们是否想买他们所在的大楼，他们会为一首歌买它，我说他好！他在 1991 年建造了我所在的建筑物（自建造以来我们就一直在使用它）- 刚刚撞倒了一个 4m x 17m 的混凝土块，我想说他的产量将在 100 的 %pa 范围内
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嗨，Raddles，谢谢你的想法，我可以肯定地还价，但最终归结为他得到他想要的如果他不喜欢我的提议，他可以拒绝 - 我知道故事的结尾租金一般是多少，所以估价师不能告诉我太多 我不知道 这只是与 LL 达成共同协议的问题
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以为我会在本周早些时候发布更新收到来自 LL 代理的信函，说明新的所需租金将从当前费率的 21% 开始（每年增加 5%）将其降低到去年的数字以下，即如果租约在第 1 年开始为 10 美元，并且在第 5 年每年增加后为 15 美元 - n新租约的起价一般在 13 美元左右 - 基数比上次高，但比上次租约的最后一年要低 这次我知道这不会发生，因为该地区的租金大幅上涨，但我确实觉得与主要购物中心区域的租金相比，增加 10% 更适合我们的位置 作为一个想法 - 主要购物中心区域的租金平均约为 $600-800pm2（包括 GST）- 最差的位置大约是 $500pm2，最好的位置是 $1,100pm2 他现在要的租金会让我在 $647pm2（包括 GST） 我们有大约 10% 或更少的交通通行证在商场里得到，我大约有 13 个楼面空间在楼上，几乎不用于商业它主要用于存储 - 如果我能摆脱它，我会不管我如何使用空间（这不是 LL 的问题） - 楼上的房屋出租的租金要少得多，无论该房屋有什么业务，该地区几乎没有任何零售场所有双层，而且在较大的建筑物中，它仅作为办公空间出租（目前的租金约为$250pm2) 由于这些原因，我认为有必要提供更高的折扣但是正如我之前所说的 - 我在这件事上没有太多选择，这取决于 LL 我现在等待他的回应史蒂夫是否可以转租楼上区域彼得
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彼得，不，我研究过分租e 过去在楼上，但由于某些原因不太愿意这样做
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存储可能访问权限非常有限
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在 GoAnna 之前从未想过那个 仍然想避免子- 如果可能的话，我想我提到过，我们仍然每周一个早上偶尔使用它几个小时，所以这会让我感到尴尬我确实有一个供应商有兴趣按小时出租它几天在接下来的几个月里在这里和那里预订了 2 天 - 不多，但总比没有好
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仍在等待我的提议的回复上周越来越担心，因为我发送已经一个月了给代理的信 打电话给她，她只是对我说'嗯，是的，你是对的，已经有一段时间了 我们将报价发送给 LL 并没有收到回复 我想这已经足够我们给给他打个电话' 所以我们把它留在了，一旦她和 LL 通话，她就会给我打电话 所以我又回去等待，如果我想我会再给她打电话到下周末还没有听到我现在不需要的额外压力，同时还试图达成一项房地产交易
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嘿史蒂夫，感受你的痛苦！我们的 LL 刚刚将我们的租约提高了 45%！你刚才听到的砰砰声是我在装腔作势！现在从地板上振作起来是的，我原以为会大幅增加，但哎哟！所以，如果我不能击败他们，我想我最好加入他们 嘿，Dazzling，这个商业演出怎么会参加！罢工，没错，我现在买不起评论！

你好 silversands，这是一个令人震惊的演出，具有巨大的风险，没有资本增长，有很长（长达 12 个月）的空缺可以发送您比板球击中 Grannies 窗户的速度更快 坚持房屋伴侣 不错又安全 正如该网站的所有者和其他著名的房地产专家不断写的那样，他们不会推荐它，因为它不稳定，而且在住宅中可以赚到更好的钱我同意所有这些专家的观点，你绝对应该坚持你所知道的演出嘿史蒂夫 - 我认为你狡猾的 ol' LL 让你大汗淋漓，就像洛克菲勒过去常洗的那样，抓一把果冻 ol' 儿子
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谢谢达兹！没关系，我已经为这个过程做好了准备只是想结束它，这样我就可以振作起来继续前进！好吧，直到它再次发生
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史蒂夫，这让我想起了孩子们玩的那些充气拳击娃娃之一无论你多么用力或击平它多少次，它都会正确弹出备份，准备好让你一次又一次地把它打倒 很棒的东西 商业租户 - 我爱他们
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我很高兴你使用拳击娃娃类比而不是其他一些可以代表的充气设备我，怎么办！问题是，一旦您在某个地点落户，商业租户搬家就会变得更加困难，尤其是当该地区成为您周围的“高端市场”并且对房屋的需求呈指数增长时，就像我的情况一样
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伴侣- 我的边缘很粗糙，但没那么糟糕 祝史蒂夫好运，您的市场评论
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是的，我的 resi IP 只是剥离了如此多的自由现金流并大幅升值！幸好那些专家给了个人担保，他们将在 7 年内价值翻倍，但我认为 TIC 已将担保更改为 10 年
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更新终于收到了 LL 对我的提议的回应！他最初要求加价 21% 我还价 10% 他现在以 17% 的价格回来了 没有我希望的那么好，但我仍然对此感到满意，并且会接受 花了一段时间，但还不错写几封信可以省下不少钱 还可以进一步缓解租约后的复合效应
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也许不断变化的经济环境对你有好处
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干得好史蒂夫，17% 与其他人进行市场评论认为这是一项出色的工作 没有运气 Onya
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谢谢 Daz！很高兴现在一切都过去了，我不喜欢未解决的问题
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嗨，史蒂夫，我假设您现在已经确认与房东代理达成协议 供将来参考的几点（我警告我的建议事实上，我是来自英国市场的特许测量师，与 oz 相似但不完全相同！） 1 在原始租约完成时代表您的任何律师都需要射击 它具有完全条件，这意味着您在您的租约结束将使该选项无法操作（例如，在租期结束时进行油漆的简单契约） 它也不是指市场租金，也没有任何第三方解决租金争议的程序 简而言之非常差而且对房东友好 2 该条款规定您必须提前 3 个月通知房东才能操作您的选择权 为什么房东的代理人当时联系您 他本可以让您错过选择权日期并以此威胁您驱逐在期末并要求更看涨的租金上涨 也许市场并不像你想象的那么活跃，他想要知道你想留下来的安全感 3 关于市场价值的专业建议总是值得的 你似乎有一个掌握市场租金，但有许多因素，包括您的租约中可能增加或减少市场价值的条款（特别是因为似乎有许多房东和不同的租约）您可以支付初始估值报告并使用它来自己谈判如果您想降低成本 租约不是最容易解释的文件，并且总是值得代理律师在续订时仔细查看文件 可能是文件中还有其他与选项相关的条款不一定在它旁边！ 4 地主总是高高在上 这是野兽的本性——特别是如果有时间需要精华反通知你“感觉”；好像你得到了一笔不错的交易，因为你已经成功地把他击倒了，但经纪人可能会比他对租金价值的评估高出 10-20% 以提供谈判空间 即使你认为最初的报价是合理 简而言之，我不知道您是否有一笔划算的交易（我怀疑不是 - 抱歉，但作为在该行业工作的人，如果租户没有代表，我会双手合十）一件事是为了当然-您的选择不值得写在上面的纸上，因此请确保您的律师下次做对了！ （如果我的律师在没有咨询我并解释全部含义的情况下为我签署了这样的条款，我会起诉他）无论如何祝你好运，只要租金负担得起就不会造成伤害
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谢谢Pom，我一定会记住这一点，下次需要起草新的租约时，我确实明白你对选项的意思下次我会尝试在租约中获取有关市场审查等的内容-但同样，球仍然牢牢地在他的球场上。他总是有特权说，“不，不喜欢它，离开”。他可以轻松做到这一点，特别是因为该地区现在已成为阿德莱德的高档购物区之一，人们吵着要找位置就实际租金而言，我相信这对他过去收费很好的地区来说是合适的超过市场-但无论您是否由代理人代表，是否进行了市场分析等-这家伙得到了他想要的正如我所说，他非常乐意让商店空置（他让我隔壁的商店空置几年前大约 9 个月，尽管有很多人感兴趣），而且他知道他的收费比邻居高得多 不会让他分阶段这就是为什么这一次我真的很惊讶他的需求实际上与当前市场相当我还看到他拥有的房屋中的其他企业破产了，这也没有让他分阶段 - 最后一个必须将商店转租 2 年，直到他们的租约到期并支付成本差异他没有下来
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史蒂夫，是她都签署并完成了
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差不多 Daz 和上次一样的租约（按照租约的规定——除了市场增加外，没有任何改变） 他的 PM 把文件寄给了我将详细信息转发给 LL 的律师以敲定 仍在等待他的律师给我发一份新租约的副本 计划今天有机会打电话给他们 过去几周真的很忙，准备明天解决这个怪物当每个人都知道这笔交易并且已经了解了很多年的细节时，你难道不喜欢它，但似乎总是有一些问题需要我去处理围绕签署表格比赛，包括昨天，当时太晚了，我不再愿意在邮件中信任它，所以不得不开车过来亲自交付我想人们只是喜欢看到我到处跑来签名形式“嗯嗯，让我们看看我们能在这张纸上坚持多久，然后再告诉他！”虽然这都是游戏的一部分，但这是最简单的部分！
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