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在澳大利亚地产投资



注意到这个论坛上似乎很少讨论商业地产我个人没有经验，但最近开始密切关注它我知道这种投资涉及的明显风险（长期空置，更高的成本）但是由于 res 房地产商业的低收益率似乎更有吸引力 我的一些问题是：1 当以现有租约为 10 年做广告时，如果租户能够违反租约等情况，这会有多安全 2 我'听说商业地产的价值是基于它的回报，如果是这样，那么在计算房产价值时行业规则将是多少百分比基本上向任何有商业地产经验的人开放，关于商业或工业的任何讨论或信息财产，其他人在与这种投资形式有关的任何事情上的经历等等等等…… Piffin
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嗨，Piffin 当我买了银行时，预期带状购物中心的租金回报异常高——在外东地区，上涨了约 14%，这确实反映了资本价值的低迷 事实上，在下一次估值（每 2 年）下，价值下降了，市政费也下降了！然而，在过去的 6-12 个月里，CBD Croydon 有一些销售，现在回报率在 65-725% 左右从我的角度来看要好得多，如果购买的话可能不是那么好到墨尔本中央商务区的回报率从根本不高到大约 45% 这是“费用前”回报率，由于租户通常支付与建筑物相关的所有支出，租金是净回报率，可能会增加一个百分比考虑到“真实”回报时的一两点租金和资本价值与商业成反比，“好”或“坏”取决于您是购买还是出售 Piffin，周期比住宅更慢更平坦例如，如果您有一个租约 5 年的租户，有 3 x 5 年的选择权，并且您接受了等于或低于市场价的租金来吸引租约，那么您可能没有两年的审查期，然后在接下来的两个休息时间可能是 CPI，然后是“市场评论”下一个选择权的开始 必须在下一个租约开始前不少于三个月且不超过九个月商定租金 因此，如果租金为每年 20,000 美元，而这反映的资本价值为 200,000 美元，收益率是 10%（很容易！）三年后，您所在地区没有销售，空置很少，房东正在持有租金以保持稳定的租户，您已放弃审查增加，一切都处于持有模式 六年后来，一些房产易手，但租金并没有增加太多，因此 20,000 美元的收益率为 65% 意味着该房产现在价值 307,692 美元 理想情况下，资本价值和收益率都会在数字上增加，即使以百分比表示的收益率仍然有效同样 记住，零售、商业和工业地产是一个专业领域 建筑物很快就会变得多余——消防服务、员工便利设施、停车要求、装载通道等 企业倒闭，或者发展并搬到更大的场所 P人总要住的地方，人不一定要有生意，但是，如果你选得好，你的商业地产将成为“皇冠上的明珠”，多年来会给你丰厚的回报，希望这对你有所帮助 问候Kristine PS 在谈判开盘租金时，最好允许一两个月的租金免费，而不是接受较低的基本租金为什么因为你所有的增加都计入了“年租金”基本租金应该写成 $24,000每年，有一个特殊条件“出租人将允许承租人从租约开始起为期两个月的租金免费”享受！ ************************************ 孔子说：有笔记本，觉得一切都精彩的人会去很长的路
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嗨，piffin，我看到越来越多的资源投资者将目光投向商业，这本身可能是一个值得关注的问题 第一个考虑因素必须是投资回报率 购买回报需要更大的押金加起来，购买商业广告时，您实际上是在依靠出租您的公司的实力 如果他们违反租约，是否值得追逐他们（主要取决于需求）恕我直言，商业与住宅，归结为每笔交易的数字和潜力快乐狩猎 rossv
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他们所说的加上贷款的利率通常会更高，除非你有巨额存款恕我直言，最好的金融交易可以用 40% 的存款和 c 完成osts 在 250K 或更高的房产上，尽管可以进行 100% 的财务独立交易，但如果您认识合适的人，那么可以投入大量资金 购买时必须检查现实的租金，因为有些是在高价租金上出售的，尤其是短期回租 政府部门和debanks擅长玩这个游戏 跨界的住宅投资者最近推动了阿德莱德的价格上涨，其中一些人将因空置或加息而获得更多的痛苦 如果可以找到合理的价格您看看周围的一些较小的代理商，尽管这些交易在当前市场上不会持续很长时间，因此必须迅速采取行动。追逐他们许多企业倒闭了，房东拿不到钱 追逐他们可能不会有多大好处 建筑物通常是为租户量身定制的 您需要一个想要相同的新租户，否则您会花钱为租户修改 我已经查看了回报，是的，它们看起来不错，但我自己认为 ABCD 并不像赌博的人
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作为后记，我没有放 1 美元（1 美元） ) 进入银行交易 金融 - 一切都在结构中 购买本身 - 一切都在选择 我在拍卖会上支付了 10,000 美元 但我买了 Prime 房地产 足迹是 A1 稍后我将建造第二个故事，作为额外的零售、办公或住宅空间 干杯克里斯汀哦！亲爱的！我敢说 - * 使用优秀的买方代理物业顾问 * 使用优秀的独立金融抵押贷款经纪人 ****************************** ****** 孔子说：拥有笔记本电脑并认为一切都令人兴奋的她会走得很远
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Kristine，rossv，bundy和ABCD正是我希望看到的那种输入，似乎是商业财产不适合那些喜欢睡眠轻松因素的人 我目前有两个 res IP'S 和 PPOR，喜欢商业地产的想法，并且总是有兴趣获得所有领域的知识 感谢您的输入 PS：反正谁睡觉
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Piffin , 我自己的想法 收益可能取决于租户的可靠性 贷款条件可能会有所不同 我上次在商店顶部调查一个组合单元时，条件是 70% 的贷款（无论如何这对我来说是杀了它）没有LMI 借了更多的钱——这是一个 10 年的 Pamp;I——它扼杀了现金流但其他人的想法迈克在很久以前发表了一些优秀的帖子e 在这里，但几乎同时还有其他人
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我猜 GW 你去看过银行和商业交易，这通常意味着比非银行贷款人更糟糕的交易 正确的经纪人可以找到你的交易把钱放在你的口袋里，错误的可能会让你在同一笔交易上花掉你的钱，即使贷方说不要再费心使用 X 直接与我们交易并节省 4K 费用 bundy
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存在相当大的差异商业地产和工业地产与住宅地产的比较 我拥有商业地产超过 20 年，发现主要区别在于：- 1 商业地产的回报率往往高于住宅地产——通常在 7% 到 10% 之间；与毛利率为 35% 至 5% 的住宅物业相比（那么您仍需支付差饷、税款、保险等） 专业投资者要求其商业物业的租金回报更高，以弥补较长的空置因素，并可能更高的风险和可能更差的资本增长 2 对于商业物业，租户通常支付所有支出，例如差饷、税款和保险，而对于住宅物业，业主支付这 3 商业物业的租赁期限往往更长，通常为 3 至 5年而不是您从住宅租户那里获得的一年租约 4 因为您的租户在您的商业地产上开展业务，他们往往比住宅租户更好地照顾它，通常维护和粉刷该物业 5 我发现商业地产较少管理密集型 - 事实上我们管理自己的商业和工业物业，但我交出我们的日常管理住宅物业给物业经理——我不想为水龙头漏水而烦恼 6 放贷人通常最多只能贷出商业或工业物业价值的 70% 我不知道有任何抵押贷款保险公司会提供商业贷款房地产 这意味着投资者需要拿出更多的股权来购买商业地产 7 进入一个好的商业地产所需的初始资本通常远高于住宅地产所需的资本，作为一个良好的商店或办公室中心的价格可能是一个价格的 2 或 3 倍单元或公寓 当然你可以在二级中心购买便宜的商店，但他们通常会有二级租户，他们更有可能破产并让你空置 8 商业物业的贷款利率通常高于住宅物业-目前大约高出 1% 9 当商业物业出现空置时，它们的空置时间通常比一周或 2 长得多 您可能有住宅物业空置 您是否经常看到社区购物中心的商店空置数周或数月10 商业物业的周期与住宅物业的周期不同，甚至比住宅市场更依赖于一般经济因素 11 商业物业所需的租约要复杂得多，通常需要律师来准备 12 更容易供您选择表现最佳的住宅投资 大多数初学者都知道在住宅物业中寻找什么– 他们住在房子里，但很少有人知道租户在良好的商业或工业物业中寻找什么，除非他们从一个人那里开展自己的业务。我拥有许多商业和工业物业的个人经验是，虽然我们有在过去 15 年左右的时间里没有空置（因为我们拥有正确类型的房产并自己管理，一个租户搬出另一个租户），我们在这些房产上的资本增长，即使它们处于黄金地段，已经与我们的住宅物业的增长相比，我认为住宅物业是一个更安全的选择，但随着您变得更有经验并拥有更多可观的资产，您可以考虑增加商业物业以平衡您的投资组合
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