澳洲澳大利亚房地产财务结构悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，即将与我的会计师讨论我的财务结构，并想与 Somersoft 分享我的想法，希望对其他人有所帮助PPOR，然后当利息支付到期时，这些将从同一个账户中提取第二张图是我建议的结构这再次显示了所有租金都支付到与我的 PPOR 链接的同一个抵消账户但是我想要所有费用的差异以及通过与投资账户关联的抵消账户支付的利息反馈赞赏 7DD4
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对我来说没有意义，但也许我读错了你在每项投资的每个抵消中都有现金吗房地产 如果是这样为什么
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是的，刚刚为4个房产再融资一旦我开始提取抵消账户，现有的投资贷款将增加投资1最高贷款金额$499,000+55,400$554,400 i投资2 最高贷款额$376,000+24,000$400,000 投资3 最高贷款额$392,000+104,000$498,000 投资4 最高贷款额$333,500+58,000$391,500
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是对冲账户里的现金，还是再融资时的提款额pinkboy
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是的，在抵消账户中的现金只是对图表进行了更改
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你的意思是你借了钱并把它停在抵消中我不喜欢首先但让我们假设你将能够保持可扣除性 您似乎是在提议使用抵消资金，即借款来支付投资贷款的利息 如果是这样的话，这样做的目的是什么 听起来可以适用第IVA部分
评论< BR>是的，将等待有关利息利息的建议 如果这将是一个问题，可以将利息移回我的 PPOR 抵消账户（见图）我建立这种结构的目的是更快地偿还我的 PPOR 贷款，并且使投资性房地产自支自支仅根据我有限的理解提出的结构与我的其他房地产投资者结构有何不同
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我会说您冒着 ATO 拒绝扣除利息利息的风险存入抵销账户，但使用 LOC 所有收入抵销 PPOR 借款以支付投资费用 在可能的情况下利用关联方借款
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谢谢特里 图表是否正确（见附件） 不确定你的意思是在可能的情况下利用关联方借款
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不确定图表他们很难解释关联方贷款是来自关联方、配偶和信托的贷款 在某些情况下可以很好地保护资产和税收储蓄
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看起来我的画没有很好地解释它就像汤姆汉克斯电影费城中的一部分“像我六岁一样向我解释”;看来我失败了
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嗨，特里，你能否确认我的理解是否正确，所有收入（租金+工资）都可以抵消 PPOR 向 IP 1 或更多借款的费用（利息+其他费用）银行通过 LOC 因此，一年后，您的抵消额将增加，因此 PPOR 利息支付降低，但知识产权贷款将增加，可扣除利息也会增加 即使为额外借来的钱支付利息，也可以节省更多的钱，因为它的可扣除利息但在同时对您的 PPOR 支付更少的利息 我理解对了吗 谢谢
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不 那不是我上面写的
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有趣的线程来处理设置和使用的细节贷款和账户大卫，根据我从你的图表中收集到的信息，租金存入与 PPoR 相关的抵消，利息和费用支付从同一个账户支付（第一个图表应该可能有利息和费用箭头出图表而不是指向 IP 帐户，因为这些付款将支付给外部各方 - 电费、银行利息等）可能有许多投资者使用这种结构，他们从一个帐户支付所有账单（无论它们是否是个人账单 IP 账单或其他账单），这通常是对 PPoR 的抵消，而不是向每个 IP 账户支付租金和从每个 IP 账户支付的费用，并监控 IP 账户余额 - 尤其是针对 -vely geared IPs 对于您提议的结构，是您将专门支付每个 IP 抵消的所有费用（例如，指定 IP A 的所有费用都来自 IP A 的抵消账户等等）避税规则 https:wwwatogovauGeneralGenPart-IVA--the-general-anti-avoidance-rule-for-income-tax LoC （我认为ume 反对 PPoR 并悬挂投资贷款）缓解此问题 借来支付费用 - 您是从 PPoR 悬挂的贷款中支付费用，还是建议从该 IP 抵消账户支付每个 IP 费用
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好的，所以哪一部分我没有做对费用不包括利息支付或谢谢
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以上都写在上面！
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嗨，ChrisA1，我已经对图表进行了更改关于我打算做什么，希望现在更容易理解
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我发现的一些关于 LoC 的帖子可能对这里有帮助：http:somersoftcomforumsshowthreadphpp1251383#post1251383 特别是 Rolf Latham 于 2014 年 13 月 12 日发表的帖子， 08:35 PM （为借款支付投资费用评论上面）http:somersoftcomforumsshowthreadphpt103972 （这个帖子可能与会计和税务领域有更多相关性-似乎更多关于税收和贷款）
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你能重复请
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是的，1936 年税法的第 IVA 部分使用 LOC 不会查产生借款以支付利息的效果，但它会避免混乱的“借款停在偏移量并稍后使用”位从您的图表中，听起来好像我上面的描述描述了您要做什么 感兴趣您将如何指定什么账户支付什么账单，尤其是随着账单和 IP 数量的增长 - 可能会成为一项艰巨的任务！回到你原来的帖子，你在寻求关于遵守税收规则的反馈 未来资金的可用性 使用结构的最佳方式 你将与你的会计师讨论什么 你从他们那里寻求什么信息 特里为你提出了一些探索性问题上面 如果你对你的会计师没有信心，可以问特里他是否愿意做一个单独的约会来澄清你的情况（如果你的会计师和特里都同意的话，可能会打电话给你！）如果你正在寻找一个新的贷款或贷款结构，论坛上也有几位经纪人会为您正确构建贷款只需要清楚如何使用它（他们可能会在贷款建立时向您解释这一点）或向 Terry 或其他税务专家寻求指导 - 还有 Paul@PFI 在 SS 上发帖）最好澄清你的中心问题以引导线程
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我确定有一个首选的 str购买并持有多套房产的投资者使用的结构 希望试图将其放入图表以帮助他人
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没有一个结构适合所有
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这是一个非常低效的结构你有相当多的钱来抵消IP贷款，当它可以更好地抵消PPOR抵押贷款时摆脱IP抵消账户，通过PPOR抵消账户运行一切它更简单，更安全，更具成本效益
评论< BR>这篇文章中的第一张图实际上比你的第二张图效果更好 就我个人而言，我从来没有发现为每个属性分配账单非常困难
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但是，通常对于以自己名义拥有的人来说有点权益且不需要关联方贷款，则借款结构如下： IO 或 PI 对附有抵销账户的不可抵扣债务 贷款 1 然后设置 LOC 以访问 PPOR（或 IP）上的权益 该贷款应不是与提取的资金相抵消的 IO 贷款和停放 贷款 2 购买投资物业时，根据情况单独获得高达 80% 或 90% LVR 的 IO 贷款 贷款 3 所有租金以及所有工资、其他现金、乐透奖金等都应存入抵消账户 没有借钱投资房产的押金应该来自 LOC LOC 永远不应该用于私人开支（否则会混合使用） IP 的费用，例如利率、保险可以从 LOC 借用根据第 8-1 条，利息应可扣除，但在执行此操作之前请咨询您的税务顾问是否可以应用第 IVA 部分来拒绝扣除 LOC 上的利息应每月从抵消额中支付 您不应让利息资本化而不纳税建议 贷款 3 的利息应该像贷款 1 一样从抵消中支付 一旦从 LOC 支付了 IP1 的押金，您应该考虑将 LOC 的这一部分转换为 IO 贷款 目的是获得较低的利率和 t o 转换为非“待命”或按需支付的普通贷款，因为 LOC 是 LOC 的已使用部分应保留为 LOC，以供未来投资 如果投资物业的价值增长，您还应该考虑采取贷款高达 80% 并使用额外部分偿还 LOC 如果操作得当，这将是一种再融资，利息扣除不会改变 例如，您使用 LOC 的 100,000 美元和 400,000 美元的 IO 贷款购买了 500,000 美元的 IP（贷款 3 ） 过了一会儿该 IP 可能价值 600,000 美元，因此您可以将 IP 贷款 3 增加到 480,000 美元 这将在 LOC 中留下 20,000 美元的余额 想法是让每笔 IP 贷款仅由其使用的 IP 担保 一旦您有足够的收入和股权您可以为第二个 IP 设置贷款 4 这将是 80% 或 90% 的 IO 贷款，押金来自 LOC 然后 LOC 可用于 2 个房产 这在短期内不是问题，因为所有的利息是可扣除的 但是，如果您开始从 LOC 支付 IP 的费用，则可能开始难以计算出与每个财产相关的 LOC 部分 因此，如果可能的话，将 LOC 分成不同的部分 将每个财产的借款分开保存如果出售一个IP，您将可以轻松支付与该特定财产相关的LOC部分这样做以上将最大限度地减少扣除，避免交叉抵押贷款并让您更快地致富
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感谢您的伟大的eply terry_W 我试着把你解释成图表我是怎么去的
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谢谢特里！我真的很感谢你在这个论坛上的帖子我读了几次上面的帖子
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我看不懂图表或画它们不知道每个顶级贷款下的绿色框是什么
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投资房下面的绿框是我把房产再融资到80%后得到的贷款当我要求银行给我更多的钱因为投资房价值增加时，他们将贷款增加到80 % 给了我一笔单独的贷款 我与你相反，我对图片的理解胜过文字
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然后你把借来的钱放在抵消中我不推荐这个但是既然你已经做到了小心，不要把任何其他现金存入这些抵消中;投资房产增值了，你也应该考虑贷款高达80%，并用额外的部分来偿还LOC 如果操作得当，这将是一次再融资，利息扣除不会改变 例如，您使用 LOC 的 100,000 美元和 400,000 美元的 IO 贷款（贷款 3）购买了 500,000 美元的 IP 一段时间后，IP 可能价值 600,000 美元，因此您可以增加IP 贷款 3 至 480,000 美元 这将在 LOC 中留下 20,000 美元的余额 想法是让每笔 IP 贷款仅由其用于的 IP 担保:
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不知道你为什么想要一个家庭账户 如果这不是一个抵消账户，你会花费更多的利息
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