澳洲澳大利亚房产 4 个出租和 1 个 PPOR 现在被困在悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好，我附上了我的投资组合的电子表格，希望能让事情变得容易理解。我看了一段时间的投资组合，一直坚持前进的想法和下一步该做什么这些是我的想法，没有特别的顺序 1) 发布一些股权，并用它来资本化利息并在等待更多增长的同时偿还我的 PPRO 2）以某种方式以大约 120,00 美元的价格在 Rental3 上以某种方式资助一个设备齐全的奶奶公寓 需求很高，每周可以租金 400 美元，任何超过 170 美元的租金都会积极 3) 再次释放股权以购买另外 270,000 美元的房产进行翻新，花费 20,000 美元购买 reno 和翻转赚 30,000 美元 4) 出售 Rental4 使用利润购买放大器；翻新下一个房产并重复 唯一可悲的是我会失去丰厚的租金回报 我未来的大项目是开发目前正在申请重新分区的 Rental2 我可以在现场安装六个 2x1 单元 这至少还有两年的时间可能更长 合并的房屋持有收入 $160,000 所有房产珀斯 WA Ideas 赞赏
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利用您的 120-130K 可用资产购买 2 x NRAS 房产，每个价值为 @ 400K 是一个值得考虑的选择 步骤 1 借@65K 来自股权，用于 NRAS 1，价值 400K 从股权借来的 60-65K 特别包括 10% 的存款 (40K) 印花税 (@15K) 和 10K 现金流缓冲，用于第 1 年的现金流差额（10K 通常是所有费用之间的差额，以及在 NRAS 下获得的 20% 较低的租金收入，尽管根据市场租金、您借款的利率等可能会多一点或少一点，但 10K 是 quot ;关于”对在 90% 的情况下）第 2 步向 NRAS 财产借入约 370K 的余额（90% + LMI） 现金流 所以你借了 435K @ 5%（ish），这意味着你有 @$21,750 的仅利息还款加大约 5K 用于其他杂项费用，例如市政费、水、物业管理、保险或地契（如果您购买单元或联排别墅或别墅），可以公平地说，您的总费用约为 26,750 美元让我们称之为 27K 普遍40 万美元房产的市场租金可能为每周 400 美元 在 NRAS 下，您将选择将其减少 20%，因此您每周将收到 320 美元，每年总计 16,640 美元 结果是“运营亏损” ;或“现金流损失”；一年刚刚超过 10K 加上全新房产的额外折旧额为 10-12 K，这相当于总扣除额约为 21-22K 即使考虑到 NANE 分摊，258750 美元（国家部分 - 25% $10,350) 占总收入 $16640 的 1555%，因此即使您的 21-22K 扣除额的该百分比可能无法申请，您仍然会产生接近 17-18K 的可扣除损失，导致 ATO 退款 $5525如果您支付 325% 的税，或者如果您支付 37% 的税，则为 $6290，再加上来自 NRAS 的 $10,350 因此，您的总退税总额（ATO + NRAS）将在 16-165K 附近 您的“运营损失”；仅略高于 10K，因此您应该在第一年后免税大约 6K大约 12K 免税并且您将使用大约 130K 的股权（2 x 65K）来实现它重新部署剩余的免税资金以产生乘数效应如果您拿走 12K，将其重新部署到您的 190K 不可扣除的 PPOR HomesideNAB 债务中，这是您可能实现的目标 查看 PDF 您在 10 年中取得了哪些成就 不错 节省了 20 年的利息 PPOR 抵押贷款还清了超过 125K 的加速股本（加上通过增长创造的任何股本 - 两端都不错蜡烛在燃烧！）而且您贡献的资金很少或根本没有，因为最初的 65K 股权投资包括 10K 额外的缓冲，并且已经完成了所有工作来让您度过第 1 年之后的第 1 年——它洗了自己的脸记住，你就走了t 从 ATO 和 NRAS 总共退还大约 16-165K - 见上文 所以现在你留出 10K 用于第二年的费用，并拿走剩下的 6 个并重新部署它 在第 2 年结束时再做一次 冲洗重复冲洗重复，持续 10 年 每年完全自我补充，几乎不需要您的资金投入 10 年来您还取得了哪些成就 借款能力也显着提高，因为您的不可抵扣债务已大幅减少，这意味着您将拥有股权和借贷能力都可以继续增长您的投资组合，如果您的房产投资组合在此过程中也显示出一些不错的增长，那么还有更多的股权可以为您的下一次购买提供下一次存款、印花税和种子成本他们免税现金流可以创造的乘数效应是将其重新用于减少债务，少量资金（6K、7K、8K 等）可以产生非常大的影响您节省的 125K 利息是 CGT 的免费利润方式，如果你卖掉你的 PPOR 并且自掏腰包几乎是 0 美元，这意味着你在 10 年内几乎翻了一番你的 130K 投资，免税 - 在 1 美元的增长甚至还没有计算出来之前没有假设，假设，推测，承诺或猜测市场会做什么或不会做什么，会发生什么增长，等等 只需简单的现金流重新部署即可获得您的股权 部署它会产生免税现金流 将剩余资金重新投资于快速偿还不可扣除的债务，并使您的资产翻倍钱是免税的，即使经济崩溃，房地产 10 年不动 当然，增长会到来 我并不是说它不会一世我只是指出您不需要增长来生存 您不需要增长来获得下一个房产 您不需要增长来从投资房产增长所产生的利润中偿还抵押贷款 您可以更长时间地持有您的投资组合，您可以避免出售和避免CGT，从长远来看，您可以获得更大的回报，因为无论如何您都在偿还债务最重要的是，您可以比您的邻居更好地度过衰退, 高失业率, 经济衰退的市场你仍然在减少你的不可抵扣债务, 提高你的借贷能力, 并有足够的多余的免税现金流来防止任何经济灾难 - 并利用低迷的市场和良好的购买机会 高负债和完全依赖增长策略的反对者不能说同样的 8% 或 9% 利率，失业率急剧上升或外部经济冲击将看到他们比你早得多的麻烦现在那些西雅图海鹰队怎么样
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看起来你的贷款是Pamp;我除非我深夜的手指按错了计算器上的按钮更好的利息仅将差额重定向到您的 PPOR 抵消中 这将有助于减少您的 PPOR 的利息支付，同时保留本金并增加现金缓冲 您还可以查看“存款回收”；针对您的 PPOR 将可用股权重新提取到 400k 存款贷款中 我会就 #1 获得专业建议，因为从税收角度来看，利息资本化可能是一个灰色区域 #2 看起来很合理，#3 但持有它，关于 #4 看起来像你有足够的股权来完成不出售出租 4
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感谢 FMS 和 Euro73 前段时间调查了 NRAS 并决定反对将再看一下，看看提供什么 押金回收 - 没听说过，怎么样这达到了 感谢 David
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决定可扣除性的是贷款的用途，而不是来源 如果贷款用于产生收入，那么它是可扣除的，因为 PPOR 不是产生收入的，贷款不能抵扣你可以把股权拿出来买另一个IP，那就可以抵扣了。并提出了与投资无关的内容 这可以进一步解释
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Geez Euro，在那个回应区！
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一些点 1 你为什么要重新提取资金显示在贷款 如果这是您可能重新提取高达 80% 的金额，那么没问题，但如果您在偿还不可抵扣债务时一直在偿还投资贷款，那么您就是在浪费钱 2 利率怎么样 您可能支付了太多的利息利率 3 将利息资本化是什么意思——没有税务建议不要这样做 4 如果出售，哪一个的 CGT 最少结果节省了利息的成本
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早上7DD4，收入16万，坚持四声，对普通投资者来说差不多你在同一堵墙，你选择买loss makin g 盒子 你拥有的股权很薄，但是这对你没有帮助 你的困境与住宅投资者土地上的所有其他住宅投资者一样 你的租户根本没有付给你足够的钱来让投资组合的头顶在水面之上考虑到银行利息，更不用说您的 5 份地契上的支出了您缺少一列支出{市政费、水费、保险、土地税、维护、PM 费}的成本，它很快就会变得明显为什么你的160K收入{减去所得税，减去生活费用等} 不足以支撑您的房地产投资组合产生的额外成本，而您没有列出当我说“还不够”时，我的意思是不足以说服贷款机构向你提供更多贷款 有些人的收入比你高 5 或 6 一些收入低于你的人 2 或 3 你和他们一样，都因完全相同的原因而陷入困境 你们都在买盒子吸引特定类型的租户 拒绝向您支付足够的租金以实际产生任何可观的现金流 支付足够的租金来支付抵押贷款是典型的持有资产的情况仍然很少 支付足够的钱来实际赚取现金是非常罕见的 对你所购买的东西进行测验 重复同样的事情可能会给你同样的结果
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HI Terry 谢谢你的回复 1是的，显示 o 的重提资金n 贷款是我最多可以重新提取 80% 的利率 2 我把这个留给我的经纪人的利率 我相信他对我们来说是最好的交易 所有贷款都是利息 3 资本化利息 - 是的，我已经听取了我的建议会计师 4 如果出售，哪一个的 CGT 最少 - 没有调查，但感谢您指出这一点，将与我的会计师聊天 5 表现最差的人很难说所有人都有良好的租金和资本增长： Rental1 - Mindarie Perth 最好的房子，但现在我认为它的位置更理想，因为它更靠近海滩，并且是一个更富裕的郊区 但这并不能使它成为更好的表现 Rental2 - Padbury Perth 最差的房子，靠近城市，在一个等待开发的重新分区街区 Rental3 - Joondalup Perth 良好的位置，正在寻找可能的奶奶公寓建设以增加现金流 Rental4 - Kinross Perth 2013 年 4 月最新房产 如果我出售 Rental4 Kinross，我会：节省 20,000 美元一年利息 取回我的 80,000 美元押金 以比我 1 年前支付的价格多 130,000 美元的价格出售（需要与会计师讨论税收问题） 再次感谢您的问题 这些帮助我思考我的投资组合和投资技巧 我现在有一个几个问题要问自己 1）如果我卖出租 4 有什么优点+缺点 2）我需要买什么样的投资才能不撞到现金流墙
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Morning Dazz 谢谢查看我的投资组合，我读了很多你的帖子，非常感谢你的建议希望现在我已经撞上了金融墙，是时候做出一些改变了 从我堆积如山的杂志、财产会议、与其他投资者的聊天以及潜伏在 somersoft 论坛上，这些都是选择 1) 什么都不做，让我重新nt 和增资 2) 尝试加快租金收入增长：祖母房、带家具、度假租赁 3) 出售 1 处房产将利润重新投入投资组合并重复购买房产以翻新持有和出售 但再次重复我所做的可能会让我得到我所拥有的 4) 可笑的属性，但似乎更具风险和更大的存款 5) 加入其中一个导师团体并利用他们的知识，但从我所读到的内容中，我可以得到同样多的东西通过研究和他人的帮助以及帮助他人来帮助 somersoft 6) 股份 7) 合资企业 8) 具有更好租金回报的区域性房产 任何我都错过了 Cheers Again David
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我很想卖掉Kinross 然后为奶奶公寓支付现金 我以后将用于开发 Padbury 的任何其他收益 我正在考虑为自己做一个类似的计划 当你有足够的现金流时，看看可笑的或商业地产'添加 - 可能还清 PPor并借给奶奶公寓 Nab 说 t嘿会借我钱买奶奶公寓，另一家银行告诉我我必须自己出资
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嗨 7DD4，如果您正在寻找合资公司，我相信海外商人 Vincent Tan 正在寻找出售他目前的表现兴趣并进入珀斯房地产市场 他最近成为西澳“拯救大白”运动的主席，并正在寻找志同道合的人加入他的努力
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是的，积极增加收入收入随着您作为投资者的成长，您作为个人也应该成长您变得越有价值，您可以赚到的钱就越多如果这是您想做的，可以将其反馈到您的房地产投资中
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看起来有人加入了我的足球队 一个工作同事或丈夫，我猜一直在和工作伙伴谈论他们最近的购买 三人与专业人士一起购买在我们的工作会议上发表演讲的团体 让我对他们被鞭打的房产感到热血沸腾 只是微笑着说希望事情能解决 1) 汤斯维尔 2) 新房产 3) 保证 6 个月的租金 4) 我们照顾好一切符号 ！！很高兴看到你在阅读 somersoft
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哈哈 对不起 D74D，它的坏丈夫浏览并摔倒了你是谁
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优点是： - 释放现金 - 可以用来偿还不可扣除的债务 - 节省利息 - 更快还清住房贷款 - 可以让您重组 - 实施一些资产保护策略 缺点 - CGT 提前（最终将支付） - 销售成本 - 更换房产的购买成本 -您是否有资格获得新贷款等 我也很想听听您会计师的建议 由于 2012 年的税收裁决，您不太可能将投资贷款的利息资本化以更快地偿还您的住房贷款，并且没有 ATO 否认利益
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谢谢特里 在 2012 年税收裁决之前得到了建议 如果我决定使用这种结构，我会再次与我的会计师核实 了解你关于优点和缺点的所有观点，我将采取n-board 我需要了解更多有关此 CGT 的信息，这无疑为会计师提出了另一个问题BR>评论
lt;题外话抱歉gt;我的同事在被人打来电话后买了房子他们来到他家，他看着他们光鲜亮丽的宣传册然后给他签了名他根本没有做任何研究他信任他们实际上我几年前就发过一个帖子我会去找它，因为我很好奇该物业多年来的表现可能还不错我记得问过他他认为该地区的前景如何，他直接从销售手册中引用了信息我找到了这个话题 http:somersoftcomforumsshowthreadphpt76117 妈妈和爸爸也做了一件愚蠢的事情，我这辈子都无法理解他们去了其中一个财产研讨会之夜从房地产经纪人那里买的 他们也没有做任何研究 他们最终以 30,000 美元的损失出售，因为他们在 5 个月后找不到租户 太糟糕了，他们没有坚持下去，因为他们错过了珀斯的繁荣繁荣 他们在 2000 年代初买了，我认为是！
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这正是为什么投资者需要在投资组合中至少有 1 或 2 个现金流正属性，否则他们永远无法领先于曲线，除非你是现金购买者，投资组合是由股权和现金流以及借贷建立的，仅凭股权或仅现金流就无法走得太远，如果没有 NRAS 是迄今为止最好的 CF+ 房地产解决方案，您将耗尽借贷能力，并且如果智能部署，还将减少债务并增加借贷能力 它同时完成所有这些事情，并且不会对您可用的家庭现金流造成任何影响 不要只购买 NRAS，但没有一些 NRAS，除非您有非常高的收入并且可以获得越界上述通过纯粹的收入能力概述的方法——没有数学、借贷、税收或神奇的解决方案可以让你越过、越过或绕过你已经达到的墙，除了等待、等待，直到你的股权、现金流和收入水平提高 NRAS 只是通过同时增加收入和减少债务来加速你到达那里的速度 这与股票投资组合没有什么不同 你不能只购买低收益股票以实现增长并不断获得额外的保证金贷款 最终你会用完粉扑与贷方您还需要高收益股票以保持现金流正常运转并能够继续说服银行向您提供额外的保证金贷款，以便您可以继续投资我不认为 Dazz 建议 NRAS-我怀疑他可能有商业考虑虽然 NRAS 可能是一件好事，但我不希望销售产品的人的建议是完全公正的
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是的，我的第一条规则“永远不要听从试图卖东西的人的建议”；做你自己的研究！第一步是与我的会计师联系我希望这个帖子能像它帮助我一样帮助其他人
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我最大的单一推荐基础是会计师事务所，所以我非常有信心你会发现方法论的完整性建模我已经免费发布以供您审查、考虑、批评等几年，在我谋生之前g 从这一点来看，虽然许多反对者在此过程中大吃一惊，但在向 Countless Somersofters 提出挑战时，没有人愿意或能够指出数字中的任何不足之处。手，数字不会说谎我确定如果你问，他们都会为你确认所以我真的很欢迎审查，如果你明天打电话给我寻求我的帮助，我不会同意的坚持您事先就信贷、税务和规划目的寻求独立建议 不过，请对您的会计师保持耐心，特别是如果他们不是房地产投资专家 根据我的经验，大多数会计师不仅不了解 NRAS ，或者对 NRAS 的理解非常差它，但甚至很难解释什么是可退还的税收抵免毕竟，当 Lomas 女士、Yardley 先生、Hunter 先生等所谓的专家无法了解有关 NRAS 钻机的基本事实时ht 难怪大多数凡人也不能同时，我将继续提供免费、准确、真实可靠的信息，供人们考虑、审查和自行研究我只是喜欢谈论 NRAS，并向人们展示一种不同的获取方式结果 喜欢它 厌恶它 拖延行为 寻求我的帮助 不要拿我分享的东西去找别人 自己想想，处理我教给你的数字，不要相信资本增长和负扣税会带你到达那里 整整一代人都看不到过时的购买、持有、成长模式，需要免费的信贷繁荣才能成功运作你错过了那艘船，不会得到信贷繁荣给那一代人的免费乘车，所以你不会能够按照这种方法复制那些结果
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@euro73 NRAS 属性的开发时间是否有时间限制我想你之前提到过有s 每个州每年的数量限制是正确的 NRAS 是否取代了一些公共住房例如自从引入 NRAS 以来政府在建造新的公共住房上的花费减少了
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意味着会有第五轮激励措施，最后的 10,000 套和这 10,000 套住宅将在 2015 年 7 月 1 日至 2016 年 6 月 30 日（即 1516 财政年度）之间交付。但是，它似乎被搁置，并且像美联储的所有支出一样，正在接受审计委员会的审查，即目前正在发生 因此，第四轮现有的 NRAS 拨款实际上可能是最后一个实际获得资金的拨款 这意味着任何计划购买 NRAS 物业的人都需要考虑加快这些计划，因为第四轮拨款必须在 6 月 30 日之前交付和激活， 2014 有少量的第 4 轮拨款已经为 2015 年和 16 年交付提供资金，但只有大约 1,000 个，还有 2,000 个新的拨款在 12 月之前交付er 2014 在“准备好铲子”下；档，但它的长短是；那些对 NRAS 感兴趣并计划等到今年晚些时候或明年开始收购的投资者，可能需要重新审视他们的计划 当然，如果第 5 轮确实进行，还有 2 年的时间可以投资 如果没有，你有在 4 到 10 个月之间，基本上 NRAS 并非旨在取代公共或社区住房 它旨在创造经济适用房 符合条件的租户的收入门槛明显高于公共住房的门槛 快速示例 - 新南威尔士州住房的最高收入为 57K NRAS 是 135K 这是批评者一遍又一遍地兜售的神话和误解之一 - NRAS 公共住房或社会住房发布这类东西的人要么无知，要么故意误导，我可以只假设那将是因为他们的业务围绕着销售不具备 NRAS 资格的区域二手房​​产或股票无论哪种方式，th他们在这个问题上的可信度为零，因为他们完全是错误的
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明智的建议：你的会计师我也和会计师打交道，我的经验是他们似乎对 IP 融资不太了解，即使他们可能会以其他方式描绘 足够公平，因为我有一些税收知识，但更多的是关于融资财产，在其他资产类别中 必须同意欧元，NRAS 是一种被误解的投资策略，已被胭脂运营商玷污 事实上，我帮助一个朋友搬家今天，她租的房产是 NRAS 房产，是她唯一能负担得起的类型，因为她正在附近的一所大学学习护理。她告诉我，周边地区有很多 NRAS 房产，而且是上层中产阶级珀斯郊区如此明确不是那个社区的社会住房客户
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euro73 - 我能找到一份当前 NRAS 房产的列表来运行数字和位置
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7DD4，你听说过 Padbury 何时重新分区可能会发生 我和我的朋友在那里有一个地方 谢谢
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在 6 到 18 个月之间保持聆听
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LOL，Joondalup 市告诉我，Padbury 的分区面积实际上会增加根据 WAPC 的建议，他们说 WAPC 将其寄回 J 的 C 据我所知，它于 2011 年 3 月送到 WAPC 我们于 2011 年 1 月购买 谢谢我们将继续等待
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如果宽松的奶奶公寓规则足以吸引投资者以提供廉价的住宿，这将节省州政府向 NRAS 注入资金的时间，尽管我认为在西澳的奶奶公寓起飞还需要一段时间这听起来很不错！我遇到过一些从未听说过该计划的低收入租房者，所以很多租户似乎并不理解，我也注意到广告中的 NRAS 租金很快被抢购一空
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私信我，我们可以线下讨论
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肯定有非常好的 NRAS 交易可以进行一些几乎不能被描述为贫民窟的地区的其他例子，我可以确认每个估值，跨越多个不同的贷方和多个不同的估值公司 Elanora Heights NSW Gregory Hills NSW Brunswick VIC Windsor QLD Fairy Meadow NSW Orange NSW Ringwood VIC Wynnum QLD
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好吧，如果我让读者完全依赖 NRAS 的错误意见周一早上的论坛中有太多“思考”的四分卫提供了他们知道它是如何运作的以及他们在说什么，那不会很有趣，会不会
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您从该物业中取回您的初始存款货币权益，并将其重新用于您的下一个物业购买
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