澳洲澳大利亚房地产 在规则范围内发展您的超级房地产投资组合！悉尼

在澳大利亚地产投资



几个月来，我一直在研究通过财产管理自己的养老金的想法，而不断出现的最重要的问题是你不能交叉抵押。换句话说，使用增加的股权是违反养老金法律的可能会在财产上增长以资助您的下一个财产而且没有负扣税机会，因此可能存在的任何税收优惠（例如利息和折旧）都被浪费了超级 我正在寻找一个很好的房产，它将用我所有的退休金来资助它 这笔交易还可以，因为该房产将在 15 年内全额支付，但仅此而已，没有其他房产，就坐吧回来等一下，我想了很久，然后通过阅读这个论坛，我突然想到，超级基金可以在规则范围内增加其房地产投资组合的唯一方法是通过现金或换句话说现金流 pos itive properties 这对我来说有点难以接受，因为我一直是负扣税的粉丝，并且主要寻找正现金流（包括折旧在内）或者如果不是我会提示的属性稍微介绍一下 决策过程围绕增长、税收优惠和现金流量 但积极寻找具有高收益（第一）和可能增长（第二）且税收优惠无关紧要的房产是一种不同的心态但我看不出有任何其他的方式可以通过 super 起作用所以情况是你使用你可用的 super 只购买有可能增长的现金流积极的房产我知道那里有一个信念，你可以没有这两种方式（现金流正和增长），但我相信有，如果你看起来足够长和努力的话通过选择的住宅和商业物业的混合，我相信这可能是可以实现的然后用这些物业的额外现金和我的超级C贡献 我在超级规则内继续下一个房产 这个场景和第二段中的交易的主要区别是投资组合在这种场景下不断增长我计划只将每个房产作为利息来运行（5 年）然后随着只付利息的期限一一到期，将它们转移到P amp；我 5 年后，我相信租金上涨将涵盖这一点，并使整个概念向前发展我的超级基金可以扩展的任何其他方式我相信如果从只有一个房产开始，这可能需要一段时间才能启动和运行，但幸运的是我有足够的超级基金来启动足够的房产来自我维持我知道有些人会发表评论关于在所有投资领域进行超级传播，我完全同意，但我只是提出这个概念作为独立的评论请，你的评论是什么，来吧你们所有的魔鬼拥护者，我很想听听你有没有其他方法可以在超级规则内增加你的投资组合
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我一直在经历同样的过程我的大脑开始受伤只是运行各种场景我倾向于保持任何未来负克如果我的（尚未建立）SMSF 并考虑将正向负债、正现金流量资产放入基金中，我将关注对这一主题的回应 感谢您开始滚动
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从一个稍微不同的角度来看，将财产放入我的 SMSF 对我来说的一大优势是，该股权对债权人来说是安全的在那里，在接下来的 20-30 年内收集股权，在知道我的债权人无法触及它（在大多数情况下）的情况下，为购买本身（或本金偿还）获得税收减免也是相当有利的另外，因为我希望在我退休之前永远不必出售房产，支付零 CGT 非常有吸引力，尽管未来政府可能（将）突袭超级基金并控制科斯特洛的一些超级减税措施 我实际上并没有将房产放入我的 SMSF然而，但我同意为我的下一次购买而购买它
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大家好，我在将近 2 年前用我的 SMSF 购买了一处房产该房产现在现金流为正 首先：有两种方式使用 SMSF 购买房产我是这样走的：我的家庭信托与我的 SMSF 成立了一家合资企业 显然设立成本较低因此我的家庭信托负责贷款，而我的 SMSF 是投资者 其次：通过这种设置，我发现在 SMSF 中的房产负扣税并不像像我想象的那样有利，我现在松了一口气正向负债的缺点： 1 我不得不自己解决利息支付缺口 2 在纳税年度结束时，我必须找到更多的钱将我的 SMSF 收到的部分租金存回 SMSF 账户 不管事实上该物业是 NG 优势： 1 我的家庭信托可以再融资和提取任何资本增长并在其他地方再投资 请记住，我的 SMSF 有权获得该资本增长的一部分 Cozzie：无需交叉抵押 您取出为下次购买单独贷款租金和雇主捐款作为贷款的资金，我口袋里的钱很少偿还本金并且利息部分逐渐降低 如果您在支付利息后有剩余的钱，您会怎么做房地产
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我离SMSF还有很长的路要走（目前23岁，所以没有足够的超级担心）但如果是我，我会用我的SMSF投资于地区和其他提供的情况受益于长期 CG 的短期正现金流 例如：区域城镇（非采矿，长期 -CG 可能性）具有大型开放式空间的旧街区的市中心公寓；和管理的公寓，他们可以在接下来的 10 年里打勾，给予 +CF，如果他们停止被管理的公寓，无论如何都会大幅增加 CG，如果它存在的话，我将如何使用我的公寓，在我所关注的其他领域非 SMSF 基金
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我在 SMSF 有房产，贷款的 LVR 为 65%，所以它的现金流为正值每年约 5,000 美元，我用这 5,000 美元购买股票你可以负齿轮SMSF，但您必须补足差额 您也可以要求您通常要求的所有费用，例如折旧利息等，唯一的区别是 SMSF 的统一税率为 15% 所以每件事情都按该税率征税在 SMSF 之外，您的折旧会返回您的边际税率恰好是 Spud
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感谢您的输入 BV，原因是我正在尝试积累现金以购买更多房产议程是尝试每隔几年（通过仅现金存款）尽快增加投资组合ile 利率保持低位 Cozzie
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我觉得这很有趣，因为我的 super 管理费已经减少了一段时间，我更愿意用它购买房产 由于可用金额低，我正在考虑在偏远地区购买空置地块 我没有意识到你可以为这样的购买借款 这是一个标准的抵押贷款安排与 LVR 和利率几年前我有一个客户买了两个街区，等待增长，卖了又买了 4 个，他现在可能已经退休了
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请允许我分享我们的超级故事 1999 年成立 SMSF 来自我妻子和我自己现有资金的合并现金转移约为 100 K 我被告知这还不够经营自己的基金我说胡说八道投资股票购买主要是蓝筹股使这个数字在 2004 年底达到了 25 万左右 2005 年兑现股票并购买了 resi IP 现金在那段时间我还转让了我自己拥有的商业 IP完全还清的名字你是允许的ed 用真实的营业场所来做这件事 我们不会错过租金，这是一种强制储蓄的方式，税率为 15% 那些租金累积起来，我再次重新投资股票并在去年 6 月卖光（呸）以支付现金我们将在几年内开发巴拉瑞特的复式地块2005 年购买（弗兰克斯顿市中心 750 平方米） 我的观点是，您最终拥有的租户越多越好，因为在养老金阶段，所有这些租金都是免税的 这是我们迄今为止的策略 我们还没有退休，但是有一些SMSF 中的 IP，一些以我自己的名义，一对信托夫妇，很好地分散了实体和土地纳税人您现在也可以通过分期付款认股权证类型的产品借款也可以像上面 josko 提到的那样通过 SMSF 和家庭信托投资或也可以使用单位信托购买一个更大的财产（比如六包）和外部你可以借（负齿轮）来购买一些单位，SMSF为剩余单位支付现金 许多剥皮超级猫的方法只需要发挥创造力并保持在r范围内ules 确保您有一个投资计划 由会计师和财务规划师指导，但要问很多问题，以确保他们告诉您的内容与您的情况相关 人们高估他们在一年内可以实现的目标完全低估了他们在 10 年内可以取得的成就 我们的已经 10 年了，而且发展良好 我们离退休年龄还很远，但一切看起来都很甜蜜
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这是一个很棒的报价球员！对我来说，房地产是一个慢慢致富的计划
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我已经做了将近2年了可能不会打扰 就像其他 95% 的人口一样
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Rob 但是 15 年后你会在哪里，假设每年 4-5% 的房地产增长率我不会使用高于 5%对于我的财富规划，如果我得到更多的奖金！
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15年！我什至可能还活着 猜我只需要学会耐心
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Festina Lente 幸运的是，你不是每个中心的 95 实际上以节的速度你要去你'这个论坛上大多数人的头脑都在旋转你在这么短的时间内积累了一个值得称道的投资组合Rob你知道你应该听从自己的建议快点慢慢来耐心的年轻人在15年内我们将吸吮几个长脖子（让它们点亮以鼓励我们这个时代负责任地吸收）并评论这个房地产投资雀跃是多么美妙 Ahhtake 抽出时间来闻一闻砖头和砂浆
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嗨 Jsj 是的，大多数大银行都有 smsf 产品贷款如果你用 smsf 搜索这个论坛，你会看到它已经被讨论过。如上所述，你可以将薪水牺牲到基金中，以帮助那些显示出巨大增长潜力且可能不会产生正现金流的特定物业（即沿海属性）我运行了一个电子表格物业价值 1,200,000 美元，50% lvr 10 年我假设增长率为 5%（cpi 3% 加 2%），租金为 9%（正现金流），每年增长 25% 结果很有趣 Cozzie
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感谢所有人提供的信息，我将进一步说服并在此处发布结果 Cozzie，我太喜欢沿海地区了 我特别喜欢 Forrest Beach 和 Balgal Beach 产量低但增长快
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它没有无论您是否自雇，您都可以将您现有的 super 余额转存到 smsf 并让您的雇主向您的基金支付如果您的 super 是固定福利计划可能会变得有点棘手
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所有行业和零售超级基金的问题 另一个障碍是，如果您的工作场所有企业谈判协议（EBA），您的雇主可能会受到工会协议的约束，无论您是否是工会成员，您的超级基金都会进入工会行业的超级基金与否 通常的情况是当您尝试移动您的超级交流电时你的基金的 ross 要求你在行业超级基金中保持至少 5000 美元的余额 你猜怎么着；你认为谁在行业基金中赚取相当多的董事费所以下次你看到这些行业基金电视广告之一时；想想工会，想想涂料，然后给它频道按钮变幻无常的手指轻弹SMSF - 空地 嗨，我怀着极大的兴趣阅读了以上所有内容，因为我的丈夫和我正试图找到一个创造性的解决方案来解决这个问题：我们想购买一个超出我们非创意资金价格范围的房产 它是一个拥有两个产权的住宅 一个产权的房子，另一个产权的车库 我们希望通过建立 SMSF 购买这栋房子作为我们的 PPR 和另一块地 然后我记得你不能在 SMSF 购买空置土地 反正这周围有吗
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SMSF - 空置土地 抱歉忘了提到我们会购买空置土地，目的是在上面建造住宅投资房
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获得建议 我不会说你不能这样做，因为那里可能有一位敏锐的 TrustSMSF 律师可以让你绕过限制，即它必须是商业不动产，建筑将构成在 SMSF 中开展业务，这是不不不，除非你有一个在 1999 年 8 月 11 日之前成立的单位信托
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空置土地和或建筑是一个很大的问题，无论是从 SMSF 贷款人的前景，还是更重要的是 SIS ActATO
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这是一个非常有趣的帖子 很好的信息 谢谢 我的情况可能与这里的其他人略有不同 有我自己的 SMSF 与我的妻子共享 目前它主要由股票和少量现金组成 我们在我妻子也有一个管理基金，在过去的 12 到 18 个月里，她的 Super 资金倒退了，尽管她在这期间牺牲了薪水我正在考虑让她关闭她的帐户并将剩余的资金转移到我们的 SMSF 并使用部分资金作为押金购买 IP 60% Lvg 我见过一些区域性的房产可以提供出色的租金回报，并有可能在几年内实现可观的增长 刚刚开始考虑设立信托基金或认股权证的可能性 不确定哪种方式更好 我们都在 50 岁出头 与我们的工作贡献加上租金回报 还款将是自筹资金 我欢迎对我们的情况提出任何想法 也许我还没有考虑到其他想法或情况 TIA Markcoinoz
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大家好 我最近写了一篇文章与此线程相关 http:wwwapexpartnerscomauartiionwhy_not_own_property_through_a_smsf_html 通常财产是一项长期投资，对于合适的人来说，拥有它会很有意义SMSF 税收优惠远远超过您在 SMSF 之外拥有它所获得的任何负扣税税收优惠 您需要满足的主要问题是投资实际上锁定到 60 岁，并且存在变化的风险随着时间的推移在退休金法中如果您能掌握这一点，那么它可以提供一个令人信服的案例来拥有您的 SMSF 中的财产 这篇文章通过一个案例研究 我们最近为几个客户实施了这个策略 祝您投资好运！瑞恩爱导演 Apex Partners
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一定是绕过这个我被困在的联合组织（拆除并建造联排别墅）有许多其他超级基金作为我的合作伙伴
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我卖掉了一个空置的街区几年前，对于一个在他的 SMSF 中有两个空置街区的客户，他是从他的 SMSF 中出售另一个 VB 的收益中购买的非常感谢您的反馈 既然我已经和我们的会计师谈过了，我想与大家分享最新消息 会计师（专门研究 SMSF）说空地不是问题只要你能说明一个很好的案例来获得它SMSF 的价值 我们也可以根据租赁协议在商业基础上将车库出租给我们以提供收入到达某个地方银行回来的时候比我们还少ng for in the loan stakes Back to the drawing board
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大家好案例研究（尽管从 2005 年开始）表明您可以做到 wwwcavendishsupercomaudocumentstechupdatesCavendishTechnicalUpdateSep05pdf - 另一种观点是房地产开发构成开展业务 ATO 一直担心 SMSF 开展业务可能违反了唯一目的测试这是因为开展业务——而不是提供退休福利——可能成为基金的唯一目的 这个问题是在 2005 年 10 月 26 日和 2006 年 2 月 8 日的国税联络组退休金分委员会会议上提出的。州：税务局表示立法中没有任何内容可以阻止它但是，可能有一些开展业务时可能导致违反 SIS 法案和条例的问题（例如，唯一目的测试，或借款） 由于每个案件都必须根据其自身情况进行考虑，税务局无法给出更明确的回答 ATO 最近的出版物自我管理的退休金基金 - 受托人的角色和责任指出： 违反唯一目的测试的一个可能迹象是，基金将经营业务作为其投资策略的一部分 如果养老基金经营业务, 管理它的唯一目的可能不是为基金的成员和受益人提供福利 另一个 ATO 出版物 DIY Super - 这是你的钱，但还没有！也讨论了这个问题，但正在审查在上述背景下，在我的 SMSF 进行房地产开发之前，我会非常小心 我希望这有助于 PS 关于下周这个研讨会的主题，悉尼的人可能会感兴趣 http:wwwapexpartnerscomauartirmationsmsf_property_investors_workshophtml ________________________ Ryan Love 导演 Apex Partners
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如果你有一个 Trevisan 信托（1999 年 8 月 11 日之前的单位信托）如果信托契约设置得当，你就可以经营业务 旧 Trevisan 信托的市场有限让你有更多的自由度gards NR
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Ryan Nice 文章 律师参与了向 SMSF 的个人贷款，还是写贷款文件并让两方签署的案例
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