澳洲澳大利亚房产预售 - 它们是如何运作的？悉尼

在澳大利亚地产投资



大家好， 假设所有财务都是 Lowdoc（或者是 nodoc 可能）只是想了解预售是如何工作的，以及它们是否是处理小型项目的好方法 - 最多 4 个联排别墅在 1 个标题上（或者它们仅适用于大型项目) 有没有人在 1、2、3 或 4 个单位的开发项目上使用过预售？通常的方式是 20% 的土地定金 - 然后 20% 的建筑成本定金 建造房屋 预售可以节省我投入 20% 的定金建筑成本 首先，贷方为什么要预售 是因为预售押金提供了 20% 的建设押金吗？所以，复式 2 预售需要 10% 押金 4 个单元，需要 4 预售和 5% 押金 或者我是错过了因为存款不会以某种方式进入信任 - 如果他们使用存款债券，那么甚至没有实物货币易手 感谢您的任何投入 格兰特
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格兰特，预售可以在任何规模的复杂情况下进行 一般你会得到预售的原因es 是为了向银行保证该产品将以估计价值出售，从而保证估计的 GRV 利润确实存在 银行可能会要求一定数量的预售来支付峰值债务的 %，例如峰值债务的 40% 如果您最高债务是 100 万美元，那么银行会要求预售价值 40 万美元 如果您的利润率超过 20%，并且您的估值支持您在当前市场条件下销售能力的发展，那么银行可能不要求预售 押金金额一般为 5%（在我的情况下）并存入信托账户 这笔押金不能用于任何目的 但如果买家将这笔钱存入您的账户会给您一些保险无法完成 您将不得不再次转售产品，但将通过没收的存款支付持有成本 存款债券不再具有曾经的信誉，您会发现一些银行不会接受它们作为存款，即不考虑预售 银行担保与现金存款一样好 预售有利也有弊，它更难出售，但可以为您和银行提供交易保险 您还必须准备一份披露文件，这可能会非常昂贵关于一些发展 预售是一个独立的行业 马克
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很好的回答马克
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嗨，马克，非常感谢您的深入回应，似乎是一个不太了解的领域（甚至经纪人）您谈论的 GR 贷款仍然是 Lowdoc - 或者 GR 贷款是否意味着 fulldoc 贷款如果交易中的利润百分比足够，这是否意味着我可能不需要存入任何押金 关于某些适合这种类型的贷方的任何指针贷款 - 正如我所说的典型的小型网站，例如三重 1Mill GR 值再次感谢 Grant
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在 GR 基础上的 Lodoc 或 Lite Doc 贷款是公认的做法，但条款和利率可能不会那么有吸引力 主要金融家将收取正常的商业费率，但梅斯的金融家会想像受伤的公牛一样收费 这些交易中的许多都是通过资产贷款完成的 想想我们融资的最大一笔资金约为 700 万美元
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格兰特 你提出的关键点是 quot;如果交易剂量中有足够的利润百分比，这意味着我可能不需要存入任何押金”；你明白了 你可以做一个价值 1000 万美元的项目而无需支付任何首付 不会很容易，但我可能正在使用 Bankwest 进行我在西澳的项目，我的联系人是 Mandurah 分行的 Andrew Caruthers 有大量专业贷款人例如 AAA 金融、Balmain Commercial、GPS 清单是无穷无尽的 你可以把任何能带来利润的东西放在一起 但它会花费、安装费、利润分成等 Mez 贷款是值得每一分钱的，如果这意味着你可以赚钱，利息利率将在 18% 左右，但如果仅用于贷款的 20%，则费用不会太大。利率（第一和第二抵押贷款的组合）最终可能为 10% - 11% 不将任何现金用于交易的公平利率，只要您有计划快速还清 融资基于利润这笔交易不是你赚到的 低文件 没有文件更适合住宅类贷款 如果交易直截了当，请尝试使用银行进行贷款，如果你有一个有一点额外风险的热门交易，那么你最好联系专业贷款人马克
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马克，我并不想走这条发展道路，但我不得不说，你对这个问题的了解，你的回复都很好，恭喜你成功了，希望看到你继续在论坛发帖干得好！！吉姆
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感谢吉姆的客气话 参与到各个层面是我的热情，我什至在我的推销员不在的日子里管理陈列室 我以前说过，财产位是容易卖得比成本高建造，你就会获利，我发现每周都有一笔交易这是真正需要时间和精力才能做到正确的融资在这个游戏中，有很多人等着敲诈你我面临着财务危机被贷款人收买，我被迫为生存而战这不是我希望任何人都必须经历的事情我所做的并不适合所有人，但如果有人感兴趣，我很乐意分享我所学到的马克< BR>评论
谢谢马克你能不能给我一些关于坏贷款人的细节这肯定会在我以后与贷款人打交道时帮助我
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这不是我希望跟进的事情不用说在大城市的尽头，有一些长期存在的球员，让他们保持着别人的无知和善意。 适量的偏执有时可以是健康的，也就是说，也有一些人想要支持刚起步的年轻开发者，谁会给你信心, 马力和现金来做你的标记我发现金融不仅可以从银行获得更多的地方马克
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请注意折扣或激励预售不会为其余部分建立低估值先例您的项目当我们以“激励”价格预售时，我们确保这些销售的“公共记录”是全额价值，并且激励是商定的回扣或结算后退款
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嗨，马克，So are你说像Bankwest这样的人会根据项目的利润借出80%，所以他们不需要前几年的纳税申报表等（我LOE所以没有收入）然后用mez贷款来支付另外20% 基本上是Mez贷款第二次抵押贷款-他们的安全性是什么 Mez 资助者是否需要该项目的全部成本等或者像“AAA Finance”或“Balmain Co”这样的人商业，GPS”；等等 全部资助 谢谢格兰特
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格兰特，这完全取决于交易，除了构建成本之外，还有更多需要考虑的因素 市场条件、DA 批准、位置、利润率、你有多少股权正在供应等 Bankwest 将根据这些因素在交易中放贷 根据您的项目的实力，您的收入可能不是必需的 剩余的 20% 可以由 Mez 贷方提供资金，他们会想知道项目的所有指标他们将进行第二次抵押，并为您的公司以及与该项目相关的所有资产寻找固定和浮动抵押 他们的担保是第二次抵押，这可能意味着他们最终一无所有，这就是他们收取 18%+ 的原因专业的贷方会以一定的价格为您整理好一切 我的头像是我今年早些时候签署的抵押文件的图片，请确保您让律师通读这些文件，以确保您不会过度暴露马克
评论< BR>大家好大拇指是一个少校会去 60% 的土地，通常 100% 的建筑，mezz 家伙进来 60% 把它带到 80% 的土地，你必须把另外 20% 的土地组成这部分是流动笔发挥作用的地方一块板，也不是我会在这里发布的东西，因为您会阅读该帖子，请注意bankwest将进行60％以上的土地和100％的建设，但是在预售方面，许多其他人也将如此，现在没有贷方不希望从主要贷方进行预售的市场 当在建的超过 4 处房产很多夹层出资者不考虑预售时，经验法则是 30% 的债务覆盖率，因此如果向银行提供的总贷款为 1200 万，那么他们在消费税后需要 400k 的预售，但如果您想要低利率，他们可以要求 50% 的债务覆盖率不要打折预售或它确实为贷方打折 除非您知道自己在做什么，否则不要尝试自己提出交易，因为贷方只会为该客户接受一次交易，即使您加强了有三种方法可以获得预售现金存款存款债券和买方可撤销票据保险债券银行担保的名称 Grossrealisation 贷款是我的领域，它是我组织的主要部分你我正在进入许多不同的领域，所以请询问关于预售和贷款
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