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利率锁定(Rate Lock)
首先大家需要明白的一点就是,你得到的固定利率是以你在交割当天银行给出的固定利率为准的。
举例:
现下某行的自住房两年的本加息利率是1.89%,如果在90天后交割时,当时的利率为2.09%,那么,你的实际利率就是2.09%而不是1.89%。
Rate Lock,是在支付一定费用的前提下,锁定某一固定产品的利率。
Rate Lock的有效期一般为90天,每家银行所收取的费用也不尽相同。
每家银行的Rate Lock计算方式都是不同的,并且一但你选择了Rate Lock,无论你最后是否使用,你支付的Rate Lock费用都是不可退还的。
在真正选择Rate Lock之前有很多问题也值得思考,比如:
- 从现在到我房屋交割的这段时间,银行的固定利率会上升吗?
- 绝大部分的固定产品是不含对冲功能的,选择Rate Lock的同时也基本意味着失去对冲账户的功能。
- Rate Lock一但递交,除非银行拒绝了你的贷款申请,否则这笔费用是无法退还的。
1-5楼 利率锁定(Rate Lock)
12-16楼 买房涉及的费用
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CBA
CBA的Rate Lock费用为定值750澳币。
如果在2021年7月5日至2022年1月31日期间申请Rate Lock,会有50%的优惠,费用为375澳币。
如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率,那么你可以和CBA提出把Rate Lock作废,而选择低的利率交割,但是Rate Lock的费用不会退还。
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NAB
NAB的Rate Lock费用为贷款总额的0.15%,10澳元以内的尾数将会被四舍五入,最低的Rate Lock费用为50澳币。
以下举两个简单的例子:
案例1:
贷款量45万澳币,Rate Lock的计算方式$450,000 @ 0.15% = $675.00,最终的Rate Lock费用为680澳币
案例2:
贷款量50万3千澳币,Rate Lock的计算方式$503,000 @ 0.15% = $754.5, 最终的Rate Lock费用为750澳币
如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率,低的利率会自动生效,但是Rate Lock的费用不会退还。
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ANZ
ANZ的Rate Lock费用为每100万澳币的贷款(不满100万按照100万计算)收取750澳币的Rate Lock费用。
举例:
贷款额50万澳币,Rate Lock的费用为750澳币。
贷款额100万澳币,Rate Lock的费用仍为750澳币。
贷款额101万澳币,Rate Lock的费用为1500澳币。
如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率,在不通知ANZ的前提下,高的利率(Rate Lock的利率)会自动生效。如果你提出把Rate Lock作废,那么你可以选择低的利率来交割,但是Rate Lock的费用不会退还。
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Westpac
Westpac的Rate Lock费用为需要Rate Lock总额的0.1%。
举例:
贷款量70万澳币,Rate Lock的计算方式$700,000 @ 0.1% = $700.00
如果实际交割时的利率低于Rate Lock的利率,那么你可以和Westpc提出把Rate Lock作废,而选择低的利率交割,但是Rate Lock的费用不会退还。
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优秀的小伙伴
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cba的费用是最合理的 其他三个简直是在抢钱
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买房涉及的费用
1 印花税 Stamp Duty
这个费用会是购买房产时的一大笔支出,按照维州政府的规定,目前的税率如下:
简单来说是阶梯制的,13万以下的部分会比较低,13万以上部分基本在5.5 - 6%之间。
当然这里还会涉及到一个概念是Property's dutiable value (房屋的应税价值)。二手房通常这个价值就是购买价,但是如果涉及到楼花或者新房,这个价值可能比购买价格低,从而印花税可能会比想象的要来的低。
具体数字,会有过户师/过户律师在过户的过程中告知购房者。另外首次自住房购房者在符合条件的情况下,也会有印花税的减免。
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2. 过户注册费
Transfer Registration Fee / PEXA
过户注册费,这个政府收费的一部分,会记录将房屋的拥有权从现在的房主过户到购房者的这么一个过程,并且在政府的系统中能呈现出来。收费如下:
How to calculate the Transfer Registration fee in Victoria from 1 July 2019:
• $86.50 + $2.34 for every whole $1000
portion of the Purchase Price
• Maximum fee is $3,609
从以上可以看出,其实是简单的累加方式,86.50块的起步价,然后每1000块的价值收2.34块,但是这个不像印花税,他会有一个3609元的封顶价。对于大部分客户来说,这个支出可能是购房的费用中的第二大支出。
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3. 贷款注册费 Mortgage Register Fee
如果购房者需要贷款的话,在过户以及放款的时刻,银行会在房契上注册一个mortgage(表示这个房产有贷款)。
这个费用为121.40澳币(传统纸质交割方式)或者112.40澳币(现代通用的电子方式)。此费用是固定的。
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4. 过户师/过户律师的服务费 Conveyancer/Solicitor Fee
购房者需要有一个过户师或者过户律师来协助进行交割事宜,计算各种费用,联系各方银行,房东以及确保过户的过程是没有差错的。
这个费用具体就看服务内容以及每个过户师的收费标准了,并没有一个统一的费率,不过大体上来说,过户律师会比过户师稍微贵一些,并且过户过程中也会多一些法律相关的责任。
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5. 金融费用 Finance Fee (比如银行申请费 Application fee)
贷款相关的费用,这个费用因人而异,也和不同银行还有产品相关,有的客户可能是$0,有些客户可能需要给一些费用。
具体的费用需要同协助客户申请贷款的broker或者banker了解,这个费用并不是简单的越低越好,因为最适合客户的产品才是最重要的。比如有些产品利率特别低,但是会有$600的一次性申请费,同时不会有后面我们提到的年费,如果每年节约的钱远远大于$600块,我相信大部分客户都会做出正确的选择。
除了购房时候的一次性费用,可能还会有一些持续的费用,这些费用不一定全部都会发生,具体要看每个不同的客户以及选择的产品。
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哇,太好了。
谢谢谢谢
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