澳洲讨论:如何最大化投资房house的收益率呢?

在澳大利亚地产投资




最近在想如何最大化投资房house的收益率问题,还没有一个好的答案,放上来讨论,望高手解惑。

House的rental yield普遍不高,一般也就是3%多一些。rental一般只能cover利息,没办法还本金。这种情况下如何更轻松的hold住房产,同时提高回报率呢?

设定个假设范围: 600左右R3的地,中古的House,一般区,交通还可以。

先抛个砖,希望大家说出自己的想法。
1. 什么都不做,用个人收入填进去hold房产十年,然后伺机卖出。(问题:会有比较长时间的负现金流,hold起来应该会有一点压力?)
2. 进行内部装修,提高租金收入,用租金+个人收入填进去hold房产十年,然后伺机卖出。(问题:装修和租金提高的关系是什么呢?多久回本呢?)
3. 建granny flat增加租金收入,把租金做到正现金,然后hold房产十年伺机卖出。(问题:粗算起来前期投入的granny flat建设回本预计也要8年吧?)

4. 用上述1-3任意一种方式hold住房产,十年后,推到重建后出售。
5. 用上述1-3任意一种方式hold住房产,十年后,建duplex后出售。

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LZ你太斯文了,前几天那个华人中介不是把违法的房子收租,高调秀智商,收益比你这高多了。另外,我再建议你把院子改成养鸡养鸭种蔬菜,游泳池养鱼。

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what?

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一般都是2吧,3以上都是可遇不可求

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还是管理得不错,那个帖子发了两遍隔了两周,每次不超过几小时就被删。那个房子在Riverwood,华人房东把所有的房间都分租,包括奶奶房,把Studio违法改成住人的,车库也住人。妥妥的几千一周。

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人家做的说的这么明确了,收益也非常好了。那你要做的不就只有一条了吗,就是把你的房子申请成boarding house呗。https://www.fairtrading.nsw.gov. ... ing/boarding-houses

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任何资产收益率的提升都意味着某种风险或成本的上升。如果风险和成本不上升而收益率提高的话,资产本身的价格一定会上升,使收益率下降,回归之前的数字。

不符合以上规则的情况一定是不透明的市场,要么就是秘密技术开发出来了,要么就是违法的事。

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感觉应该2+1进行,2个(townhosue或者公寓)做为正现金流,买个大地破房来增值,这样那两个正现金流可以给大地交房贷,感觉会比较轻松些,不然除非你收入很高,不然比较累

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卖了160万,110万16年买的。

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前几年这么干的应该挺多的。不过一方面违法,万一有失火之类的弄出意外怎么办?另外一方面管起来多累,有点正经事的都不愿意这么做吧。

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一般Th和apt的租金收益能cover自己的PI和各项支出就已经很不错了,反哺house应该不容易。不过你说的这种组合确实可以避免超额的地税

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就是讨论正常操作逻辑。对上边说的群租房没兴趣

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2啊,装修,加租金,同时等待时机refinance再搞一套,房子最终玩的是总体规模。等你有5套house以后可能就不会在乎一套房子的短期涨跌了。

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非常赞同!总体规模才是关键。在买得起 拿得住的前提下 ,尽可能的多贷多买,时间会帮你提高收益率的

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恐怕只有2相对靠谱。

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我建议选项3.
建granny,你还可以有折旧,单独计算的话,应该在6年左右回本。
另外再计算你加盖以后的租金收入及收益情况,另外还有时间成本,以及你的十年规划,我估计,整体granny的成本,可以在5年左右时间就收回了。
十年以后,你卖出的话,granny的成本也是包含在内的,但是在这十年内,你可以保持很好的现金流,这样无论对你的生活,还是下一步的投资,都会产生较好的正面影响。
当然,前提是你加盖的granny的资金没有其他的投资途径,或者更好的投资回报。
这个是需要你计算一下的,然后做出比较。
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