O.P.
大家好，
寻求一些建议。长期潜伏者，第一次在这里发帖，不太确定这个主题适合哪里，请告诉我是否适合这个地方。
我的未婚夫（25）和我（25）在在墨尔本内东南部（Caulfield North/South、Elsternwick、Balaclava）寻找我们的第一个家的过程。我们不打算在短期内（10岁以上）生孩子，所以我们认为面积合适的两居室公寓很适合我们。不过，我们正在权衡父母的建议并考虑财务影响。
我们的情况：
慷慨的存款支持：双方父母总共提供了 40 万美元的帮助，为我们提供了预算约为 90 万美元。
我们首选区域的价格范围：
两居室房产：约 600–70 万美元，为我们留下约 50% 的税后收入储蓄/投资。
三居室房产（不在主干道上）：至少 850-90 万美元，留下约 30-35% 的税后收入用于储蓄/投资。
辩论：
我们的父母敦促我们现在购买三居室的房子，以获得“成长空间”和更好的资本收益潜力。他们的大部分财富是通过房地产投资积累的，因此他们从长期投资的角度看待这一点。
但是，我的看法有所不同。我更愿意将房屋视为我们的主要住所，并专注于通过退休金、股票和股息积累财富，而不是严重依赖房产价值增长或投资房产（我宁愿先做 1000 件事，然后再做房东）我已经学会了）
我目前的想法：
我倾向于这个计划，并且希望获得反馈：
购买优质的两居室房产（约 65 万美元），并有可能进行小规模翻修（例如厨房或浴室）。
利用显着降低的抵押贷款还款额来：
加速抵押贷款本金偿还。
将大部分剩余资金投资于高增长的养老金（利用在我们年轻的时候复利）。
在大约 10-15 年内，一旦 2 居室房产还清/接近还清并且我们的财务状况强劲，请考虑出售并升级到更大的房屋，如果需要。
我想要的结果：
没有财务压力的生活方式。
在贷款期限内支付的抵押贷款利息最低。
资金充足的超级余额未来。
我意识到需要考虑销售成本、市场波动等因素，但这种方法感觉更符合我的优先事项和舒适区。
很想听听您的想法！这个计划有意义吗？有哪些我可能忽略的因素？
评论
joeh5 写道...
我们的父母敦促我们去追求现在是一个三居室的地方，具有“成长空间”和更好的资本收益潜力。他们的大部分财富都是通过房地产投资积累的，因此他们从长期投资的角度来看待这一点。
如果能提供大部分现金，就这么做……现在比锁定更有优势长时间等待游戏的现金...随着时间的推移，大房产最终会变成小单位...
评论
简单明了，买房子，然后把你的钱花在股票和其他方面投资。
评论
joeh5 写道...
我们短期内不打算生孩子（10 + 年）
10 年以上并不是短期的。在您计划的 35 岁以上年龄，您没有太多时间组建家庭，特别是如果您想要 1 个以上的孩子。
评论
您的目标是什么现在的生活状况？您目前正在租房子吗？你在家工作吗？
我问这个问题只是因为我和妻子在我们住的四年里从我们的两居室公寓里“长大”了，尽管当时只有我们两个人。当我们购买时，我们选择了一个有 4 间卧室的地方。
如果您有机会获得更大/更好的地方，我会说去吧。
joeh5 写道...
双方家长总共提供了 40 万美元的帮助，为我们提供了约 90 万美元的预算。
因此，您最终的 LVR 约为60%（占邮票 责任）？ 25 岁时拥有价值 90 万美元的房产，这真的相当不错了。我不知道你从事什么工作，但考虑一下你未来几年的收入增长。到了 30 岁时，对于双倍收入来说，50 万美元的抵押贷款根本不算什么。
评论
joeh5 写道...
< p>超级、股票和股息，而不是……根据我所学到的知识成为房东）没什么区别，只是多了一两臂距离。股票可能会更具流动性。
加快抵押贷款本金偿还速度。
将大部分剩余资金投资于高增长的养老金（趁年轻时利用复利）。
〜10-15年，一旦两居室房产还清/接近还清并且我们的财务状况强劲，请考虑出售和升级如果需要的话，可以换一个更大的房子。
似乎很合理。
需要记住的一件事是，PPOR 是您现在可以购买的唯一会随着时间的推移而升值的东西，您除了印花税之外，不需要缴纳任何税款，当您出售房产时，您可以使用免税收益购买更大的房子（将此与超级收益进行比较，您在 35 岁时就无法触及超级收益）。
< p>让我们稍微研究一下你的例子，保持简单舍入数字并忽略印花税，2br = 700k
3br = 900k
增长率 - 每 10 年翻一番
选项 1：现在购买 2 br，10 年后出售，购买3br
您将借 30 万，现在支付 70 万
您将在 10 年后获得 140 万出售
10 年后您将支付 180 万美元购买新的更大的地方，因此您需要另外找到 40 万美元，加上您尚未还清的任何费用。
选项 2：< br>现在买更大的房子
你借了50万，现在支付90万（即多借20万）
10年后你的房产比选项价值40万1
FWIW，当你 25 岁的时候，一切都很简单，也不烦人。根据我的经验，一旦你到了 30 多岁，有了宠物、孩子等，即使是 3 居的地方也会觉得太小了，如果你有普通的墙壁，烦人的邻居等等
听起来你的脑袋已经拧紧了，干得好。
评论
O.P.
是的，这是我最初的想法思维，在我们正在寻找的地区，其三居室公寓在我们的价格范围内，有一些罕见的单位。那么没有真正的土地效益吗？了解三人的价值通常会比二人的价值增长得更快。
评论
O.P.
抱歉应该澄清一下，我们实际上不确定是否要生孩子，这只是前瞻性思维，如果我们要尝试一个，至少需要 5 年左右的时间，我更多的是在考虑一个孩子长大了......想要自己的房间等大约 10 年标记。
评论
O.P.
是的，一起租了一套相当小的两居室公寓，一间卧室一个办公室/爱好空间，因为我每周在家工作 3-4 天。< /p>
我们的维护成本相当低，而且不太注重物质，所以目前感觉空间并不是特别优先考虑的事情。
当然很难确定我们最终是否会这样做，但过去两年我们过得很好 快乐的。我们正在寻找的两居室房源至少有 80 平方米以上，感觉面积足够大。
LVR 甚至更少，我们通过 FHHS 节省了约 7 万美元，还有一点存款。我很欣赏这是一个非常荣幸的职位，我从事市场营销工作，我的未婚夫从事社会工作，合计工资为 132k。预计这些会缓慢增长。
我对 50 万美元的抵押贷款并没有特别的压力，而且我们的低开支生活方式应该意味着我们不会有任何问题，并且可以轻松地服务它。我只是质疑替代方案的财务可行性。超级/复合增长等...
评论
O.P.
这非常感谢，真的帮助我可视化了选项。我们才真正深入研究这个想法几个月，所以仍在努力了解整个房地产市场等，所以谢谢。我将对您在这里分享的内容进行更深入的分析，但绝对非常有用的思考。
评论
joeh5 写道...
评论
joeh5 写道...
在 10 年左右想要自己的房间等。
他们倾向于在 1 年左右想要自己的房间？ :o)
如果您有多个房间，那么是的，大约 10 个您将需要第二个房间来将它们分开。我们必须进行装修才能解决这个问题。
另请注意，虽然我们计划在孩子们到了那个年龄时卖掉房子，但我们发现有两件事阻止了我们：
1)印花税等成本巨大。
2) 更重要的是，我们在当地建立了一个由朋友、孩子朋友和学校等组成的圈子。搬走并不是想要的。
joeh5 写道。 ..
我更愿意将家视为我们的家主要居住地，专注于通过养老金、股票和股息积累财富，而不是严重依赖房产价值增长
好的房子不费吹灰之力就能升值。您的父母可以帮助您建议购买一款可靠的产品。之后就一劳永逸了，税收优惠是显而易见的。您投入的额外资金将存入对冲账户，以便在确实需要时可以随时重新提取。
至于其余的，请确保将您的工资牺牲调整到最高 3 万美元（如果可以的话）（这本质上是再次投资可享受巨大的税收优惠）。然而，当你退休时，你不需要付出那么多就能成为百万富翁。老板投入了 11%，如果你能再管理 9%，那么就足以完全管理你的退休生活。
而且你的视野都在 15 年左右？在那个阶段，房子得到了回报，超级嗡嗡声很好，也许还有一两个孩子。你还有几十年的时间来开始考虑其他投资，但到那时你就会发现可能想把钱花在教育和家庭度假上一段时间。
评论
joeh5 写道...
我只是质疑替代方案的财务可行性。超级/复合增长等...
足够公平。听起来你的处境非常幸运。
你的计划 A 对我来说听起来足够可靠。抵押贷款的“好处”之一是强制储蓄，但听起来储蓄和投资对您来说不是问题。如果您的首要任务是像您所说的那样，将财务压力降到最低，那么该计划将提供最大的灵活性。如果，正如您所说，选择实际上是在 2 床或 3 床公寓/单元之间，那么资本收益因素就没有意义了。
关于 A 计划的另一个积极的方面是减少印花税（我假设您有资格获得 FH SD 豁免）。 900k上的SD是什么？ 5万美元？你以后可以随时买更大的地方，印花税就会在那里。您将无法再以免印花税（或减免印花税）购买 2 居室公寓。
负面提示是不要低估 PPOR 资本利得的免税“功能”。是的，您可以投资股票，但缴纳 32%/39%/47% 的税确实会拖累回报。 Super 很棒，但仍然有税，并且很长一段时间无法访问。
评论
joeh5 写道...
了解三居室的价值加班通常比两居室的增长更快。
独立式有地房产通常比公寓和联排别墅增长得更快。如果可能的话，我会瞄准一个。房地产投资与股票投资的一个主要区别是，您可以使用更多的杠杆，因此用 20 万，您可能可以购买 100 万美元的房产。即使股票增长 10% 而房地产增长 5%，杠杆作用也会让您领先：股票 20 万 x 10% = 2 万/年 vs 房地产 100 万 x 5% = 5 万/年（减去贷款偿还）。
< BR>评论
joeh5 写道...
我意识到需要考虑销售成本、市场波动等因素，但这种方法感觉更符合我的优先事项和舒适区。
很想听听您的想法！这个计划有意义吗？有哪些因素是我可能会忽略的？
我脑海中的一切都表明，质量更好的独立式住宅是您现在和未来的最佳 PPOR。从历史上看，它作为一项免税投资持续良好增长，而 2 床公寓几乎没有升值。
此外，如果您有长期 3 床 PPOR，您可以以资本借款投资股票（债务回收），同时享受更好的生活，不必担心搬家或提前家庭计划。
我对财务状况感到担忧。你们俩都可能会在年轻时迅速发展自己的事业，并且 5 年后还款不会感觉很糟糕。
最后，如果您准备提前退休，您想拥有等待可能很老的年龄访问超级（不能保证超级保持当前状态）
评论
O.P.
是的，这很有意义。至少在我们正在寻找的地区，我们能做的最好的事情是在100万以下（超过90万我不太舒服），但我知道这是不可取的主要道路/有轨电车道路上的单元/新公寓。我的定位也非常靠前，我们目前的出租屋面朝西，去年夏天如果不打开客厅的空调，几乎无法忍受。
也许这对一个人来说要求太高了。面向正确方向的三居室公寓，不是一栋丑陋的新建筑之一，窗户上有监狱栅栏，而且不是位于这些地区一个不到一百万的繁忙道路上？
该死的我必须得到我的头脑围绕着债务回收/杠杆的事情。
评论
O.P.
pgdownload 写道...
至于其余的如果可以的话，一定要把你的工资牺牲调整到最高 3 万美元（这本质上是再次以巨大的税收优惠进行投资）。然而，当你退休时，你不需要付出那么多就能成为百万富翁。老板投入 11%，如果你能再管理 9%，那么就足以完全管理你的退休生活。
好吧，这个想法怎么样，有 2 间卧室。 25岁了，复合增长在我们这边，我能不能用闲钱在未来5-10年大量投资，给它最好的复合时间，然后我就不需要在薪水上牺牲那么多了相反，将多余的现金用于其他投资。这有意义吗？
评论
joeh5 写道...
随着我们这边的复合增长，我可以使用有闲钱在未来5-10年进行大量投资，并给予其最大的复利时间，那么以后我就不需要牺牲那么多薪水，而是将多余的现金用于其他投资
属性值ue 也复合。正如其他人提到的，您可以从杠杆中获得更多收益。您也无需为 PPOR 资本增长缴纳任何税。因此，如果你的唯一目标是为退休而建，那么你最好购买现在能买的最贵的房子，然后在退休时卖掉它，像所有婴儿潮一代现在所做的那样支付现金进行彻底的改变，然后充值超级有变化。或者保留它并出租它以获取收入。
仅提供一般建议！
评论
joeh5 写道...
>我想要的结果：
没有财务压力的生活方式。
在贷款期限内支付的抵押贷款利息最低。
为未来提供资金充足的超级余额。
我意识到存在销售成本、市场波动等等，要考虑，但这种方法感觉更符合我的优先事项和舒适区。
很想听听你的想法！这个计划有意义吗？有哪些我可能会忽略的因素？
除了拥有较少住房贷款的好处之外，您的计划还意味着您有资格享受减少的印花税。
例如对于价值 65 万美元的购买，FHB 的印花税约为 11,000 美元，而非 FHB 的印花税为 34,000 美元。
如果您确信 2 居室公寓适合您 5-10 年，那么这个是一个好计划。
购买三居室的房子很可能会带来更好的资本增长，但没有人真正知道。可以肯定的是，更高的住房贷款意味着您花在其他事情上的钱更少，并且可能意味着更大的压力和财务压力。
在 25 岁的时候，孩子可能看起来很遥远，但不要如果/当您的朋友开始生孩子时，这种情况开始发生变化，请不要感到惊讶。
借入比您需要的更多的钱通常是个好主意，这样您就有额外的资金用于装修、紧急情况等但这将意味着更高的还款额。如果您通过对冲账户获得贷款，则可以使用它来确保在使用额外资金之前无需支付利息。
评论
O.P.
Palladium Finance 写道...
购买三居室的房子很可能会带来更好的资本增长，但没有人真正知道
就这样这个，知道有很大的差异，但我们的价格范围在我们想要居住的郊区，唯一的选择是 3 居室公寓/偶尔的“别墅”单元或我们个人讨厌外观的新联排别墅。
总的来说，选择公寓上方的独立单元，特别是在更大的街区？
评论
joeh5 写道...
一般来说，会购买独立单元比购买独立单元更有利公寓，尤其是在更大的街区？
可能在大多数情况下（如果不是全部），独立式房产更好。
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联