澳洲ACCC呼吁禁止分层保险佣金

这篇文章来自于更基础层面的学术研究，探讨了分层管理和公寓建筑行业普遍面临的压力点。他们的提议包括加强对合同和治理的支持以及共同监管计划。我不确定当前的曝光是否能让任何方案与 行业可行。 这种愤怒可能会导致全面的外部监管。

^* 尽管4Corners并不声称 Steadfast Group 完全拥有甚至在参与其回扣计划的分层管理公司中拥有控股权，它确实声称 Steadfast 在分层管理公司中拥有股权（部分所有权），以换取这些管理人员向其子公司提供保险、财务和维护或修理工作违背其客户、业主的利益。 也就是说，回扣采取投资付款的形式，而且来源略有不同，不像 Netstrata 那样从承包商到分层经理/保险公司，而是从保险公司/承包商（Steadfast Group）到分层经理。

相当巨大。我为所有公寓业主感到难过

ctrunfree 写道...

上周四承保人提到，我们的 OC 经理通知委员会（我是其中的成员），我们的保险将于下周一到期，而他收到的报价请求的唯一回复来自 CHU。在程序中。

只是澄清一下，听起来您的 OC 经理没有使用保险经纪人，因为他们直接处理报价。 是这样吗？

更正常的安排，正如 4Corners 计划所详述的那样，是由 OC 经理委托保险经纪人收集报价。据称，腐败事件发生在 Steadfast Group 向 OC Managers 支付回扣以选择 Collective Insurance Brokers 作为经纪人时。反过来，Collective Insurance Brokers 被指控进行舞弊投标，CHU 的竞争对手据称已退出投标，而他们的竞争对手却声称他们没有退出，而且没有任何书面证据表明他们这样做了.

Steadfast Group 在昨天向澳大利亚证券交易所发表的一份声明中对这些事实提出了质疑。他们对证据提出异议的关键是这样的陈述：

“在续约演示时（3 月 12 日），没有确认客户可以接受确认建筑物不存在缺陷的条件。由于此时，BCB（经纪商）认为提供需要此确认的报价是不合适的（注意：坚定地声称相关经纪商是 BCB，而不是 ABC 声称的 CIB。”对 ABC 文章 2024 年 9 月 9 日（上午）的回应 https://investor.steadfast.com.au/investor-centre/?page=asx-announcements)

< /blockquote>

所以，回到你的案例，我首先检查他们是否使用过 Steadfast Group 拥有的经纪人，例如：

Body Corporate Brokers (https://bcb. com.au/about-bcb/);或集体保险经纪人(https://www.collectiveib.com.au)其他？请注意，仅仅因为经纪人出售 Steadfast Group 保险（例如 CHU），并不意味着它一定归 Steadfast Group 所有。

然后，我会检查您的 OC 是否未能回复或对确认问题作出否定回复该建筑没有缺陷。

其逻辑是，Steadfast Group 在其 ASX 公告中声称，其所有经纪人都会获得三份报价，这是法律所要求的 。 奇怪的是，它还声称自己的保险公司的风险标准比竞争对手低，因为他们不要求排除现有缺陷。 让业主立案法团声明不存在任何突出缺陷，可以保护保险公司免受建筑缺陷索赔的影响，考虑到持续存在的建筑施工质量问题，这至少在新南威尔士州可能承担巨大的责任。 在我们的地层中，我们每五年收到一份工程师的报告，并确保在下一次保险招标之前发现的所有建筑缺陷均得到纠正，以便我们可以签署此报告。 根据 Steadfast Group 的声明，由于 OC 未能回答 GHU 竞争对手的这些合理问题，导致 GHU 成为有争议的 4Corners 案件中至少三个投标中唯一可行的投标。

也许这就是你如何从 GHU 那里得到一句话的原因，因为你没有回答或诚实地回答了一个问题。 可能会被问到，经纪人是否不确保所有投标人提出的所有风险问题都得到业主立案法团及时的答复，或者业主立案法团的阶层没有主动解决可预见的建筑缺陷问题，是否是为了客户的最佳利益而行事？

我想补充一点，市场对昨天上午 Steadfast Group 的答复并没有留下深刻的印象，因为 COB (https://www. marketindex.com.au/asx/sdf)。 也许投资者不喜欢澳大利亚证券交易所声明中暗示的 Steadfast Group 风险标准较低的含义比保险市场（以及潜在更大的索赔责任）？

“因此，BCB 认为仅提供与即将到期的承保范围相匹配的报价选项非常重要，其中包括缺陷承保范围

”嗯>。” [我的重点] [同上.]

或者，您的分层经理正在做就我自己而言，我会问强制的第二个和第三个引号在哪里。

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右写...

其逻辑是，Steadfast Group 在其 ASX 公告中声称，按照法律要求，其所有经纪商均获得三份报价。

虽然这可能是真的，但新南威尔士州的法律要求这样做，但并非如此例如在维多利亚州。 所以这不是全国性的要求。 ctrunfree 似乎在 VIC？

我的 VIC SM 的作用是向他们使用的单一经纪人请求报价，而经纪人又从与他们合作的多家保险公司获取报价。 有些年份是 3 个报价，其他年份是 4 个报价，去年是 6 个报价。 或者我应该说至少有 6 个回复。

一些保险公司因各种原因拒绝了。 有时是出于我们可以解决的原因，有时是出于“索赔历史记录”等原因。 因此，在某些年份，OC 的选择有限。

我注意到我们的 SM 使用的经纪商确实在其网站上提到了 Steadfast。 到目前为止，CHU 是唯一一家始终提供报价的保险公司。

作为主席，几年前我确实从一家大型保险公司获得了独立、直接的报价。 比SM经纪商的报价便宜很多。 但直接转向该保险公司就意味着放弃使用经纪人。 而且根据他们的合同条款，我们仍然需要向 SM 支付佣金。 我们不太热衷于无经纪人。 经纪人（不是 SM）过去一直是处理我们索赔时的主要联系点、建议和帮助。分层索赔有时可能很复杂。 这是一种相当奇怪的保险。 当我们考虑到使用经纪人并必须支付 SM 的佣金时，节省的费用几乎消失了。 委员会投票决定不直接进行。

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奥斯曼写道...

虽然这可能是真的，这是新南威尔士州法律所要求的，但在维州等地则没有。 所以这不是全国性的要求。 ctrunfree 似乎在 VIC？

是的，你是对的。我的新南威尔士州中心假设是不正确的。 Steadfast Group 的 ASX 声明实际上是这样说的：

“根据新南威尔士州法律的要求，保险经纪人必须获得至少三个报价，BCB 在此案中就是这样做的。案件。” [我的重点] [SDF ASX公告同上。]

所以，维多利亚州分层法规定其内容如下：

“122 经理的职责
(1) 经理——
....

d) 必须采取合理的步骤确保经理代表业主立案法团采购的任何商品或服务均以有竞争力的价格和有竞争力的条款采购；并且……(https://www.legislation.vic.gov.au /in-force/acts/owners-corporations-act-2006/020)

您可以通过它驾驶一卡车的单一来源保险，例如，使用以前（可能不具有可比性）投标的价格。

但是直接转向该保险公司就意味着放弃使用经纪人，而且我们仍然需要向 SM 支付佣金。由于他们的合同条款，我们不太热衷于无经纪人。经纪人（不是 SM）过去一直是处理我们索赔的主要联系点、建议和帮助。分层索赔有时可能很复杂。 这是一种相当奇怪的保险。 当我们考虑到使用经纪人并必须支付 SM 的佣金时，节省的费用几乎消失了。 委员会投票决定不直接进行。

所有这些都是可以理解的。我不确定我们是否愿意减少经纪人的数量。

大约五年前，我们从集体保险经纪人开始，大约在我们之前的分层管理公司任期过半的时候，从一家家族企业转变为经纪业务。我看不出我们更换经纪人的任何理由，而且我想我们也没有问过。分层管理公司的保险联络经理刚刚向我们发送了新经纪人的报告。

奥斯曼写道...

一些保险公司因各种原因拒绝了。 有时出于我们可以解决的原因

我们后来发现，像其他人一样，CIB 没有为我们提供最好的保险价格，因此我们花了很多努力来消除任何无法解决这些问题的原因。获得有竞争力的投标，例如清除以前工程师报告中积压的建筑缺陷、澄清我们建筑物的年龄、更新我们的石棉登记册、使e，我们及时回答任何经纪人的询问，等等。

奥斯曼写道...

作为主席，我确实得到了一个独立的，几年前一家主要保险公司的直接报价。 它比SM的经纪人报价便宜得多。

但是，我们仍然发现我们可以从未参与投标的公司那里获得更好的价格。因此，我们直接要求他们从特定公司获取报价，他们照做了，然后我们接受了最好的报价，拒绝了 CIB 与 CHU 合作的建议。 因此，我们并没有走向无经纪商，而且我们获得了比提供的更好的价格。 我们认为，现阶段这更像是 CIB 的胡言乱语，而不是阴谋。

今年，我们从 CIB 收到了一份非常奇怪的报告。 到目前为止，我们对现有的保险公司非常满意，他们在投标中的报价非常高，而唯一的其他报价是不合规的投标，但便宜得多。 CIB 建议我们与现有保险公司续约，作为单一合规投标。根据澳大利亚证券交易所的公告，他们没有解释为什么他们提供了竞争对手的不合规报价，因为我们现在知道这不是 Steadfast 经纪商的做法。 没有第三次报价，CIB 解释说，他们已经联系了其他五家保险公司，但没有一家及时回复。

我们查看了较便宜的投标中的不合规项目，做了一些尽职调查，我们决定不想要我们指定的覆盖范围，因此接受不合规的投标。我们没有时间返回现有的保险公司并提供修订后的规范，因为分层经理警告我们，距离我们失去承保只剩下 24 小时了。

因此，按照 4Corners 计划，我检查了所有权，我们已经转移到 Steadfast 拥有的保险公司。 我认为我们没有任何针对 CIB 的案件，因为他们建议我们不要选择 Steadfast 拥有的保险公司。 尽管如此，我还是觉得我们可能被操纵了。为什么他们在一些报告中提供不合规的出价，而在其他报告中则不然？ 为什么五个竞争对手根本没有及时报价？当对最后一点提出质疑时，CIB 表示这在行业中很正常。 如果是这样，为什么他们不坚持直到满足新南威尔士州对三个报价的最低要求？

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我是一个公寓大楼的部分业主和经理，该公寓大楼是不是分层产权以及一些工业产权。我最近为住宅房产续保了保险，保险金额上涨了 25% 左右（比去年同期上涨了 25%）。所以我一边打电话一边参考网上的报价。我聘请了工业产权经纪人，因为获得报价比较困难，而且公司总是不再提供保险。

对于投保金额超过 200 万美元的财产来说，这是一项艰苦的工作。许多公司不会为超过此金额的保险提供保险，如果他们这样做，他们通常会要求建筑商提供报告，以便获得准确的价值。这一切都需要时间和金钱。

我认为分层公司因其时间而获得补偿是合理的（如果不使用获得佣金的完全独立的经纪人），但补偿需要明确记录。因此，如果分层经理需要 2 小时来安排不同的报价，并且他们每小时收费 300 美元，那么您需要支付 600 美元。您可能会认为，分层经理每个月都会获得多次保险续保，并且可以批量向所有保险公司获取报价。目前的系统似乎没有为业主立案法团提供任何激励（大范围的报价、优先服务或折扣）来使用分层管理器来获取报价。

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正确写入...

如果是这样，为什么他们不坚持直到满足新南威尔士州最低的三个报价要求？

他们有一个出局：

“第 9 部分保险
第 1 部分业主公司保险义务
...

166 Strata 管理代理获取保险报价< /em>
物业管理代理人必须向业主立案法团提供不少于 3 份由不同提供商提供的针对代理向业主立案法团提出的每种保险的报价，或者向业主立案法团提供书面理由（如果少于 3 份）提供了超过 3 个报价。” [我的重点] （分层计划管理法案 2015 年第 50 号 https://legislation.nsw.gov.au/view/whole/html /inforce/2024-08-20/act-2015-050)

所以，结果是他们以书面形式解释了他们的要求，但没有得到，超过两个报价。

因此，实际上，新南威尔士州的法规仅比维多利亚州“保护”ctrunfree 的法规稍微繁重一点。在新南威尔士州，他们必须写信给他，而不仅仅是在会议上告诉他，才能逍遥法外！

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正确写道...

只是澄清一下，听起来您的 OC 经理没有使用保险经纪人，因为他们直接处理报价。 对吗？

不，他们使用经纪人 - Add Insure。 不知道谁拥有它们。

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O.P.

右写...

所以，结果是他们以书面形式解释说，他们要求但没有得到超过两份报价。

如果您发现您的公寓由其中一家拥有母公司的分层公司投保，您会怎么做？< /p>

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Jack9215 写道...

如果您发现您的公寓投保了，您会怎么做其中一家拥有母公司的分层公司？

嗯，这就是我们的情况：

我们使用 Steadfast Group 母公司旗下的 CIB 来选择我们的保险，他们实际上留给我们的只有一个现实的候选人，那就是 CIB 所有者 Steadfast Group 旗下的一家公司。这种利益冲突（保险公司的所有权）从未向我们透露过，因为法律显然没有要求这样做（参见4Corners：Rob Kelly，Steadfast Group 首席执行官[https://www.4Corners]。 abc.net.au/news/2024-09-09/the-strata-trap/104330248 @32m18s]）。

该怎么办？

因疏忽而起诉？：我们获得了完全令人不满意且没有竞争力的产品。此外，奇怪的是，CIB 提出了来自 Steadfast 旗下保险公司的不合规但具有价格竞争力的投标，而 Steadfast 集团告诉澳大利亚证券交易所，提出不合规的投标违反了他们的专业标准（他们使用了“不适当”的措辞）。然而，看看适用的新南威尔士州立法，只要他们对糟糕的报价给出了书面解释（“没有及时回复”），他们就不承担责任。尽管 Steadfast Group 未能遵守自己的标准，但对于提供不合规投标，并没有任何法律标准。任何法律诉讼都将是昂贵的，可能会失败，并且对业主来说没有什么价值。取消保险并进行新一轮报价？关于对业主的价值，现实是我们有保险一份比至少一个完全不同的报价便宜的合同，但可能完全没有竞争力，因为我们没有收到有关我们选择的规格的其他报价。完成新的招标并退出我们现有的合同将是一项困难的工作。挑战经纪人的利益冲突？：CIB 建议反对 Steadfast Group 旗下的保险公司，而提出了来自 Steadfast 的不合规报价，这使得该建议看起来完全低劣。 因此，利益冲突主张不成立。经纪人无需向业主披露利益冲突，只需向分层管理者披露（请参阅上面的4Corners链接）。 因此，“未申报”诉讼也不会成立。向分层经理提出利益冲突问题？：在我们的案例中，我们已经在 CIB 工作了几年，所以我们现任的分层经理这样做了不引导我们去CIB。 也就是说，4Corners 声称 Steadfast Group 向分层管理者支付股权（回扣），并签订秘密合同让他们使用 CIB 或其他 Steadfast Group 拥有的保险经纪人（以及其他类型的供应商）。因此，至少在选择 Steadfast Group 拥有的经纪商时，可能存在利益冲突，但不适用于我们。我们仍然可以询问物业经理他们是否存在利益冲突，但我不想在没有更多理由的情况下支持他们。等待集体诉讼形成或监管机构采取行动？ : 这是我现阶段的建议。 我的猜测是，优秀的商业辩护律师会在许多此类案件中发现漏洞（例如，在我们的案件中，我们在选择 Steadfast Group 保险公司时可能受到了操纵，但书面证据表明 CIB 建议反对该 Steadfast Group 保险公司）。您需要只有集体诉讼或监管机构才能确定的系统行为证据。审查我们的续保保险安排？：与任何公共法律或监管机构行动不同，我们可以更加谨慎、更加严格明年的保险经纪人。 这将包括要求提供有关超出分层经理级别的利益冲突的信息，并希望随后雇用一名不存在冲突的经纪人。 这包括从经纪商外部获取报价，或者告诉经纪商我们想要哪些公司的报价。 考虑到我们在这笔交易中的损失（如果有的话）在现阶段可能很小（1到2千美元？），通过新的招标来修复它会非常昂贵，而且考虑到我们无论如何都可以在一年内重置，这就是方法解雇分层经理，进行自我管理，包括保险：考虑到分层管理这一棘手问题，这就是一个选项，我在上面讨论过，我知道一些阶层会这样做，但我认为我们没有人有时间或风险吸引力。

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ctrunfree 写入...

不，他们使用经纪人 - Add Insure。 不知道谁拥有它们。

我也不知道，我也不想花钱去检查 ASIC 记录来找出答案，但如果你看一下他们向您提供的财务披露信息您会发现：

“本金融服务指南 (FSG) 中提到的金融服务由 Add Insure Pty Ltd 作为以下公司的公司授权代表提供： Steadfast IRS Pty Limited。

Steadfast IRS Pty Limited ABN 95 159 898 398 持有当前澳大利亚金融服务许可证号码 435538​​，负责 Add Insure Pty Ltd 提供的金融服务Steadfast IRS 还对本 FSG 的内容和分发负责。Add Insure Pty Ltd 分发本 FSG 已获得 Steadfast IRS Pty Limited 的授权。” [我的重点] (https://www.addinsure.com/financialservicesguide)

所以，这可能只是一个合同服务安排，较小的金融服务提供商向另一个完全注册的实体支付费用，以根据金融服务法提供监管。 这些安排在银行业皇家委员会期间受到了挑战，因为其中许多安排被证明是猜谜游戏，允许被禁止的实体提供欺诈服务而无需承担任何后果。 不过，这可能不是这里的问题......

Steadfast IRS Pty Limited 是这样描述自己的：

“Steadfast IRS Pty Limited 是最大保险公司的一部分澳大利亚的经纪商网络，Steadfast Group。” (https://www.linkedin.com/company/indemnity-corporation/about/)

因此，上述金融服务许可可能不是上述服务安排的公平费用，但可能是 Steadfast Group 的子公司或其他结构，尽管这并不明显。

因此，如果您继续阅读：

“我们在提供服务时代表谁
我们通常代表您提供金融服务。
有时，我们会根据 Steadfast IRS 从保险公司获得的活页夹或代理协议代表保险公司行事，这意味着我们代表保险公司而不是您行事。我们会告诉您这是否适用于我们向您提供的服务。” [FSG 同上.]

因此，这告诉您在某些情况下他们有义务为保险公司“代表并采取行动” ，但不适合你。现在这可能是合理的（例如，当您是由他们承保的另一方提出的索赔中的违规方时），也可能不是。

因此，我认为我们可以有把握地说，无论是否拥有， Add Insure Pty Limited 已合法地以书面形式通知您，他们有时会为 Steadfast IRS（Steadfast Group 成员）对其负有合同义务的保险公司提供服务。 鉴于 Steadfast IRS 的所有权，这些合同很可能是与 Steadfast Group 旗下的保险公司签订的，尽管也可能包括其他保险公司。 现在这可能是完全光明正大的，但就评估您自己的财务风险而言，值得一提的是，Steadfast Group 正面临腐败指控，包括其向客户提供有竞争力的服务的义务与销售产品的回报之间存在重大利益冲突。

当我查看自己与 CIB 的 FSG 时，我发现了更明确的东西：

“Steadfast Group Ltd 持有所有权权益 在 Collective 中，我们的一些董事也可能是 Steadfast Collective 的董事或高级职员。Steadfast Group Ltd 与一些保险公司和保费资助者（合作伙伴）有独家安排，根据该安排，Steadfast 将获得 0 – 1.5 之间的收益。 Steadfast Group Ltd 的网络成员与这些合作伙伴安排的每种产品的佣金百分比我们可能会在每个财政年度结束时（或其他商定的时期）从 Steadfast 收到该佣金的一部分。” [我的重点] （略有不同的普通保险 FSG 可在线获取：https://cib.com.au/wp-content/uploads/2022/01/FSGv6 .0.pdf)

所以，我的猜测是，如果您的经纪商属于 Steadfast Group，FSG 会告诉您。 您通过 Add Insure Pty Limited 为您提供的服务而受到与 Steadfast Group 子公司的某种合同安排的影响，这种安排可能涉及 Add Insure Pty Limited 优先考虑保险公司（可能是 Steadfast Group 保险公司）而不是您。

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正确的写法...

所以，我的猜测是，如果您的经纪商属于 Steadfast Group，FSG 会告诉你。 通过 Add Insure Pty Limited 为您提供的服务，您会受到与 Steadfast Group 子公司的某种合同安排的影响，这种安排可能涉及 Add Insure Pty Limited 优先考虑保险公司（可能是 Steadfast Group 保险公司）

谢谢你。 那么，除了我们的 OC 经理从保险公司获得佣金外，经纪人也可能获得佣金？

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ctrunfree 写道...

那么，除了我们的 OC 经理从保险公司获得佣金外，经纪人也可能会获得佣金？

这就是您的经纪人在写作，但他们在 FSG 中关于佣金金额的明确程度低于与 Steadfast Group 有关系的其他一些经纪人：

“Add Insure Pty Ltd 不是独立的根据公司法第 923A 条，公正或无偏见，因为：

当我们向您提供相关个人建议时，我们可能会收到报酬、佣金、礼品或其他好处保险产品和其他金融产品；我们可能受到与提供个人建议的金融产品相关的直接或间接限制和/或我们可能与保险产品和其他金融产品的发行人有关联或关系。 [我的重点] [添加 Insure FSG 同上。]

当我正式指出您时，我并不是在嘲笑您我一直都知道这一切。 我的情况完全一样，没有阅读他们发给我的 FSG，即使我读了它，也没有思考它如何与我们从经纪人那里得到的糟糕报价联系起来。 我感觉自己像个莳萝！

因此，例如，当 Add Insure 说他们受到“限制”时，当报价较差时，他们可能无法向您推荐价格更好的分层保险产品可以从 Steadfast Group 保险公司获得，并且这将由 Add Insure 通过 Steadfast IRS Pty Ltd 与 Steadfast Group 建立的“关联或关系”来强制执行，所有这些都是通过“报酬、佣金、礼物”来激励发生的或其他好处”。 因此，这不一定只是佣金，但可以想象包括一项单独的秘密股权付款（“礼物”？），正如4Corners所声称的那样，Steadfast Group 向分层经理支付了费用（尽管您的分层经理不是本 FSG 的主题）。

我越看这个问题，就越认为可能没有针对 Steadfast Group 或其经纪人的可行的法律案件。 他们只会说，我们几年前就以书面形式告诉过您发生了什么事，您继续与我们做生意，对这些利益冲突睁大眼睛，从未表示反对。

如果有法律上的弱势方，可能是物业经理，他们在违背客户利益的情况下可能没有申报利益冲突……如果没有向业主申报利益冲突（例如。关于建议的特定保险公司的所有权），Steadfast Group 首席执行官声称，经纪人已按照法律要求向（有冲突的）分层经理适当地做出了声明。鉴于分层经理声称（4Corners）与 Steadfast Group 的关系，分层经理可能不会向 OC 传递这一具体的、高度相关的信息，这并不奇怪：

Right 写道...

利益冲突（保险公司的所有权）从未向我们透露过，因为法律显然没有要求这样做（参见 4Corners：Rob Kelly，Steadfast 首席执行官）群组[https://www.abc.net.au/news/2024-09-09/the-strata-trap/104330248 @32m18s]）。

商业交易中的整个情况就是所谓的信息不对称(https://en.wikipedia.org/wiki/Information_asymmetry)，企业有时间、兴趣和资源来获取，比如说，专家法律建议将不当或过度有利的安排合法化，但消费者没有这些，并且在任何合同谈判中都容易受到伤害。

更令人担忧的是，正如我上面关于 Netstrata 及其公司所说的那样行业领导地位，同时存在冲突，或者 4Corners 在存在冲突时就 John Minns 所说的行业监管[@39m00s https://www.abc.net.au/news/2024-09-09/the-strata-trap/104330248]，利益冲突可能是行业标准。因此，您找到替代的独立经纪人来添加保险（或我的情况下是 CIB/BCB）可能非常困难。

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