O.P.这篇文章已编辑
您好，WP 社区。
寻找在我经历此过程时可以获得的所有建议。
所以经过几年的努力对于买公寓的事情忽冷忽热，我现在终于决定硬着头皮去买，我正在考虑买一套公寓。
我不是第一次购房者，但我从来没有之前买过一套公寓，加上我买房的时间大约是 15 年前。
所以在过去的 5 周里，我几乎每个星期六都会去很多地方看一件事我直接注意到，我看过的几乎每个地方都有租户。
不一定太令人惊讶，但我只是没想到绝大多数会这样。
现在考虑到我买太多住在这里，这有点令人头痛，必须解决这个问题，但事实就是这样。
我发现了几个感兴趣的单位，其中一个非常感兴趣。两者都已出租，一个直到八月，另一个直到十一月（这恰好是我更感兴趣的）这意味着如果我最终选择那个，我必须要求延迟结算，否则我会超过 6 个月期限，之后该单位将被视为投资。
任何关于作为自住业主购买租赁房产的信息、提示和利弊，我们将不胜感激。
< p>我的另一个问题是关于分层报告。我在想，据我所知，到目前为止，即使在我提出报价之前就获得分层报告和销售合同也是非常明智的。
我的问题是我从谁那里得到分层报告重要吗？就像这样，我只是从谷歌搜索中随机挑选一份分层报告，还是从一些信誉良好的公司/网站订购？
或者我是否必须从管理该单元所在建筑物的分层公司那里获取报告如果是这样，我如何找出该分层/法人团体是谁？
其中一个感兴趣的单位的上市代理人表示，该单位的分层报告是在不到两周前完成的，并且售价 30 美元，她给我发了一个链接。当我使用她发给我的链接时，我会转到可以购买该报告的地方，该报告是在名为“BeforYouBid”的地方完成的，那里显示如果我成功购买了我为其购买了分层报告的单位，那么我'我将额外收取 195 美元的完整报告费用，该报告将以我的名义作为该房产的新所有者进行注册/转让，以供将来使用。
如果我不购买该单位，则不再收取任何费用。
如果我继续购买这份分层报告，此信息是否可靠，或者我应该在其他地方寻找分层报告？
我从未需要或购买过分层报告，所以我'我不确定这是否正常，我是否应该为任何其他房产购买分层报告，哪里是订购报告的最佳地点？
如果这些问题中的任何一个听起来很愚蠢，我再次表示歉意，但是如果您能提供所有信息，我将不胜感激。
TIA
评论
在您出价之前，出价是一项非常常用的服务。基本上，业主会安排一份建筑检查或分层报告，然后，而不是每个人都为自己的房屋支付全价，他们可以以少得多的费用向服务机构提出要求，最终购买者需要支付最终金额（或者如果购买者不使用该报告，当前业主将支付该费用）。
对于建筑检查，我通常更喜欢自己做，尽管理论上它们应该同样可靠，但分层报告要多得多简单来说，基本上就是分层拥有的所有财务信息以及与该地段相关的任何内容。
评论
O.P.这篇文章已编辑
谢谢。
我已经亲自检查过该单位一次，但我真的很想知道征费的确切金额以及建筑物是否存在任何问题，也许最重要的是是否有任何计划的维修或升级要求业主支付数千美元来支付费用。
据我了解，电梯和包层是常见的罪魁祸首，但我确信还有其他原因。
评论
我不知道它是如何工作的您所在的州，但在塔斯马尼亚州，土地税于 7 月 1 日计算，全年缴纳。如果房产被出售或您搬入，则不会退款。
因此请注意，您可能需要缴纳一整年的土地税。值得您花时间了解一下您所在州的法律。
评论
你永远不会独行写道...
< p>分层报告我在过去 18 个月内完成了一些报告，并使用了这家公司：
www.compareinspections.com.au
我喜欢这种风格，因为你可以获得报告的成本计算，可以获得完整或简短的报告，并可以选择合并分层/建筑/虫害报告的成本。我没有打扰我感兴趣的房产的害虫报告仅适用于建筑物/地层。无论您从哪里获得建筑报告，它们都是不全面的，除非您准备以非常高的成本聘请工程师来检查建筑物的各个方面。重新发布与分层报告相结合可以更好地了解整个建筑和您可能居住的公寓的实际或潜在问题。所有报告都表明“墙壁中的水分高于预期”或类似内容，只有一份报告表明这是异常的（我在仔细检查财产时发现了这个问题，因为它位于浴室墙外的橱柜中，因此拒绝购买）。该服务非常快，因为他们完成了寻找分层管理、联系和获取报告的所有工作。
你永远不会独行写道...
< p>亲自检查一次该单元再次检查该单元（如有必要，请再次检查），并从您将要居住的角度实际查看它。寻找明显的缺陷并确定是否存在您很乐意自己纠正它们，或者您是否需要聘请专业人士来解决重大问题，这也需要物业委员会批准才能继续进行 - 这包括地板升级，例如地板升级。地毯、层压板或瓷砖。石膏中的轻微移动裂缝很常见，而且很容易修复，重新粉刷也是如此。
你永远不会独行写道...
上市经纪人
代理人应了解水税、费率和其他一般水支出的详细信息，他们可能拥有有关可能的特殊税费的信息并了解主要的建筑缺陷，但不要依赖它们完全了解或真实。此信息包含在分层报告中，因为费用、特别征费、偿债基金金额等包含在会议报告中，并且还提供任何即将进行的维护。
通常，如果综合体看起来维护良好，偿债基金中有充足的盈余，并且建筑物和分层报告中包含的所有内容都是可以接受的，那么其余的都是与任何购买相关的正常风险。
评论
O.P.
Duck Waddle 写道...
我在过去 18 个月内完成了一些报告并使用了这家公司：
www.compareinspections.com.au
谢谢您的帮助，我会检查一下。
实际上，我今天正计划从 BeforeYouBid 订购一份分层报告。 299 美元的价格并不便宜，但从各方面来看，为了避免以后出现任何潜在问题，这是一项非常值得的投资。
再次检查设备（如有必要，请再次检查）并实际查看寻找明显的错误并确定您是否愿意自己纠正它们
现在这并不像我希望的那么容易。该单元已出租，不允许在没有他们在场的情况下进行任何检查，而且他们只是哈德良要离开到下周末，所以我第一次有机会再次看到这个地方将是在下周六的下一次预定检查期间我希望能提出报价并希望在此之前锁定它，而不是冒险让另一个人与我竞争。
有一次我看一下它，我确实注意到石膏上有一些小刮痕和一个地毯污渍，没什么可担心的，但我没有看橱柜，也没有真正看到他们的家具后面是否有任何损坏。
总的来说，这个地方实际上看起来真的很好，可能迄今为止我见过的最好的。
您是否需要聘请专业人士来解决重大问题，这些问题还需要物业委员会批准才能继续进行 - 这包括地板升级，例如地板升级。地毯到层压板
我确实打算升级地板，但不是立即进行。会在稍后的某个时候，也许一年左右。除了前面提到的一处污渍外，地毯状况良好，因此不必急于更换。
代理商应该有水费、费率和其他一般支出的详细信息，他们可能掌握有关可能的特别征税的信息并了解主要的建筑缺陷，但不依赖它们完全了解或真实。此信息包含在分层报告中，因为费用、特别征费、偿债基金金额等包含在会议报告中，并且还提供任何即将进行的维护。
这实际上是主要原因之一我正在订购分层报告。我有大概的数字，但我想知道确切的金额。
另一个主要原因是你提到的......看看是否有任何重大的建筑缺陷，以及是否有任何计划对建筑物进行维修或升级下沉的发现将无法覆盖，这将需要业主支付前数千美元来支付费用。幸运的是，在我提出报价之前，我已经放弃了一个地方。
一般来说，如果该综合体看起来维护得很好，偿债基金中有大量盈余，并且该综合体中包含的所有内容都包含在其中。建筑物和分层报告是可以接受的，其余的都是与任何购买相关的正常风险。
建筑物和综合体实际上看起来非常好。
最重要的是，同一栋楼的另一套公寓几周前才被出售，所以这让我放心，他们已经完成了尽职调查以及所有检查和报告，没有什么令人担忧的否则那些买家就不会继续购买。
我现在的主要问题是我昨天收到了代理商发来的销售合同，虽然我不明白所有法律上的胡言乱语在那里，周二我会请律师查看，我立即注意到的一件事是“空置财产”旁边有一个十字架。
这没有任何意义，因为该单位已出租并且他们的租约持续到 11 月。
我的另一个担忧是租户是否会合作并在冷静期内提供公寓以进行任何需要做的事情。
如果他们不允许任何人在没有他们在场的情况下检查该地方，我担心他们也会使正当程序变得尽可能困难。
而且由于我是作为自住业主购买此房产，所以还有一个完全不同的问题，可能需要在和解和搬进公寓之间的 6 个月内要求延迟结算，这样它就不会成为一项投资，而且他们是否会在租约到期时离开，或者是否会离开。我将被迫驱逐他们，这可能会拖延数周甚至数月，直到问题得到解决，谁知道他们在此期间会对这个地方做什么。
所有这一切都给了我巨大的压力头痛。
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你永远不会独行写道...
毫无意义，因为
< p>并非如此，因为我相信出售房产时可以提前 30 天通知，但请咨询律师等，因为代理人并不总是可靠。不会成为投资人
<即使延迟结算，您真正需要的只是对占领的评估。差异将在某个时间点缴纳商品及服务税 - 至少我是这样理解的。确切的金额
是的，这些应该是最近的分层分钟数。尽管代理商如果引用数字，显然需要相当准确。
楼层升级
如果楼层升级与重新铺设地毯无关，则您将需要获得物业的批准。如果涉及到在下面有人的公寓重新铺地板，您可能需要隔音垫和隔音地板，以最大限度地减少声音传递。这会增加成本——我发现必须同时使用隔音垫和地板才能满足要求（额外几千美元）。
您不必把这个地方拆开来考虑购买，但在玫瑰色眼镜步行之后再次步行是非常需要的。至于潜在的泄漏、裂缝等建筑检查应该会让您对此有更好的了解。
如果您认真考虑购买然后提出报价，则通常需要支付 0.25％ 的最低持有押金，并且不可退款，并在冷静期内完成报告和其他工作。请注意，有些合同没有冷静期，如果您提款，您将损失押金。让您的律师仔细审查合同并继续。即使进行了最好的询问，事情仍然可能会变成大便——或者你可能会被迷惑。
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你永远不会独行写道...
还有他们在租约到期后是否会离开，或者我是否会被迫驱逐他们，这可能会拖延数周和数月，直到问题得到解决，谁知道他们能做什么同时去这个地方
我最好的建议——如果你想要一个空的地方，那就买一个空的地方。您对租户离开日期的控制权为零，并且由于 XCAT 是唯一可以发出驱逐令的地方，因此您在租户结束租约和实际搬家之间可能有很长的时间。
XCAT 不会仅仅因为您想搬进来就强迫租户离开。您在交割当天就成为 LL，并且由于您目前有住所（CAT 甚至不一定会考虑），他们不会强迫租户离开。
您将得到的回应将受到租户方面的重大影响。特别是当租赁空置市场为@1.00%时。关于这个问题有很多线索，其中一条来自被租客欺骗的购买者。
至于 Taxe，从您购买房产的那天起，您就是投资者。 CGT 是另一回事。
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O.P.
DSL 写入...
我最好的建议 - 如果您想要一个空的
这当然是我的偏好，但说起来容易做起来难。
在过去 5 周左右的时间里，我检查了至少 30 个左右的地方，而且只其中一间尚未出租。
看来现在出售的大多数东西都是投资性房产，至少就公寓而言，不确定房屋。
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您将“永不独行”写道...
这毫无意义，因为该单元已出租，并且其租约持续到 11 月。
如果他们确实是固定期限租约，该租约将于11 月，这应该在合同中注明，并包含租约副本。
Duck Waddle 写道...
不是真的，因为我相信 30出售房产时可以提前几天发出通知
如果是固定期限租赁，则不能。 （新南威尔士州）
但请咨询律师等，因为代理人并不总是可靠。
同意
评论
你永远不会独行写道.. .
任何有关作为自住业主购买租赁房产的信息、技巧以及利弊，我们将不胜感激。
凭借在投资房产和自住房产方面的丰富经验，我推荐不要以自住者身份购买租赁房产。我还要说不要购买投资性房产，并且我会补充说，无论是投资者还是自住业主，都不要购买公寓。购买具有土地价值的东西，如果您愿意的话，购买一些可以为自己增值的东西，同时享受成为自住业主的乐趣（添加一点“汗水资产”）。
法律规定很严格偏向于不良租户（而且这种趋势正在变得更糟），这可能会花费您数千美元并带来很大的压力。不良的管理代理将我还让你付出了金钱和压力。对我来说，这是不值得的，而且我多年来一直在出售我的投资房产组合。
评论
O.P.
Donbro 写道...< /p>
这听起来像是一个运行良好的阶层。
很高兴听到这个消息。当我看到 16,000 美元的赤字时，我非常担心。
关于特别税，这 1800 美元的特别税是这座建筑有史以来的第一个特别税，我想这还不错，如果这些预测结果正确，我会其实没问题。
我只是担心超过 2 万美元或更多的特别征税，就像我在检查过的一些公寓中看到的那样。
gregwaust 写道...
我建议不要以业主身份购买出租房产。我还要说不要购买投资性房产，并且我会补充说，无论是投资者还是自住业主，都不要购买公寓。购买具有土地价值的东西
虽然我的偏好肯定是购买一个没有出租的地方，但不幸的是，在当今的市场上，说起来容易做起来难。就像你说的，你自己正在出售你的投资，根据我过去 5-6 周的考察和检查的经验，99% 的待售公寓都已出租。在过去 5 周左右的时间里，我参观了 30 多个地方，其中只有 1 个无人出租。仅此一点就说明了问题。
就购买具有土地价值的东西而言，考虑到我的预算，除了公寓之外，我什至不会购买任何东西，而且价格正在慢慢上涨。渐渐地，如果我在下个月左右不买东西，我可能会因为价格而被排除在我正在考虑的领域之外。我已经不得不放弃我首选的两个区域，并且不久之后我也将不得不放弃我的次要首选位置。
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《你永远不会独行》写道...
我已经不得不放弃我首选的两个领域，而且不会太放弃不久之后我也不得不放弃我的次要首选地点。
我理解您的沮丧，因为我过去在购买时不得不忍受同样的问题，但我鼓励您耐心等待。事情会发生变化（向上和向下），并且在未来的某个时候会对你有利。
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