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大家好，
非常感谢您针对我的情况提出的建议 –
我的单位位于顶层（一栋 6 单元建筑） ），我们（OC）有自我管理的地层，据我所知，截至2020年，已有20年没有对屋顶进行过维修/保养。
2020年10月，之后大雨，我的部分墙壁和天花板因屋顶山谷破损和旧/破裂的瓷砖而漏水而损坏。物业委员会主席承包了约 1,500 美元的屋顶维修（一项小型瓦片重新密封工作，做得很差，而且不包括修复屋顶谷）。 Strata 还向保险提出了更换和重新粉刷两个顶层单元以及部分公共区域的墙壁/天花板的索赔。
快进到今年，从 2 月到 3 月，尽管进行了（无效的）修复，水再次泄漏到我的墙壁和天花板上，而且这次更严重 - 我可以看到棕色和黑色的水痕积聚得更快，面积更大。
我提出了在年度股东大会上针对此问题，OC 同意获取维修报价。此后，我们收到的报价很少在 15,000 美元至 18,000 美元之间（包括更换山谷和破裂的瓷砖），但这就是事情陷入停滞的地方。地层将需要收集新的修缮捐款（我们的年度捐款没有节省），并且地层委员会主席正在花时间寻找更便宜的报价（例如“对瓷砖进行密封涂层”，这可能会再次导致导致无效修复）。我们试图获得更多报价，但大多数承包商对接受这项工作不感兴趣（高离地、旧屋顶/瓷砖、自行管理的地层），即使我们今天承诺，维修也可能要到 2-3 个月才能开始由于当前的市场情况，稍后会进行。
我在这里有什么追索权（如果有的话）来确保有效、快速地做出决定？是否需要调解或公平交易法庭？还是我不耐烦/不讲道理？
如果低层的一些业主反对新的维修捐款，会发生什么，有 50% 的投票就够了吗？是否考虑到屋顶20年没有维修/保养的事实？
同时，我是否有权作为地块所有者向保险公司提出索赔（墙壁/天花板） ，绕过阶层/委员会主席？尽管我们在 2020 年进行了无效的维修，但保险是否会承保上个月的降雨造成的墙壁/天花板损坏？我宁愿在屋顶修复之前不这样做，具体取决于是否有任何修复的迹象。
非常感谢任何建议！
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mclovine 写道...
如果较低楼层的一些业主反对新的维修捐款，会发生什么情况，即收取 50% 的费用投票够了吗？
OC 有义务维护共同财产。他们不能忽视这个问题，希望它会消失。他们还有义务减轻损害，因此应考虑在屋顶上铺防水布或采取其他适当措施。
您可能需要根据 S106 (SSMA 2015) 提交申请，以便根据如果 OC 拖拖拉拉，就下令。
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mclovine 写道...
我该采取什么措施如果有的话，可以确保有效、快速地做出决定吗？
如果您对自我管理分层的方式不满意（在这种情况下，您没有分层经理） ）在处理事情时，您唯一的“快速”追索选择是尝试亲自参与分层决策或对分层采取法律行动。
没有分层警察。除非您愿意付费，否则绝对没有人会介入为您做事。如果您有时间和知识，您当然可以自己开始采取法律行动。分层律师可能会更快。如果您想监督工程质量，那么您需要联系物业委员会并提供您的服务或尝试当选为物业委员会成员。当然，当选可能不会很快发生或根本不会发生。
我有权作为地块所有者绕过分层/分层经理向保险提交索赔（墙壁/天花板）？ W
如果要声明的是土地财产，例如墙漆，那么是的，您会这样做。如果是像墙壁或天花板这样的公共财产，那么不，你不需要。在泄漏问题得到解决之前，保险公司不太可能同意进行维修。即使这样，它们也可能不会被覆盖。
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OC 有义务维护共同财产。他们不能忽视这个问题，希望它会消失。他们还有义务减轻损害，因此应考虑在屋顶上铺防水布或采取其他适当的措施。
您可能需要提出申请根据 S106 (SSMA 2015)，如果 OC 拖延，则需要按照命令完成工程。
@canon1d – 谢谢你，非常有帮助！快速搜索了一下，S106下的这个申请是要向NCAT提出的吗？
https://www.chambersrussell.
如果业主立案法团未能履行 SSMA 规定的义务，包括维护和修理公共财产的义务，地块业主有权向新南威尔士州民事部门提出申请& 行政法庭寻求命令，迫使业主立案法团进行某些工作，以履行这些义务。
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O.P.
如果所主张的是土地财产，例如墙漆，那么是的，你会的。如果是像墙壁或天花板这样的公共财产，那么不，你不需要。在泄漏问题得到解决之前，保险公司不太可能同意进行维修。即使那样，它们也可能不会被承保。
@Austman – 谢谢你，是的，由于 2020 年修复失败，我担心保险最终可能不会承保我地段的墙壁/天花板。在屋顶修好之前，我将不得不在接下来的 x 个月里忍受泄漏和霉菌生长。
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如果您伙计们是自营阶层吗？...他们是其他地块所有者之一吗？
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O.P.
@Je suis un abricot sec – 是的，他们是其中之一其他地块业主，抱歉造成混乱
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mclovine 写道...
将提交给 NCAT？< /p>
这几乎是您采取法律行动的选择。您通常必须先进行调解。您必须自己做，但可以寻求法律建议。所以你确实需要有相当多的时间，因为虽然你必须参加调解和 NCAT，但 OC 也不需要参加。
而且整个过程可能需要几个月的时间。因此，这并不完全是“快速”的，您必须在调解和 NCAT 中确定您所抱怨的所有事情。
只需启动正式的法律程序即可让 OC 开始“继续处理”它”可以这么说。这或许是最理想的结果了。分契律师也许可以做到这一点，甚至不需要您启动调解/NCAT 流程。但你当然需要支付分契律师费用。
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mclovine 写道...
< p>是的，他们是其他地块所有者之一他们不是物业经理。该术语在分层法中具有法律地位——新南威尔士州的“分层管理代理”。自我管理的分层没有分层管理者。如果是自我管理，他们将成为分层委员会的办公室负责人（例如主席）。
如果您自己提起法律诉讼，明智的做法是阅读一些分层工作原理。网上有相当好的指南。
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O.P.
只需启动正式的法律程序就可以让 OC 开始“继续下去”。这或许是最理想的结果了。分契律师也许可以做到这一点，甚至不需要您启动调解/NCAT 流程。但你当然需要支付分契律师的费用。
@Austman – 谢谢你的详细建议！如果您不详细说明 - 与我开始调解/NCAT 流程相比，在这种情况下，分层律师可能会初步做什么？
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O.P.
他们不是分层经理。该术语在分层法中具有法律地位。自我管理的分层没有分层管理者。他们将是分层委员会的办公室负责人（例如主席）。
@Austman – 谢谢您在我原来的帖子中修复！
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mclovine 写道...
在这种情况下，与我开始调解/NCAT 流程相比，分层律师可能会初步做什么？
他们通常会提供一些建议关于您的选择的初步建议，有时是免费的。打个电话就可以确定这一点。
一旦接洽，分契律师的初步行动可能是向业主立案法团发出一封法律信函，指出其所需的法律职责，并警告如果这些职责不履行，其将面临的后果。没有进行。
类似的事情试图避免整个调解/NCAT 过程。
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@Austman – 谢谢！< /p>
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mclovine 写道...
我在这里有什么追索权
奥斯曼写道...
亲自参与分层决策
您还没有告诉我们我建议的第二个选项。在小型 6 块地层中，这可能是最好的选择。
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O.P.
您还没有告诉我们我建议的第二个选项。在小型 6 块地层中，这可能是最好的选择。
@Austman &nd灰;你建议我怎么做？我应该召开分层会议对可用报价之一进行投票吗？
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mclovine 写道...
我应该召开分层会议对其中一个可用报价进行投票吗？
如果您有权限，就可以这样做。
只有 6 手。业主立案法团必须修理屋顶。需要获取报价（看起来已经完成）。如果没有钱，就需要征收特别税。建筑业的延误并不是业主立案法团的错。业主立案法团可能需要从其地块所有者那里获得所有帮助。
正如分层律师可能告诉您的那样（并警告业主立案法团），最坏的情况是您的业主立案法团将被纳入管理范围。对于所有地块所有者来说，这将是一个非常非常昂贵的结果。
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O.P.
如果您有权限，您可以这样做。
@Austman – 看来我可以说服另一位业主一起召开股东大会：
https://www.nsw.gov.
业主或业主组也可以决定召集会议，只要他们持有该计划中“单位权利”总数的至少 25%。
我认为这可能是让 OC 继续做出决定的最佳方法。谢谢！
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O.P.
如果被索赔的是大量财产，例如墙漆，那么是的，您会这样做。如果是像墙壁或天花板这样的公共财产，那么不，你不需要。在泄漏问题得到解决之前，保险公司不太可能同意进行维修。即使这样，它们也可能不会被承保。
@Austman - 抱歉，我只是想再问一个问题，如果保险决定不承保我所在地段的墙壁/天花板的损坏/维修，我可以吗？是否有权因未能维护/保养公共财产屋顶而向 OC 追究这些费用？如果是，我是否必须通过调解/NCAT？谢谢
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mclovine 写道...
我是否有权向 OC 追究这些费用，基于未能维护/保养公共财产屋顶？
是的。您可以在法庭或法院“起诉”OC（寻求费用）。
您是否会成功是另一个问题。你必须确定业主委员会因其疏忽而承担的法律责任。
根据你到目前为止所陈述的内容，我认为你确定这种疏忽的可能性微乎其微。当然不是100%。但同样，要询问的是分层律师。
此外，法团有权将任何法律责任索赔移交给保险公司。所以您很可能正在与一家保险公司打交道。
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O.P.
@Austman 谢谢您的见解！
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