O.P.
我们有一个 PPOR，目前价值 500k-550k 已全额付款，并且希望购买一个新的 PPOR 以在不久的将来搬入。我已经说服我的妻子卖掉房子并购买，这样我们就可以增加新 PPOR 的预算。我们的储蓄/股票合计约为 50 万美元，每年的双重收入超过 20 万美元，因此我们计划在新的 PPOR 上花费约 150 万美元。我试图说服她先卖后买，但如果我们最终很快卖掉房子，她不想匆忙购买东西，也不希望遇到临时租房的麻烦。
想听听惠而浦对此的建议，因为这里有很多人都经历过这种困境？我们应该先买还是先卖以及两者的利弊？
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最重要的反应是先卖然后买。但大多数人都需要出售所得的资金来为新房产提供资金。如果购买者首先认为他们会得到快速销售，他们很快就会把自己搞砸。
就你而言，这并不重要，除非你想从 150 万美元的购买中获得 50 万美元的销售收入，而无需先借用它。
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O.P.
justanotheritguy 写道...
回复的目的是先卖后买。但大多数人都需要出售所得的资金来为新房产提供资金。如果购买者首先认为他们会得到快速销售，他们很快就会把自己搞砸。
就你而言，这并不重要，除非你想从 150 万美元的购买中获得 50 万美元的销售收入，无需先借。
同意。唯一的缺点是，我们可以看到，我们将不得不在解决新 PPOR 后的 6 个月内解决旧 PPOR 房屋销售问题，这样我们仍然可以免征资本利得税。又不知道广告照片是搬出去后房子空着的时候拍还是还在住的时候拍，家具还摆着？
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如果 CGT 确实适用（我确信有豁免），CGT 仅适用于不再属于您的 PPoR 时的价值与您出售时的价值之间的差额。如果它升值了，那么你还是可以通过等待赚更多的钱？交税也没什么大不了的。这只是报税时的另一个麻烦。
您应该始终出售带有家具的房产（除非是拆毁/翻新的房产）。这就是为什么他们在房地产展会上租家具的原因。
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O.P.
感谢您的建议。
我们会等到三月之后再制作购买，因为那是工作人员/求职者应该完成的时间。谁知道。我们最终可能会花费 100 万而不是 150 万，在这种情况下，我们不会卖掉现在的房子，而只是将其出租。
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我们买了在出售之前，就在新冠疫情爆发之前，销售非常困难，最终以温和的折扣出售（~5-10%）。再次封锁的可能性是真实存在的，并且随时可能发生，真的。
我们认为（并且仍然认为）我们买的房子很便宜，所以最终是值得的。我会更关注你想在哪里/买什么。您似乎仍然非常不确定。
如果您的借款能力远远低于您的最大借款能力，您可以考虑过渡性贷款并消除一些焦虑。
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O.P.
NotEnoughTimeToThink 写道...
我们在出售之前买入，就在新冠疫情爆发之前，这非常困难，最终以失败告终以温和折扣出售（~5-10%）。再次封锁的可能性是真实存在的，而且随时可能发生，真的。
这就是我们害怕的，买得太早（在房价下跌之前），卖得太晚（在房价下跌之后） ）。因此，我们目前也在尝试安排交易时间。我们已经监测房价一年多了，自今年年初以来，房价没有下降，在某些情况下甚至还上涨。
你说得对，我们目前不确定，因为在这个动荡的环境中，过早或过晚购买的决定可能会产生巨大的影响。此外，我们都工作的公司将于明年初进行裁员，因此这也增加了一些进一步的焦虑，所以如果发生这种情况，过渡性贷款可能会对我们有所帮助。
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我会去和经纪人谈谈。它是免费的，他们可以帮助您解决适合您特定财务状况的情况。
如果房产已还清，不确定过渡性贷款是否正确？您只是借用它。
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O.P.
感谢您的建议。你是对的。过桥贷款对我来说不起作用，因为它已经还清了。将拜访经纪人以讨论更多有关选择的信息。
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去年年底我们遇到类似情况时，银行并不关心我们是否有其他选择已付清 PPOR。唯一重要的是收入与借款。如果我们以现有 PPOR 为抵押借款来筹集现金，那只会减少我们为新 PPOR 提供资金的借款金额，原因是无法保证我们在购买新的 PPOR 后会出售现有的 PPOR。
我们先买后卖以避免双重搬家。我们非常轻松地出售现有产品，因此没有压力。但现在回想起来，如果我们准备先卖掉然后再租一段时间，我们会有更多的住房选择。可能会买一个更好的地方，不需要这么多该死的工作;-)
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先卖然后买。
成功要约和接受的条件是，您可以在结算后以每周 x 美元的价格租回 x 个月。
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O.P.
谢谢大家的建议。我喜欢这种条件的想法，但它也可能会打消人们购买房产的念头。希望能更好地了解三月份的市场走向以及我们的就业状况，以便我们能够采取更果断的行动。
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justanotheritguy 写道...
如果房产已还清，不确定过渡性贷款是否正确？你只是在借钱。
OP 没有明确说明从银行贷款的金额 - 这确实是最重要的信息。
OP 表示< /p>
artificialimb 写道...
我们计划在新的 PPOR 上花费约 150 万美元
基于
< p>每年有 20 万以上的双重收入OP 可以借 100 万美元，另外
我们的储蓄/股票合计约为 50 万
如果新购买的购买价格为 150 万美元（忽略新购买的销售成本和印花税），则无需出售目前价值 50 万-55 万的 PPOR
>
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O.P.
dave007 写道...
OP 没有明确说明银行的贷款金额 - 这是确实是最重要的信息。
OP 表示
即使我们的收入允许我们借入超过一百万美元，我们也希望尽可能少地借钱。昨晚和一些朋友（他们都拥有多处房产）交谈过，他们建议我们在一个好的地区购买一栋破旧的房子，然后在装修完成后搬进去。这样我们就可以利用负扣税来装修房子并抵消一些税款，因为我们每年要缴纳超过 7 万多的税款。我们一直非常反对负扣税，但如果你不能赢得它们，那么我们就会加入它们。而是用这种激励来支持我们自己，然后支持其他一些也在进行负扣税以支持多处房产的夫妇。
缺点是我们不能很快住在我们的房产中，因为我们需要将其出租。在整理财产的同时。大家觉得这个主意怎么样？你们能看到任何其他缺点吗？
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artificialimb 写道...
在装修房产时将其出租。大家觉得这个主意怎么样？你们能看出其他缺点吗？
我不是会计师，但想必您以后要对通过翻修对房产进行的改进承担资本收益，因为这不是您的项目当时。
此外，我想不出有谁愿意在装修过程中租用房产。
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我会先开始寻找，有时需要一段时间寻找合适的房产需要很长时间，有时您看的第一个房产就是完美的房产，没有人真正知道您的情况，先出售还是购买更好。
当您找到完美的房产时，然后我我们将进行长期和解谈判，以便您有时间出售当前的 PPOR。或者，如果新的费用低于您的预期，较短的结算时间足以让您搬走并出租当前的房屋。
这听起来比完成的更灵活（出售并必须在x) 交易。
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这篇文章已编辑
artificialimb 写道...
这样我们就可以利用负扣税来装修房子并抵消我们的一些税款
加夫写道...
但想必您稍后将因您所做的改进而承担资本收益房屋经过翻修，因为当时不是您的个人财产
当然。如果你买了房子，第一件事就是出租，你将需要缴纳资本利得税。
我真的很抱歉，但我发现OP的帖子到处都是。 ..就像
artificialimb 写道...
我们需要在装修房产时将其出租
你想出租它出去同时对破旧的房产进行翻修？这是如何工作的？
我对OP的建议是集中精力并将其设为尽可能简单。
我倾向于认为先卖后买会更好，尤其是在目前的市场条件下。减轻压力，您将节省过渡贷款的成本。
尤其是你说的
artificialimb 写道...
我们希望尽可能少地借钱，即使我们的收入允许我们借钱超过
如果您首先购买并假设您将获得 50 万美元的旧房产，而当您购买时，市场同时下跌，您将获得例如 30 万美元，然后准备好承受很大的压力。过渡性贷款的成本很高，您将无法偿还任何本金，而且经纪人会极力以 30 万美元的价格出售。在您出售之前，您将耗尽辛苦赚来的钱，并且无法偿还本金的任何部分。
你想要最大化事情，那么你会让事情变得更加复杂，这也意味着更高的风险。如果你能应对与之相关的压力，那么无论如何，就去做吧。
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O.P.
Gaff 写道...< /p>
我不是会计师，但想必您以后要对通过翻修对房产进行的改进承担资本收益，因为当时这不是您的个人财产。
此外，我想不出有谁愿意在装修过程中租赁房产。
在租户之间，当房产列出时，我们可以进行翻修，并防止人们在列表之间出租它，我们可以总是把价格定得很高。是的，会有资本利得税，但我们不打算出售该房产，因此当我们通过并将该房产交给我们的孩子时，就会产生资本利得税。
dave007 写道...
我真的很抱歉，但我发现OP的帖子到处都是...就像
是的，这是因为我们还没有决定该怎么办，并正在努力找出财务上最好的前进方向。
压力较小，您将节省过渡贷款的成本。
不需要任何过渡贷款，因为除了我们已经直接支付的PPOR之外，我们还有额外的50万可以用来购买房子。能够申请银行利息的税收减免和装修将帮助我们更快地还清房子。
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我认为你比你的朋友需要更好的税务建议拥有多个投资房产。
如果您对自己的工作不确定，那么现在不是做出如此重大承诺的时候。我无法想象过渡性贷款和失业的潜在压力。或者装修，加上过渡贷款，再加上失业！
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