O.P.
我在防弹的旧红砖建筑中发现了一些小块单元，8 或 10 个单元。
只要支付 25% 的押金，即使在今天的高点，它们也将是现金中性的利率。
那么策略是什么？我的想法是购买一款游戏，坐拥它，每年实现约 5% 的增长，然后通过分层流程并单独出售？
还有其他角度吗？
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转换为分契产权的过程并不简单。我目前正在从公司转为分层的过程中。由于建筑物和公寓需要满足现行规范（特别是消防合规性），因此律师和合规费用非常昂贵。
对该策略没有意见，但转换过程可能需要几年时间，因为至少在悉尼市，议会积极参与并需要批准一堆东西。
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O.P.
track*star 写道.. .
建筑物和公寓需要符合现行规范（特别是消防合规性）。
毫无疑问，但在一个充满了郊区的 8 栋 2 层红砖大楼中同样，这个过程虽然不是无痛的，但肯定是该过程最简单的例子吗？各个分层销售的利润难道不会超过转换费用吗？
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Daddy-O 写道...
毫无疑问，但是在一个充满相同的郊区的 8 层 2 层红砖块中，这个过程虽然不是无痛的，但肯定是该过程中最简单的例子吗？
当然，但是它当理事会支持时，这仍然是一个漫长的过程并且成本高昂。我在市中心郊区，有很多类似的建筑物。在我自己的改造中，它花了 3 年时间（在议会的支持下），每单位成本约为 3 万美元。由于我们是由每个单位支付的公司所有权，但是作为唯一所有者，您需要承担费用。除了消防合规性（窗户、阳台等）之外，如果确定额外的合规性要求以使事情符合规范，则成本可能会上升。
利润很可能覆盖转换成本，但您必须在销售之前用现金为其提供资金。
并不是说这是一个障碍，只是说它漫长且昂贵。
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Daddy-O 写道...
单个分层销售的利润难道不会超过支付改造费用吗？
验证建筑高度和遗产...可以赚取更多利润如果您可以拆除当前建筑物，则仅考虑土地价值...
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可能会出现将其分解的问题，需要填充偿债基金和其他成本最初可能是一个问题。
也就是说，如果这很容易并且可以赚很多钱，为什么卖家不这样做呢？这是需要考虑的事情。
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O.P.
greenhawk 写道...
也就是说，如果这很容易并且可以赚了很多钱，为什么卖家不做呢？这是值得考虑的事情。
原因比任何人想象的都要多。
我知道的一个是一位祖父母去世了，他通过信托将一套公寓的收入留给了他的 3 个孩子。一旦所有的孩子都去世了，该街区将被出售并分配给孙子们。在那之前，对此无能为力。
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05年在新南威尔士州地区购买了一块由六个单元组成的街区，然后进行单独的水计量和分层产权。考虑每年出售一套单位并可以生活 6 年，这就是计划，但过程/执行很复杂。理论上听起来不错，但单独出售每个单元确实很混乱，而且不确定买家的需求，或者其他租户是否会搬出。最终将整个街区卖给了另一位投资者。贪多嚼不烂。
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当您将其转换为分层产权时，您需要将其提高到当前的建筑标准。追溯改装防火隔离的成本很高。
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在做出决定之前检查土地税号码。我们的 8 栋街区每年 44k，如果只有一个水表，您将必须支付租户使用的所有水费。
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O.P.
这里是一个街区我看了（仅在线）。售价 2.75 美元
即使按今天的价格计算，降价 25%，现金也不会受影响。
https://www.realestate.com.a
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Daddy-O 写道...
有了 25% 的首付，即使是现金也是中性的按今天的费率计算。
您这样做的依据是什么？
不要忘记您将 100% 负责维护、修理、更换。花园/割草以及公用事业供应费（例如所有悉尼供水费）、市政费和土地税。
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Daddy-O写...
在防弹的旧红砖建筑中。
投资是防弹的？
还是旧的redbrick 建筑是防弹的吗？
无论哪种方式，评论充其量都是错误的。
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Daddy-O 写道...
这个过程虽然不是没有痛苦，但肯定是这个过程中最简单的例子吗？
哈哈，你忘记了每一个能从中得到一些钱的吸钱人都会是这样做。
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O.P.
骨炎写道...
或者旧红砖建筑是防弹的？
悉尼建造的任何建筑中维护成本最低的
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O.P.
Tahnsk 写道...
哈哈，你忘记了每一个能从中得到一些钱的吸钱人都会这样做。
我有时间计划。 :)
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一块土地上有 14 个单位，面积小于平均四分之一英亩土地。？访问一下看看。
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Daddy-O 写道...
那么策略是什么。我的想法是购买一款游戏，坐拥它，每年实现约 5% 的增长，然后通过分层流程并单独出售？
我会重申其他人关于火升级的说法。即使没有尝试分层，我们也被迫这样做。五年过去了，市政府仍未批准。在此期间，工程正在进行时，其中 3 个单元必须空置（因此没有收入）。一般来说，住宅物业的回报率相当低（1-2%），而且您需要预先缴纳印花税，因此您需要大量资金资本收益使其值得。由于利率很高，您需要计算利息收入损失的机会成本。到目前为止，我们最大的成本是土地税。做好税率变化的准备（2016 年新南威尔士州将最高税率提高至 2%）。当我们建造房产时，土地税是收入的 10%，现在是 30%。尽管租金上涨纯粹是由于土地税的增加，实际回报每年都在下降，土地税有时连续几年达到 15%。如果你有一个房地产经纪人来管理一切，那就准备好支付高额费用吧。哪怕是最基本的修复。上个月，一位新房客搬进来，抱怨一盏灯不亮。更换一个灯泡需要花费 150 美元。我认为短期收益显着的唯一方法是该房产是否可以重新开发 - 例如，它的 2 层楼和该区域已被重新分区为 4 层以上。评论
Daddy-O 写道...
首付 25% 时现金中性
任何超过 4 单位的商品都被视为商业商品，您将被需要支付 30-40% 的费用并面临商业利率和条款，因此请谨慎行事。
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Daddy-O 写道...
评论
Daddy-O 写道...
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有了 25% 的存款，即使在今天的高利率下，他们也会保持现金中性。
那么策略是什么。
你问你的策略是什么根据您的计算和预测。这是你的职位，你的策略。
一个建议，摘掉你的玫瑰色眼镜。
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