O.P.
大家好，
我在 SC 负责一个小单元区，我们与一位分层经理之间存在问题，我们认为他没有尽职尽责。
但是，在我们向他提出这个问题之前，我想澄清一下物业经理的责任的合理范围。
我们的一个阳台漏水，下雨时，下面的单元就会进水通过天花板进入。一些行业已经检查了天花板漏水，他们已经确定了可能的原因是上面的阳台。
无论如何，我们决定继续对漏水的阳台进行防水处理。我们的分层经理要求我们向他提供我们认为需要的所有交易的清单，他会继续获取这些交易的报价。我们的观点是，他应该做更多的事情，他的工作是协调和管理整个项目，即。确定整个项目的范围，选择需要报价的行业，将其发送给我们进行讨论和批准，检查行业资格和保险，并基本上监督整个项目，直到工作完成。
I只是想知道就我们的期望而言，我们的立场如何。
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我希望strata能够照顾这一切。然而，速度是关键，他们做任何事情都要花很长时间，所以如果你想快速完成，可能更容易做一些跑腿工作，让他们付账。
评论< BR>
我同意上一篇文章。
如果分层经理认为工作管理不属于他的技能范围，他应该聘请建筑商/项目经理来照顾它，SC 会这样做完成付款。
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O.P.
bentleg 写道...
如果分层经理认为工作管理是不在他的技能范围内，他应该聘请建筑商/项目经理来照顾它，SC 将最终支付费用。
如果是这种情况，那么我们实际上支付了两次费用，因为分层经理是没有足够的技能来管理项目，但仍然收取费用，当然，假设管理项目直到完成是标准的，并且接受了分层经理的责任。
如果分层经理不希望管理维修，那么SC 在外部寻找单独的项目经理是完全公平的
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我们的 SM 出去寻求报价，我们已经有了一名建筑商（由于复杂的持续问题） ）我们首先选择谁作为参考，然后 SM 获得比较报价。
然后 EC 进行审查和选择。项目管理不是由 SM 进行的，而是我们现场的建筑商进行的
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这篇文章已编辑
bingk6 写道...
我只是想知道就我们的期望而言，我们的立场如何。
这超出了期望。
这就是 Strata 经理得到这样的结果的原因之一名声不好。 SM 根本不是真正的管理者。不是通常的商业意义上的。他们充其量是管理员。
如果您将您的 SM 视为分层管理员，您会更好地了解他们的职位。
一些 SM 可能会涉足整个项目管理，但这根本不常见。大多数 SM 合同中都没有此类工作，但如果 SM 承担这项工作，可能会产生额外费用。所有SM将安排交易并获取报价等并支付发票。换句话说，管理委员会对此类事情的请求。
实际上应该由物业委员会来管理这些工作。如果工作太复杂，那么可以使用实际的项目经理。
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Dracover 写道...
<我希望strata能够照顾好这一切。然而，速度是关键，他们做任何事情都要花很长时间，所以如果你想快速完成，做跑腿工作并让他们支付账单可能会更容易。是的，如果你投票给要求 SM 这样做，他们应该这样做。
但是这样做的成本不会包含在您的 BC 费用中，因此您必须向他们支付时间和精力来实现这一目标。您实际上是给了他们一张空白支票来完成工作，并雇用他们认为需要完成这项工作的任何人，甚至是项目经理（如果他们认为需要的话）。
这些成本将是最重要的实际进行维修的成本。对于一个（或多个）业主来说，获得报价并让 SM 支付账单会便宜得多。
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我们作为委员会的经验与直接向建筑商相比，Strata 经理的报价高得离谱。您的委员会中有具有实际建筑经验的人吗？如果不是，也许不是委员会成员的业主愿意帮助避免增加费用。
最近，我们不得不拆除少量易燃包层我们的报价大约是 OC 经理最低报价的三分之一左右！
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O.P.
CBD3000 写道...
我们作为委员会的经验是，与直接向建筑商相比，分层经理的报价高得离谱。
这也是我的观察结果，但实际上没有办法像任何商人一样隐藏它如果涉及撕扯阳台瓷砖，出现在公寓中的人就会知道这是一项分层工作。
您的委员会是否有人具有实际建筑经验？
其中一名成员确实有一些实际经验但如果我们聘请一位项目经理，他会将责任从我们手中解放出来
kiwipaul 写道...
但是这样做的成本不会是您的 BC 费用已包含在内，因此您必须向他们支付时间和精力才能实现这一目标。您实际上是给了他们一张空白支票来完成工作，并雇用他们认为需要完成这项工作的任何人，甚至是项目经理，如果他们认为需要的话。
是的，出于您的原因声明，我们将继续告诉分层经理组织建筑商（而不是个别行业）出来给我们总体报价。
Austman 写道...
一些 SM 可能会涉足整个项目管理，但这根本不常见。
很高兴知道，至少我们不会将分层经理推向他感到不舒服的方向
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bingk6 写道...
至少我们没有将分层经理推向他认为的方向感到不舒服
bingk6 写道...
我们的观点是，他应该做更多的事情，他的工作是协调和管理整个项目， IE。确定整个项目的范围，选择需要报价的交易，将其发送给我们进行讨论和批准
思考管理员。并希望经理。
期待前者。后者取决于 SM。
可能需要额外费用
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这篇文章已编辑
bingk6 写道.. .
我只是想知道就我们的期望而言，我们的立场
在新南威尔士州，您的防水工作可能会受到新的《2020 年设计和建筑从业者法案》的管辖，因为它涉及建筑构件（防水），它可能不能豁免，因为它涉及以下单位作为进行这项工作的原因。如果是这样，您需要一名注册建筑从业者（建筑师或工程师）来设计/指定工作、提交文件并监督项目。一旦您掌握了规格，您就可以进行招标，或者建筑从业者可以付费进行招标。
如果您希望分层管理公司/分层经理组织项目，他们可能会以适当的费用进行此操作.
如果项目不符合《建筑从业者法》的标准，您需要对工程进行招标（获取报价）并决定最合适的候选人（可能不是最便宜的） .
编辑：更多信息
什么会触发新立法的要求？
通常，需要下列任何元素的作品会触发遵守新立法的义务；
价值超过 5,000 美元的 2 级建筑的阳台防水工程需要遵守《设计和建筑从业者法案》吗？
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我也参加 SC。
分层管理者负责管理分层计划，这是一个合法的结构。他们不是建筑经理。
您所描述的内容是由建筑经理（对于大型建筑）或 SC（对于较小的建筑）管理的。无论如何，分层经理组织的许多报价都定价过高，您最好自己获取报价并进行比较。我自己的报价几乎总是比我们的物业经理的报价要好得多。
如果您没有建筑经理，那么在 SC 中就是很多吃力不讨好的志愿工作。您不仅要比较和决定技工，还需要检查并确保工作圆满完成。
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O.P.
movetonsw 写道...
评论
O.P.
movetonsw 写道...
我自己的报价几乎总是比我们的物业经理的报价好得多。
我们可以继续要求建筑商来给我们报价，但在组织访问相关单位方面我们仍然希望分层经理能够这样做在？
Dreyfus27 写道...
如果是这样，您需要注册建筑从业者（建筑师或工程师）来设计/指定工作、提交文件并进行监督项目。
是否有人粗略地了解我们正在谈论的为招标准备好指定工作的成本？
这些天似乎有很多繁文缛节。增加工作成本。
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bingk6 写道...
有人粗略地了解我们的成本是多少吗？正在谈论让指定的工作做好招标准备吗？
现在似乎有太多的繁文缛节，每一项都增加了工作成本。
设计和建筑从业者Act——由 Opal 和 Mascot Towers 的改造而产生的——将屁股覆盖的复杂性和费用提高到了一个全新的水平。注意：如果您不遵循新流程（如果您的情况需要*）就继续进行，则无论多好，维修/维护都只能被视为暂时的。
我的戏剧目前涉及的（家庭成员在一个小型综合体中的顶层公寓）规模相当巨大。我们聘请的工程师负责提供单元内瓷砖故障的报告，并监督拆除防水和更换外部露台瓷砖，他估计如下：
2,000 美元 + 消费税，用于由 完成的设计合规声明设计从业者通过新南威尔士州规划门户网站提交，以便该工作获得批准。
这是在他审查了业主公司（只是其中之一）委托的一份专家报告后进行的，该报告涉及自然和露台问题的严重程度（报告费用约为 3k）。审查该报告的费用为另外 2,000 美元 + GST。
工程师关于内部瓷砖故障的原因和修复建议的报告为 3,800 美元 + GST，其中包括该部分的设计合规声明工作。
我们的人接着说......完成上述工作并获得批准后，任何人都可以投标工作。根据报告（见上文）的结果，如果要雇用多个行业，雇用总承包商可能会更好。他准备管理这项招标工作……收取一定费用。
然后，他必须检查工作完成情况，以便提供最终证书。费用取决于报告中的工作范围。
我们的工作相对较大，我猜所有的繁文缛节、结构报告和表格填写都将是到工作完成时已超过 25,000 美元 - 这还不包括业主委员会浪费在试图推卸责任但未成功的律师身上的金钱或实际完成工作的成本。
有趣的是，我们得到了实际做防水和贴瓷砖的全部工作的报价，虽然看起来有点低，但只有 30K，所以所有的 BS 可能会使工作成本增加一倍以上，而当业主委员会完成填充时围绕它可能会使成本增加三倍或四倍。
如果您需要一名设计从业者来完成您的工作，我建议您聘请一名工程师而不是建筑师。
*13 某些工作不包括在内正在建设工作
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bingk6 写道...
在组织对我们仍然期望的相关单元的访问方面分层经理应该这样做吗？
他们应该协助。
这又更多是一个行政事务。 SM 负责维护分层登记册，其中包含业主和占用人的最佳联系方式。
在新南威尔士州，业主立案法团实际上无法进入该地块，除非在紧急情况下，没有该地块所有者/占用人协议或 NCAT 命令。如果涉及 NCAT 事宜，SM 可能会也可能不会提供帮助。这可能取决于他们与业主立案法团的合同中的内容。
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您是否考虑过将阳台封闭起来？预计不久之后每个阳台的防水都会失效，围封的费用可能与修复防水差不多。
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Austman写道...
在新南威尔士州，除非在紧急情况下，如果没有土地所有者/占用人协议或 NCAT 命令，业主立案法团实际上无法获得土地使用权。如果涉及 NCAT 事宜，SM 可能会也可能不会提供帮助。这可能取决于他们与业主立案法团的合同中的内容。
如果下面单元的天花板受到损害，我会认为这是一次紧急维修。
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cavrep 写道...
如果下面单元的天花板受到损害，我会认为这是紧急维修。
< p>已发表的律师意见如下：https://kerinbensonlawyers.c
我怀疑这是紧急情况。但OP可以确认吗？
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O.P.
Dreyfus27写道...
《设计和建筑从业者法案》——由此产生来自蛋白石和吉祥物塔的东西 - 增加了一个全新水平的屁股覆盖复杂性和费用。
感谢您的回复...对于一个相关的简单问题来说，这是令人眼花缭乱的复杂性和成本水平只需对外部阳台进行重新防水即可。我听到你在说什么，但澳大利亚各地的分层单元的阳台都在漏水，而且每天都必须整天进行瓷砖敲击。他们都经历过这个过程吗？或者更确切地说——他们被要求经历这个过程吗？
cavrep 写道...
如果单位的上限下面的单元被破坏了，我认为这是一次紧急维修。
下面单元的业主也是 SC 的一部分，她显然希望在对她的工作之前先修复上面的阳台天花板启动。
过去，SM 在进入上面的单元方面取得了一些成功，我们已经进行了一些交易来查看并给我们提供意见。问题是没有人百分百确定漏水的原因是阳台漏水。因此，我们打算组织一次水池/水箱测试来确定，但到那时，该单元的所有者已经受够了，不想允许任何进一步的访问，因为我们已经进行了如此多的尝试。
因此，NCAT 讨论了强制访问等问题，我们原本希望 SM 代表我们发起。
因此，我最初的问题是 SM 在以下方面的参与程度：管理整个项目。如果 SM 负责管理该项目（根据迄今为止的回复，情况似乎并非如此），我们预计他会启动 NCAT 程序以获得访问权限、组织水池/水箱测试、分析结果并返回给出一个明确的答案，即撕掉瓷砖是否可以解决问题等等，如果是的话，组织交易来完成工作。
所以我们现在的情况是，如果SM 并不主要负责管理该项目，我们可能需要找一个构建者来从头到尾管理它
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bingk6 写道.. .
我们本来希望他启动 NCAT 程序以获得访问权限
SM 永远不会启动 NCAT 行动，除非他们是申请人。算了。
SM *可能*应 OC 的要求处理 NCAT 申请，但如今这种情况也越来越少了。这取决于 SM 和 OC 的合同。
但是，SM 应提供建议，并在需要时推荐一位优秀的分契律师。
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