中介发我一个进出,和盈余, 是今年4月到八月的,只有两页,一页是capital work fund 一页是admin fund
这个我看没啥问题啊。人家说给律师看,我看一共就两页,五个月,和会计账表一样,是不是应该多发几个period?
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Capital work 出项为零,里面有三四万吧。
Levy也分两类来征收, capital levy and admin levy 加一起除以户数,比中介告诉我的strata 每季度高200, 是不是因为很多不是当期的征款,比如还包括前期拖欠的这期付来。
我同时也看到了,有欠款利息这个收入项。
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Admin fund 里,盈余为负数,几千吧。开销都很正常regular 那些
Capital fund里,盈余为正,几万。每次征收很少(大头都进admin fund类)积累了几万呢。应该很健康吧?
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你是买物业管理要看这个还是买房子?买房子要disclosure statement,里面是你所要买的unit的levy等情况。如果是物业管理,要看整个Body Corp financial report,一般里面有整个财年的信息。admin fund sinking funf,我花费,预算等等
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他们为了完成任务。
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买房子啊。
就是说,中介只给我过去五个月的进出和balance 是不够的?
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谁为了完成任务?
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中介给的是简装版,如果自己花200-300刀找专业人士去买STRATA report 可以看到过去5年的报告。
专业看报告的会给你做一个报告重点摘要
自己也可以详细读,自己也可以不用通过专业报告机构买,有网上卖strata report的地方,一个人买是249刀,两个人买就对半分,如果最近有人同时和你网上订报告就省了,有次有个公寓楼一份报告才29刀,说明很多人买
报告主要看sink fund过去几年的变化,strata levy, special levy过去几年的数目和趋势。
还有最近几次AGM业主大会里提到有没有什么重大问题需要解决或还未解决。比如说物业发现楼里有大裂缝,需要找人查看维修,费用要下次业主大会批准,这种情况下就要重点调查,如果确实有重大结构问题或屋顶漏水,目前即使没有多少capital fund levy,以后也可能要增加,或加收special levy
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多谢你指点!
请给一个网上购买的网站好吗
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请给一个网上购买的网站好吗 +1
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8楼正解
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给楼主补充几点
物业费分两部分,admin和sinking fund,前者是大楼运营管理费,后者在国内就叫维修基金,只有需要大修如换电梯但维修基金不够时,才会让大家集资,这就是special levy。 所以关键要看sinking fund余额,余额太少说明都被用掉了,很多人买个公寓进业委会大用维修基金后转身卖掉,就是用大家的维修基金为自己赚钱的例子,新人乱用钱是大楼业主必须要防的。另外,买公寓一定要注意123房的比例,一句话大楼的3房越多越好1房越少越好。
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谢谢你啊!
很有参考价值!
为何三房越多越好 一房越少越好
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三房越多则自住客越多,一房越多则投资客越多。
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有道理 谢谢你
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不客气,capital work fund就是sinking fund
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好多朋友都给你补充了。你要更多的info,你可能需要去那个strata的公司买。卖家只提供他最近的disclosure statement。QLD的话,我了解一些,其它州我不确定。
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好多网站提供这些,以前买过的网站https://www.beforeyoubid.com.au/
但是类似的还有很多,要货比三家。
另外,如果公寓户数几十个以下的,可以自己看看,如果是近几年的高层公寓,最好还是让专业的读报告的人看,因为那个就复杂了,有的问题还不容易发现。
另外公寓楼的strata report是不含building inspection report,如果目前还是没有发现,或者还未向物业报告过建筑结构问题,物业报告里是不会有这些信息的,所以看公寓一定要实地去看看,最好找懂行的朋友看看基本建筑问题,当然更新更大的公寓楼就很不容易看了,很多年前建设的没有几户,双砖的老公寓就比较容易看,因为有问题都会早暴露出来了,或者物业报告中会提到,或者已经修好了。老公寓一般常见的建筑问题是楼顶楼层漏水,水泥板尤其阳台的常年缺保养导致的水泥剥落(concrete cancer)(修复费用巨大), 下水管网破旧堵塞之类。
对于老unit, 老公寓,读报告时,了解到最近几年多出来的看点是,大型公寓防火包括烟雾警报器是否达标(Annual Fire Safety Statement Statement)?窗户有没有加好儿童安全锁?如果有大面积落地窗(单扇玻璃门窗面积大于3平方米)房子又建设于1989年以前的玻璃是否是/改为安全玻璃?还有阳台扶手是否符合最新安全标准?楼里是否确定用了大面积石棉或者使用过松散石棉。这些据了解是政府要求强制逐步改善的方面,假如法定要求强制更新这都是很烧钱的。对于石棉问题,如果确认房子有大面积石棉,销售时会难卖些。更具体的我也不是很了解,这需要找懂行的,或者专业人士帮忙解读。
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另外,可以直接找该公寓的物业公司要,前提是业主自己,或者经过业主授权。物业公司经理也许会按准备时间为标准向要报告的人收费。在NSW,这是法律规定的权力
”In NSW it's s.108 that covers inspection of records.
It can be requested by an owner or a person authorised by an owner and the OC has 3 days to arrange a mutually agreeable time. “
很重要一点,对于非拍卖的物业,如果你在下小定金前,就直接去做物业报告,需要房主授权,这样卖家就知道你很想要这房子了,这样谈判的要价空间就小了。如果是拍卖尤其是拍卖前不会卖的就另外一回事了,大部分拍卖的卖家都在拍卖前做各项报告调查
有的房产中介比较勤劳的,会在拍卖前,或者开放前自己先买报告,然后发链接到潜在买家手机短信,买家通过链接交几十刀查看报告。有的中介直接就把报告放在网上了,但很多是只有一两年的简单版。
NSW自己看报告的流程简介,这个网站有更细的介绍https://www.lookupstrata.com.au/nsw-10-steps-diy-strata-report/
https://www.fairtrading.nsw.gov. ... nto-a-strata-scheme
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看balance sheet,钱越多越好
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谢谢了。 看的出您是真心帮助人的。 我知道很多有用的信息。涨知识。 虽然级别太低, 不能给您加分, 只能真心地真诚地道声感谢 。 非常感谢您。
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热心网友多!
我刚刚也加分了。也谢谢你的留言
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