澳洲悉尼2015买房经验分享第一部分，人生从没发过这

在澳大利亚房产房屋



更新更新：热情的足友，让我从一个光脚在2天之内变成了木屐，我已经完全沉浸在这喜悦的气氛中无法自拔，所以又写了个第二部，大家可以点这里：2015悉尼买房二 如何捡漏以及如何在拍卖中以弱胜强，以少胜多
http://www..com.au/bbs/f ... &fromuid=250018

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分割线以下是原文：算了，分割线不会画

大家好，作为论坛新人，开始上我爱我家时间大约就2个来月，期间从论坛上学习到了不少东西。今天正好有时间，也写一点东西回馈一下各位足友。新人，光脚，大家如果觉得有用请踊跃加分捧场，如果觉得没用也可以朝我脸上扔点分泄恨。

先简单介绍一下我自己的情况。本人在去年年底前从来没关注过澳洲房产，悉尼房产和世界上任何一个地方的房产。老是有时候听人谈到房地产市场现在是如何如何火热，根本不以为意，觉得跟自己没半点关系。因为刚需，家里人数在涨，所以去年底决定把住了几年的公寓卖掉，换个house。当时的公寓就是稀里糊涂买的，完全不懂，可以说是给中介忽悠的，但是因为住得还挺舒服，所以也没多想。由于是又不懂房产市场，又比较保守，所以做出了个错误的决定，把公寓先卖了再买房（对，的确是很傻逼的决定，现在回头看发现自己蠢爆了，如果目前有相似情况的朋友，千万不要这么干，仅限目前这个行情）。公寓在2星期卖掉，然后开始看租房，准备签个半年开始看房。直到这里，我对房产仍然是一无所知。身边也没有个懂这个的朋友可以问，所以，当我搬到出租房以后，才真正开始看房。

在3个月左右的时间里，我看了大概100套房子，出价（包括参加拍卖和直接offer）了大概10次，最后买到了房子。跟我以前不知道在哪里看到的“100，10，1”理论真是出奇的吻合，我自己也吓一跳。3个月前我本来有一次很好的机会，用很好的价格，买到一个很好的房子，但是由于当时真的是一无所知，觉得自己预算还可以，挑三拣四的，所以错过了。3个月后，我摆正了心态，最终还是以自己觉得不错的价格买到了自己觉得不错的房子。其中过程之艰辛，真的是回头看自己，都觉得自己蛮拼的。。。

好，下面说说买房的经验，以下内容都需要结合使用，光使用任意一条或者两条，不一定会给你最合理的结果

首先，推荐你在手机上装个app，realestate或者domain。两个里面选一个也行，两个都用也行。两者区别不大，只是domain上的房子可能会更多点，因为realestate上不刊登私人卖家自己卖房的广告，而domain会有，但总体来说这个差别微乎其微。另外就是domain上会显示这个在卖的房子归属的公校，对于要买学区房的人来说是比较方便的。但我自己是一直使用的realestate。
为什么我说要使用app？因为如果你跟我一样，对买房子完全不懂或者不是很懂，你唯一学习的方法就是多看。虽然你电脑上也可以看，但是便利性上来说，远不如手机随时拿出来看方便，要学会利用碎片时间。如果你买房前大便平均时间是5分钟，后来由于看房，大便平均时间延长到了10分钟，那恭喜你，你离买房近了一步，1个月下来你就一定是行家了，延长到15分钟，太好了，又进一步，2个月下来你就一定是专家了，延长到30分钟，我勒个去，3个月下来你就一定得痔疮了。恩，一定的！
如何最有效率的使用realstate，要写起来实在太长，这里就简单说一下：
缩小范围：很重要，因为房子很多，如果一下跳出来500个房子，你根本不直到从哪里开始，所以要先缩小范围了开始看。搜索某个区域，按最高价格和最低房间数缩小范围，如果周边区域你也考虑，可以加入周边区域的显示，不考虑的话就不要。
从中挑选：按房子的位置筛选，打开地图显示，根据需要，如果你要买火车站附近，就看那附近的，如果你要买学区的，就按学校附近选（如果知道学区，可以上学校的官网，或者看下面提到的ksou网站，或者看domain，或者联系学校）
二次筛选：就到看照片了，照片可以发现一些问题，也会掩饰一些缺点，甚至有些照片拍摄差的，也会让房子的优点不得体现。看户型图就很重要了，有些格局你不喜欢的，就不要浪费时间。照片只是参考，最主要的还是要实地去看。就是大家说的“看100个房”。
注册账号：这个很重要，注册了以后，你可以把想留意的房子都选择保存，以后你可以随时关注，也可以查看它的成交价格（如果没有隐藏的话）。更重要的是，你可以看到你保存的房子有哪些是在哪一天的几点按什么顺序open，这样规划起来方便很多，能让你一天看更多的房子，更有效率。
成交历史：查看这个也很重要，按时间顺序排列，越靠近的越有参考价值。

然后，推荐上几个网站：（注，网站都是免费的，所以准确性不是100%，不要100%完全依赖，但绝对有参考价值）
house.ksou.cn
这个可以看这个房子以前的成交记录，以及它附近的房子的成交记录，非常有用。同一条街或者相近的区域范围内，相似房子的最近几个月的成交记录（按目前的行情，应该缩短到最近几个星期），是估算房子价格的最好工具。一定要看，多看多学。这个网站也能看到这个房子属于哪个学校的学区和学校介绍的大致情况等。
onthehouse.com.au
这个是查看房子的估值的，我自己也是很后面才发现这个网站，用的不多，我查了大约10几个我比较熟悉的房子，有的比较准，有的差的有点多，但是也可以参考，在房子没有重建，加盖和大手笔翻新的情况下，绝大部分是有参考价值的。
auhouseprices.com
这个是可以看到拍卖情况，清盘率，最高价等

看房：因为每个人的需求和要求不一样，所以大家看的房子就很不一样，这个就没办法细说了。譬如我就特别喜欢老房子，新房子除了那种基本近新的（5年以内），我其他基本不会去看。我喜欢老房子，里面刚刚翻新过的最好，我省事（新装修的要价肯定比较高），没翻新的也行，我省钱（破点自己请人弄，卖相差的价格低，会省点）
比较重要的一点是，看到还算满意的房子，千万要跟中介哈拉几句，觉得凑合有可能想买的话，就要个合同，反正方便的。表示点诚意，这样中介要提前卖之前，会打电话给你的，或者你实在喜欢，你可以跟他们确认下，有没有可能提前卖，有可能的话就准备出价，没可能的话就跟他们说你到时候会来参加拍卖。
你说，如果我看的房不是拍卖怎么办？按我这过来人的经验，按现在2015年这前三个月的行情来说，不拍卖的房子我都不会去看，除非顺路。这条是我个人经验，仅供参考，而且仅限目前的这个行情，时效性很强。以我的经验来说，现在这种行情还不拍卖的，就三种：1，房子有很大问题，拍卖可能根本无人问津；2，房东漫天要价，想要速来人傻钱多；3，1和2并存。当然，你要说有没有房东傻逼不懂行情，低估了自己房屋价值，中介也是黑心，居然为了早早出手不给房东提提建议，而且黑心中介能正好有傻逼房东送上门来叫自己卖房。这种情况有没有？我猜可能有，但是我没碰到过。我碰到的都是中介各种忽悠房东卖房，就差跪下来哭着喊爹了。大家老是问，为什么房价天天涨，还是有傻逼在卖房？你如果想体验一下做爷的感觉，你现在可以找你地区上的几家中介来你加聊聊卖房的事，你可以看看他们是如何表演的，如果你要演技够好，可以在谈话间不经意地透露自己手头还有个3，5套投资房，恭喜你，你可以享受vip级别的表演了，但是不是真想卖的话就要坚定不卖。扯远了。
言归正传，跟中介打好关系，因为你要知道，这孙子是帮卖家服务的，他现在对你假笑是图你手里的钱和他要赚佣金，你要对他假笑是因为你要他，在你确定你不要那房子的时候才卖给别人（买不起或不想买，拍卖前或拍卖时）。世界上最郁闷的事，莫过于一个你能买得起又想要买的房子，在你还不知道的情况下以相对低价卖掉了。

看房的时候家具就不要管了，那都不是你的。风水，户型，朝向等，相信之前照片上已经看过了，实地确认下。看看地，大小和可用程度，看看房子里照片没有拍的那些地方，再看看厨房设施如何，那是你的，再看看前后院也就差不多了。主要还要看看位置，吵不吵，出去上主路会不会堵车，邻居有没有看上去目露凶光等，这些是网上看不到的，只有你去了才知道，非常重要。一个房子里面再好，你每天早上出门上班都要右转上繁忙主路，结果这路还又没红绿灯，结果就是你天天出门要在门口堵上10分钟，买这种房子你能不郁闷吗？

看这么多东西，其实不是说要都满意，都满意的房子价格你肯定不愿意，但是你得心里有个数，有个比较，可以取舍。七七八八差不多，就可以要个合同，有building and pest report的最好，没有的话你自己衡量下，有多想买，要不要做。如果你不是抱着捡漏的心态去参加拍卖，那推荐做下，其实没多少钱。根据问题大小可以衡量下出价的多少，甚至买或者不买。

最后就是去拍卖了，这个没多少要注意的，带上支票和驾照就行。技巧什么的我就不分享了，我亲眼见到过有竞拍者施展各种技巧，最后被大妈大叔深不可测的口袋打得满地找牙。拍卖里难免会碰到一些非常牛的人，让他们先买吧。。。10次拍卖以内拿下的，你还是在平均水平以上。买到以后就恭喜你了，你是唯一一个愿意出这么高的价格买这房子的人。我保证拍卖现场里有人会觉得你是傻逼。但是，目前的行情下，拍卖是真正最公平的交易手段。

回答几个热门问题（个人意见）：
1 现在房价是不是不合理，有没有泡沫，应不应该现在买
  不合理，有泡沫，你不炒房你就不应该买，但是你要眼红别人赚了，那你就去买。反正我要是有得选，我绝对不在现在买。我看过的那100个房子里，有好几个是2001左右买的，那时候也正是像现在一样的高峰期，好多那个阶段成交的房子，到08，09年转手，居然一点没涨，还跌了。那你说，你看到好多都涨了好几倍。对，没错，但那些不是重建就是加盖或者彻底大装修，有些还是通火车和rezone，我想请问你，你现在要买的是属于以上哪一个？好多人开始打字，你管我买的是哪个，反正你说跌你就是傻逼！

2 没火车你到底是怎么去city，你怎么上班，那里的房价肯定跌！同理，没学校你孩子怎么办，以后那房子你卖给谁，那里房价肯定跌！
  第一，有钱人去city也不坐火车，什么是有钱，参考平均工资，以数据推算，1/3的人即使在city上班也不坐火车。第二，没钱人去city不能坐火车也有bus和ferry可以选。你肯定说，傻逼，大部分人去city上班都是坐火车的好么？对，没错，但是大部分也根本不在city上班啊。。。学校也是一样，没错大部分人都需要面临这问题，但是大部分人都没有在上小学的孩子。。。而且，除非你有好几个孩子，不然现在学区那么贵，都够你送私校了。

3 拍卖里傻逼太多，动不动就抢起来，房价屡创新高。
  拍卖里你看到的大多数傻逼，都不是天生傻逼，他们也是给这无情的市场逼成傻逼的。想我3个月前刚开始围观，觉得参加拍卖的都是有钱人，有钱的傻逼才会在拍卖上以最高的价格买房子。后来我房子看得越多，我就越明白，看房子的人那么多，房子那么少，好多人都拍了几十场了，还在拍，一次比一次更着急，最后就急成了个傻逼样。最后在以天价买到房子以后，还给自己鼓鼓掌，跟中介握握手，跟房东笑呵呵，这些都是发自内心的，因为他终于可以买到房子了，你以为他会在乎你怎么看？
  有没有很淡定的？有，还在继续拍呢，可能还得拍好一阵。。。。。
  有没有真的疯狂的？有，就是有钱，想要，没别的。加价买房就跟国内加价买车一样，反正也不差这点，有钱还不能买点心头好了？我小学的时候还给过同桌1块让他给我买泡面不用找了。

4 有些傻逼更奇葩，没人跟他抢，他自己还把自己价格往高里叫了10万，真是%#$@啊！
  拍卖的时候不是你拍到多少钱就可以买的，还得看有没有超过reserved price。打个比方，200万起拍，拍到220万没人拍了，但是vendor的reserve是在230，如果auctioneer没有用vendor bid的话，他会告诉你reserved price是多少，你要bid到这个价格才能买，不然就算流拍。所以你要当场买的话必须自己再出到230，虽然220也是你出的。但是，如果220的时候已经on the market了，你要是自己出了220，根本不允许你自己再出新的价格。难道真会有人以为能出得了一两百万买房子的人都是傻逼吗。。。。。

5  为什么总有光脚来这个板块发帖，一定是中介吧
  我新注册的，我要是一来就穿着鞋啊，你们是不是要吓尿了啊？

PS：忘记写了，请注意你的过户师或者律师。。。我对中介意见虽然很大，但是至少人家是拿了钱为卖家服务的，哄你是情分，坑你是本分，所以冷静下来也可以理解。。。但是这波行情下的过户师和律师就让我完全摸不着头脑了，我又要出钱又要装孙子，连个合同也不给我好好看，我真的是呵呵呵了。这个帮不了你们，请自求多福吧。我唯一能做的就是不把我的律师推荐给你们。。。。。

PS：怎么在犯痔疮之前就知道自己对目前房市的估价是否接近呢？看看最近关注的房子，5个里面起码有3个成交价格跟你估计的在5%以内，就差不多了。太难？那你找个自己关注过的房子，然后在论坛上如果看到大家估价，你要对5个人里面起码有3个心里有“呵呵，傻逼”的感觉，那就差不多了。还太难？那你还是继续大便时候多看看吧。

PS：我三个月没日没夜（好吧，客观的说，有日几次）的学习，经验都在这里了，你看到这里还不加分，你对我的伤害就等同于律师加中介。。。。。

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楼主写得很好啊～分分都加给你，最后买在哪里了？

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我买的地方大家看不上的，就不用问我了。。。
本来去看了个pymble的，觉得挺超值的，我的预算买了还有剩，真不敢相信还有这样的漏，后来中介给我如此这般解释了一圈，我发现我把700万看成了70万，后来就放弃了

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今天先谢谢

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楼主你太搞笑了。。哈哈

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笑完了想起我还没房，悲从中来

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点赞！

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点赞不加分的是几个意思？看我裸奔是吗？

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写得很中肯，感谢分享。

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我加完分lz穿上了草鞋

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写得很好。

楼主肯定还有很多其它心得体会，请多多分享！一定加分！

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感谢大家，等我穿上布鞋，一定推荐几个楼盘给大家

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有那么复杂吗？直接去action看看觉得不错就拍下来。

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如果不是刚需，确实应该等等再买。

现在租房很合算的说，只是存款的利息税不合算。。。

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你是我2015年看到过的炫耀得最不动声色的。。。。学习了

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Mark

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对的，有钱的确应该是这样，我这个是写给我一样苦逼的人学习学习的
你当笑话看看应该还行吧，我已经很尽力了：）

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楼主辛苦了啊

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  "拍卖里你看到的大多数傻逼，都不是天生傻逼，他们也是给这无情的市场逼成傻逼的。想我3个月前刚开始围观，觉得参加拍卖的都是有钱人，有钱的傻逼才会在拍卖上以最高的价格买房子。后来我房子看得越多，我就越明白，看房子的人那么多，房子那么少，好多人都拍了几十场了，还在拍，一次比一次更着急，最后就急成了个傻逼样。"

不能同意得更多了。拍了N场还没拿下，又眼见着房价狂飙，咋办？心里臭骂着抢走房子的那啥啥，咬咬牙，再把裤腰带勒一勒发誓下间房子，我必须那啥啥。

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的确写得到位

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别难过，那些买得起好房子的都是爸妈有钱
本来想安慰你的，但我发现我此刻自己都好难过。。。。

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同学，你一般关注什么区啊？

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