我现有自住房一套，贷款18w，在CBA。一段时间前在CBA做了top-up，又借出来15w，单独给了我一个investment loan帐户，借出来的15w暂时放在这个investment loan 对应的Offset里，准备用做第二套投资房的首付。这样15w所带来的利息是可以扣税的。
现在房子还没买，最近觉得CBA利率太差，想转ubank，4.62%还没年费，但没offset只有redraw功能。如果我refinance到ubank，那15w的investment loan只能放到redraw里去。等看中房子后再通过redraw取出来付首付。于是我又听说redraw就不能退税，必须用offset才能退税。请问对于只有redraw功能的贷款，如何操作才能退税？
我看到坛子上有大神的一个案例 （http://www..com.au/bbs/f ... &fromuid=117026）说redraw出来的钱如果是用买第二套投资房，利息可以算到第二套的成本中，是可以退税的。而且说通过ato private ruling认可。------- 我仔细想过以后觉得是否应该这样理解：
redraw产生的利息能不能退税，要看这钱拿来干什么。如果用来消费，那**不能**计到***第一套***房子（假设第一套也是投资房）的成本中。因为对于第一套房，贷款已经还掉了。再借出来的目的是消费，不是增加收入。
如果redraw出来的钱用来装修第一套房子，那他的利息就可以退税。因为装修的目的是增加第一套房的收入。
如果用来买第二套房，也可以退税。但应该算作***第二套***房子的成本中，而不是第一套。因为买第二套房的目的是增加收入。
欢迎大家指正我的理解。
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楼主花钱找个懂税法的会计师吧
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饿。。。
到也不是想省个钱，有一次我打电话去请会计咨询。人家见我不是去报税的，就不理我了
咨询一般咋个收费法？
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按时间
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顶一个看看
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你的意思是redraw还是offset关系不大，关键是要和自住房捆绑，就能104%退税，是把。你说104%应该包涵stamp duty和legal fee吧。
我以前去CBA咨询的时候，他就是这么说的。叫什么“用equity买房”。第二套房子settle的时候CBA直接批一个100%的loan。但这个loan和第一套自住房是捆绑的。
但貌似ubank不支持这么做。他们只能做top-up/refinance。把top-up/refinance出来的钱放进redraw。
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先声明我不是会计师，但以我相关工作的经验，能否退税是以资金用途目的为准，所以个人认为你的redraw 产生的利息是可以退税的。但长远来说，如果你将来有闲钱还款到这个账户后再redraw资金用作个人用途的部分利息就失去了退税的资格，这是没有offset的潜在缺点。
请最后以合格会计师建议为准，论坛里有好几个热心的会计师应该不介意免费给你一些简单意见。
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谢谢。
其实你的理解我是同意的。就我的情况，我认为redraw出来的钱是可以退税的。不过我也会咨询会计的。当然也想在上问问。
你说的将来的“隐患”我也是想过的。但目前来讲，我有闲钱肯定先还自住房。因为自住房是不能退税的。等我自住房还完了，也有一段时间了，多半我要重新考虑整个贷款的情况了。转贷或者甚至把房子卖了都有可能。所以目前来看，没什么可能有闲钱去换投资房的贷款。
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合理分析。我一直认为凡事没有唯一，都看个人情况，只要心中有数。
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是啊。所以我要研究下子才好。如果ubank能做成当然最好。ubank利息低（浮动4.62，固定一年只有4.38）而且没任何fee（没有settlement, valuation, package, discharge fee）。
关于转nab。一直在上看到听到nab利息不错。但是到网站上看，没怎么有优势。貌似有很多牛broker啊。
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不管是自住还是投资房，永远Interest only, 开一个offset .
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刚咨询了会计，他基本同意我的理解：redraw出来的钱如果是用来买第二套投资房（或者装修），利息可以算到投资成本中，是可以退税的。
同时他也提醒我，redraw钱出来如果用做消费，就不能退税。具体讲，如果我买完第二套后，还了本金但再redraw出来，这部分redraw的钱，除非是用来装修，一般就不能退税了。
我还问了一个比较罕见的问题：redraw出来的钱交expenses比如strata，产生的利息能否退税？他的回答是可以的。这样就可以把投资房的贷款越滚越大。但我个人认为不可以。而且我比较保守应该不会这么做。各位看客见人见智了。
求个加分吧，这可是我花了65刀问出来的
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最后一个问题，我原来觉得是可以的，其实我比楼主更进一步，当时单独开了一个line of credit账户用来支付贷款利息，然后利滚利增加投资房贷款余额。只是在咨询会计师时被否决了，说ATO对类似操作有个保守的ruling，所以就没操作。不过可能还是一个有争议的问题。
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这不会改变你的tax status.
interest 是否tax deductible 完全取决于你borrow的这个钱是如何使用以及purpose. 如果是investment 那就是deductible. 如果你把额外贷出来的钱还到了你自住房的房贷或者offset account. 那你这些利息不能deductible.
完全和你security 没有关系. 104%额外的钱还自住房贷,还想退税负退税. 那就是痴心妄想.都是那些broker搞出来的告诉你的错误"诀窍".
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谢谢楼上两位的分析。
记得黑山老妖有个帖子里提到过loc利滚利是不能退税的。呵呵。
所以我还是觉得借钱交strata应该是不能deductible的。还是保守一点好。不过patricb兄提新了我，可以单独开一个帐户尝试一下。我可以提交ato做private ruling。如果被否决了，大不了不扣税罢了。如果同意了，算我运气好。
感觉研究这些蛮有意思的。可惜投胎选专业做了个it男。再转行的话我也去学会计了，呵呵。
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自住房里的loan都已经分成2个了 一个是投资房的24% 另外一个是剩下的部分，又哪来的100%自住房对冲
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这有什么好问银行的，一套自住房 分出2个loan,一个是投资的24%，一个是剩下部分，银行能给所有账户都有对冲账户嘛？
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学习
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我不是专业的 我觉得只是理论上ATO查不到，因为loan account上面不会写是哪个房子产生的，退税时候2个单子一起送给会计就行了，但是如果从实际角度上，这个24%的钱 如果你拿出来买车，消费等等，这是不可以退税的 只有你是作为投资目的去使用，这个就看ATO是不是铁定去查你了。
如果合法角度我感觉就是从第一开始，有自住房买投资房的时候，就开出24%的loan account,然后20%拿去做首付，4%是印花税，这样是最合理的，当然就像我说的，只要你能解释这24%的钱 你用作投资目的，税务局也不可能罚你。
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是的。每个loan帐户都配有一个offset帐户
另外简单的把自住房的loan分开两个是没用的。必须新审批一个用来付24%
举例来说，自住房loan=50w 对冲帐户=30w现金。如果只是简单split一下，分成loan 1=30w Offset1=10w; loan2=20w, offset2=20w，然后用loan2付24%，这样做24%的利息是不能扣税的
必须和银行申请从对冲基金的30w中取出20w永久性的还掉自住房的loan（此时loan 1=30w Offset1=10w）。然后再top-up申请一个独立的loan2=20w, offset2=20w。这样做24%的利息是可以扣税的
原因是第一种方案其实是在用savings付24%。第一种方案中的房贷是自住房的房贷，和投资房无关。
第二种方案才是用借款付24%。符合扣税的标准
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事情总有一些例外的么，
比如就我目前而言，目前自住房的贷款在cba。投资房打算在ubank。
如果两个都放cba，即使cba给我再好的利率也不可能和ubank比
如果都放ubank，虽然省钱但没有很多服务（比如cba的transaction account就要付月费；ubank没有offset）。
不过正如此贴所说，我考虑离开cba了，毕竟利率差距有点大。另外随着我本金数量的减少，package fee折算成的利率就很高comparison rate就很不合算了。
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