不讨论折旧，只讨论负扣税。只是想讨论一下原理，非专业人士。理解可能有错误，请不要以此为依据。请教一下，看我的理解对不对。我的理解是，负扣税并没有省太多的税。假设房子持有两年出售，买房时是50万，卖房时是100万。两年付利息十万，两年收到租金2万。两年可负扣税亏损：8万。那末卖房时算cgt基数就是100 - 50 -（10 - 2 - 8）=50万。卖房价格-买房价格-持有成本。如果没有负扣税cgt基数就是100-50-(10-2)=42万。此时，这8万块算到了income里来交税了。由此可见，在卖房交cgt时，如果有负扣税，cgt缴税基数也变大了，并没有真正使税务减小。有好处的几点：1.现金流较好。2.卖房时cgt减半交税。坏处是卖房时可能收入变高，税率提高。
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是房屋折旧的负扣税改变你的基数，不是租金和利息。。。。。。你是靠自己想象做数学题。
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负扣税相当于先省现在的税，将来卖房时补上税。中间有些税率的变化吧。普通人税率在37%这样，也就省了了大概10-15%最多了。主要还是打的时间差。如果中间差了10年以上，就值很多了。
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租金，利息，负扣税额都不是计算CGT成本的一部分。最根本的算法就错了。
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CGT怎么算的都没搞清楚，LZ还是歇歇吧。。。。
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我觉得我算的挺对的呀？要不你来解释一下？你的贷款利息有两种方式抵扣：1.从你每年的income里扣2.从你卖房的利润里扣。负扣税的好处：1.是时间差，税率不一样.2.长期持有，缴税时间延后带来的复利（前提：当年省得税没有放到这个房子的offset）和通胀贬值。3.卖房时cgt减半
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不考虑折旧，只考虑负扣税。请问在有负扣税和没有负扣税两种情况，在缴税时，利息是怎么抵扣的？
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你去ato官网的例子里，在算cost base时没有算利息，那是因为现在有负扣税。也就是说负扣税会让每年你的盈亏相抵。再最后那一年卖房时，也就不用再算利息的花费了。如果没有负扣税，在算cgt时，当然要考虑到付了多少利息成本
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1. 买个投资房 利息 5 万/年 租金 1 万/年？是有多想不开。。雷锋啊
2. 括号里的 10-2-8 确定加减符号没弄错么
3. 如果真有房子持有两年就价值翻倍，躺赚 50 ，那要么不卖，要是卖了的话交税也是理所应当的
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对，如果先投资十年，再自住十年，退休后当自住房卖，这种情况下会很划算
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这只是为了好算举的例子。目的是弄清楚负扣税的原理。
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10-2-8是没错的。10：利息2：租金 8：income可以抵扣的金额。10-2-8等于0代表投资房cost已经在ato找平了，卖房时不应再算这年的cost了
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那是因为现在有负扣税，每年都在ato找平了。在我的例子里，这三项合计也是0.如果没有负扣税，每年的亏损在ato并没有找平，这样这些亏损就累积到最后一起算
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老哥儿好像根本没搞清楚一些问题。就像你说的这一点，投资的前十年还是要算CG的，不可能你后期变自住房，卖的时候完全按自住房卖。如果你的房产只是前十年增值多，你后来回去住的十年也没有意义。
还有之前说的问题，利息和租金差的负扣税不会算到CG
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第一个问题，我的意思是你交cgt的时间无限延后，并且退休后，税率变低。还有就是通货膨胀因素，让延后数十年再交更划算。第二个问题，现在cgt不算利息和租金是对的，因为已经由负扣税找平。如果没有在每年找平，那没有理由付的利息不算成本
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不看楼主的内容，只看标题所提出的问题，negative gearing（还是用正式的名字吧，负扣税这三个字到底是什么鬼？），答案是省税了。你的应税收入因为negative gearing而减少了，当然少交税了。
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负扣税只在特定情况下有意义
1、现金收租，少报收入，偷税
2、新房有较多折旧
负扣税还要求你有其他需要纳税的收入。如果没有其他需要纳税的收入，税务局不会给你倒贴、退钱的。比如说你房子亏2万，但其他收入只有1万，或者现金收入只上报1万，那么你本来就不交税，税务局不会给你退一分钱的。
换句话说，负扣税就是通过亏自己的钱来减自己交的税。如果你的边际税率是37%，那你就是通过亏损100刀来省37刀，你说这是占便宜还是吃亏？
花一元钱买瓶汽水，汽水倒掉，瓶子卖给废品回收站，卖回三毛七分钱，你是赚钱还是赔钱呢？
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做生意的目的是赚钱，而不是亏钱省税。
与其为了负扣税而买投资房，保持亏损状态经营，不如把房子卖掉。
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ato说了可以这样吗？那海外人士买的投资房不都收不到cgt了？就算没有付口水，ato会让你把利息减掉？
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负扣税 是战略意义 帮助投资者在艰难的头几年 度过现金流难关
如果以付口水为投资目标 洗洗睡吧哈哈
个人浅见
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当年是省税了，但是卖房时不会把每年的cost再算一遍进去。如果没有负扣税，卖房时没有理由不把每年的投入算进去
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我也不知道细节，只是自己理解，可能不对。海外的不懂，不过海外的限制更多可能。
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折旧的部分会降低个税税基也增加CGT税基（金额一致），负扣税不影响CGT，折旧是产生负扣税的部分因素不是全部，如果不考虑折旧，那么负扣税完全不影响CGT
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负扣税之所以有好处的大头就是折旧，虽然折旧要还，但是CGT有一半减免，楼主如果不算折旧，那么负扣税的确没啥好处了
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LZ有没有发现 只要说负扣税的坏话 有的人就急了
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如果买套投资房给孩子住，没有收入也不做任何抵扣，那么在卖的时候每年的利息，地税，council费，水费，维修费….是不是都可以算做cost呢？
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肯定不能全算。私人费用（水费什么的）不能在税表里申报吧？
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就是这个道理。。。负扣税，只是帮助投资者在亏损的情况下。。。减少些亏损而已。。。
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我不是会计，我的理解是
你没有收租，不算投资，所以running cost都无法退税的
而这些running cost跟CGT是没有关系的
跟CGT相关的是，折旧，装修这些
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negative gearing是每年抵个人税的和CGT直接没有关系。
假设没有负扣税，贷款利息可以在卖房时算作成本吗？
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absolutly NO
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为什么不能？不可以的话，你觉得这个合理吗？按照我对税法的理解，这是不合理的。如果有一天，负扣税取消，付出的利息也还是cost，也还是有途径抵消
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我的会计也说肯定不可以的
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这个负扣税不就是因为投资亏钱，让投资人把亏钱的部分纳入工资帽从而把实际收入降低，然后少交一些税。正现金流的就是每年租金大于所有成本，没有负数所以工资加上租金纯利部分再计算交税。其他你说的CGT不是每年都会有的算法，要分开算。
如果正现金流，跟负扣税没关系。负现金流，少交负现金流的部分x对应税率=省下的钱。
非会计，我是普通人理解，不对大家纠正。
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负扣税取消是假设情况，并没有实际发生。你的会计假设了这种情况？我们以trust的投资为例，trust投资是没有负扣税的。看看这种情况下，利息算不算lose
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也就是说如果利息是expense，有什么理由在算收益的时候不被减掉？
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水费有一部分是房东出的，每年付扣税的时候可以抵扣的
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没有收租但是要交投资房地税啊
我也没有过这种操作，就是问问
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地税是running cost吧，跟利息什么是一样的呀
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这个问题我感觉可以总结成一个简单问题：贷款利息是不是cost。如果是，那就总有地方抵扣利润，不是在每年的income抵扣就是在最后卖房时抵扣。如果不是cost，那他是什么？他跟地税和保险有何不同？
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利息是expense，可以也只能作为cost抵扣收入，作为NG的一项。利息如果在卖房那年产生的可以作为cost base抵扣capital gain
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卖房那一年如果有利息应该是可以抵扣CG的
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这是因为非卖房那年抵扣了income。如果负扣税政策取消，非卖房那年不能抵扣income了，税法也应该允许在卖房那年抵扣capital gain。这样制定税法才合乎逻辑。也就是说负扣税本质上是提前抵扣，并不是可以凭白无故的抵扣。
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bingo，恭喜你答对了
你所有的问题就在于，你无法理解为啥把CGT和个人所得税打包在一起
坦白讲，我也不懂为啥要这么干
全世界只有几个少数奇葩国家这么干^_^
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没想到这么多人连什么是负扣税都没搞清楚就对负扣税指点的头头是道
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楼主搜搜老帖子，找些“负扣税，抵税，增值税，CGT”的关键字，翻翻以前的帖子 系统的阅读一下。感觉你的概念完全错乱的
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交税的前提是你赚了钱。负扣税的前提是你亏了钱。
如果负扣税可以帮你增加收入，你认为还有人会傻到去交税吗？
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这就跟为啥澳洲收税是按个人的，但是发福利是算家庭的，这个受吐槽的奇葩规定一样。
你的想法我们都理解，但是实际上，得跟ato或整个国家argue了
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还不是因为要收足够多的税。所得税如果按家庭算的话也不是不可以，收入悬殊的两个家庭成员就会少交税，那么税法就会改变，肯定能想出办法增加税收，把少收的那部分拿回来。
高收入人士交的税已经比例太低了。年入百万却不交税的人越来越多。再搞成按家庭交税的话，那就更低了，立法者会遭受更严厉的批评。
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年入百万可以做到不交税？
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ABC的新闻，数据来自税务局
http://www.abc.net.au/news/2023 ... 241%20million%20and,in%202020-21%20earned%20an%20average%20of%20%2414.5%20million
惊爆眼球的是这句话：
Sixty-six people who paid no income tax in 2020-21 earned an average of $14.5 million.
这类新闻年年有。
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直接税是无能的体现，最后就是中产买单
降直接税，增加消费税会好狠多
当然了，个人认为，人头税最公平，交完各回各家，各找各妈。
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利息当然要算在cost里算CGT的
主要区别还是CGT discount还有通胀后的现金价值不同
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我怎么感觉我怎么看我说的都是对的^_^
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你来讲讲？
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每个人的税率不同，同一个人 工作和不工作时 税率也不同。什么时候抵扣个税，什么时候卖房 都不能一概而论。
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除开通胀和未来自身边际税率改变，主要就是折旧部分现在可以全额抵税将来卖的时候(持有一年以上)能享受cgt五折(如果那时候这个政策还没取消)
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老实说我只关心CGT的减半，负扣税其实根本无所谓
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说到折旧，请问四五十年的老房子可以折旧吗？根据ATO网站的例子，CGT只是计算房子的购买时的成本（按照ATO的例子应该包含直接购买费用，过户费和印花税，我估计房屋检查之类的费用也包含在内）和卖房子时的成本（个人理解这个等于卖房价格+中介费）。至于平时支付银行的利息以及维护的费用，那个都是房子持有所产生的费用，与你个人运行一个business一样是你的日常支出，这个应该在当年申报个人所得税的时候直接扣除，而不是在CGT资本得利税里面。
你举出的例子 “买房时是50万，卖房时是100万。两年付利息十万，两年收到租金2万。两年可负扣税亏损：8万。那末卖房时算cgt基数就是100 - 50 -（10 - 2 - 8）=50万。卖房价格-买房价格-持有成本。如果没有负扣税cgt基数就是100-50-(10-2)=42万。此时，这8万块算到了income里来交税了。”
两年产生的持有支出是8万，这个负收益需要计入你的这两年的个人所得税中去，就按年均4万计好了。如果你除了投资外你年收入15万，按照2023-2024财年税率，本来你要交$43567的税，现在负收益让你的年收入变成了15-4=11万，你的税费就只有$28417这么多了。
而这两年的CGT是100-50=50万，CGT折半计税，50/2=25万，也就是说卖房这一年你个人收入多了25万，这么高的收入最高税率是45%肯定是没得跑了，这25万需要你交25*0.45=11.25万的税。
至于是亏是赚，只要房子增值，肯定是有的赚的。而税赋总的原则是只要有赚就得交税，多交还是少交，ATO的计算方法在那里摆着，你想少交是不可能的。
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楼主怎么不先去搞清楚怎么计算增值税？
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按照这个逻辑，如果取消负扣税，那税局自己就讲不清楚自己的逻辑了，他们不得不把CGT和个人收入解绑。
那这样我举双手赞成取消负扣税！
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折旧要专业公司出折旧报告的，如果有新装修的项目理论上是应该有的。具体得去找公司问，比如washington brown.折旧报告费用也可以负扣税，哈哈
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payg税前超过20万，省的税是实打实的。如果没有payg，那你要扣什么？讨论大方向都不对。
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ato里例子是现状，即利息可以由收入来抵。下面是假设情况：如果取消负扣税，也即收入不能抵消利息,那末卖房时算利润，应该把利息扣除再算吗？
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