我有一套1993年购买的自住房，最初自住了半年，之后将其转为投资房出租了5年，随后又恢复自住（适用于6年法则）。然而，由于时间久远，当年的材料并不齐全，目前只剩下零散的几张账单和银行对账单，能够证明在购房后的前半年我的名字确实登记在该地址。此外，我还有一位孩子在那套房子边上幼儿园就读几个月的记录，但也不完整。另一个孩子因为担心不适应新环境，仍留在原居住地的幼儿园。
这些年我没有卖过其他房产，因此也从未申请过任何CGT豁免。今天咨询会计师时，他提到，如果将来出售这套房，申请豁免CGT，ATO可能会对我仅自住半年就搬走的情况产生怀疑，还可能认为我的材料不够充分。他建议我看看是否有保存当年在房子周围生活的证据，例如超市购物发票或加油记录。
回想起来，30多年前我还是个新人，没意识到需要保留这么多文件，而且当时也没有扫描保存的习惯，估计即便有记录，字迹也早已模糊。
虽然我目前暂时没有打算卖掉这套房子，计划未来一直自住养老，但还是想向大家请教，有没有类似经验的朋友可以分享建议？
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无所谓的，不用担心，同一时期没有两套自住房豁免增值税就行。ato不会这么闲的。
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会计的意思，应该是让你准备好适用六年法则的原因（理由）。比如你那五年去了外地工作。
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但也不完整。另一个孩子因为担心不适应新环境，仍留在原居住地的幼儿园。
但看你写的这个内容，怎么也不符合六年法则的要求啊？或者是你对六年法则有什么误解？
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就算只有一套房，但在同一城市，是很难让ato接受六年法则豁免增值税的。
六年法则的前提是，只有一套房，因不可抗拒不是盈利为目的原因，搬离，出租，六年年再搬回来自住。这六年时间不产生增值税。
如果是同城，因为上班近或方便孩子上学，这些理由。ato肯定是不会接受的。
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或者说，为了减少家庭负担，搬去和父母住。这类的原因，也是要按投资房的待遇，产生增值税的。
只有唯一一套住房，出租了，也是投资房。需要计算增值税。
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不用去外地工作，我知道上有说6年法则需要人去外地，甚至还有说需要出国的，那都是错误的。只要房子原本是自住房，无论什么原因改成出租房，在六年内都试用六年法则，这个我反反复复问过三个会计师了。
我的会计师的意思是，我如何证明settle后的半年我真的住在那套房。
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这是错误的（according to 我咨询的会计师）。我咨询了三个会计师了。
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你让会计师白纸黑字的写写来，你看他敢不敢？对这个，我是不会接受任何反驳意见。
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我不接受反驳
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让你会计师根据你的实际情况给ATO写一封信，如果ATO可以接受你的这些理由，包括你无法保留足够证据的原因，那么ATO会单独针对你的情况，发一封确认信，免除你将来的CGT的。
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前几年出了新法规，出国已经是不行的了，只能当投资房。现在是只能去外地（澳洲境内）
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买房时交STAMP DUTY 是按自住房交的吗？
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有出处吗？
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这个就靠个人自行判断了，我是看了论坛各种意见都有，所以花钱去咨询会计师的。而且为了防止一个会计师不稳，我还问了三个。
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我记不清那时候stamp duty怎么叫的了。但当时一切都是按照自住买的。
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会计师问我是不是现在要卖，我说不是，可能几十年后卖，甚至遗产留给孩子。
会计师开玩笑说，反正现在资料也不全了，等几十年后再去担心吧。
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对这个，我太熟了，毕竟我当年也是帮ato发信的。
很多人，是把自住房六年法则和主要自住房认定法则搞混了。我估计你也有可能。
主要自住房认定法则，原来在a自住，半年后，购买了b，搬到b自住，这时候a出租。六年内，还可以把a当成自住房，豁免这期间的增值税。但是实际自住的b，这段时间就要计算增值税。虽然这期间b是自住房
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nsw没这个区别
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ato上有，目的就是为了让出国养老的人卖房。
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税务小白以为： 卖了就卖了， 这么多年税务局也不知道你卖了这个曾经的投资房吧。 自己不申报应该就没事了吧。
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private ruling
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ato会发信让你说明理由（补资料），因为当年出租的时候，ato也是有记录。每年都会发很多这样的信。
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终于碰到大拿了！借这个帖子请教下，如果一个人买了一个自住房，但是是非税居民，期间孩子一直住在这个房子，房主本人也只有这一个自住房，但是因为在海外工作，不符合税务居民的条件，如果若干年后，房主回来澳洲几年后变成税务居民再卖房，可以豁免cgt吗？所有账单都是房主名字，也没有做过任何出租。谢谢！
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出国后，成为非税务居民，不但原来的自住房出租的时候不适用于六年法则，并且之前的自住时期，也要按投资房待遇，计算增值税。亏大了。
等于是政府逼出国养老的人卖房。
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我不是大拿，只是去ato打杂过一段时间。这种情况，如果没出租，我个人意见，是，还算自住房。因为ato没有你出租房子的资料（个人私租，收现金不保税也一样）
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我的情况是：原来a自住，买了b后搬去住了半年后，又搬回a。b之后出租5年多，我又从a搬到b。
a和b在一个城市。几个会计师都说只要能证明我确实买了b后住过半年，那就可以豁免b整个阶段的cgt。
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其实我很好奇，如果真的是遗产留给孩子，一百年后，ato怎么处理。
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是啊，我都说了，你把上面那两个法则搞混了/或者是你根本就不知道。
b肯定是可以豁免增值税的，但同一时期，你实际自住的a就要交增值税，虽然你实际在a自住。
这不叫自住房六年法则，这叫主要自住房认定法则。唯一的相同点，就是期限都是六年。区别是一个是唯一一套房，一个善良可以有n套房。一个最后要搬回去自住再卖，一个不用搬。一个的六年可以无限循环，一个是唯一的六年。
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看ato的记录，没记录就利益归于群众（也就是看你怎么报都行）
主要自住房认定法则的好处，就是可以任选一个免增值税。但是对于正常人来说，都是越搬越好/贵的。所以实际用处不大
对于从大地方搬去小地方养老的比较适合。比如从悉尼搬珀斯。。。
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你如果在卖b之前，已经把a卖了，并且a没报增值税，那么b是肯定不可以免增值税的。
实际就是一个二选一的问题。主要看哪个房子贵（一般来说越贵的房子增值越多）
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谢谢解惑，我是准备给a交增值税的（即使我那几年住那里）。我确实不懂这还有两个概念，会计师也没解释，只是都说b可以豁免，只要能证明前6个月的居住就行。
所以你说的只有一套房且要各种解释搬走目的的是6年法则，而我这情况是自住房认定（不用解释搬走的目的）。听起来是一回事为啥要两个名字？目的是什么呢。
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真不是一回事。唯一相同的就是六年这个期限
一个是唯一一套房适用，一个是可以有n套房
一个是需要卖房前搬回去自住，一个不需要搬回去
一个是可以无限循环六年，一个是只能一次性六年。
一个同一城市基本不行，一个同一街区都没事。
实际是两个事。
你如果给a交了增值税，b那半年的资料实际就不会需要那么严格的（毕竟30年了）。ato系统匹配到你不是同一时期，有两个自住房免增值税就行。就是我二楼说的，放心吧。
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至于为什么要先自住半年，是因为ato认为购房后一年内住满半年的才叫自住房。所以要先有半年自住
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一个时间只能有一套自住房这条我肯定遵守的。会计师说的是，如果我无法证明一买来就住在b半年，这五年就无法豁免b，只能选择豁免a。
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谢谢，这就懂了，跟我会计说的也一致了。
我估计最后要卖b的时间要过几十年呢。
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放心吧，只要购房后一年内没出租房的记录超过半年，就不会有事的。实际不用什么证明文件，就是出租中介上传的出租记录。
不用担心的。就算是私下出租收现金不报税，也没事的。一样会当你是自住房。
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好的，太感谢解惑。有空去我另一个帖子看看。也是税务疑难杂症。:):)
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那个我看过了，我对海外的房产报税，不清楚。
如果是按度假屋的做法，就是，你没有租金的投资房，是可以申报的，包括能源费用/物业费/购房的税（卖房的税和卖房中介费，按广州的做法也是买家出的，卖家的价格是实收价格），都可以加到购买成本里面去减少增值（增加损失）
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这是真的？我想买房不敢卖！
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你这种情况无论最后要卖哪一套，两个房子里面只有一个你指定的那个可以豁免CGT，然后同时期另一个无论怎么样都要按比例交CGT.
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是的，因为b增值高，所以我希望豁免b。所以有了一开始的问题
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这个你确定吗？
我周围有好多朋友都是这么操作的，不仅仅是在同一个城市，而且都是买了第二套房之后第一套房出租，六年之内卖掉或者搬回去，两套房还都是在相邻的区域。都没有交CGT。
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理论上第一套房出售时当自住房算不报CGT的话，第二套房出售时，第一套房出租的那几年的不能按自住房算，那几年增值的部分要交CGT。
就是同一时段，只能一套按自住房。
如果两套都卖了，没有交CGT，那可能是没被审计到，并不是说这种操作就合法。
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看18楼。
不要以为六年就是自住房六年法则。
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两套都卖，都没交增值税的话，肯定是会审计到的。系统自动匹配数据的。
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顺便再看一下34楼
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