刚刚refinance后投了一套投资房, 10W (本金)+ 3W (印花税,律师费) 都是银行offset里的钱,外加60W贷款。现在已知根据用途规定,10W本金和60W贷款产生的利息可以做tax deduction。
那么请问这3W从offset里拿出来投资用的杂费产生的利息可以抵税吗? 我的理解是可以,因为他们是for investment purpose.
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你搞错了，offset里的钱是不能负扣税的。投资房refinance出来的钱才可以负扣税
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律师费不行，印花税可以
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offset里的钱，等于是你自己的存款，不是借出来的钱
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refinance借出来的钱才能负扣税，因offset变少多出来的利息，如果关联的是自住房贷款不能负扣税
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offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的
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对的,offset里的钱,拿出来作为投资用的部分是可以抵税的。我这里问的就是拿出来付印花税和律师费的钱能否抵税
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律师费印花税是cost base只要卖房后才能用，至于投资房每年的费用开销不管你是从哪个账户拿出来的，当然可以退税
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你从offset拿出了3万付印花税律师费，抽出3万多出来的利息是不能负扣税的，如果offset关联的是自住房贷款
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你说的不对的。你可以看以下Ato的回复.
能否抵扣税和关联哪个账户没关系,是和用途有关系
http://community.ato.gov.au/s/question/a0J9s000000OJej/p00199744
Hi @Dailixin,
An offset account is a personal savings account that sits beside your investment loan and can lower the interest calculated by your bank. If you take money out of the offset account, you can still claim the interest charges if they're being used to produce assessable income.
You can only claim a deduction for the amount of interest the bank actually charges you on the investment loan. If this is reduced because of the offset account, you can't increase it to claim more.
The same applies to your rental expenses. You can only claim deductions for expenses you actually paid. You can check out this information under rental expenses on our webpage. There's also information about interest expenses.
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人有多大胆，地有多大产，报税你随意啦，投资房的一切开销，你当做全部借人高利贷报利息退税，也是可以的，税局查不查到你是税局的事
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帮你画一下重点：
“offset account （referred here） is a personal savings account that sits beside your -->investment loan<--”
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我记得律师费和印花税是不能放在每年的退税里的，要在卖房的时候可以打到成本里的。
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我在讲ATO法条,你在扯个人行为。明显你是不懂装懂在这里乱答。
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这里没看到有问题。请问你是想说明?
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we are not talking about conveyancer fee or stamp duty. We were referring to the interest that was generated due to these costs.
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就是不想再回答的意思啊
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针对你这个情况，Offset 部分的钱不是从银行借的，不能扣税。
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如果自住房topup10万，去买投资房就可以退税。如果offeset拿出10万就不能退税？
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如果是用贷款出来的钱交的印花税和律师费，是可以扣税的。
用offset的钱，并没有产生additional任何利息。offset里面放钱对冲利息，实际上是银行给你利息的”折扣”而已。
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没错，自住房topup 10w用于投资，属于重新从银行借了10w。产生的利息可以扣税。
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这个非常专业啊。一听就是有会计背景的。那是否首付的10万( top up)deposit产生的利息 也不可以退税?因为本来也是放在offset的
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arrrh ok. thanks
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topup属于从银行重新借钱，一般要重新审批的。跟offset里面拿出来的钱，是不一样的。
如果你确定这笔钱是你从自住房offset account拿出来的，用于投资房deposit，那很可惜不能扣税。
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ATO 假设你的offset账号关联的是投资。
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10多年前学的是，你自住房贷款， redraw 出来的钱， 用于投资房的支出，这部分redraw出来的钱的利息可以申报你投资房的支出。 refinance topup 出来的钱，用于投资房的支出，这部分钱的利息也可以抵扣。
但如果是钱是直接从offset 拿出来的，就不能抵扣， 因为这offset acc的钱是你自身存款，非借款，ATO 不能确定利息多少。
请专业人士，确认，自住房贷款redraw 的钱所产生的利息是否可以抵扣投资房的支出，这规定现在还是否存在。
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可以，所以投资房才会有80%贷款，104%利息负扣税
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解释得非常清楚，感谢
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搭车问个问题啊
假设自住房和投资房在同一个银行，一个自住的loan A，一个投资的loan B
卖掉自住房
银行评估以后，认为投资房足够支撑贷款总额，把原来两个loan合并成一个新的投资的loan C
这种情况下，这个loan C可以全额退税吗？
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我认为Loan C不能享受全额退税。这是因为的银行所说的“合并”步骤实际上是对Loan B的top-up。
举例：
- 自住房贷款30万（Loan A）
- 投资房贷款30万（估价300万，Loan B）
- 你的借贷能力达100万
当你出售自住房时，银行注意到你的借贷能力远超投资房的30万贷款，并且考虑到投资房的估价为300万，于是提供了30万的现金外流（top-up）。由于原本自住房贷款就有30万，这一操作不需额外审批。因此，虽然在表面上Loan A似乎与Loan B合并为了Loan C，实际上是一次topup
谢谢回复，那如果这个过程是通过转贷实现的呢？
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如果是转贷就是很标准的topup流程了。
比如：
原本在银行a贷款30w，转贷到银行b总贷款65w，其中30w是原贷款（投资房未还完的），35w topup。你只能退税30w的利息。
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那这样呢，自住房A先不卖，短租出去几个月，成了投资房
然后再卖掉A，这时候新的loan C应该可以全额退税了吧？
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我认为不行，因为并不存在”合并”，底层原理还是转贷。
就类似，把我之前的例子中”自住房”换成”投资房”：
- 投资房a贷款30万（Loan A）
- 投资房b贷款30万（估价300万，Loan B）
- 你的借贷能力达100万
当你出售投资房a时，银行注意到你的借贷能力远超投资房的30万贷款，并且考虑到投资房b的估价为300万，于是提供了30万的现金外流（top-up）。由于原本投资房a贷款就有30万，这一操作不需额外审批。因此，虽然在表面上Loan A似乎与Loan B合并为了Loan C，实际上是一次topup
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不是说topup的钱，只要用于投资就可以退税吗？
在这个故事里，topup出来的钱还是用于付投资房的利息呀
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只能根据你投资房原有贷款来计算贷款总额的
不管以后你投资房的贷款改变，refinance增多，你也只能以（最开始的贷款总数-已经还款的总数）算该投资房的贷款总数，这贷款数所产生的利息，才能抵扣该房子的支出
而原有投资房重新办理贷款，增多的那部分贷款，你如果用于新的投资房购买，这部分top up 的钱所产生的利息，你可以抵扣新投资房的支出， 但不是记入原有投资房的支出。
正是ATO如此规定，很多投资房都是选择IO借款，就是为了贷款总额不会随时间而减少，以后refinance 了，贷款总数起码不会因为已经还款而减少
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因为你loan a已经pay off了，你loan c 初始状态应该是
limit balance 60w，available balance 30w，balance -30w
你那available balance如果再投资，就可以退税利息了。
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假设我有一套无贷款的投资房A
然后我用A抵押贷款，买了投资房B
只有一个loan
几年后，我卖了A，loan不变
那么这个loan可以完全退税吗？
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不能。所以投资房要把贷款最大化。尽量0首付，印花税也要贷款。如果银行跟你说不行额度不够了，那你redraw也白扯，只能用offset。先问清楚broker最大额度，然后按额度95%给offer。
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你要先搞清一个最基本的问题，投资房refinance后，这个投资房用来负扣税的额度是原来的，还是refinance之后的？
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看了前两页，大家的意见都很一致，楼主学习一下。
不要从offset直接拿钱，而是先转到loan account，再redraw出来，这样就能抵税了
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这就是我困惑的地方，明明这个支出是投资成本啊，是在为投资房付利息，这跟额度有啥关系呢
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因为offset帐上的这笔钱，不会产生贷款利息，只是对抵减少贷款利息， ATO说不能明确其用途，产生的贷款利息也不能明确判断归属
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你后面卖了A后，B的贷款就会有变动吧
B的贷款还是只能按（最早的贷款额度-已经还的本金）的剩余贷款算 ，不管你后面B新贷款多了还是少了，哪怕多了贷款，也是只是用于B的支出，但ATO 规定，这部分多增添的贷款利息，你是不能用于B的申报的。
你只能卖了A，B refinance 再买C投资房
B 的贷款，就可以分成2部分，1部分（ 原贷款额度， 产生的利息算B的支出）， 另一部分，你用于买C， 其产生的利息可以算C的支出
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只有一个loan，A和B都抵押在这个loan
卖了A而且loan完全不动
那么这个loan应该可以完全退税吧
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我设想的故事里没有offset呀
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你这A 投资房么，报税么？之前按啥利息报税
如果A和B只一个loan，该loan 利息全报在B上，卖了A后，应该没差别
但如果这个loan，之前利息既报A， 又报B（ A其实不能报利息支出的），正常B只能继续按以前的贷款利息支出算
我也不知道，你整个loan利息支出都改报在B上面，到底ATO追不追究了
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因为有一个最基本的负扣税常识，是你不知道的。
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一个投资房，能用于负扣税的利息额度，是这个房子曾经的最小贷款额度。比如你总共贷款52万买了一个50万的投资房。后来因为钱多了没地方花，还进去32万的本金。后来又因为要买其他的投资房refinance到贷款80万（房子增值到银行估价100万）。那么你这个投资房能用于负扣税的利息额度只是20万，并不是80万。
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不是说，现在你这个投资房贷款了多少钱，就可以把这些钱产生的利息都用于这个投资房的负扣税。
是要看你这个房子曾经到达的最小贷款金额
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你这个例子里，新贷出的60万不是用来买投资房了吗？那肯定也可以扣税的呀
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那是后面的投资房的负扣税，和前面的没关系
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假如投资房的初始贷款是100W
我有100W放在offset，0利息，但是每个月有最低还款数5000
然后每次扣款后，我再把这5000withdraw出来，loan从来没有低于过995K
那么这个最小loan是 100W - 12*5000 = 940K
还是 100W - 5000 = 995K
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可是A和B在一个loan下面呀，没有说明比例，而loan从settle就没变过
A被discharge出去了，那B应该可以全额退税吧
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你想多了，redraw的前提是你多还（额外）进去的钱，5000是你正常的还款额，你是没办法redraw的
投资房你应该选择一直io，不还本金
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你这个相当等于是投资房refinance，不管你怎么refinance，你能负扣税的利息，只能是你这个投资房最低的贷款额度的利息
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谢谢。大家说得很对。之前没想到还可以这么操作
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对于投资者来说最终结果是一样的，没必要说得好像多亏似的。。。
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能这么说，只能说你对房产投资完全不懂
肯定是不一样的
正常1个50万和一个100万的投资房，可以使用52+104=156万利息负扣税，你现在这么一搞，只能用20+104=124万的贷款利息负扣税
差了你之前曾经还进去的第一个投资房30万的本金，按6%算，一年就少了1万八，按37%算，就等于亏了6660一年
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唉，我个人是不会还投资房本金的，如果那是你想表达的观点，你就应该直接这么说
而不是告诉别人那80万产生的利息不能抵税
现实就是，那80万产生的利息都能抵税
如果有贷款能力，当然要maximise所有投资房的贷款额度
上面已经说了，那是后面的投资房的负扣税，和之前的投资房没关系。也就是说不能这60万贷款的利息是抵你之前投资房的负扣税。
这个区别我上面已经计算了
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对对对， I'm out!
我自己本职就是commercial property investment，还是个chartered accountant，你说我完全不懂地产投资，ouch...
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理论要联系实际才有意义。
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大佬，不要回复我了
parting words：
deduction：抵税
negative gearing：负扣税
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如果你的所有投资房，都做到了80%贷款，104%利息负扣税，才能说明你是懂投资房
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那么多理论，你的说法最清楚了。
我想请教：redrew出来钱还是会回到offset账户的，那么我在买投资房之前，
1，把offset账户的钱全部转到loan account,
2，然后全部redrew出来到offset账户，因为loan account不能支付款项，没有支付功能，
3，用offset账户的钱支付购买投资房的首付，印花税，律师费等杂费
按照这个步骤去操作，是不是就可以使用大概104%的抵扣利息？
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还有一个问题，第一步和第二步同一天操作会不会被ato查
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大佬，你想回复啥，是不是不小心删了？ 我也挺想知道这个答案的，如此一番操作是不是可以把律师费，印花税都给抵税了？
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offset里面的钱不可以直接抵扣退税，是拿出来的自住房贷款部分才可以
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我觉得不是所有费用抵税，而是这部分钱产生的利息抵税
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我少打了几个字，你说得对，应该是104%费用的利息，而不是费用本身。
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总结下来就是和之前筒子说的那样， refinance之后top up出来的钱一定要先转到普通的saving 账号然后再付投资房的一切费用。
还有就是一个问题，offset里面本来就有一些钱，加上top up的钱，如果转出来付新投资房的费用，那税务局会自动认为是top up的那部分的利息可以抵扣吗？
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我觉得这个想法有点太乐观了，top up那部分不用转去home loan/redrew就可以抵扣利息。但是原本在offset account里的钱这么简单转一下就能抵扣利息？有什么条件吗，比如有多少时间限制？
我刚和st george home loan的人聊了下，她说redrew day limit 100K，然后只能在下一个repayment date之后才行。比如你今天转了100K，要等到下一个还款日之后才能拿出来这100K
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谢谢分享，我原来的WESTPAC 贷款账户没有支付功能，类似topup出来的钱是直接打到offset账户的，付投资房的钱只能从offset支付，后来买投资房的时候问会计师，会计师告诉我这个操作步骤，但是后来年终报税他又说不行，但是我房子已经买完了，就糊里糊涂的报了，估计就是看税务局查不查
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