谢谢各位朋友能看我的帖子，
我目前持有一套自住房（是我唯一的房产），属于首套购房（哈哈，废话了）。是10年房龄的老villa。我settle入住快要1年了。
贷款是从CBA放贷的，当时的贷款产品是没有offset，但是我可以随时withdraw repayment（我可以往里存钱来减少每周还银行的房贷利息，类似于offset但不是）。
因为个人原因，我要离开这个州去其他州。所以之后可以把房子出租出去来获利，此房近5年不出售的。我到了其他州之后1年内都租房
我的问题是，如何操作可以让我个人利益最大化。
其中涉及到 房贷是否可以算负收入，是否需要自助转投资，refinance或者再投资的一些问题。信息量比较大，请各位帮忙。
房子的title是我一个人的（我太太没有署名），我是full time工作的。家庭情况夫妻俩工作，一个孩子在家。
目前房子总价46万左右，贷款占80%。我预存的repayment在11万左右（随时可取）。
房屋如果出租，房租约410元每周。
如果没有repayment的情况下，房贷460元每周。
本人工资远低于十万
谢谢各位帮忙了
再次万分感谢！
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同关注
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楼主可以交给税务师
或是自己猛读投资理财版精华贴先。。。就明白了。
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ATO如下阐明了。目前看来是保持自住房不变。然后租出去。将repayment里面的钱取出来做成negative gear。不知道对不对呢？
Income and expenses
If you rent out part or all of your home at normal commercial rates, the tax treatment of income and expenses is the same as for any residential rental property. This means you must include the rental income in your income tax return, and you can claim income tax deductions for associated expenses, such as the interest on your home loan.
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找个会计或者翻翻老贴子吧
没有offset的话，repayment 那部分不能抵税
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不可以，你仔细看ATO的说明就知道了。
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难道没有任何办法了吗？请大神支招
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找个会计， 花个1小时的费用啥都解决了。这种钱没法省的。
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tax accountant一般收费多少一小时啊？
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我不是会计， 但是， 我觉得找个靠谱的100块钱咨询应该可以得到答案， 当然， 答案也许是你不想看到的。
你先看一下这篇文章, 整理一下自己的思路吧。
http://www.yourmortgage.com.au/a ... property-79269.aspx
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我觉得你的问题应该更改为， 从经济角度， 把自住房该投资房是否格算？
如果不合算， 其实卖掉重买是一个更好的选择。
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谢谢！！！！！一定认真阅读下
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目前卖掉是不合算的，想继续以自住房留着。
等6年内等房价合适的时候，把它卖掉。
谢谢你的链接，这个问题没有任何简单的答案，要花时间作分析。我会仔细研究的。
谢谢你！
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顺便说一下， 这个作者的文章里面已经有了一个她的结论了：
Conclusion
I have rarely seen an owner-occupier who is better off retaining the home they are vacating as an investment。
The only circumstances that I could see this as being an advantage would be if you were able to absolutely confirm that the area in which the property is situated really is about to do marvellous things in terms of growth. Then the resulting gain from capital growth will far outweigh the losses you see from being in a worse cash-flow financial position.
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恩， 另外我觉得如果你现在的loan是interest only 的话， 收益会大一点的。
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哈哈，是的。这个不能拍脑袋，要仔细计算下再定。很有趣
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花钱咨询做tax 比较靠谱。。。值得的
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现在很麻烦，因为贷款是principle and interest,而且没有offset。
明显是当时没有全盘打算，现在亡羊补牢来了
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你这种情况转投资， 太不合算了。
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是啊， 这个是需要精算的， 但是你买第二套房子的时候是可以从第一套房子里面Refinance 钱的， 也许你的这种情况可以多贷一些钱出来的。
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谢谢maggie。目前房价是跌的。希望再买的时候refianance给力:)
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