第一套自住房，当时贷款30万，现在买了第二套，打算自住第二套，把第一套出租。
问题:
1.第一套开始还掉了10万的贷款，loan amount降到了20万，但是买第二套房的时候把还掉的10万拿出来做了首付，loan amount又变成了30万。 由于当时还款放到了home loan帐户，当投资房负扣税的话，只能按20万，不能按30万（做过功课，看别人说的），是否真的没有任何办法按30万来负扣税？
2.第一套房是93/94年建造的，是否值得做折旧？
3.在第一套房自住期间，做过很多improvement，比如加盖了veranda,搭了deck，做了很多landscapes，这些能折旧吗？
4.第一套房出租后，是不是所有有关的费用，都可以负扣税，比如：中介费用，交给council的各项费，各项修理费(比如堵塞的下水道)等等？
暂时问题就这些。。。请专家帮忙，多谢
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等专家等专家。。。
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1是否真的没有任何办法按30万来负扣税？。。。无任何办法
2 .第一套房是93/94年建造的，是否值得做折旧？ --具体咨询 quantity surveyor..人家会根据不同的情况给出意见，而不是简单的说40年减去剩下的年数
3..capital 折旧。要提供 invoice。。如果没有 invoice，，quantity surveyor.也可以给出专业的 折旧数据。。会计不可以做的。。如果有会计说能做的，该会计要打pp
4. 基本上是的。。
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2.折旧有40年...Yes
3.Yes
4.如果改投資房, Yes 5年後改回自住 不交CGT
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多谢以上两位tx回复！
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请问关于第４个
怎么理解 5年後改回自住 不交CGT？
是不是指卖之前５年内没有deduction, 就没有增值税？
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mark
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另外一个理解是这样。
就是自己住的自住房，有部分出租，这样每年计算下来有负扣税，如果５年内买要交CGT，但是只要５年内不卖，以后卖即可以每年有负扣税，又可以不用交CGT。有这么好吗？
求指点。
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You can elect a residence to be your "Main Residence" once you have lived in it for 6 months.
If it is later rented out you can elect this to be your "main residence" for up to 6 years.
If you do not rent it out this can be your "main residence" indefinitely.
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他有两套房子，6 year absence rule一般不适用。
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He was living in the first house so after he move out he can elect to continue treating that property as his "Main Residence" No problem at all
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不行的，要是搬到海外或别的省或许可以，但是一个人不能有两个main residence 超过半年以上
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mark
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等砖家来
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正解
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mark
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当然是不能同时有两个Main Residence 但是他可以选哪一个作为Main Residence 他可以选择第一个房子
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最好的办法是两个人
各买一个投资房
每5年交换住1年
再回住5年
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IT IS ABOUT WHEN THE PROPERTY SOLD, THE TAXPAYER DECIDE WHICH PROPERTY WILL BE AS MAIN RESIDENCE
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哪位可以回答一下我的问题啊，是不是这样理解正确? 多谢了
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请问专家们，如果在第一套房子的出租期间（比如说4年），我把电话/银行等各种对帐单地址都改到了二套房，那么当我4年后要卖第一套房子之前，把所有对帐单地址改回第一套，然后等半年，这样就可以选择第一套房子作为main residence吗？
如果是的话，这样倒来倒去就可以不用交cgt了，貌似很大漏洞阿，ato不能不知道吧。。。
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不是专家，不过你如果有一套以上的房子，你选择那4年第一套为自住房，等效于选择第二套为投资房，即使你第二套从未出租，卖第二套的时候，你也要付那4年的CGT
所以选择那套做自住房，要看哪个增值的多了
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You are confused. Give me a call I will explain to you.
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税法就是拿来让能人找空子的
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就是自己住的自住房，有部分出租，这样每年计算下来有负扣税，如果５年内卖不要交CGT，5年到了。停止出租半年-一年。。
在重新开始5年出租。。11年内卖不交CGT。。但是只有2次循环。。
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是这样啊! 确定吗？
这样就又彻底打破我之前的理解了，怎么觉得网上很多表述有矛盾呢？多怪自己理解力太差。
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以前看到的讲法是5年后卖没有CGT，你说是5年内卖没有CGT，怎么理解呢？
也就是如果房子11年以后卖的，只要中间有报过出租就有CGT，是这样吗？
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I do not think this is true.
The 6-year absence rule apply only when you are "absent" from the property. If you are just using part of the house to produce income the 6-year rule is irrelevant.
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The time frame is 6 years.
You can rent out your "main residence" for up to 6 year without affecting the CGT exemption.
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