澳洲请教如何把自住房的贷款转到投资房,从而获取

在澳大利亚税务




有一套自住房一套投资房
在这两套房子之间,如果操作能够减少自住房的贷款,增加投资房的贷款呢?

我想到Ling of Credit,因为投资房增值了,可以出来几万块钱的LOC,我可以把这几万块钱还到到自住房,但是LOC因为不是用于投资用途,利息是不能抵税的,所以达不到增大negative gearing的效果。

请教大家,还有什么方法可以操作。

评论
应该可以投资房作loan top-up,这样房子增值的部分通过再贷款得到现金,并用于自主房, 并且也可以抵税。

我自己没这样操作过, 有错误,明白人给更正一下。

评论


不可以的,TOP-UP出来也要看用途,用来还自助贷款不可以扣税,太多人犯这个错误,现在ATO盯得很紧。

评论
如果已有了, 應該沒法?? 不太知道.

但LOC是可以當investment, 我LOC就分兩個accounts, Personal use and Investment use.

ATO是看你拿錢出來做何用途. 就算top up去付掉primary residence也沒用.

但可以拿top up的錢做其他investment.

评论
你要想税务最大化,只能在投资房上动脑子,自住房就不要想了。如果投资房equity很多,再买一套。

评论
loan top-up 其实算一个新LOAN,你要利息扣税,肯定要提供用途啊

评论
你们说的loan top-up跟line of credit是一回事情吗?

评论

我也这么理解,肯定要看用途的

评论
according to ato rules, deductibility of the money you draw down from loan decieded by how you are going to use  it. If you use it to buy shares and other investment which produce income, then the interest on those part is deductible. Otherwise non-deductible

评论
合法的----没有
非法的----放手随便作,想怎样就怎样

评论

Have to agree.:)

评论
投资房增值了,可以出来几万块钱的LOC,如果把这几万块钱还投资房的利息呢?
LOC是用于投资用途,不过不是“别的”投资,还是这个投资房,利息是不是能够抵税,从而达到增大negative gearing的效果?

评论
这样做好像没有什么意义把
LOC出来的钱你也是要pay利息的
而且比你一般的mortgage loan利息还高一点点

[ 本帖最后由 安妮 于 2010-12-13 22:23 编辑 ]

评论


当然有意义
这样LOC出来的钱的利息就可以退税了嘛。

评论
虽然可以退税,但你的利息交的更多了,比退回来的税要多。

评论


你指得是LOC的贷款利息比home loan 高吗?也就高0.1%吧?退回来的税肯定比这多出来的0.1%高。

评论


LOC那部分利息原来是没有必要产生的, 无论怎么NG, 都不可能100%退回利息支出。

除非你的现金有其他用途,比如原来用来支付投资房利息的那部分现金,放到自住房的offset里面,降低了自住房的利息, 抵消loc那部分的额外利息,再加上NG,才比较划算。

评论


1. "除非你的现金有其他用途,比如原来用来支付投资房利息的那部分现金,放到自住房的offset里面,降低了自住房的利息, 抵消loc那部分的额外利息"
这是肯定的了。原来用来支付投资房利息的那部分现金可以“自由”了。怎莫自用都行。
2.“LOC那部分利息原来是没有必要产生的, 无论怎么NG, 都不可能100%退回利息支出。”
LOC用作了投资,利息应该可以NG, ATO应该只管这个。如果这个人突然失业了,就不得不用LOC来维持投资房利息,这个利息是一定会产生的。投资的利息的利息是可以NG的。

[ 本帖最后由 charmaine 于 2010-12-14 15:11 编辑 ]

评论



“自由”了的资金, 放到自主房中, 又不可以NG了, 所以基本没什么意义.
唯一的用途就是, 如果你能获得比银行利率高的收益,才值得操作.

评论


“自由”了的资金原来就不可以NG。也有同学说是可以的。我不太肯定。有投资房的同学,还投资房的利息假设为1万刀,那莫这1万刀如果放在自主房的offset account所节省的利息是否可以NG?

[ 本帖最后由 charmaine 于 2010-12-14 15:42 编辑 ]

评论
假设你贷款自住房贷款300k, interest rate7%

month 1: 1750       用LOC还款,
month 2  (300,000+1750)*0.07/12 = 1760.20
....
month 12  , 付出利息 1865.625

12个月来,总共付出300,000*(1+0.07/12)^12 - 300,000= 21, 687

如果不用LOC付利息, 12个月总共付 300,000*0.07 = 21,000

用LOC多还687, 如果税率40%那当
21,687*0.4 = 8674.8
21,000*0.4 = 8400
LOC多退274.8

但总的来说,你还是多付了(687-274.8) = 412.2

评论


对的,但是你忘了算,这21000可以放在你的自主房的offset里,节省利息。而且不能只看第一年。

[ 本帖最后由 charmaine 于 2010-12-14 16:00 编辑 ]

评论
是的,但自由了的资金必须用于回报更高的用途才划算。 如果拿去消费就不同了。

评论
可不可以把投资房loc出来的钱洗一下在用在自住房上?
就是loc出来几万块,然后投资股票,然后在卖掉,这样出来的钱用来还自住房的贷款。

评论
意义何在?LOC的钱是合法的,直接拿出来就可以用在自住房上。

评论

还是不太明白你的意思
投资房贷款50万,如果房子增值了出来了10万LOC,这10万还是loan,你把这10万去还那50万,最后你还是找银行贷了50万(50-10+10),所以我不太明白这样操作意义在哪里

评论


你新的贷款是50+10=60万了。原来你只有50万的利息可以退税。现在有60万的利息可以退税了。这就是意义。

评论

不是告诉你,不可以吗, 信贷的10万要问用途。放在银行不叫投资。

评论
弱弱地问一个问题, 会不会去refinance的时候发现房子根本没涨,银行估价不高拿不出钱来?

评论
但是那10万LOC你拿去还50万的贷款了,这样你就只欠银行40万
你LOC 10万的利息是可以抵税
但是你原来的loan 从50万变成了40万,那你就少借了10万,也就是少了10万的利息抵税,跟你LOC多出来的offset了呀

越讨论越糊涂了,晕。。。。
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

税务

税务

店里帮别人代售的货款税和gst怎么交?

澳大利亚我们礼品店M42.au有些多余的空间,最近想帮别的厂商代售一些产品,请问代收的这些货款税和gst也会算在我们头上吗?怎么做账比较好? 评论 厂商没有在澳洲注册公司注册GST?什么都没 ...

税务

买房贷款夫妻比例和报税比例请教

澳大利亚请教大拿们,如果夫妻一方工资收入高,假设买投资房贷款申请按80:20跟银行申请的贷款,那是不是每年报税时(负扣税,卖房时计算CGT)就必须按同样比例分摊? 评论 关键是有贷款 ...

税务

请教海外存款

澳大利亚请教: 如果以往年度报税的时候未提供非澳洲存款的信息,以后年度报税的时候想加上这个存款信息的话(因为也会有少量的利息收益),会有什么麻烦吗? 比如因为以前没声明,A ...

税务

投资房deduction的时间卡点问题

澳大利亚我知道关于投资房deduction的帖子很多,但是貌似没有讨论这个时间卡点问题 意思就是,我知道比如maintain和repair和pest control这些,可以算deduction 那么问题来了,如果投资房想收回自住, ...

税务

大家有没有收到这个邮件

澳大利亚DearXX, I am writing to you about your application for the 2021 COVID-19 Micro-business Grant for XX Service NSW regularly completes compliance reviews of NSW Government grant programs. We are now carrying out compliance reviews of the 2021 ...

税务

负扣税到底省了税没有?

澳大利亚不讨论折旧,只讨论负扣税。只是想讨论一下原理,非专业人士。理解可能有错误,请不要以此为依据。请教一下,看我的理解对不对。我的理解是,负扣税并没有省太多的税。假设房 ...

税务

投资房六年的税务问题

澳大利亚投资房有个六年法则,就是只要自己住过了,之后搬出来,在六年之内,还能算自住房。 我的情况是一开始这个房子是自住的,但是住了一年以后,我就搬出来了,这个房子给中介出租 ...

税务

自住房refianance的报税问题

澳大利亚请问自住房已经fully offset,refinance出来的部分用来放在家庭信托里面买投资房 请问自住房的这个refinance部分可以报税吗?可以报negative gearing吗? 如果信托里面的投资房是正现金流,那 ...

税务

退税中的状态

澳大利亚退税中的状态,outcome显示processing和balancing account有什么区别,分别各持续多久 评论 balancing account 通常是 ATO 已经完成你的退税。但ATO还不能把钱马上退给你, ATO再用一周时间问Center ...

税务

ESS Dividend被用来再买股票的缴税问题

澳大利亚向各位致敬先! 本人选择公司配股ESS产生的股息再用来买股票。当然这部分也会和其他的股票一样,在3年后到deferred tax point的月份/年度也会按规定缴税。所以我认为,在得到股息的月 ...

税务

Etsy网店报税疑问

澳大利亚想和国内的合伙人一起开一个Etsy网店,对于税务上有些疑问,希望得到专业会计的解答。 网店是我来注册开的,买家是付款给我的,但这些钱里面(假设扣除了Etsy抽成),我只能得到 ...

税务

ABN:Company vs Sole Trader

澳大利亚已有全职工作,目前有私活但不知道要开成有限责任公司形式还是sole trader。因为只能周末或者晚上做,一年收入估计就1-2万。因为工作内容如果涉及到金额较大的项目,会存在失误风险 ...

税务

请教一个定投基金卖出时的税务问题

澳大利亚5年前买了1万份某基金,每份10块,共10万块 4年前买了1万份某基金,每份15块,共15万块 现在基金每份20块,如果我想卖掉5千份,共计10万块。那这10万块里,税务上本金和CGT应该怎么算 ...

税务

公司名下房产出售税务问题

澳大利亚公司名下一处投资房,期间进行过装修,现在觉得出租一直很多事想卖掉。是不是除了公司所得税还要交增值部分的CGT?这感觉是一个收益交2次税,期间的装修费用是否也可以在计算 ...

税务

求教投资房转自住房税务问题

澳大利亚请教大神,假如今年买的投资房,装修了一下,没租出去,下一个财政年打算变成自住房,那装修的钱和买房的cost还能抵 这个财政年度的税吗?如果抵了,会对以后造成什么影响吗? ...

税务

div 293的问题,非常感激

澳大利亚看ATO网站写: If your income and concessional super contributions total more than $250,000, check if you have to pay Division 293 tax. 问题来了: 1 这个div 293的income是各种抵扣税之后的taxable income吗? 2 额外打的养 ...