澳洲以前没用offset,贷款数额曾掉到很低,现在改投

在澳大利亚税务




我的自住房Z以45万买入,当时跟银行A贷款36万,没有offset account,是direct
那种,钱也可以直接存在里面,抵冲利息,但是余额显示的不是36万,而是真正抵冲后的数目。曾经最低点显示到过25万左右。

后来我又转了两个银行,都用了offset account。现在拿这套房Z重新refinance又买了一套自住房,房子Z就变成投资房了。

不解之处在这里,听说税务局报税,是按这处房子曾经显示过的最低欠款额来报的。房Z 在refinance后,欠银行款变成了43万,那我出租后报税是要按25万产生的利息来报,而不是43万产生的利息来报喽。

如果这样的话,那么按一年7%的利率来算,25万产生的利息是17500。而我的房租,大概是430一星期,全年收入是22360。那我除了每月要往房Z补钱(租金肯定不够cover利息的),还要为差价交税?

那真是很亏啊。有什么办法吗?

另外,税务局怎么能知道我的房子Z曾经的欠款最低点呢?我换了三家银行,我自己都不知道了。

还有,怎么知道这25万在某段时间里产生了多少利息,从而用来扣负税呢?银行的 statement 里肯定不会有,要自己算吗?怎么算?

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不懂幫頂

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如果那个差额18W是用于买另一个投资房或作其它投资,就可以按43W产生的利息来抵扣租金;如果用于买自住房就不行,须按25W产生的利息抵扣。税局一旦审核你的案例,是要你提供这个房子多年来的HOME LOAN STATEMENT的。

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可是以前的HOME LOAN STATEMENT太久了,我也找不到了,那怎么办呢?

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找不到银行认为你还清了,哈哈

开玩笑的,我也很好奇ATO怎么trace你的历史记录

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银行都有记录的啊
让你去银行开的,你找不到了,银行还能找不到了

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税局想调用及查看你在银行中的财务记录,打开电脑就可以了。

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你的利息银行有记录,去问银行。不要走捷径,不值得。

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我没有想走捷径,只是问一问该怎么做。
我是否要找最初那家银行,请他们打一个 statement 出来看看我的贷款最低到了多少?我们不是他们客户很久了,他们会帮打印吗?

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会的,可能要收钱

卖了再买算了

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我感觉这个很不合理。最少应该允许top up到最初的贷款额。

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原来这样算的啊。

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这种情况只能是卖掉比较划算,否则的确只能按照最低也就是25万的利息抵税。

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没错,statements可以到原来的银行要求答应,就是付点费用。对ATO来说,他可以要求你提供loan statements作为退税的依据。

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这个问题已经有太多同学碰到和问起了,再次凸显offset的重要性,可惜时不时还是看到有人在论坛上说offset无所谓。

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BAD LUCK...

ALL YOU CAN DO, BUY ANOTHER ONE COMBINE TWO INVESTMENT PROPERTY

OR TRANSFER OWNERSHIP IF POSSIBLE

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mark

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这个你是 的 感觉而已。。法律规定说只能用 25w。。。在这个case
至于说银行对账单找不到了。 。账户关了。。那不是借口。。那是你需要自行解决的问题。。ato staff 真的是电脑一开 。。啥银行信息都有了。。你想隐瞒是 很 困难的 ,,,

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-5-2 20:48 编辑 ]
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