澳洲请教一个自住房变为投资房的负扣税问题

在澳大利亚税务




请教一下的懂得退税方面的专家,假设我有一个自住房的贷款 50 万,属于 offset 那种,当时贷款是 internet only 的,所以我有 saving account(offset account) + Home loan account.
如果我把 30万放在 saving(offset) account, 可以抵消一些利息。同样我也可以放到 Homeloan account, 一样是可以抵消利息。 Offset account 和 homeloan account 之间的金钱是可以自由移动的。
现在我要把这个自住房变为投资房,我听人家说,由于我放进了 20 万到 homeloan account, 因此我只能把我的投资房只有 20 万的贷款来负扣税。
我说我完全可以把我的 homeloan 的钱,立即移到我的 saving account 呀。。人家告诉我这是违法的。
我以前根本不知道这两个 account 有什么区别,所以我一直把更大的金额,移到了 homeloan account. 请问有同学了解这方面信息吗?
我目前还没有把我的自住房变为投资房,我听有些同学说,在把我的自住房变为投资房之前,只要把我的 homeloan account 的钱,移到 offset account,算是合法的。
由于大家的意见都不同,只能上来求助专家了,先谢谢了!

评论
YOU CAN MOVE YOUR MONEY BETWEEN EACH ACCOUT

BUT FOR TAX PURPOSE ONLY BASED ON YOUR INITIAL LOAN WITH THE MONEY YOUR ALREADY PAID.

BAD LUCK

MAYBE BUY ANITHER INVESTMENT PROPERTY

评论
ONLY BASED ON YOUR INITIAL LOAN
学习了

评论
這問題就看問誰了.

正確來說/legally - 應該是不行..就上面accountant說的, 是看你最初的loan account. 你要以還回loan account (redraw facility), 妳錢再拿出來就不能做tax deduction, 除非你拿出來的錢是做investment. 所以offset好處這裡就用的到.

Illegal - 但就樓主說的一樣,會問到不同答案..  我也看過很多人把錢從redraw轉回offset.. or refinance it before turn into an investment property. 合法來說 也是不行. 但實際上, 你沒被抓到就...

就像開車speeding, 沒被抓到就不會被罰. 但是不是違法? 當然是.

所以你要問accountant or legal profession, 當然都是和你說合法的事. 要不被抓到 不單單被罰錢這樣簡單.

那問一般朋友, 膽大..答案就不一樣.

评论
请专家。。。出招。。。。。。

评论
一般设立OFFSET帐户,就是为了抵减房子贷款利息的同时,资金未来的方向更自由和方便,因为里面的钱算是你的存款,而不是多还贷款本金的额度。你将钱从OFF SET的钱转入贷款户口,就表示这些钱是要多还本金,而不是单纯你的存款了。那如果最后这个房子要从自住房转为投资房时,你再将这部分钱转出,使贷款额增加,以达到负扣税的目的时,这部分钱的流向必须用作投资,买另一投资房的首期,又或者投资股票、外汇等,将来税局提问时,你必须拿出证据交待这部分的投资方向和投资结果,交待不清就是有问题了。

评论
谢谢各位的热心帮忙!我得到的消息是:

虽然 offset account 和 homeloan account 的钱是可以自由移动的,但是如果把自住房变为投资房,想要负扣税的话,是要看你的银行 loan statement 的历史,以最低 home loan ammount 的那次来计算的。所以我放到了 homeloan account 的多余的钱,就算我是 interest only homeloan,但是银行的 loan statement 显示,我的 home loan amount 是减少了的,所以其实是不能把以前的所有贷款来负扣税的。也不能通过 refinance 来达到更大的 homeloan 来负扣税的。

评论
That is what we all tell you about

评论

原来是这样啊。我有个问题希望有人能帮助回答。举例说loan balance还剩下20万了,如果转为了投资房,并做了refinance到50万,其中多贷出的30万用于投资另一个房产,那么这个30万的利息是否可以用于扣税呢?非常感谢如果有人可以帮忙解答。

评论
将它分开一个loan account 不就简单了?

评论

是,分开两个账户。但是因为第一个以前是自住,还了principle,那么这个这部分减少的principle就算是refinance出来了去买第二个房子,由此产生的利息也不能抵税了。这是我的理解。请高手指点。

评论
ATO无权干涉你先还 哪个房子的loan interest

但是你自住的房不能报税利息早晚要还的

评论

那就是说如果贷款只要是投资,就可以抵扣利息,不论是这个房的loan的钱转到另一个房子的loan,只要是这两个都是投资房就没有问题。自住房当然不行,所以自住房和投资房的账户会独立。我的理解对吗?

评论
借楼主帖子问一个负扣税的问题,如果投资房有夫妻双方名字,夫妻双方各占50%,如果夫妻双方中只有一方工作,是否在房子折旧和负扣税上只能按有工作的一方来算,比如原来的扣税和折旧只能算50% 因为只有一方交税了,还是按家庭总的交税额来抵扣?

评论

I don't quite understand what you mean by saying 还是按家庭总的交税额来抵扣.

In the scenario you mentioned above, husband and wife. If we assume hubby is working and the wife takes care of kids.

Between them they have a rental property. To me it is irrelevant who is working or not working, in terms of claiming deductions, you need to look at the ownership of this property. So husband will be entitled for half and the wife will be entitled for the other half.

I don't think you can negotiate the way how they can claim deductions related to this property. That is just the way it is.

评论
请教一下。 如果这个自住房都换了好几次银行了,怎么知道以前最低的 balance 是多少呢?
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

税务

税务

店里帮别人代售的货款税和gst怎么交?

澳大利亚我们礼品店M42.au有些多余的空间,最近想帮别的厂商代售一些产品,请问代收的这些货款税和gst也会算在我们头上吗?怎么做账比较好? 评论 厂商没有在澳洲注册公司注册GST?什么都没 ...

税务

买房贷款夫妻比例和报税比例请教

澳大利亚请教大拿们,如果夫妻一方工资收入高,假设买投资房贷款申请按80:20跟银行申请的贷款,那是不是每年报税时(负扣税,卖房时计算CGT)就必须按同样比例分摊? 评论 关键是有贷款 ...

税务

请教海外存款

澳大利亚请教: 如果以往年度报税的时候未提供非澳洲存款的信息,以后年度报税的时候想加上这个存款信息的话(因为也会有少量的利息收益),会有什么麻烦吗? 比如因为以前没声明,A ...

税务

投资房deduction的时间卡点问题

澳大利亚我知道关于投资房deduction的帖子很多,但是貌似没有讨论这个时间卡点问题 意思就是,我知道比如maintain和repair和pest control这些,可以算deduction 那么问题来了,如果投资房想收回自住, ...

税务

大家有没有收到这个邮件

澳大利亚DearXX, I am writing to you about your application for the 2021 COVID-19 Micro-business Grant for XX Service NSW regularly completes compliance reviews of NSW Government grant programs. We are now carrying out compliance reviews of the 2021 ...

税务

负扣税到底省了税没有?

澳大利亚不讨论折旧,只讨论负扣税。只是想讨论一下原理,非专业人士。理解可能有错误,请不要以此为依据。请教一下,看我的理解对不对。我的理解是,负扣税并没有省太多的税。假设房 ...

税务

投资房六年的税务问题

澳大利亚投资房有个六年法则,就是只要自己住过了,之后搬出来,在六年之内,还能算自住房。 我的情况是一开始这个房子是自住的,但是住了一年以后,我就搬出来了,这个房子给中介出租 ...

税务

自住房refianance的报税问题

澳大利亚请问自住房已经fully offset,refinance出来的部分用来放在家庭信托里面买投资房 请问自住房的这个refinance部分可以报税吗?可以报negative gearing吗? 如果信托里面的投资房是正现金流,那 ...

税务

退税中的状态

澳大利亚退税中的状态,outcome显示processing和balancing account有什么区别,分别各持续多久 评论 balancing account 通常是 ATO 已经完成你的退税。但ATO还不能把钱马上退给你, ATO再用一周时间问Center ...

税务

ESS Dividend被用来再买股票的缴税问题

澳大利亚向各位致敬先! 本人选择公司配股ESS产生的股息再用来买股票。当然这部分也会和其他的股票一样,在3年后到deferred tax point的月份/年度也会按规定缴税。所以我认为,在得到股息的月 ...

税务

Etsy网店报税疑问

澳大利亚想和国内的合伙人一起开一个Etsy网店,对于税务上有些疑问,希望得到专业会计的解答。 网店是我来注册开的,买家是付款给我的,但这些钱里面(假设扣除了Etsy抽成),我只能得到 ...

税务

ABN:Company vs Sole Trader

澳大利亚已有全职工作,目前有私活但不知道要开成有限责任公司形式还是sole trader。因为只能周末或者晚上做,一年收入估计就1-2万。因为工作内容如果涉及到金额较大的项目,会存在失误风险 ...

税务

请教一个定投基金卖出时的税务问题

澳大利亚5年前买了1万份某基金,每份10块,共10万块 4年前买了1万份某基金,每份15块,共15万块 现在基金每份20块,如果我想卖掉5千份,共计10万块。那这10万块里,税务上本金和CGT应该怎么算 ...

税务

公司名下房产出售税务问题

澳大利亚公司名下一处投资房,期间进行过装修,现在觉得出租一直很多事想卖掉。是不是除了公司所得税还要交增值部分的CGT?这感觉是一个收益交2次税,期间的装修费用是否也可以在计算 ...

税务

求教投资房转自住房税务问题

澳大利亚请教大神,假如今年买的投资房,装修了一下,没租出去,下一个财政年打算变成自住房,那装修的钱和买房的cost还能抵 这个财政年度的税吗?如果抵了,会对以后造成什么影响吗? ...

税务

div 293的问题,非常感激

澳大利亚看ATO网站写: If your income and concessional super contributions total more than $250,000, check if you have to pay Division 293 tax. 问题来了: 1 这个div 293的income是各种抵扣税之后的taxable income吗? 2 额外打的养 ...