如果把澳洲房市看做一直股票，PE大概是300左右
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破灭了好，房产立国的下场，我们很快就可以看到了，前三十年日本已经示范过一次，后三十年中国澳洲接着示范
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把房市看成股票，第一句话就想多了。
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澳洲可以通过放宽移民政策应对。房价上涨的基础就是人口增加，作为移民国家在人口控制上还是要比中国日本多一点手段。
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从08年关注澳洲房产开始，这种论调就没停过，太无聊
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澳洲是条件稍微好点，不过未来要想房价不跨，也只能靠开动印钞机，大水漫灌通货膨胀，全民买单这样来解决（拖后）问题了
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日本是人口老龄化拖累经济又没有移民，澳洲有移民撑着，不会出现日本的情况
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明年开始，在疫情期间的固定利率就会到期，贷1M的家庭，利息就要多还起码三万，这帮人还没开始叫呢。别说什么1.5M，2M的了，等着吧
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炒房这事并非自古就有，也未必永远存在。
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不会
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移民留学生
各种利益群体
不会让房产下跌的
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应该还会继续大跌
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昨天听闻朋友的房客~一个护士，申请一个月就拿到了pr，然后着手买房退租。。。嗯。。觉得楼主担心太过。。只要澳洲还是移民国家，每年几十万移民进来，就不用太担心崩盘。。
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只需投资100万RMB 全家移民 我看机场得扩建
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都去贪婪了，谁还来恐惧
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这图更多说明地产相关信贷占当年GDP的比重，是衡量泡沫的指标但远远不是全部
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如果计算PE要拿投资房来看，自住房没E。投资房的房价年租金比大概在30左右。
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说这话的人，完全就是没有脑子，你也不看看现在的市场还有泡沫吗，啥是泡沫，价格远比资产高才叫泡沫，悉尼我是不知道了，就以墨尔本为例，西区的房子，我卖了一套tarneit，全新的地价是40w，建筑成本现在是35w，所有税都不含，完全的净价，我卖了69万，也就是说如果在我卖的房子旁边买一个一模一样的地，盖起来，什么都不算，先亏6万加地的税，我卖newport的一个房子，地价55w，建筑成本35w，我卖的100w没人要，降到95w也没人要，82w刚卖掉，也是成本下8w，东区doncaster的th，卖98w，现在买个地建一样的房子我算了要112w，这都不算税，这叫啥泡沫，现在的房地产价格如果仅仅只看墨尔本，全部是成本下出售，简单的说就是大家都不要房子了，根本不计成本，现在除了法宅，根本没人简房子了，你建了就直接亏10%-20%，所以墨尔本的房市根本没有泡沫，你能把成本下10%叫泡沫，但是即便这样也不会有人要了，主要是澳洲的租房市场太不平衡，严重没有投机意义，政府干扰市场，所以大家都撤出了，我卖了3个房子，买了一个3m的房子，自己享受心里就平衡了
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在这个论坛说真话是不容易的，要遭到多少污蔑和挑战。但是楼主，我一定支持你
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房产开发本来就是有风险的，对你的遭遇惋惜。
但是泡沫不是这么算的，新盖的房子也许没有什么利润，可是新盖的房子在市场上的比例占多少？大多数的旧的房产地价和建筑价格本身都很低，整个房产市场整体来说也还是有泡沫的。
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有个东西叫可负担性，房价和收入的对比，悉尼现在的可负担性拍到了世界第二， 第一是香港，相关报道可以看新闻，买套房子要搭上几十年的收入，而且还要承担马上要来的高利息，我不知道有多少人愿意冒这个险。
说移民是支撑房价的，不知道移民往往是公寓之类的主力军，而不是house，在悉尼，公寓这7年，基本没有涨过，house已经快翻倍了，house的价格基本是公寓的2大3倍，不知道新移民能不能接得住house的房价。
你刚算的成本 地价占了大头，这大头可是炒出来，它可不是一成不变的，而且地价高企 受益的可是无本万利的政府。
政府是房地产经济的最大受益者，估计不要脸的政府会继续干预市场，不让价格跌的太厉害。
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经济学第一课
商品价格不是由成本决定的
市场会通过无形的手调节
如果成本能决定价格，天底下就不会有亏本的生意了
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我其实没有损失，每套都赚，但是这个赚是有一个前提的
1 地的开发成本10年间上涨了很多，早先我还以为是政府卖地所以地价贵，后来了解以后才知道，现在的开发成本高的可怕，开发后的地和开发前的完全没有可比性，这个地价不像中国那种是完全随行就市政府在卖地，这个大部分被开发吃掉了，这一部分是根本没得降的，所以你看这次房价暴跌，但是新地几乎看不到超过5%的跌幅就是这个原因，人家都降到成本了基本上
2 房的建筑成本10年上涨了40%，其实远远超过了40%，因为涨太多，类似port d这些公司不方便直接写到价格里，感觉很劝退，就只写一个看起来涨了不到3成的价格，然后这也不包那也不包，现在连driveway也不包了，fence也不包了，什么都不包了，就给你一个纯房的价格，你要全加上，和10多年前一比，涨的让人乍舌
这两个加在一起，房价涨了很多，然后即使暴跌20%在数字上还是不亏，但是确实都到现在的成本以下了，而且这只是买家的感觉，卖家的感受是更不一样的，因为卖家还有装修费用，广告费，中介费，空置费，gst，全部算进去，现在真是在成本20%下出售了，大家愿意卖主要是很多人确实都不亏，然后又不看好澳洲的投资房产市场了，我朋友坚持的不多，都在使劲卖，但是现在很多成本下10%的房子，依然没有人买，然后租房市场价格越来越高，房子还越来越少，澳洲政府这种保护租客的方法，最后会坑的租客根本没有足够的房子租，新的房子现在已经完全没人建了，就有钱人的法宅还有新建
说这些意思就是说新盖的房子不是没有什么利润，而是明明的亏损了
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成本不能决定价格，但是成本价格差会决定市场没有新增，如果在引进移民，结果会越来越畸形，其实也不关我的事了，我彻底放弃了，以后再也不投资房产出租了，以后如果再买，也是买度假屋，对澳洲政府的奇葩政策看透了
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对啊，这是一个市场调节的过程
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我原来也是这么认为的，地价是可变的，只有没开发的地价是可变的，开发以后，就算地价到0，开发成本都高的可怕，你不做这个你不知道，你随便找一个开发商就知道了，我在卖tarneit的时候就发现了这个问题，周围房子暴降为什么新地那么多，都不降，了解了以后，开放商都哭成一片了，我装成客户去了解以后知道他们基本都是贴着成本卖了，只求出手了，我也更有底气想卖个高价，但是市场根本不这样，一整片大家都是成本价，这个时候只要来一个急需钱的，给你标一个比你还低10%的价，周围的房子瞬间就没人看了，于是大家就比着降价卖，我也根本一起降，才卖掉，那个底线也是因为这些年开发成本和建筑成本上涨了很多，我不亏才卖，但是这肯定是有限的，只要没有新房建没有新地开发那澳洲的房产就是没有泡沫的，我不是多军，因为我全撤了，这只是自己的看法，澳洲不适合投资房产，政策太不公平了
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怎么算出来的300…
租金现在4-5%，PE怎么算都是20-25吧
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想降房价，要降人工，现在的澳洲人工已经高到乍舌了，石膏板小工学徒10年前是12/小时，现在，我看一堆的大工带学徒，25/小时都没人去，政府要不停的调高收入，又想控制房价实在太搞笑了
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楼主拿土地价值占GDP的比重算出来的，300%就说PE 300……
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懂你的意思了。 我也觉得，澳洲非常不适合 再投资房地产。
我不理解为什么造价会暴涨那么多，我听说是原材料涨了很多，还有就是劳动力也暴涨，各种tradie的报价都暴涨。
昨天听闻朋友家的一个护士，也是pr刚下来，立马卖房搬去租了，说怕房价继续暴跌。
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你跟一个中年中介大妈杠啥····不吃人血馒头人家小孩哪里来钱交学费
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我觉得你的逻辑才是有问题，地价不是泡沫么？
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现在这情况，并没有什么楼市泡沫。
如果楼主硬要认为现在的“泡沫”要破灭的话，那就不单是楼市的事，而是整个经济的问题。
到时就是经济危机了，楼市只会更畸形，而到时，大家更多考虑的就不是楼市了，而是生存了。
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人家估值靠模型，你估值靠纯看pe？房产有房产的模型，成长股有成长股的模型
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对啊，就是这么回事
人工上涨了2-3倍，材料不了解就不说了，开发地，就算地价是0，规划，土石方，管道，电路，污水，排水，路面，地基，周围的绿化占比，设施占比，这些难道不是钱啊，有的康扫还要求这个公园那个游乐设施，为啥论坛里的人就认为地价高了所以有泡沫，人家把地拿到了全开发出来想赚个10%都赚不到的情况下，他们说这有泡沫，这不是很好笑吗，人家商业贷款利率都占这利润一半了，现在又降5%，就是贴着成本想跑路，但是一样啊，还是没人卖，墨尔本西区tarneit附近新地好多啊，330平卖34w降了几个月降到33.5w，这帮开放商真可怜，也是没办法，旁边的房子都是10年左右建的，人家愿意抛，开发商只有干瞪眼了，急也没办法，银行那边压力会越来越大，现在开发住宅用地简直就是折翼天使了，我也认为房价会接着降，降到最近这些人的当初成本就不可能再降了，但是我否定墨尔本房价有泡沫这种说法，简直不切实际，跟着瞎嚷嚷，看新闻看多了
要说澳洲政府也很幼稚啊
人工必须使劲涨，但是物价必须抑制，同时房价不能提高，这难度很大啊，然后人工还嫌不够高，因为物价还在提高，然后物价还必须继续降低，这想法都觉得梦幻，要么降人工，物价自然下来，然后涨人工，物价能抑制那叫怪了
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年轻人去新开发区买自住房，我可以理解，去这种地方买投资房，我不能理解，大量房源，配套设施不成熟，租客不多，有什么投资价值？我个人觉得买投资房一定要买在稀缺地段
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公司倒闭了 老板宣布破产 不招人了 自然人工就下来了
泡沫破灭，本来就是 需要毁灭一批人的 rba 加息也就是加到一定程度能软着路
就是小一帮人破产牺牲换来 经济的重启
但是不要破的太凶 就是硬着路了
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这是没办法的，稀缺地段，价格太高，投资很不划算，房子越贵的地方，收益是月底的，我之前投资的都是地段一般的，基本都能实现正现金流，而且地段好的房子质量都太差了，这些房子租着也不容易，你不喜欢的东西，别人一样嫌弃，如果地段好的房子质量在好，对不起，这叫自住房，你买这种高质量的房子拿来出租，那是助人为乐，配套设施其实都不差，都很齐全，而且新区环境好，路宽，只有在买华超物品的时候会觉得麻烦，其他，我甚至觉得新区还方便一些，毕竟价格低
tarneit 买价42w 房租之前是450
newport 买价60w 房租之前是520
doncaster买价75w 房租之前是500
你不觉得价格越低的投资回报越好吗，关键是你房子要好，不在于地段多差，只要房子够新，里面设备看起来比较现代，还是很多人愿意租的，当然了，这些新地段就必须忍受咖喱味，是没办法的事了
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哈哈，Doncaster150w的house一样也只能租500多，租售比简直惨不忍睹….
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可是这种房子资本增值不高吧，我之前107万买的房子也租了650，地段好房子状况非常好的遗产房，没有开放就租出去了
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你可真下的了手啊，跌这么多卖。
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这就看个人选择了，好地段的房子升值事快，但是这也就是基于经验，谁也不好说以后会怎么样，我能做的就是前期尽量少自己贴钱，而且这几个月，墨尔本跌的最厉害的，还就是你说的那种好房子，价格在1.5-2m之间，这个区间简直是20%降价的在抛售，2m以上的，基本纹丝不动，没人买反正也没人卖，卖家不降价，买家也没兴趣，80w以下的，降价也就10%附近，50w左右的根本就没在降，所以说稀缺地段就一定涨这个说法真不一定对，而且就墨尔本来说，华人眼里的稀缺地段，真的感觉是生活质量最差的地方，boxhill doncaster glen这些地方，堵车，脏，差，到处鸣笛，车多空气也脏，除了买华人东西方便以外，我是真看不出来有什么有点，甚至不知道这些地方华人究竟喜欢个什么，完全不理解了
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墨尔本确实大部分区，房价没什么泡沫。疫情这波过后更明显。
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你说的对，我从来不买华人区，不过我的房子都不卖，以后留给孩子的，所以也无所谓短期价格波动了
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那你不卖怎么办，利率那么高，而且政府现在摆出一副你有投资房你就必须承担社会义务
房价不准涨
房子要使劲修
一天到晚的各种检查
在你承担了所有的成本以后，说一句房价太高了房租太高了，你就要给政府各种买单，有出租房的在去年受气没受够吗，投资市场要有投资市场的样子，你不能拒绝投资者的合理期待啊，市场跌了，不景气，这个没关系，利率上涨也没关系，大家都根据自己的能力去计划，受得了的继续，受不了就撤，但是你不能在房东那么不容易以后，把房东的出租房完全看成政府的项目规划啊，怨气大了去了
再说了，自住房该涨不一样涨，我们何苦受这个欺负了
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谁不是这么想的，都是这么想的，我买个doncast不也是这么想的，但是将来的事你说的准吗，20年以后你要被剥多少层皮，你的付出能换来应得的收入不，政府会允许你这么盈利不，澳洲太左了，别期望太高了
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多空还在激战。嗯，房价离底还远着呢。
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你都卖了多久卖掉的啊。墨尔本的租金真的是全奥最低，这次涨利息租金不怎么涨所以房价跌的挺多。
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越便宜的区越好卖，tarneit的几乎没怎么降价，1周成交，只要你给一个比周围稍微低一点的价格，抢的人很多，newport就差很多了，挂了2个月，中介每次见面都叹气，说不是你的错不是我的错，市场就这样，然后又怕你决定不卖了，也看得出人家真得很卖力，每周都open也真得很不容易了，2个月终于有人买了，也是降了不少，最后就是doncaster，位置好，但是房子比较小，其实这个房子还挺新的，看的人很多，但是出钱的太少了，这个是挂了我都不记得多久了，可能4个月才卖掉，最坑的是，3500的家具钱白出了，就是外面的布景公司，把你的房子弄得像宾馆一样很漂亮，感觉真得很忽悠人，布景前后那质量差了很多档次，就算换了是我，我都愿意多出钱，但是要求就是布景最多60天，但是基本60天都能卖掉，结果doncaster布景失败，最后家具都搬走了，也卖不掉，不然为啥doncaster我降了那么多，doncaster这套房子基本不赚钱，把cgt装修中介广告空置布景都加进去，似乎是刚刚持平，不亏就可以了
租金我觉得涨得很多哦，尤其是doncaster之前的租客接受涨价8%，最后自己主动提出10%，但是我坚决要卖，所以就清空了，tarneit涨的也很多租金，可唯独离市区很近的newport租金没这么涨，也看不明白啥原理，反正现在已经远离了，哦，所有买方，全是自助，卖房这段时间，一个上门看房说是投资的都没有，全部都是刚需自住了
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就是你tarneit,newport,doncast全部卖给自住买家啦。 那还不错，投资买家压价格更厉害。
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没这个问题，现在没有投资买家，根本不是我主动挑自住买家，是现在市场上就没有投资买家，因为所有open完，中介都要打电话，告诉你今天看房多少，都是什么情况，这几个月可能三个地方上门的人也有好几百了吧，毕竟半年了，就没有一个是投资，全部是自住，另外，成交的三家，全部都带孩子的自住了
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墨尔本这么宜居啊
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你真的厉害3套一起卖税都给国家了。你被伤透了心。升级自住是最划算的。现在乱世自己享受起来。
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谈不上伤心，只是觉得不公平，我们投资房承受了很多，不光是经济上的，包括心力，我历来认为付出收益要均等，不让收益那就不付出，自住房一样可以涨对不对，3个1m涨到2m跟1个3m涨到6m其实是一回事，至于1m涨到2m和3m涨到6m哪个容易，还真不是好预测的，看起来1涨2容易一些，但是真的谁知道呢，不投资房的话，就最多一个星期多承担1200的成本就是了，换个说法，我一个星期花1200租自己的房子，其他和投资房不是一样吗，省了不少心，我买的3m的房子，找人评估，光建筑成本就超过1.7了，过20年以后，你还能怎么跌，所以无所谓，而且有cgt这把剑在那里，3投资房和1自住房之间最后的盈利还真不一定就像大家想的那样了
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一直都是吧
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破灭了多少年了，怎么还是涨呢？
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没pr买房，好亏啊。。
知道很多没pr买房的都是投资移民，第一次听说专业人士没pr就买房的。。。
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不仅仅是移民
就在刚刚，一个local的master学生跟我说，他买了套apart，今天交房，下午请假不能来上课了
他本科也刚毕业没几年，估计没啥钱的，也是家里凑的首付
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你一切问题都是不良租客引起的，你该换租客了，，这么龟毛的租客留着过年吗？合同到期就踢走，现在那么好租，为啥不换租客？
另外你3m自住房理论，如果3m都是自住房，涨利息后一样多付利息啊，而且没有负扣税，没有租金帮忙，更难。。投资房好歹有房租收入有付扣税，能给涨息压力去掉三分之二。。
实在顶不住，还可以卖几个投资房。。你那个3m自住房顶不住，直接卖自住房？
全都卖了租客啥都是浮云了
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3m自住就不涨利息了？没有房租和负扣税帮忙的自住房，顶不住咋办？直接卖3m自住房？
还是卖一部分，先卖1m的？哈哈。。
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我的房子之前基本都是正现金流，刚开始还有折旧，后面越来越少，加上贷款基本都还完了，付扣税红利基本享受不到，既然要买，就是衡量过，知道承受的起，3m，贷款就70多万，就算涨到利息10%也能承受，至于房价不太担心能跌多久，我认为澳洲的房价只跟政府发行的货币总量有关，加息无非是抑制需求，但是只要你不缩表，物价就一定继续飙是毫无疑问的，加息并不能抑制物价，只能抑制需求，所以就算现在再怎么跌的厉害，时间拉长一点，毫无疑问会继续涨，涨到什么程度就看澳洲政府打算继续印多少钱了，我是直接投资房全部卖了，一共4个月时间，除了doncaster卖的不是很理想，其他的还算可以了，综合起来看都不亏，只是doncaster属于白辛苦，完全不赚钱了
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恭喜恭喜，现在能捡到有价值的房子比买个投资房赚钱多。你买了东南海边还是东门啊。
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东南海边
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对呀，买3m自住房的，一般都是负担得起涨息的，或者是老年想拿政府养老金而减少投资房的。。
可是很多人是负担不起3m自住房涨息的，就必须靠负扣税+租金来帮忙拥有3m的房产。。他们就不能像你那样操作，就必须是自住房+投资房=3m。。
房产是长线投资，将来人家就有机会中老年后住上3m自住房。。
没有谁对谁错，都是选最适合自己的投资方式而以，，，
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这当然是最好的，但是如果政府说，不行，你必须降低租金，怎么办，政府再说，不行，你还要交澳洲住房开发税怎么办，政府再说，不行，你必须把房租给特殊群体怎么办，然后政府再说，你必须保证这个保证那个怎么办，你说的这些都对，我也是一开始就这么做的，我原来是想3 4 5继续买下去，我不要那个付扣税，就给我正常收益正常责任就好，但是我现在觉得澳洲苗头不对了，以前的澳洲是有钱的澳洲，可现在看起来澳洲的发展不能像过去20年那样，澳洲对私有制的保护也是基于选票的，别说一个投资房，我甚至绝望的想过，到时候连自住房他都要根据人均面积来收你大自住房的税了，政府有钱，怎么做都有面子，政府没钱的时候，那抢起来比中国还狠，这才是让投资房的人更生气的，你付出了现在和过去，到你美好未来的时候，人家要求平均，我是觉得除了孩子，澳洲就没有值得投资的地方了
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你太操心了吧。。哈哈。。你都没投资房了，还幻想这些干嘛？
不要自己吓自己。。
你要是怕自住房都收税，那只能离开澳洲了。。那里不收自住房税去那里了。。
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也就是发发牢骚，毕竟没投资房了，对政府的政策稍微有点失望，觉得澳洲的投资环境跟一开始想的不是很一样，这个月不是还要开住房危机公共大会吗，看能开出个什么结果了
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成本决定了产能，如果新房盖起来加GST低于市场价，开发商是亏钱的。人口每年都是增加的，最近几年新洲的房屋批准量是断崖式下跌，但是海外移民已经开启新的浪潮，很快房子将供不应求，如果投资回报还是不能为正的话，新进的移民就要开始抢房了。目前的政府的高负债未来只能用大水漫灌来解决。物极必反，最近新洲房租上涨90澳币一周，但是利息超过了租金势必会打消投资意愿，未来几年要不不要移民，要不公寓上涨20%提高新建公寓项目。
还有可负担比例一定按每平方米来算，而不是房屋价格。中国一二线城市，越南胡志明等城市比澳洲高多了，别拿独立屋对比鞋盒房，对比同样大小的房子才有意义
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到时候连自住房他都要根据人均面积来收你大自住房的税了
----我支持自住房按居住面积收税，那些独居的老人，空巢夫妻住4，5房的大house真是浪费地球资源
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可凭什么，人家不是年轻的时候付出过，辛苦过，人家大房子是天山掉下来的是不，这还是澳洲吗，要这么干都回中国算了
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只是举个老人的例子，所有人都按居住面积收费，想住大房子多交钱，避免不必要的浪费
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这是什么话，房子是人家买的，你说开车交税，天经地义，路的钱大家分担，地是人家买的，房子是人家建的，全部都是人家的资源，你平均这个意义在哪，关键是凭什么，这跟土改区别在哪里了
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澳洲出啥新政策了？
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下午三点看看路上多少TRADIE的车， 再研究下多少澳洲人的就业是仰仗房地产， 日本可以转型制造业，服务业， 中国可以转移重心。 澳洲你让他咋办。地产不好， 那么多人口失业你让他们去做什么？
还有去看看地产泡沫破掉的日本大城市房价， 然后换算成澳币和澳洲比较下。 看看还有没有泡沫。
东京UNIT均价78万澳币， 悉尼80万澳币。 然后再去比比日本HOUSE价格，
澳洲人均工资比日本高不少。
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确实，很奇怪的，doncaster没人租，价格很低，不知道为啥，不过1.5的房租租500多也太那啥了吧，那这个房子应该是属于大地破房，就是资产价格高，但是租客只会根据房子质量给价，地越大租客其实越不喜欢，不好管理，也不需要那么大，租客就要房子大，而且主要是房子要新，但是这租售比也是开眼界，太低了
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现在开发成本高出天际了，开发商都不怎么入场了
房产数量有限 早晚会涨上去的
我是真没看出来澳洲房产哪里有泡沫了
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现在不是泡沫，是卖便宜了
永久产权的house
按平米计算，均价不如中国县城，你还想咋的
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每年不到20万移民 有多少能落地就买房的 靠移民拯救房地产 不是不行 得每年来个100万
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我觉得，为了全世界大部分地区的房地产都将日本化，也就是除了最中心的地区，全都拉跨。
至少，不要再在偏远的地方买房投资了
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澳洲政府现在的确有 打土豪分田地，讨好无产阶级的趋势。租客是大爷，房东是孙子。房子最后赚的钱，政府还收CGT，但是亏了，不好意思，那算你自己的。澳洲的投资环境的确在恶化。
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我就想知道这泡沫啥时候崩，是明年还是20年以后？
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结论是利息要继续加，买房和卖房的都不怕。
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虽然不赞成泡沫破裂的说法，但是你的说法也很可笑。
狼来了的故事听说过吗？ 最后狼真的来了，虽然没人信了
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楼主发帖是想拯救广大有房住的民众吗
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不动产和动产的区别懂吗？
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也不是啊，澳洲体量很小的，比如布里斯班一年有两万套二手房子成交就绝对好年份了。
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怎么可能，现在在家办公是趋势，最中心倒是会先完蛋。。
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+105年国家股改那时做过股票。记得股票pe=现金分红/股票价格。好奇你这个房屋pe怎么算的？还有即将是
个怎么概念。有定数么？
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早上隔壁小哥说边上下周拍卖的仓库要价1m，300出头的地，从15年的1000一平米涨到了过3000一平米
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泡沫即将破灭 。刚刚学到的。
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赶紧卖啊
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我的观点和你不同。
城市中心能够提供的东西太多了：效率，信息的碰撞，随机出现的机会。这些东西所带来的经济效益是中心溢价的基础。更重要的是，人类至少还要再进化个几千年，线下交流才会停止成为刚需的一部分。
尤其是在土澳，只要人口停止增长（我认为很快全世界都将停止，放开移民也效果有限），偏远地区将成为价值陷阱。
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