澳洲房产市场贷款违约率正明显上升，房价创5年来低点，贷款成本升值10年高点，同时整体经济正在放缓增速，这令人们担心澳洲可能面临类似美国和英国遭遇的房市衰退危机。部分业内人士则表示，澳洲正陷入“百年一见”的房市崩塌困境。
国际货币基金组织(IMF)4月时表示，澳洲的房产价格是全球最被高估的资产价格之一。而摩根士丹利(Morgan Stanley)驻悉尼的资深经济学家Gerard Minack也预计，澳洲房产价格至2010年将下跌30%。澳洲所有主要城市的房价在上个月均出现下滑，为自经济陷入大萧条前不久以来的首次。
悉尼一家追踪房产价格的公司Residex Ltd的首席执行官John Edwards表示：“当数据出炉时，我十分恐慌，我们公司做这一行业已经20年，拥有追溯至1865年的数据，此次的结果的确不寻常。”
据Residex Ltd称，包括悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯在内的几座主要城市的房价跌幅在0.6%至2.2%之间；澳洲全国的房价中值下跌近3%，至45.8万澳元(折合43.5万美元)。Edwards表示，澳洲正陷入百年一见的房价惨跌困境，从未见过如此多的负面因素聚集。
澳洲房价涨势曾推动澳洲消费者支出在长达10年的时期内持续增长，并帮助澳大利亚度过了1997年亚洲金融风暴和2000年因特网股票崩溃等艰难时期。
◎ 房价飙涨
澳洲大型养老基金经理AMP旗下投资分支AMP Capital Investors表示，澳洲自1999年以来家庭贷款已经接近翻了一倍，家庭贷款约为收入的1.6倍，这一比例高于美国和英国；同一时期内，澳洲全国的房价中值上涨了约140%。
国际货币基金组织(IMF)表示，在至2007年的十年内，澳洲房价相较家庭收入和还债能力而言被高估了近25%；全球近爱尔兰、荷兰和英国的这一比例更高。
◎ 银行股票下跌
如果澳洲陷入房市衰退，那么可能还将导致包括澳洲联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)和西太平洋银行(Westpac Banking Corp.)在内的各大贷款机构遭遇损失，这两家银行的股价今年已经下跌超过20%。
2008年迄今为止，由于全球信贷危机推高贷款成本，所以澳洲5大贷款机构已经平均上调抵押贷款利率105个基点。这导致一份25万澳元的住房贷款每月的还款金额增加250澳元。
◎ 家庭面临抵押贷款难题
悉尼研究公司Fujitsu Consulting表示，澳洲有92.3万个家庭将在9月面临抵押贷款还款难题，07年同期该数字为17.1万户。澳洲人口总计2100万，690万户家庭拥有抵押贷款。
[ 本帖最后由 andrewliu1978 于 2009-1-8 15:11 编辑 ]
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perfect storm.
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都说要跌，可我看中的房子价格比以前更高。
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说多了就成真了. 银行挤兑就是这么发生的.
1929年
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房产市场贷款违约率上升一点也不奇怪....感觉现在银行收紧借贷...
连我现有的55天免息信用卡都在这个月被缩到只有40多天免息了..晕..
如果不是在论坛看到有人说新申请的信用卡只有40多天的免息,我还没注意到账单上的那些小字..
[ 本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2008-7-31 12:11 编辑 ]
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多半是因为你准时还钱，银行赚不到你的利息
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哪个卡?
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中值下跌近3%?这还叫惨？
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澳洲是现在不多的房价还没有大跌的国家里，如果考虑到澳元今后可能要走一段时间的下坡路，澳洲房价的价格目前是高估了很多了，如果要撤退的人，现在差不多该动作啦。
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其实也给银行赚过利息了, 只是赚得不多,
而且偏偏在这时候发生,又不只一家银行这么做, 应该是和经济大环境有关,
就像我LS补充的最后一句, 我是看到论坛上有人说, 申请的新的55天免息信用卡被加上了限制条款,才注意到的..... 那位筒子申请的信用卡和我有的不是一家,发卡机构是两个不同的集团来着.
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就是啊，好房子一点都不便宜啊。
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高价位的房子需要更多时间吸收降价的信息，但降也是迟早的。
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我的这张卡是有年费和REWARDS PROGRAM的.
另外坛主阿丝好像也说过她的一张新卡有免息期缩短到四十多天的限制.
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房价大跌是纯属谣言，连sub-premium风暴中心的美国也只是部分地区的房子有所下跌，起跌幅也不大，更何况全世界范围内通涨的因素才是这次商品价格和房价上涨的根本。在货币供应量无限增加的风险下，唯有购买资产才能抵御通货膨胀的因素。再说土地资源永远是稀缺的资源，长期上涨趋势不会改变，除非大家移民去火星。从长期趋势来看，房价跌个30％－50％并不可怕，几年后肯定会翻回来，关键是是否有现金流支持贷款的偿付，关键是是否会造成负资产而产生断供的情况。这样导致金融机构的风险所造成的对经济的整体影响比对房价的影响更深远。
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LS说得没错，但是，经济看来要软了，现金流也就会受到影响。房价下跌必然从西区蔓延到东区、北区等传统高房价区，只不过，高房价区能够撑得久一点，但这次经济调整/maybe衰退不会很短啊，撑不了太久的。
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那么租房价格会不会下降？
如果说租房价格也会下降
那么这么低的空置率怎么办？
如果说租房价格不会下降
那么房价下降使得投资回报率上升，是否可以抵消一些这里说的不利因素呢？
在看大一些
那么房屋的供求关系会不会改变呢？
是不是空置率会上升呢？
是不是澳洲人会变少呢？
经济不景气使得移民变少？工作机会变少？
那么现在这么高的就业率就会降低？
如果出现萧条，我们无话可说，没有人可以独善其身
如果不出现萧条，上边的几个问题会发生吗？
房价真的会大降吗？
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你真的在美国生活过吗?????
"连sub-premium风暴中心的美国也只是部分地区的房子有所下跌，起跌幅也不大"只是道听途说还是亲眼所见呢?
我一直在向以前美国的同学们CONFIRM现在美国的情况, 现在美国的危机真的蛮严重的. 很多人失业了,不少人搬离原有的城市.
一些原本的工业城市,本来是靠一些大企业撑起来的,现在企业倒了,没了工作机会,人们都走了.
或许很难想象,但在美国一些城市房子真的是有捡的----不要钱的.你信吗?在原主人遗弃这房子后, 只要你住上一定年限,给这个房子交LAND TAX,这个房子就归你了! 但这是真实的美国法例.
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而且成交极快
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从长远趋势看房价确实是上涨的，因为土地资源的紧缺。所以如果是你的自住房，永远是应该购买的。可是相对短期，比如5年、10年，这个就不好说了。这次的全球经济问题，看来不是那么容易躲得过的。没有理由，全球都遭殃，只有澳洲独善其身。
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Keep observing...
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是的，只要能保住工作，这3年内应该能找到很好的房市进入窗口。
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本来是近期计划购房的，不过看着走下坡路的澳元和房价，等等喽
我敢说如果央行下半年降息，澳元肯定是猛跌，房价未必能持稳
如果真是这样的趋势，现在用人民币买澳元买房真是赔大发了，最后一棒啊
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一篇来自Bloomberg的文章称，由于高借贷成本和低经济增长，澳大利亚面临着类似美国和英国房屋市场的衰退局面。文章指出4月份国际货币基金组织表示，澳大利亚的房屋市场在世界上是被高估最严重的，自经济大萧条以来，房价首次于上月在所有主要城市全面下降。据AMP Capital Investors公司的数据，澳大利亚家庭债务翻了一番，为收入的160%，比美国和英国还要高。
————————————指的应该就是楼顶的那篇文章
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先跌这哈，等偶攒够首期的钱再升不迟。
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我今天早上看到一个新闻也说目前澳洲家庭债务已经占到了GDP的177%....
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我来澳洲的时间不长,对澳洲,对经济不是太了解
我只有一点很想不通.现在大家都在说房价在跌.但是另一方面租房市场依然很紧俏,而且房租一直在升.同是现在的利息也还是很高.很多人供不了房子,那只好卖房子,然后去租个房子先租着.那么不就表示租房市场会更紧张?如果是这样的话,租金涨到一定程度,不如去买房子.可是房子又卖不动,一个怕跌一个利息高抗不住.我不明白这个矛盾会怎么发展?
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澳洲的这个矛盾和中国很有关系。。。
It's a long long story...
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难到你就在美国生活过了吗？客观的消息是美国的部分地区房价下跌，也没有人居住了，但这和其产业结构有关，美国许多地方都是一个大型工厂为支柱，支撑起当地的小城镇，如果工厂搬迁了，倒闭了，当然当地的房子就没人住了。但这决对不是普遍现象，这些城镇，是我们大多数人都不会去定居的，而相对大城市，只要是城市化的进程在不断继续，人口不断输入，房价就会稳定的增长，而且大城市不会收到过多的经济面的影响，难度经济不好了大家就搬到农村去住吗？其实支撑资产最关键的因素还是供求关系，大家只要看看为啥中心地带的豪宅再贵也有人买就知道了，这已脱离了价值的内在规例。
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美国现在有80万栋空房子。10个月的存货。难啊。还是盼望来个地震或是海啸把房子给毁掉一点比较快。
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刚刚买了房。不会大跌吧
这种高位的家庭债务，经济火热的时候看不出什么，一旦转差......
鬼子们就没那么潇洒了
今天出的一个零售数据仍是偏冷，大家都开始捂紧荷包了
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如果是自己住的，还款能力没问题，就没什么好担心的
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我六月份在LA的时候看当地的新闻，加州的房产一年跌了16.7%。这完全是crash了，要知道加州从2000年开始算的涨幅还没有澳洲大。
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其实在银行/房地產等相關行業的同志出來說話最有說服力。
我最近因為要下OFFER買房，接觸了好機個銀行的BROKER和銀行裡面搞貸款的，他們給我的消息是：-
- 最近房子下跌絕對是事實，但悉尼也就是下跌3-10%左右，没美国那么严重。
- 我兒子的一個同學全家即將搬離悉尼，因為他媽媽（BROKER）所在的金融公司倒闭了，他爸爸也在西澳的一个边远小镇找到了个收入不错的对口工作
- 许多澳洲人的经济状况绝对跟银行利息、物价直接挂钩，银行已经收回越来越多的房子。有些老人因为支付不起日常的生活开支，把已经完全拥有的房子又抵押给银行，拿银行的钱过日子。死后就由银行直接收楼，剩余价值部分再分给其子女，晚景非常的凄凉。
- 关于资源稀缺问题，可能是个美丽的谎言。除非人死了都不火化，还继续占有其房子，否则都会变卖分给其子女。
俺现在看重的房子，基本没人来看，因为交通购物不方便，原来有套房子买了几个月卖不出去又收回去出租了。如果不是因为非常靠近学校这个优点，俺也不会在现在买，明知道价格还会再跌的，再跌个10-20%应该非常有可能。想想租房跟贷款利息差不多，就买了算了，反正首期放着也没多少利息收入。
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任何市场都是这样的呀. 我们学经济学的时候,不是都讲究供需平衡吗?这个也是平衡.
有造成上升的因素, 造成下降的因素, 双方因素平衡就是稳定.
市场往哪个方向走,就看哪方面因素更强.
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我的确以前住在美国啊,在那边读书.... 而且我学的就是房产法.所以需要接触一些数据和案例.
美国那些被抛弃的物业, 并不是一开始就"大多数人都不会去定居的".如果没人定居,谁会那么傻去建那么多房子呢???
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第一手的反馈最为宝贵
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澳洲说到底只有2000万人，就算涨到5000万人，也不会真的缺地。我真的听烦了澳洲土地资源稀缺之类的话，这个完全是政府计划没跟上的原因，是人为制造出来的。
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same here
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真想移民火星算了，
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俺一直等着跌，真能跌20%，俺就买，反正收复的钱还不够呢，呵呵
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总是说长期趋势，自住没事儿，可是怎么会没关系呢。在最高价时买，和在跌了30%-50%时买，价格不同，贷款不同，付的利息也不同，不管投资房还是自住房，都不希望买个高价，接这最后一棒吧，就算5-10年后，房价涨了，可是多付这些利息呢，就算自住也不舒服啊。
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非常同意。一些既得利益者往往要制造这样的话。
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无量佛！总要有人买单嘛！不然怎么实现“老有所养”？政府不养就要靠新移民养，高房价可以让老年人安度晚年，大家不要捅破了这层窗户纸...
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房子下跌已经是不争的事实, 现在才小荷刚露尖尖角, 等着看加速下跌吧.
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俺保留了连续3个月的地产广告，仔细比对了，房子确实是在跌，（当然，仅仅是我感兴趣的地区。）大概的算算，有3%---5%的跌幅。前期没有卖掉的房子，后面标价就降了。也有同一地址的房子，换个中介，标价也降下来，成交也很慢。前端时间房子多是拍卖的，现在多是表为私人成交。
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我也纳闷，怎么有那么多有钱人买房子跟买大白菜似的？有时候狠郁闷了，只好安慰自己说，搏傻的最后阶段也是这样的，没准就是快到头了....呵呵，很阿Q的是不是
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你是大智若Q。
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我也遇到了一样的问题。还没来得及下书面offer，就房子飞了。剩下的就是有问题的房子了。
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一样滴~~
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涨的时候也是这同一帮人在说还要涨
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跌的时候还是这帮人在说还要跌。
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http://www.smartcompany.com.au/F ... the-next-year-.html
APM说明年要跌10%。
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没有吧? 去年坛子上很多看涨的人今年都转而看跌了.
因为经济因素是变化的,大家想必都是根据不断变化的经济形势在做出自己的判断罢了。
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有的人脑子不够用,只能根据自己心里喜欢的情况来预测.
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where, where...
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澳洲不缺地， 但是合适居住的地方， 尤其是大城市里面， 已经没多少地了。
在悉尼随便找块州政府能release出来的地， 都在离city 30－40km以外了
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澳洲也不缺合适居住的地方，光沿海的一环就能容纳最少5000万人。具体的论证我一下找不到了，但这个数字我觉得是有道理的。
但你说的也对，昨天我还听一个啥啥叫兽在radio上说，澳洲跟其他的发达国家比，人口过于集中于少数大城市，基本上没有中型城市和卫星城市的概念，这是造成目前房地产危机的重要原因之一。And once again，这完全是政府的责任。霍华德政府短视的程度，我个人认为是空前绝后的。
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作为想买房的， 我想房价惨跌， 但是我觉得不大可能。
澳洲的房地产最近1，2年已经很不景气了，很多builder的日子早就很难过了。 作为GDP支撑之一的房地产业已经败象累累。如果下半年澳洲经济因为全球不景气变的过冷或者突然跌的很惨， RBA一定马上减息。9月减息的几率现在是25％左右 － 有人说是50％。减息对房价有什么影响， 我相信大家都清楚。所以从这个角度说房价会惨跌的人， 都去做做梦吧。。。RBA减息到4.％的时候， 房地产是什么样的日子， 大家也都可以去想想。如果全球经济都险入困境， 大家的GDP都跌的一塌糊涂的时候， 澳洲的矿石估计也卖不出去了， 那时候， 呵呵，才是房价惨跌的时候 － Perth是第一个遭殃的。不过目前还没见到这么desperate的情景。
要说房价惨跌， Cabrramatta那边，house都已经从40几万跌到20几万了。。。可是好的区， 继续在涨。。。没办法。。。
美国怕的是滞胀，澳洲怕的是通缩
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这样吧。
现在是7月31号晚上，明天就是八月了， 离九月份也就1个月的距离。 一个月后大家再来看这个贴子，看到时是不是减息了。
如果九月份没减，可以看十月份我并不认为现在会减息.因为油价,食品等原因,我觉得现在通胀还是很高.我觉得利息还会保持,应该不会升了.
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9月减息的可能性很大， Money Market都已经反应出来了， bank bill rate都已经全线下调
0.25％cut对房价的推动作用不大。。。但是第一个0.25％的推动作用也不可低估，毕竟，加息和减息基本上都不是一次性的， 往往是一次加息/减息之后都会有后续的几次。。。
如果连续减了4，5次，呵呵， 只要中国继续9％的GDP增长速度， 澳洲房价应该继续往上涨
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很遗憾， 油价，食品都已经被RBA单独列出来了。headline figure看上去很可怕 － 4.5％澳币不涨反跌，银行issue的bank bill rate都全部下降 － 加息已经到了头，减息is on the card - hold is what they are doing now!
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建议开个投票贴，看未来12个月看跌的人多还是看涨的人多。
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类似于这篇文章观点的文章,我在至少一年多前就已经看过,预测英国,荷兰和澳大利亚的房价要跌25%-30%. 从那时到现在,澳洲房价总体来说是稳中稍降,很多人觉得不会大跌,但我认为澳洲一定不会独善其身,躲得过这一劫.
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买家都是盯着目标区的房子，条件好的（特别是top floor）放到市场的并不多
一旦要价合理，对市场较熟悉的买家就立刻出手了，经常出来一两周就没了
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稳中有降。。。继续观望。。。
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减息确实有利于房地产，但这涉及到发展趋势的问题，一个产业发展趋势的变化是需要时间的
到了减息的地步，整个经济（不只是房地产）肯定是萎靡到了一定程度，这时候即使短时间内连续降息，市场也不会立刻转好
确定的是在这个期间应该有相对好的购入时机
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好主意！
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留个记号，半年后再来翻一翻...
[ 本帖最后由 Fuxingtop 于 2008-7-31 23:41 编辑 ]
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我买了但是我还是说要跌。我总不能和自己玩命吧？
实事求是很重要。
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这里的人不外乎三种：
一种是等着买房子希望房子跌的；
一种是已买了房子希望房子涨的；
还有一种是以此为食希望楼市永远火爆的，下跌的市场不会火爆，所以这种人也是唱多的。
这三种人恐怕都是倾向于根据自己心里喜欢的情况来预测的吧
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应该是卖房卖贷的最怕行情走软市场变冷，危及到了饭碗才会有动力和人玩命
没买的还不止于到那个程度
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能够实事求是的好同志还是很少的
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市场规律不是“唱”出来的，有涨有跌是必然的。我不希望房子跌，一是因为我买了，二是我要卖贷款。但所谓“覆巢之下”，已经买房的人不说，没买的人到时看着房子一直在跌，也不知何时下手（有所谓古语之买涨不买跌）。再说行业影响，先倒霉的是卖房卖贷的，接下来就是建筑行业，。。。。危机总是会蔓延的，所以我说其实没人真正会喜欢房子跌，而且房子又不像股票有期指，没法从下跌中直接获益。
只是现在的现实是已经在跌了，目前也看不到什么利好，也不知道会跌到哪里，所以只是期望跌的少一点，时间短一点。
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现在没有买的，赶紧筹钱，只要有钱在，如果真的被说中了，就有机会买到房子了。
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还是老妖和patricb的话说的中肯。。。
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说得好！我个人觉得让房子不跌的唯一办法就是从一开始就不要鼓励投机，不要制造泡沫；房价如果不偏离其真正价值太多，自然也不会大跌，对大家其实都是好事，只有对投机者不是好事，但他们最少还有股市可以去。
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希望尽快调整，稳定，fair enough就好
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房价真大跌后，经济会怎样？紧接着的是什么？失业？
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我觉得失业会先于房价大跌而到来。反过来说就是，如果大面积失业没有发生的话，大家都还有银子还贷，房市就最多会阴跌，不会crash
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最先倒霉的不是你们卖房卖贷的， 是那些builder
building approval的数字一出来很多人都傻眼。。。
跌是肯定的， 现在的问题是会不会大跌， 惨跌。
你只卖WBC的房贷， 日子比较难过。。。
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先是失业率上升,然后才会是房价大跌
换句话说,如果失业率没有大幅上升,房价不会跌得很惨,挤泡沫而已
挤泡沫期间两种地区会跌
1.大泡沫区
2.还贷压力区
其他的应该还好
但是失业率大幅上升意味着澳洲进入萧条,大家日子都难过了
不过暂时我们看不见进入萧条
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现在经济全球化了，就是说任何一个环节崩溃了的大家就全都去球了。美国正在找替死鬼呢，找不到的话他们就得自己脱层皮，中国也得脱层皮，澳洲接下来就该去球了。所以从澳洲的利益来讲，希望伊拉克的石油够填美国的大窟窿的，或者希望美国迅速找到下一个替死鬼。唉，国际政治真的很黑很暴力...
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你要看到澳洲失业率大幅上升的前提条件是什么？
1。 美国经济彻底完蛋 － 可能么？
2。 美国经济持续低迷，造成日本跟中国的经济也持续低迷 － 很有可能， 别忘了， 中国还有内需， 照样也要进口澳洲的矿石跟天然气！
3。 全球继续银根紧缩造成澳币持续坚挺 － 也挺不了多久了。。。
澳洲的经济，只要亚洲那边不出现大的问题， 美国人重感冒， 基本上影响不大。
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所以说熊猫少嘛～ 都快绝种了
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我每天都在哭。。。。。幸好不是builder.
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这个帖子里每个人都想成为经济学家 － 包括我自己， 汗， 瀑布汗。。。
回头下星期一问问俺们那边的Chief Economist， 就是经常在电视里面bullshit的那个。。。
涨吧， 跌吧， 都无所谓了， 俺就在这里住定了， 持币观望， 等大跌的时候再出手。。。或者等到风声不对， 马上杀进去抢房。。。
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我每天也都在哭。。。这油价涨的厉害啊！
Access Economy?
我可就是火上浇油啥的图个热闹，经济学家不好玩，俺还是闪了
[ 本帖最后由 bulaohu 于 2008-7-31 23:44 编辑 ]
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经济全球化
水波效应
危机也全球化了
但是水波是会随着半径的增长而减弱
政府，银行，民众
做出正确的应对，可以减少损失
其实我倒是觉得这次被波及到危机对澳洲不是很坏的事情
前几年确实经济过热，央行的加息并没有很好的抑制
这次刚好松松土
这次受到冲击如果应对的好，不失为一种释放，危机的释放
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上realestate查了一下，跟前阵子看的结果相比，感觉看上的区好房子明显少了，而且房价也并没有降多少，有的房子好像还涨了～～～
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Access Economy是个啥？ 我知道有个Access Economics，他们好像不怎么样。。。平时电视采访他们的次数也少吧？
电视上每天bullshit的经济学家多了去了。。。so far我觉得俺们那边的economist还是比较不错的, 比其他几家都准一些。
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澳洲央行现在的政策就是牺牲造居住房来确保新的矿产计划能够快速启动。所以造就了房租高启却没有人造新房子的怪现象。特别是NSW政府还为了敛财对新开发地区的新房子征收每栋十几万的税。。。
听说现下的NSW造房子的builder非常惨，没活开工而被迫破产很多。
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脑子不够不可恨,妄想误导别人做最后的傻瓜,这才是最缺德+缺智的.
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所以我当初问你现金型投资时先排除offset,因为那只能算没有办法的办法.
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但是现金投资先要有剩余现金啊。利息和税那么高只有offset是最tax effective。
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offset是在已经进入房地产投资之后的好选择,但你当时是在讨论另一种投资方式,实现"手持现金,笑看房市泡沫破灭".
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这个问题今天刚好在考虑，让我想想。。。到底哪个对。
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[ 本帖最后由 Fuxingtop 于 2008-8-1 12:22 编辑 ]
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其实不能这么说，我认为offset的作用主要在于自住房
在只拥有自住房的时候，offset是一种现金投资方式，而不是房地产投资
“房地产投资之后”多数投资房是fix的贷款，由于扣税的利益有多余的钱也不会还，多数是进了自住房的offset或者是其他投资，而投资房一般是不需要offset的。这时候说的offset多数也是指自住房的，也是一种现金投资方式
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我也同意这个观点。
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俺也算一个，继续看空
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啥叫offset啊
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1.关于"自住房也在乎房价下跌",前面已经有人说了,我不重复.
2.老腰说过他的策略是先自住+offset再转投资.
3.只因为手里有货就成天盼着涨价的人,根本没明白什么叫投资.
4.用瞎嚷嚷给自己壮胆,给别人误导,更是可怜.
[ 本帖最后由 VIP 于 2008-8-1 11:38 编辑 ]
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听大师论道
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感觉VIP和老妖的投资理念有不同的地方，继续学习
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认识的几个builder都在干commercial的活儿，没几个干民宅的，干民宅的都是黑民。
希望这些commercial的活多些，澳洲是不缺地的，就缺配套。
一直想买房，可是6月份和朋友出游，从西区走的，看到那大片大片的未开发土地，当下觉得，澳洲不缺地，立马儿决定，暂时不买房了，看看再说。
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钦佩老妖的人格魅力和分享精神。
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老腰是我我学习的目标,他的理念我都认同.现在只是阐述的问题.而我自己,惭愧,基本没什么理念.
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不太看得明白？你是在说我还是说老妖？
如果是说老妖，他不是看空的吗？
如果是回复我的帖子，好像你说的这些和我的帖子也没什么关系吧。
你是不是回复错了帖子？
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我在回复你的帖子(关于自住和offset).同时表达个人看法,不是在评论你或老腰.
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学习ing......
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这句话是什么意思？没看明白的说
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。。。我还以为你骂我呢，那么凶阿
给我加个分补偿一下？谢谢
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能不能解释一下：为什么““房地产投资之后”多数投资房是fix的贷款”？投资房使用FIX的贷款有什么样的优点呢？
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投资要控制风险。投资房最大的风险就是利息的变化。所以通常会用fix interest。这样方便控制风险和计算cashflow。
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谢谢老妖加分
很喜欢看你的帖子
要跟你多学习阿
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多多交流才能进步。互相学习。今天没分了,留个白条:)
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先谢谢啦
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嗬嗬，已经5页122楼拉，看来我真是个不错的开发商 地基打得不错
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你在房产投资那里的那个地基连地下室都没有造好。
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你太强了，
我现在投标的项目很多都是apartment，都离城很近，要么就在城里。
现在登出来的房子太少了，就算想买也很难下手。
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澳洲的确不缺地，但大家都愿意去新开发的地方吗？虽然我也希望某些区下跌20%+，但是呢，最近看的几个房子，都很快出手，没有看到明显的下跌
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The expected rate cut cycle is likely to be brought forward the beginning of March 2009.
The low point in the RBA cash rate will be expected as of 5.5% which is likely to now be reached in the first quarter of 2010.
If the RBA is more pessimistic on growth than previous revised view and plans an even earlier move then can be expected. This will be made apparent in the Governors statement on 5 August.
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来源：每日经济新闻
撰稿人：郑步春
追踪房价并编制房价指数的澳大利亚ResidexLtd公司公布，悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、达尔文、堪培拉等地6月的房价跌幅介于0.6%~2.2%之间，全国各地区楼价全部下跌，无一上涨，而这种“无一上涨”情况仅在上世纪30年代大萧条后出现过。另外，该机构公布的澳洲房价中值下跌近3.0%，每栋45.8万澳元（折43.5万美元）。ResidexLtd首席执行官JohnEdwards说：“我对这些数据感到恐慌，我做这一行已经20年了，第一次见到这样的情况。”
澳大利亚房价一向较稳，即使是1997年亚洲金融危机和2000年互联网泡沫破裂均没产生太大问题，再往前推也没什么问题，两次大战及其后地缘小战均未受到冲击。
另据AMPCapitalInvestors数据，1999年以来，澳大利亚家庭债务翻番至约占收入的160%，这一比率高于多数西方国家，同期全国房屋中值飙升约140%。
上述43.5万美元的平均房价远高于美国的约21万美元，考虑到收入相差不多且澳洲土地资源更便宜，所以澳洲楼市显然更有泡沫嫌疑。
和美国差不多，澳大利亚有贸易逆差，也是以消费拉动经济，消费占GDP约六成，所以一旦楼市下跌，情况也会和美国类似，整体经济将放缓，消费支出受挤压，然后形成恶性循环。当然，澳洲和美国不同处也有许多，如人均资源、福利等。
周三公布的6月澳大利亚房屋建筑许可证发放量大减7.8%，而预测是减4.1%。很显然，恶兆进一步增加。
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谈了一大把的经济和理论,有没有人出来谈谈澳洲的移民政策对房价的影响.谢谢先
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目前加拿大的移民监是3年，澳洲是4年了。
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直接导致租金上涨, 其他的都是间接的
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这位德鲁同学给出了热点话题
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站个位，下个月再来看
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5月刚买，但我也不管了，反正是自住的。hoho
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买房离城远近，看自己需要吧。象我们，不在city上班，就不太care这个。老公同事好多鬼佬都住frankston呢，不也每天早上7点就开工，也没听他们抱怨什么，每天都挺快活的样子。
如果在city上班的同志，还是得考虑考虑交通成本。city附近是好啊，可是如果不在city上班，也不是必须的啊，就为了增值啊？人生苦短，及时行乐，那想的了那么长远啊，自己舒服就行。
最近附近几个房子都拍卖，都没卖出去，全改出租了。。。
买方和卖方都蹦着劲儿呢，看谁坚持到底吧。
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哦，对了，忘说了，在我看到的那大片大片未开发地上面，远处正在起一片townhouse。。。
肥沃的红土上，一片荒蛮，远处正有一片新房正在施工。。。
当时觉得很有意思，是在werribee境内吧，记得看见路牌了，才知道，这就是著名的werribee。
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不排除是部分房产中介放出的降价言论，促使市场恐慌，制造卖家急于放盘，买家急于跟进的局面。
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去家附近看一个房子,中介说现在租房挺紧张的, 附近的房子一个房子有24个人申请,真不敢相信
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没错，我有朋友就是住在很远的地方，因为他坚决不去CITY上班的。觉得浪费时间在路上。。
因为他最近做的公司明年要搬去CITY就辞职啦，重新找了个。对于有工作经验的人来说不是很难得啦。
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还有悉尼真的建筑工程减少了吗？今天看了这个帖子，和老公说了。他说不是。
他说今天刚见了个从悉尼回来的干建筑的朋友，说悉尼活儿很多，还特好干？？？？
也许现在还没蔓延？干的都是以前的活儿？过些日子就没活儿了？
不知道啊！不知道。
猜不透啊！猜不透。
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老大，啥子市场都是火爆上升对broker最有利
一个萎靡价格走软的市场注定成交量骤减，没有成交中介只能喝西北风
不过你的思维真的挺有新意的，呵呵
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20，30的都一般了，搞出百八十人的都不少的，更恶的是，申请的经常主动提出加钱
出现这种情况只能怪政府
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商业的工程变化不大，很稳定，较大型的计划都是按部就班的执行，资金链没问题就成
住宅的工程量受影响就很大了，变动主要应该在这一块
那些开ute到处干活的各工种的工人们现在比较郁闷的
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it is a reasonable slow down. But the Title 房价惨跌 ,百年一见 looks like a BIAO TI DANG
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你说的或许是SYD吧?
.我们MEL 可能没有这么火
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悉尼的租房市场真的很火。
租房难啊。
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我也买了房子，并没有感觉房价在降。说实话，即使买了房子也不希望房价升的太快，反而希望房价能将一点，好能够尽快攒出首付买第二套房子。不知道我的理解对不对，请高人指教。
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不太明白楼上思维，第一套房价降了怎么会有利于尽快攒出第二套的首付？
你是不是指房价便宜了买第二套更轻松点。
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就是这个意思。房价便宜了，买第二套房子首付就不用那么多了，也不用贷太多的款了。LS,买第2套做什么？还不是希望他升值！买了第2套就立刻希望他座上火箭
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除非我钱多的没精力考虑更好的投资，这类房产投资真是最后的选择
觉得中国人已经活得很累了，钱要不是太多，搞第二套第三套岂不是更累，一辈子被这个压得喘不过气，太不值了
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说说我今天看的一个unit：两室，底楼，有个小的back yard,storage room改成了study room/ third bedroom.房子面积不大，室内面积65左右， 在悉尼东区，开价48万。
看房子的人太多了，大概有100人。因为本身的原因，就一直盯着这个区。我认识的一个人看完之后，非常满意，夫妻俩个人在盘算着该给什么样的offer,估计价格在52万以上。
如果你在现场看到那个架势，你担心的不是房价下跌，而是上涨。
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汗一个,室内才65,不是很大呀,开价还要48万?!
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具体情况具体分析
区域，房屋种类，价格区间不同的房子价格变化的幅度和时间会有较大的差别的
而且，现在的中介在要价上经常耍一些小花招的，老实的是要的略高一些等着还价
狡猾的，会开一个略低于常见价格的要价，这样也会吸引更多对当地房价熟悉的购房者，大家情绪被吊上来了，很可能会卖出高于常见价格的
如果经常在一个区域看房的话，突然遇到这样的情况，八成是上述的把戏
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累
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房租一直涨个不停,房价会跌到哪里去啊?好区的房子一直在涨
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差不多这个价位上下了。如果是悉尼东区的话。
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澳大利亚第二季度全国房价指数年率上升8.2%，前值为上升13.8%
澳大利亚第二季度全国房价指数季率下降0.3%，前值为上升1.1%
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数据有一定的欺骗性，跌的区域是大家都不会买的地方，而好的地方还在涨呢。
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这样的数据有欺骗性，那地产中介和开堂办讲座的给的数据呢？
显示跌幅的数据都是欺骗，上涨的才真实？！
富豪明星买的都是好地方的好房子，赔钱卖出的新闻也没少见
[ 本帖最后由 andrewliu1978 于 2008-8-4 12:39 编辑 ]
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同意!因为不带数据的口号连骗人都难.
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请教，什么地方是好的地方呢，就是您说的还在涨的地方，请明示？
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离城近……购物方便……学校好……交通方便……都可以算好地方-_-b
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比如？
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Auburn满足一切要求
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+治安，环境，人文
[ 本帖最后由 lyrixyang 于 2008-8-4 15:06 编辑 ]
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看完了还是一头雾水，有钱就买，没钱就看热闹吧
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auburn不是个好区吧？
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AUBURN的学校好吗?上次经过似乎场地比较小的样子@@~
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看过去都是中东小孩
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只要不断有外地人进来托市,就不会大跌, 特别是手里有大把RMB的人
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工党不会让穷人失望的
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嘿嘿,一般工党运气不好,上台经济就走下坡路.
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据调查说：因为房租的上涨，越来越多的人选择合租以及住在父母家。家里本来有一个客房的也住上人了。居住密度上升是房屋供应紧张的一个结果。
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看来刚需还很旺阿
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还是那句话：需求是有的，但是要在合理的价格上被满足。
就好像石油。所有的评论员都认为对石油的需求是刚性的，但是当美国的汽油价格达到了$4/加仑很多人都不开车了。
刚是刚了，但是刚性的东西当达到了一个临界点就会突然折断。非刚性的会慢慢减少。
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今早开车听新闻说澳洲油价跌得不多，因为澳洲油价是按照新加坡指数的，而新加坡指数跌的不如美国那边的。
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跌地没有美国多，但是也不少了。我感觉跌了已经有差不多15-20c了。
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差不多，我周日加油150.9C，我最高加油的价格是169.9c。看到昨天电视上的数据显示悉尼的平均房价比较3年前没有变。如果计算通货膨胀，悉尼平均房价实际下降了12%。
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The lowest low: the property market at its worst in the last 4 years
August 2, 2008 in Simon Turner, interest rates, real estate news australia, sydney property news | Tags: australian property monitors, median house prices |
Over the past three months, increasing interest rates and declining home loan volumes has led Australia’s housing market fall to its lowest level since 2004.
Australian Property Monitor’s report that the median property price in five out of our eight state capitals have fallen during the quarter to 30 June.
Perth was the capital city that experienced the greatest decline, suffering a 2.8 per cent drop in its average house price. Sydney came in second with a 2.1 per cent drop.
The only capital city that did not see median property values fall during this quarter was Adelaide, which experienced a 0.4 per cent increase for both houses and units.
Sydney remains the capital with the highest average property price at $542,488.
Simon Turner
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要跌的。将息1%以后才会止跌。
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1%不够，希望降息3%。否则压力还是不小呀
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今天油价才146
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看某些区的拍卖价格，感觉很明显
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我家附近前1个月，好多auction，但最近一看，这些auction的房子，都没卖出去，有的灰溜溜的把牌子撤了，有的改成for lease了。要是以前，早贴上sold了。
还有可笑的是，朋友的邻居的房子，auction根本没人出价，但是过几天，也贴上sold了，现在几个月了，也没见房主搬走，去慰问，房主说，是中介的主意，假sold。。。
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不是吧。 这样也行。
这样说不定就把潜在买家吓走了。。
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是啊，现在冷清很多了。原本一个朋友，去年装修房子的时候打算卖，装修队动作实在是慢，当然审批速度也实在是太慢，到几个月才弄好。记得去年问他多少心里价位卖啊？他说2m左右吧。上个月拍卖的时候问他多少啊？他说，算了，1.6m吧。最后拍卖的时候只拍到1.5m,就再也不肯上去了。流了。现在还在协商中。 2m-1.6m（就算最后成交是接近1.6),20%的幅度啊，已经很大了！不知道冬天来的时候还要冷成什么样子。人生的第一次经济危机即将来到
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which suburb represents Sydney?
the suburb which i live in, a 2 bedder was arnd 450k 3 yrs ago but now, 520k u can not get one and whenever there's one on the market, it's gone in 1-3 wks! price may start to stall for now but i hvnt seen any drop. maybe it will go backwards but i will say, highly unlikely - investors will swamp my suburb for any bargain!
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also a colleague of mine just sold her property in one of the "hot" suburbs in Syd this wk
price tag - what she asked for
time frame - within 1 wk, 1st round inspection yielded two serious buyers bidding for her two bedder
[ 本帖最后由 TheWayIam 于 2008-8-5 13:39 编辑 ]
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Mate, read it again. I said it's the average price in Sydney.
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等一部分人收到CEO来信的时候，再硬的都会软下来。
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what u think is DIRTY!
slow economy doesnt mean bad economy - at least now, no way near it yet
if it went over the cliff, next thing we shld expect is the letter
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如果梦版搞个赌盘的话，我bet明年3月。如果明年3月，大家还看不到希望，那剩下的就是恐慌了。
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不如赌明年3月石油黄金在什么位置，澳洲的通胀在什么位置。
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which mean are we talking abt? what type of distribution are we talking abt? what's the density under the bell shape if it's norm distributed?
statistically, extreme figures likely distort the mean and i will not comment this unless i can see the graph! a fat-tail curve is nothing but a nice curve!
taking into cosideration of what the wild wild west has contributed, i'll say, the figure is likely to hv some bias.
do not panic yet - not until aft 20 mins later when the Bank releases its statements!
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typical accountant!
on the other side, which means, a good accountant!
[ 本帖最后由 TheWayIam 于 2008-8-5 14:14 编辑 ]
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想赌博的，不会是好的accountant吧
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i think he is a good accountant very much conservative!
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等RBA８月会开好，开个利息的盘
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done already, so what's the bet now?
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表急，容偶评估一下赔率
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I am more conservative than an accountant, I am an auditor...
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问题是没有潜在买家，所以就不考虑吓走不吓走的问题啦。
房主估计卖不出去，也不卖啦，自己接着住贝。
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我发现市面上好房子其实不多，好多房东的心态就是能撑就撑住，房地产投资本来就不是短线投资。而那些撑不住的，自然多数也不怎么好的吧。
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a twisted version of accountant
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看了上面大家的众多评论，回头想想自己：刚买房，这个星期就交房了，但我是一直看房跌的，虽然我还是选择了买房，原因之一是房价就是跌能跌多少？10%就算是很大的幅度了，我的房子35万，就算跌10%也就3万5，但我租房子一年也要付1.5万，也就2年就回来了，而且当初我犹豫要不要买房的时候，有个朋友说了一句话：真正房价低迷的时候你就买不到自己中意的房子了，因为价格太低，很多人就选择不卖房了，你的选择就少了很多。这番话让我最后还是决定买了！
关于租房的空置率，我的想法是，现在澳洲的移民政策正好是由2年转4年的时候，所以很多人为了这个从去年开始就跑来这过着移民监的生活，大批的移民为了不受4年的限制而赶紧地在今年7月1日前登陆，他们住那？？要不租要不买，这就是为什么房子价格高涨的原因，也是为什么空置率低的原因。现在已经过了7.1了，支持的大流没了，所以房子开始下跌，但应该不会太明显，什么时候明显呢？等到这批人拿到公民证了，准备回家了，房子怎么办？？要不租出去，要不就卖，所以我个人以为未来2-3年房子会有大批抛售了。
这只是我个人的想法，没有考虑政府的货币与利率政策，这些政策下房子可能跌得更快，如果大家不认同的可以说说我的想法有什么问题。
认同的狂加分啊，在这小女子先谢了！
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楼上考虑的是一个因素,但这个因素反应到房价的涨跌能有多大影响? 我觉得可以忽略不计....
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大家身为移民，所以思想上容易把移民对房产和经济的影响估计的过大
不过有看好的房子，及时拿下还是不错的，市场上的好房子总是很抢手的，相对下降的空间不是很大
gx你哈~~~澳洲6月季调后房屋贷款月率∶-3.7， 前值∶-7.9%， 预估值∶-2.5%；
澳大利亚6月房屋贷款年率∶-24.6% 前值∶-21.5%；
澳大利亚6月房屋投资贷款月率：-0.3%，前值为-6.8%；
澳大利亚6月房屋投资贷款年率∶-31.2% 前值∶-19.20；
澳洲统计局(Australian Bureau of Statistics)周三公布的数据显示，澳洲6月季调后房屋贷款月率下降3.7%。此前接受媒体采访的经济学家预计该数据或下降2.1%，5月为下降7.9%。
同时公布的数据显示， 6月房屋投资贷款月率下降0.3%，至55.8亿澳元，前值为下降6.8%。
nabCapital的经济学家Dave de Garis认为，澳洲房产市场不会很快出现转机，原因是澳洲联储的任何降息举措都需要时间来消化。但尽管如此，降息举措将向市场逐步灌输信心，以帮助疲弱的房产部门走出困境。
他说："至于货币政策方面，房产数据将只会提升澳洲联储对房产市场很快恶化的观点，并提高9月降息的几率。"
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我觉得看到中意的就马上拿下，毕竟是自己要住的，舒心最重要，多花点儿我也认了。
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相信这个世界上本无笨蛋，只要大家看到困难是暂时的话，谁会作出愚蠢的决定呢？都是看承受能力了！
预测都是个人见解，专家也吧，笨蛋也吧，都是看市场最终结果。市场永远有2种声音，我只听分析的过程，不会在意所说的结果。。。
[ 本帖最后由 yangtown 于 2008-8-6 14:08 编辑 ]
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估计随着减息周期的到来，房价将会步入新一轮上升周期。
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你好乐观哦，经济不好才减息的.....经济不好，楼市怎么会好呢？
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楼市的下跌基本见底了.
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利率仅仅是其中一个因素，这个光澳洲说了不算，要看美国、中国和印度...
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我基本同意楼市差不多到了阶段性底部
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那么说现在要赶快买房，房价马上要涨了？
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见底还要等上升了才能看出来
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仍未见到支持你的说法的数据出现
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也许要盘整一段时间
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刚开始降低的阶段，是基本面最差的时候，因为很差所以才降息
但是刚开始的降息肯定不能完全扭转形势，立刻让情况变化，所以就需要继续降
到了降息行动的最后阶段才是好转的时期
早着呢
[ 本帖最后由 andrewliu1978 于 2008-8-6 14:32 编辑 ]
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估计也只是暂时企稳，然后等下一轮利空消息出来（第三季数字），再来一个下跌，然后（年底）央行降息，再企稳.......类似于，给病人补口氧气，喘两下，喂口汤，再顺顺气......然后吊个白蛋白什么的才能慢慢复原........没那么快的。
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也许要盘整一段时间
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大家真的觉得降息是表示房价要涨吗? 要看两方面吧...
降息对房市的利好作用是借贷的成本低了,
但降息本身却是表示经济不好, 企业吃紧,就业不好,失业率上升. 失业的人能买房子吗?
我美国的银行账号自去年到今年以来,几乎每个月都在降息 , 同期美国的房子涨了没有...?
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是的, 但那时还要讨论吗
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一个国家整个市场哪有那么简单哪! 单单一个指数的上涨/下跌, 就会对整个盘面起决定性作用,来起死回生?
只有当这个指数到达一个临界点时,才会有这样决定性的影响吧.
看看这样指数变化时,不妨问问自己,
这个指数变动的幅度? 将会持续的时间? 可能造成的多大的影响?
还有边际效应, 其它市场情况的配合？相互制约？
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对比澳洲和美国油价市场, 不认可澳洲房价也会象美国一样大降.毕竟澳洲市场小,容易被左右.
我也没房,希望大降. 发现现在是破旧房的黄金期,出来一个,一堆人疯抢. 也许好房的房主抗风险能力强,都在观望中.
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当美国数据转好的时候，估计在澳洲的热钱会去哪里呢？
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谢谢楼上几位高人的解释。因为这几个月实在没时间去看房，有点担心房价会在这期间涨价。听了大家的解释我也不是那么慌了。:)
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说实话疯抢我倒是没看见。不过好房的标准是什么？恐怕人人不同。700m2地，5年新，稍好的装修，中等偏下社区，近交通，要 80W 起吧？还得收澳刀。房主抗风险能力强不强根本就没关系，上了还是买不起！
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澳洲的确市场小，因为人口少．．基本上我是很谨慎的在看数据的变动，和相关影响．我倒没发觉现在是破旧房的黄金期，好多差房子已经在市场上摆好久了．
很多投资者在有资金压力时，先把手里升值潜力差，或是房子结构质量有问题的投资房先抛出来，是我观察到的现象．
一个典型的例子是ＢＵＲＷＯＯＤ的一个条件不好的一房．去年开价１６万，没卖掉．今年ＢＵＲＷＯＯＤ均价上扬，于是又开价２２万．目前仍然在市场上．
疯抢的人，他们赚了吗？如果抢了ＢＵＲＷＯＯＤ这个去年１６万，今年２２万的一房，他得等上多久才能获得好的回报呢？
最大的ＣＡＰＩＴＡＬ ＧＡＩＮ只属于冷静的价值投资和创造价值的人．．．．
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选择住在SYDNEY ,住HOUSE的想法早就破灭了,很旧的UNIT也很多人抢,不只是中国人, 哎.
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你今年给他16万看他卖你吗?
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现在是买房的时机。因为这里大多数人都在喊爹。你信不信过断时间，还是这帮人天天喊还要涨？
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I don't think so. Many people's fixed rate loan from 02-05 wil end in the next two yrs.
Sydney's property price is overpriced, definitely not good time for investment.
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我相信会的
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去年１６万我就觉得不值．．一年没卖出去，拖到今年更不可能出到１６万．
你出２２万去买我没意见．
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我发现你非常坚定的持这种观点．即使是在这个贴子里，也是数次重复，即使老妖都站出来现身说法了，出现反驳的论据了．你也只是暂避，过几层楼再来重复一次．没有分析，没有讨论，没有论据，只有论点．朋友的房子07年初买的, mel, 到07年底都涨了超过30％了。如果跌30％也就到她当初买的价位。当然，其他的支出暂时不考虑。
为什么人都能接受那么快的涨幅，但不能接受那么快的跌幅。
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我不只接受，而且举双手双脚欢迎
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尊重事实，尊重数据，尊重趋势是理智
也可以说是一种道德，是广义上的，有时候是职业道德
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我不太明白为什么澳洲经济不好了，去年一片大好，突然今年就不好了，钱都哪去了？存款都花光了？还是说只是消费欲望降低了？
说到房产，方方面面因素确实很多，对于普通人来讲，租金是在涨的，当一个房子的租金超过了还款利息时（当然现在还没达到，这是在租金在涨，利息在降的前提下），人们会怎么选择？我也很想知道。
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我从来不相信什么老妖（和我比年纪应该是小妖）。在他们过去描绘房事的美好前景的时候我就觉得房价要跌了。至于未来的判断，我是从美元涨，油价跌，通货膨胀减小，利率跌，移民人数增加，保持高就业率等等因素考虑的。
我发帖只是说下我的看法，并不想反驳谁或者希望引起反驳，我不在乎这些，因为我不靠这个吃饭。我觉得你倒是很喜欢反驳和你观点相反的人，其实没有必要。未来怎么走谁也不能有把握，我们的判断能否经历时间的考验？
我的经验是在一些转折点，你只要与大众相反的方向走基本上都能走对。
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他说得有点道理，他也给出理由了，就是“大部分人看跌”。比如说所有人都认为股票会涨，都去炒股票，这时有人蹦出来说，危险了，要跌了，你会觉得他说得完全没有道理么？
不过我倒是没觉得民意集中到了快到临界点的程度，我相信大部分都是报着批判的态度观望并等待合适时机。
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这个问题很简单呀， 如果租金收入能一直超过房子的还款利息，我觉得是值得买的，相当于零投入赚一座房子啊
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是吗？利息再降降，租金再涨涨，很多auburn的房子就达到这种效果了，你会去那里买吗？那里是房价降得最快，租金涨得最快的地方。
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反向操作在哪个市场都是可以赚钱的，前提是不能太早。
我只是觉得现在入市有点早。如果说一个房地产的周期是一个时钟，周期最高是１２点，最低是６点，那么我们可能现在还只是在３－４点。
虽然最好的入市时间是６点，但是我们也知道要在最低点入市的可能性比较小。只要在５点半和６点半之间入市我就很高兴了。
我觉得投资观点没有对错，现在对的明天可能就是错的。一起探讨。
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明年这个时候呢，再看。哈哈
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你的这个观点我很赞同。我们很难把握6点的机会。
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当初说如果升息不会影响房价,现在又说如果降息房价马上就会上去,这些人的脸皮在哪里呀?
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明年来考古
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老妖是有实际经验的投资者，他很多话还是蛮有道理的。
他们去年看涨的时候，也是根据当时的澳洲经济数据呀。全球市场互相影响，去年就预测到美国的次贷危机的人全球也没有几个。。。
毕竟按严格的投资的观点，是不应该掺杂任何猜测的，只应该根据数据和经济规律来说话．
按你的话，既然你去年就预测了目前房价的低谷，能不能说得更详细一点，来说明目前反向分析的理由呢？大家都是在讨论嘛。
比如说你刚刚说的美元涨，油价跌，高就业，你觉得这些背后的原因是什么？会持续多久？影响？
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AUBURN是悉尼非常好的投资地。
这又违背了老妖们代表的主流观点------经典的好区差区论。
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有人问，钱那里去了？
鬼佬一般都不存钱的。中国人爱存钱。
所以当开鱼薯店的朋友说，生意不好时，我感觉经济是有点问题了。
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本来想写很多，实在懒得码字。
简单点，
1。你认为石油值这个价吗？你知道这两年石油的价格涨了多少？而石油的需求涨了多少？你会不会认为石油价格是目前所有投资品种里泡沫最大的？你觉得石油能守的住100美元？
2。你是否认为美国的经济不行了？在我看来美国的实体经济依旧很强壮，又有全世界为它买单，问题不大。反倒是中国，麻烦大了。
很多时候，小麻烦一开始不被大众重视。等到大众注意了又会被描绘为一个大危机。大众在两个极端之间跳来跳去。心理预期会影响大众消费。
[ 本帖最后由 旅途 于 2008-8-6 17:53 编辑 ]
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很多人在看这个贴子呢，勤劳一点吧。。
PS 能不能结合澳洲本地情况说说？
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没关系，
让我们参考所有能参考的信息，尽量考虑到所有可能的情况，做一个自己觉得最符合自己情况的决定。
重要的是对自己的钱负责。。。
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近阶段我看跌房市，后面要看整个市场的动向
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做生意的什么时候都不会和你说生意很好的，呵呵
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投资是自己个人的行为，外面的消息都是用来参考的，取舍的决定自己来做。轻信了一面之词有了损失之后骂街这可不好。
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你这个想法挺有趣，大概中国人怕人嫉妒，才这么说？
我不相信我朋友会因为这个才说生意不好。我这个朋友是很喜欢吹牛的人，销量不好，吹成好，我信，但他说不好的时候，我们真替他担心呢。
记得他说，来他们店买鱼薯的鬼佬，总带孩子来，以前，孩子要什么就给买什么，可是现在，一般不给买了。
还有以前贵一点的东东销量挺好，可是现在，贵的都买不出去了。。。
搞衣食住行各方面的朋友，认识几个，没一个说现在生意好的。以前倒是每次慰问的时候，都说还不错呢。
别的不担心，当最基本的鱼薯店生意也受影响时，我就开始担心了。
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。。不是我的想法有趣，国内就是这个样子的，也许人到澳洲变得实在多了吧
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这个就是个人性格和说话风格的问题了，不过认识的做生意的朋友确实说最近生意不太好做。
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目前澳洲的零售业下滑是客观真实的，生意难做这句话100%是真话。
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大众在两个极端之间跳来跳去。心理预期会影响大众消费。
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在中国是这样，这边不同，即使是陌生人问，是好是坏通常说的都是实话
最近零售业是最先被波及的，市场几近惨淡了，完全可以用挣扎来形容
顺着再说几句：
在这种市况下，高高在上的就业率迟早会出现变化，一旦就业率有了变化，我不信移民局还会快速的批准大量新移民进来，如果要也是要多找投资移民，本地人缺少工作缺少住房，再往里拉人不是傻瓜么，这几年移民政策趋势已经是越来越紧了
所以如果有人期望高就业率和移民政策来支持房地产，从近期的情况看，我觉得不太靠谱
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那些先入为主的观点,自相矛盾的逻辑,也指望别人轻信,进而帮着自己托市,那是做梦!
我要是真因为轻信这种水平的胡话导致损失,没时间骂街,早就忙着去找块豆腐撞死了.
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都说的很好, 请继续分享先不说澳洲房市,大家认为中国经济要怎么走??我是认为一定要倒退的,那么澳洲怎么办?也要退的,不过假如美国的经济开始走强,那么澳洲的抗跌性会强一点.
有没人讨论一下澳币的问题,最近跌得好厉害,我是亏大了,才跌了一点就全换了(因为这几天付首期款),这是一个什么信号?美元开始走强?美国的经济复苏?澳洲经济衰退?
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澳元下跌主要是预期降息，但降息实际上也表明澳洲经济衰退。再跌10%就爽了。
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一项周四公布的调查显示，澳洲7月营建部门活动连续第5个月萎缩，由于住房建筑活动的严重放环抵消了工程项目活动的反弹。
澳洲工业集团(Australian Industry Group)和澳洲住宅产业协会(Housing Industry Association)共同编制的营建业表现指数7月上升1.3点，至41.6，但仍低于50的荣枯分水岭。
高企利率和紧缩的贷款标准再度令住房营建承压。独栋房屋营建指数仍处于37.6的低位，而公寓营建指数则进一步下降至28.5。
澳洲住宅产业协会的首席经济学家Harley Dale表示，2008年新屋开工将下降，为连续第五年走软，这将是前所未有的。
他还补充道，长期的房屋供应短缺的恶化将进一步令已经十分紧张的租赁市场承压。
yahoo.au英文报道：
Australia construction declines further in July
Thursday August 7, 2008, 9:31 am
SYDNEY, Aug 7 (Reuters) - Activity in Australia's construction sector contracted for a fifth straight month in July as dire weakness in home building offset a bounce in engineering, a survey showed on Thursday.
The Australian Industry Group/Housing Industry Association performance of construction index (PCI) edged up 1.3 points to 41.6 in July, but remained far below the key 50.0 level separating expansion from contraction.
Home building was again depressed by high interest rates and tighter lending standards. The index for house construction stood at a lowly 37.6 while the apartments measure dropped further to just 28.5.
"New home building starts will fall in 2008, marking an unprecedented fifth consecutive year of weakness," said HIA chief economist, Harley Dale.
"An aggravation of the chronic shortage of housing stock will place further pressure on already exceedingly tight rental markets."
Costs rose at the fastest pace since the survey began in 2005 as the price of oil and steel climbed, while wages also jumped likely putting pressure on profit margins. The survey of 120 companies showed new orders were soft at 39.9 points in July, though that was up slightly from 37.4 in June.
The employment index dropped by 1.7 points to 43.2, the fourth straight month of contraction. Government figures on the labour market are due later on Thursday and analysts expect only a marginal rise in employment in July.
Still, there was a bright spot in engineering with the survey showing a solid 15.2 point improvement to 51.9 in July.
"The Australian PCI while still contracting, gained some support from the strength of engineering construction and the inroads being made into the massive pipeline of engineering construction projects," said AiG's director of economics and research, Tony Pensabene. (Reporting by Wayne Cole; Editing by James Thornhill)
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澳元几年的牛市到顶了，之后就是逐渐走低的过程
跌到6.5的时候我也换了点澳元，不过留了个心眼，换了一小半，剩下的漫漫等，感觉半年内能有6之下的价格
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人民币好像也在跌。
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Bank of China today's selling price: 6.23
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我是6.73卖出1W澳元，等跌破6，我就买进
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你太牛了!!I 服了 U
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由于全职岗位意外增加，澳洲7月就业增长超过预期。岗位的增加也降低了澳洲联储早日大幅降息的预期。
经季调后，澳洲7月就业人数增加10,900。
7月全职人员人数增加53,700；兼职人员人数，减少42,800。
澳洲7月失业率经季调后为4.3%。经季调后，劳动力参与率为65.3%。
澳洲国民银行(NAB)Capital的资深市场经济学家Rob Henderson认为，这些数据和我们知道的差不多，很接近预期中值。失业率有增加的势头，在4.1%的时候已经触底，目前正向4.3%回升。
从这些数据能很明显的看出，劳动力市场在疲软。这有利于9月减息。
雷曼兄弟公司调研主任Stephen Roberts认为，这些数据，尤其是全职就业人数高于预期，但要注意到此次调查中的问题。与之前相比，这次调查减少了规模。
这比市场预期稍微好些，但是这是滞后指标。短期来说，这能帮助助澳元小幅上涨，一旦下周工资数据公布，澳洲联储(RBA)很快就得减息。
Roberts认为，降息更可能发生在11月，而不是9月，但9月降息也很可有能。
数据公布后，澳元上涨1/3美分。由于该数据可能降低澳洲联储将利率下调0.5个百分点的几率，债券期货市场压力有所缓解。
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还是赶紧的降息吧，虽然我的房子买亏了，但至少现在让我少付点呀！！！！！！！！！
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英国最大抵押贷款商HBOS Plc银行周四表示，英国7月房屋价格连续第6个月下降，为两年来最低水平，进一步表明房产市场正在急速降温。
该银行Halifax 房屋价格指数显示，房屋价格月率下降1.7%，降幅略大于分析师预期值1.5%。
Halifax 称，英国平均房价为177,351英镑(346,700美元)，较去年8月创下的峰值199,600英镑下降11%。
Halifax的经济学家Suren Thiru认为，房东收入压力，加上受全球金融市场危机影响后抵押贷款大幅减少，正限制着现在买家进入市场的能力。
到7月止的三个月时间，房屋价格同步下降8.8%，而预期为下降8.5%。
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世界范围的房产泡沫被刺破，澳洲又不是火星，岂能独善其身？大势在跌，市场说了算。理由是人事后找出来的，不必太过认真。
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Household borrowing on the rise despite high rates
Monday August 11, 2008, 12:38 pm
Official figures suggest households are continuing to borrow despite higher interest rates.
In June, $6.7 billion worth of personal loans were approved - an increase of 5.8 per cent from the month before, in seasonally adjusted terms.
The increase is a rebound from May, when the value of personal loans written fell nearly 8 per cent.
But business borrowing fell 2 per cent last month after a rise in May.
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美国房产评估网站Zillow.com公布的数据显示，在过去5年内购房的美国房主中，有近三分之一的房主所欠的抵押贷款数额已经超过他们房屋的价值。
◎ 房价与止赎陷入恶性循环
数据显示，二季度房价比去年同期下跌9.9%，令29%的房屋成为负资产。Zillow.com指出，对于那些2006年房价最高时购房的房主来说，他们的房屋已经贬值45%。这家位于西雅图的网站评估了8,000多万套房屋。
一边是房屋变成负资产，另一边是房价不断下跌，这些购房者要想卖房获利是难上加难。Zillow.com指出，在过去一年中，美国有近三分之一的房屋卖出时是亏损的。Zillow.com负责数据和分析的副总裁Stan Humphries表示，因为一些房主无法承受这种损失，而向贷款银行提出终止还款，导致止赎房屋数量大大增加。
Stan Humphries在接受采访时表示，对于需要卖房的房主来说，这会导致待售房屋库存增加，而对房价造成进一步下行压力，形势可谓相当严峻。
◎ 加州的房屋负资产情况最严重
Zillow.com指出，房屋负资产情况最严重的是加利福尼亚州。该州四大主要城市史塔克顿城(Stockton)、莫迪斯托(Modesto)、莫斯德(Merced)和委利贺/费尔菲尔德(Vallejo-Fairfield)中，抵押贷款超过实际价值的房屋比例达到90%。加州的另外5个区域——圣贝诺迪诺(Riverside-San Bernardino)、贝克斯菲尔德(Bakersfield)、尤巴城(Yuba City)、埃尔森特罗(El Centro)和马德拉(Madera)中，这一比例也超过了80%。
Zillow.com表示，在史塔克顿城和莫迪斯托，二季度销售的房屋中止赎房屋超过了一半，全国房屋销售中近15%是止赎房屋。在165个市场中有140个的房价都比去年同期下跌。匹兹堡、俄克拉荷马市和德克萨斯州的奥斯汀的房价有所上升。
Zillow.com还指出，房价比去年同期下跌9.9%，是12年多来的最大跌幅。房价中值206,919美元是自2004年四季度以来的最低点。
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真是几家欢乐几家愁的事啊，买了房的估计不会高兴。
我就是心直口快，跟一个买了房的朋友说了几句我担忧房价的话，人家就不高兴了。
唉，给自己一个教训吧。
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学习了
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arrears
n.到期未付款
Wednesday August 13, 2008, 9:31 am
By Wayne Cole
SYDNEY, Aug 13 (Reuters) - Australia's slowing economy is likely to lead to a rise in the current low levels of mortgage arrears but they should still remain well below those of many other countries, a top central banker said on Wednesday.
Philip Lowe, Assistant Governor at the Reserve Bank of Australia (RBA), also gave a clean bill of health to the country's banking system and shot down calls for official help for the home loan market.
In a speech to a retail finance conference, Lowe noted that just over 0.4 percent of Australian banks' mortgages were more than 90 days in arrears, while arrears on loans that had been securitised were at 0.55 percent.
"These figures have increased from the very low levels seen between 2002 and 200, and are likely to increase further with the economy slowing, but remain considerably below comparable figures for many other countries," said Lowe.
He noted that in the United States around 2.2 percent of banks' residential mortgages were non-performing. In the UK, around 1.3 percent of the number of loans was in arrears by 90 days or more.
Lowe said the banks' ratio of non-performing assets to total assets also remained low by both historical and international standards, at 0.56 percent.
"While some banks have had to make increased provisions against loans to borrowers with complicated and leveraged financial structures, the banks' broader business loan portfolios are continuing to perform well," said Lowe.
Some of Australia's major banks had surprised investors recently by disclosing sizeable writedowns on bad loans.
Lowe noted that banking analysts expected some decline in overall profits because of bad loans, but even so the system would remain profitable and well capitalised.
"The Australian banking system remains highly profitable by international standards," said Lowe.
Over the most recent six-month reporting period, profits after tax and outside equity interests for the five largest banks were up 12 percent on the level of a year earlier, and were double those of five years ago.
In contrast, profits in the United States and Europe were down around 70 percent. Lowe noted Australia's aggregate regulatory capital ratio was around 10.5 percent, while the four largest banks were all rated at a high AA.
"It is notable that amongst the largest 100 banks in the world, there are less than a handful with higher ratings than those of the large Australian banks," he said. Lowe played down the need for government assistance in the mortgage market.
As in many other countries, Australia's mortgage market has been pressured by the global credit squeeze, which has pushed up the cost of funding for banks and non-banks alike.
Non-banks in particular have found it hard to raise funds and as a result their share of the mortgage market has dived to just 4 percent, from 13 percent in the middle of last year.
The market for securitised mortgages had dried up, leading for industry calls for the establishment of an agency that would package mortgages into government-guaranteed debt.
Lowe, however, argued that the mortgage's market's troubles were cyclical rather than permanent.
"The Reserve Bank does not see a case for permanent government intervention in the mortgage market," he said.
"While the availability of finance has tightened up recently, over the longer term we do not expect that a shortage of housing finance will be one of the problems that Australia will have to confront," he said. (Reporting by Wayne Cole; Editing by James Thornhill)
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我有个朋友就预测到次贷危机。 他从2005年就预测到了。 我当时还不信。他说悉尼的房子要跌20%， 股市跌2000点。 （当时是6500）。 他在2001年就说中国股票要跌到1000点一下。
[ 本帖最后由 motorhero 于 2008-8-13 11:05 编辑 ]
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世界末日就是这个样子吧
不过2001年说中国股票到1000倒是应验了
今天看一篇报道，说90年左右也有一次澳币贬值20%，然后房价大跌
不知道有没有同学能提供详细资料
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真正的好房产任何时候都不可能跌~ 而且很少有被抛出来~ （自住的那种）
投资的好房~ 买8动~ 这个全部是大手笔的玩意~ 也8会跌~
只有那些普通住宅~ 这次~对于买自住房的TX~~这次应该是个好机会~~
对于投资的~ 如果没有内部消息~ 还是8要动手了先.....
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汗，还有不跌的房产，举例出来呗，让俺们见识下哈
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...
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怎么经常能见到八卦某某大腕多多买的豪宅降价出售
市场有盛有衰，衰的时候，标价高的跌的百分比更多
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不知道现在算跌了多少，10％ 还是 20％？
看联储要降息，对房子是否有刺激
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已经6了啊，跌太快太猛了
不是好兆头，美国英国都是货币跌了一段时间之后产地产开始大跌
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你问澳洲房价？暂时也就跌了几个百分点
降息的影响，看看美英就很明了
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看来你是房产的空头司令
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不光是房产阿，经济环境也是问题阿
房子不买可以租，饭碗得失饭多饭少可是根本
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澳洲联储(the Reserve Bank of Australia)周四表示，不会等到通胀下降才减息。令市场对澳洲联储下个月下调利率的预期大幅增加。
澳洲联储高级官员表示，由于借贷成本和能源价格高昂，消费者普遍削减开支，目前处于17年来最高水平4.4%的年度核心通胀将会回到其2-3%的目标范围。
联储副主席Ric Battellino表示，联储正致力于控制通胀，并已有所成效，所以有降息的空间。
Battellino还指出，若等到通胀下降再开始减息就为时已晚。
加拿大皇家银行(RBC Capital)资深经济学家Su-Lin Ong表示，降息信息很明确，澳洲联储短期可以忽略通胀，放松货币政策。
本周早些时候，澳洲联储曾表示，经济放缓最终会有效抑制通胀，使得利率存在下调空间。
当前澳洲利率处于12年以来的高点7.25%，若下月降息，将是7年来首次。
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跌了好啊， 我准备买多几块地可惜澳元没有换成人民币！几天就跌下来了！
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美国房地产数据机构RealtyTrac表示，由于房价大跌使得房屋所有者的资产急剧贬值，美国7月止赎率较去年同期上升55%，进一步加剧了房市滑坡的速度。
RealtyTrac报告显示，7月银行收回抵押房产增加184%，为05年1月统计以来的最大增幅。超过27.7万户房屋(约合1/464房屋所有者)收到违约通知或房屋拍卖传票。
RealtyTrac执行副总裁Rick Sharga在接受采访时称，情况日趋恶化，被银行剥夺赎回权但尚未拍卖的房产达到前所未有的数目。
报告表明，美国7月丧失抵押品赎回的房屋数量较6月增加8%，达272,171件，仅次于5月的273,001件；7月有775,244间房屋的所有权被迫转入发放贷款的银行名下，而07年和06年全年这一数据才分别为44.5万和22.4万。
雷曼兄弟(Lehman Brothers)驻纽约分析师上周曾警告称，抵押品赎回权的丢失会进一步打压房价、激化失业、抑制消费能力。
美国S&P/CS指标显示5月房价缩水15.8%，为01年来最大降幅。房产交易网站Zillow.com数据表明第二季度有1/3的房产卖家亏损。
◎ 房市政策或有助于延缓止赎
包括纽约、加州、马萨诸塞州、科罗拉多州和马里兰州在内的地区已经开始强制实施延期偿付或宽限150天的政策，Sharga预计这将一定程度上延缓抵押品赎回权的终止时间。
为帮助40万房屋所有者，美国政府立法批准其以固定利率对原本的浮息利率抵押贷款进行转换。截至目前，在过去5年中置业的房屋所有者中，大约有1/3的房主抵押贷款负债总额已超过房屋本身的市值。
瑞士信贷(Credit Suisse)驻纽约分析师表示，止赎将导致8.4%的美国房屋所有者(或12.7%身负抵押贷款的房屋所有者)无家可归；约53%的次级抵押借款者将背负负资产，09年这一比例还将扩大至63%。
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恶性循环啊
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美国7月份的CPI同比增长5.6%, 为17年来的新高.
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这就是所谓的滞胀 严重就叫做衰退
物价上升，经济疲软，就业降低，资产缩水
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让美国去呆涨吧。只要澳洲不呆涨就好。
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难说啊难说，看到个评论说现在澳洲的形势跟美国和英国一年前很像。
美国好像是是国家负债高的，澳洲好像是私人负债最高的。。。
信贷紧缩的今天，很快靠借债度日的机构，个人的资金链就会断。。。
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是啊，澳洲家庭负债平均35万好像，不低
维系链条运转的就靠就业，一旦收入不稳定，就彻底开始恶性循环了
真是不希望看到这种情况发生
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唉，刚一个朋友买了投资房，还说联系一直给他们做的贷款broker，broker居然说，现在银根太紧，他们的贷款机构贷不出钱啦，所有贷款都得找银行，可是银行审批也特谨慎，这钱贷得出贷不出，还不一定。
加上自住和投资，我这个朋友，负债都60多万了，可他们挺乐观的，说利息一降，肯定大批人买房，房价会涨的。而且投资房，他们主要是出租。。。。
还有他们说，他们拍卖买房时，来拍卖的人家有将近30家，所以他们认为持币待买的人挺多，所以看好房产市场。
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我老公说了，一旦他失业，就拾起老本行，当厨子。
有句俗话------3年饥荒，饿不死一个厨子！！！
他还挺乐观，那我也跟着他乐观一把，厨子饿不死，那厨子的老婆也没理由被饿死。。。
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呵呵，哪有那么多人全额购房啊，到时候就怕房价低了，款倒贷不到了。
你的朋友多半会是倒下多米诺牌的前几块。。。
贪婪是人的本性，本无可非，但是风向真的变了。。。
没办法的，自求多福吧。。。
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可是他们说，持币观望的人挺多啊？
不希望他们倒下啊，朋友越过越旺才好。
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留个脚印，学习了
:)
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您这个朋友够乐观的，想的都是好的方面，可是不好的因素也在那摆着
贷款机构变得谨慎就说明他们更加倾向于防范风险；
降息=房价上涨，not really true，英美利息都不同程度降了，房价反而跌得更厉害了；
拍卖会上人的多少背后会有故事的，只要中介事先透露一个较低的起始价格就能吸引很多人去的
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贷不到款就是房价跌得最好的理由了。
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果然是空军司令
不过悉尼认为利息降房价升的人还是很多的
有的时候潮流很重要，但购买能力决定了房价不可能大涨
现在倒担心澳币再狂跌下去导致中央银行被迫升息
就像前段时间的冰岛和越南
不知道有没有同学认同
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我个人觉得，对房地产的走势看对看错，早买完卖不是原则性问题，毕竟这种事情，多年行内经验的人都不一定弄得透亮
主要考虑两点就成
1，保住饭碗，逐步提高收入；
2，谨慎借贷，弓不要崩的太满，家庭财务计划要留有余地，以备不测，比如两口子其中一人短期工作变动，另一个人的收入足够还贷及家庭支出。
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最近看房子时，中介首先问我们贷款有问题吗？
已经看见好几套卖了又出来的，都是贷款出了问题
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还没紧到贷不到款吧，只是一些小贷款机构没钱，大银行还是有钱低。。。
而且这个房子，底价并不低，但还吸引了那么多买家，看来还是有购买欲望的，条件成熟了，估计这些持币的，还得买。
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所以我看到一个论坛上说经常看到挂sold，然后再挂到市场上，因为agent迫不及待得要把数字放到报告里去，再萧条个把月很多销售业绩差的agent就要下岗了。。。
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学习,同意.要在GREEDY和RISK MANAGEMENT之间寻找平衡.
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come on，金融市场要是跟着潮流，绝对得被忽悠死，死得时候都没人给填土
油价破了100美元之后，吵吵200，300的都蹦出来了
澳元历史高点的时候，喊1：1的一大群，转眼跌得一蹋糊涂
现在澳洲央行降息都来不及的。汇率不是决定升降的主要因素，不排除极端情况下央行介入干预，干预形式主要是买入卖出（极端贬值时会大幅提高利率），之前如果升值过多，可能会卖出澳元，现在虽然跌了不少，但相对还是历史较高水平，不会干预的
我的思想是有点倾向于看空，07年初的时候就非常地看空非美货币，中国股市（有点早，呵呵）
现在没的看空了，改看空澳洲房产了
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高房价的地区和其他普通地区总是有差别的，因为地段只有那几块，而且就算经济再差，也总有一小部分有购买力的有钱人。
但是就算再好的地段，现在的风险也比以前大多了。
至于看房的，不必太认真，前段时间我不打算买房，还看了2个月呢，每次看到一群人来，没人举牌，当然，我看得都是普通地区。买房这个事情，我认为不是刚性需求，有个论调说房子永远都是够用的，因为市场可以调节，孩子可以晚搬出去，几个人可以合住，当然在这种情况下需求还是有的，有购买力的前提下会释放出来。支撑房价的目前还是信心的因素居多。
除非你能全额付款，否则贷不出款＝没有购房能力。
现在市场还在胶着中，但是如果经济形势恶化的话，那现在就是雪崩的前奏了。
可能很多人现在都在等着抄底，但是动荡一旦发生了，估计很少有受益者。。。
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可惜没有东西可以做空residential property。。。
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呵呵，寒一下，能问出这个问题，就是投资人士和非投资人士的区别。。。
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卖掉房子，租着先
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能否具体谈谈， 看空澳洲房产的理由啊， 看空到多少啊？
房产有多少下跌幅度？
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可以卖空房地产的TRUST吗？
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做空SGP?!
可惜已经跌得够低，貌似到底都开始反弹了，早上看才4.7，刚才看没想到最后涨了那么多
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不是residential啊。做空也没用。
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