澳洲澳洲房产 你会选择Parramatta进行房产投资吗？悉尼

在澳大利亚地产投资



第一次考虑房产投资 目前我对Parramatta的楼花很感兴趣：距离火车站500米，将是Parramatta除Deloitte外最高的公寓（40层），靠近新南威尔士州警察局，将落户2017年年底可以减轻我的经济负担，我已经付了5000美元押金的是80平方米（单位面积） 9层2卧室+2浴室+1停车场，成本是747k 仅供投资 我的预算高达750k，我只是在寻找期房，因为第一笔付款只有10％，我会在公寓落户后再支付10％，这更适合我的财务状况理事会已经投入了大量资金Parramatta及周边地区的发展，但750k仍然不是一个小数字任何人都可以给我建议（价格，位置，预期增长等）
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是的，排名不分先后：1 找律师看看如果你能摆脱合同 2 阅读 som论坛上关于购买 OTP 的陷阱的故事中的 e 评论购买价格）在期房中，很难知道您购买的质量我更喜欢购买具有良好外壳的旧建筑物原因为什么使用旧建筑物更容易确定建筑物的质量（只看条件(很难做到 根据我的理解和经验，新建筑的维护成本比旧建筑高得多 我知道这很难相信，但请听我说 出租旧建筑的人不会对财产的状况像一个人一样挑剔租一栋新楼，所以你不会收到那么多维修垃圾请求 40层顶层公寓的body corp会非常高 我不反对公寓（在许多地区我更喜欢公寓，但比那些更旧的）投资于拥有大量土地的房屋，因为我不是建筑商），但特别是对于投资而言，购买新房非常危险 你更有可能在购买时赔钱 购买期房的另一个问题是你在竞争反对非澳洲居民（买老房子，非澳洲居民不能买） 有故事说非澳洲居民根本不考虑房产的投资潜力，买的只是把钱从那里拿出来
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我没签合同，只付了$5000的EOI，让我可以选择单位如果我决定不买，我可以拿回我的钱忘记OTP，关于投资Parramatta的任何建议
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我的财务状况只允许我e 支付高达 10% 的首期付款，这正是我需要为期房支付的金额 我认为我买不起旧建筑
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首先欢迎来到 Somersoft 你不知道但是，今晚跌跌撞撞地找到了进入somersoft的路，您已经赢得了彩票，因为您没有失去您辛苦赚来的钱我同意Propertunity OTP在最好的时候单独存在高风险再加上悉尼目前在房地产周期中的位置和你已经大大降低了风险 我强烈建议你拿回你的 EOI 钱，花一些时间在这里阅读 SS，以提高你的知识水平。与其他志同道合的投资者建立联系是开始您的房地产投资道路的最佳举措 再次欢迎来到 SS
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嗨 Freya，我住在该地区，我自己以前主要在附近寻找Parramatta，因为我相信未来十年左右的 CG 和收益率将强劲，因为即将到来的基础设施、创造就业机会（CBA 计划在未来将所有员工从奥林匹克公园转移到 Parramatta）、强劲的人口增长、新学校（多层学校）、新的 UWS 校园等 但是看看你要购买的东西 - 这是在 Meriton 的新 Altitude 公寓里吗？我不推荐它 为什么简单！ 1 较老的单位价格大约在 500 多美元或 600 克以下 2 您可以找到一个具有较低法人费用的成熟单位 3 高楼意味着没有稀缺因素，因此 CG 将受到限制，租户的竞争将是非常高 - 导致租金收益率下降 4 尽管我很喜欢 Parramatta，但议会允许建造大量摩天大楼，这可能会导致未来供过于求 所以我的建议是在 Par 寻找一个成熟的 2 床单元ramatta 低体型或周边郊区（如 Westmead） Westmead 更实惠，更面向家庭，但仍有火车站 郊区有高度限制，空置率非常低（15-18%） 医院目前也是正在升级 Westmead 有私立学校、公立学校和公园 在我看来，这将是 Parramatta 的一个很好的投资物业替代方案 如果您没有 20% 的押金，您也可以考虑 LMI PS：我最终选择了以低 500k（2 床 2 浴室和 1 车位）在 Westmead 购买已建成的单元（4 - 5 岁），地层约 $650 Quarter
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请帮自己一个忙，尽快拿回你的钱听起来不像是一项伟大的投资 想象一下您将要支付的地层！！！！您将为租户的生活方式买单！当然，您将获得一些税收减免 - 但是如果您一开始就支付了溢价，那么如果价值没有去任何地方，那又有什么意义呢 正如已经提到的，请阅读 OTP
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非常好的观点 windyzz 我想要补充一点，由于没有独特的因素，如果您的大型综合体发生大甩卖，它将影响您的投资价值这是一个高密度的综合体，您将支付 10% 的押金

这不是 Meriton 的，它靠近帕拉马塔河，步行到火车站需要 15 分钟（2 间卧室的单位售价为820k以上）我想的就在火车站旁边猜猜这间1m以上的公寓的3卧室+2浴室单元多少钱！疯狂的！ 90% 的买家是中国人 大楼内大约有 200 个单位，但有超过 300 人在等待 EOI！我也是中国人，但那些人太有钱了！ PS买OTP是中国人最流行的投资方式，尤其是像我这样刚毕业工作两年的人，因为他们（哦不应该说'我们'）已经把价格搞得这么高了
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不过没多久！
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注意交割完成时，银行估价可能比实际购买价格低50-100k PS只是给你一个比较关于 Paramatta 单元有多贵，我也在 2013 年中期买了一个 OTP（在对投资物业有很多了解之前），它仍在建设中（2016 年初完工）它位于 Wolli-Creek，距离车站 500m，有 2 张床， 2浴室+1媒体室（可用作第三卧室）和车位仅内部面积为94平方米，阳台为23平方米，还有车位（共135平方米），我以低于650k的价格购买了该物业所以请注意 Parramatta 的 2 床单元 750k 可以归类为非常昂贵
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感谢您的所有帮助我是中国人se 和我的经纪人是中国人，我所有的朋友都在谈论在 Parramatta 用 750k 买一个 OTP apt 太便宜了，但是我觉得我在这里找到了很好，这样我就可以听到不同的声音，或者也许是来自当地人 我想我会拿回我的钱 这里还有一个问题，你觉得班克斯敦怎么样
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OTP又不是！
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别误会，OTP可以很好如果您在上涨的市场中购买它们但是我们现在正处于市场高峰期，所以不建议购买 OTP For Investment Bankstown 是好的 - Bankstown 最终可能会像西北线那样获得新的自动化列车（虽然尚未确认）另外考虑这些郊区的 2 床已建立单元的预算：内西：Marrickville、Dulwich Hills、Hurston Park South：Kogarah、Bexley、Hurstville、Rockdale 中：Campsie、Belmore North：Artarmon、Roseville、Lane cove , Epping, Eastwood
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基于此 YOU SHOULD BUY THIS BECAU SE你的中国人！不买它会违反你的传统（这不是一个更大的问题）。更严重的是，我猜你的购买有很多限制（个人和现实）Parramatta 的 OTP 不是最糟糕的选择 Parramatta 本身有很高的需求和大量的基础设施，从长远来看，我认为它有好处想换到其他郊区，比如bankstown, st marys 这是为了投资所以我永远不会住在那里，我关心的是增长率和租金收益率 Bankstown的租金收益率比Parramatta好，它现在在我的名单上
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我的理解是有些公司对中国买家来说实际上是两个营销街区 我的会计师拥有一个商业街区的一部分，开发商正在购买该商业街区来建造单位 他说的是一些销售他在附近看到了他担心的问题，特别是在营销方面 我主要担心的是墨尔本正在建造的单元数量，人们担心 Parramatta 位于悉尼西部中部的内城单元数量是正在发生变化，但我认为在当前周期在那里购买存在很大风险 我记得有人在上一个周期来这里寻求帮助 在 PARRAMATTA 购买了 OTP 并且当它结束时，市场正在下跌，他们由于价值下降而出现财务问题如果出现供应过剩和价值下降的问题，转售市场可能会变得非常糟糕 我在下一次低迷期间关注它 OTP 可以 我们有第一手的知识一个进展得很好 另一个进展得太好 价格大幅上涨，开发商申请增加建筑物的高度，目前已被拒绝，似乎正在用它来触发日落停止开发的条款 价格上涨超过 30% 我预计该街区将在大约六个月内重新销售 具有讽刺意味的是，如果出现衰退并引发项目崩溃 恕我直言，悉尼的 OTP 可能会迟到这个周期和帕拉马塔有潜在的供过于求的问题，但谁知道呢，可能没问题如果你打算在悉尼寻找，我会看更靠近悉尼市中心的地方，有些地方你可以在 750 以下而不是 OTP CliffFreya , 你能买旧房还是外国买家 如果你是外国买家，OTP Parramatta 还不错——你只能买新房, 更高的独特性，您可以进行改进（例如厨房和浴室更新）以提高其价值 btw 我想在 Parramatta 购买去年下半年我热衷于在河的安静的北侧购买〜 1980 年代的风格但是这些 p绳索很少进入市场，我认为 2br 的 450k 可以为 Parramatta 支付很多费用（大约一年前，他们会以 3 年中期的价格出售，所以我对价格感到震惊！）市场已经如此变化现在他们在卖高 4 的时候我正在寻找这与中间的 3 相去甚远 他们现在可能会在某个地方低 5 作为替代我最终在 1990 年代末在城市附近购买了一套 1br 公寓我不太清楚最近的任何之前在城市附近的价格上涨，对我来说，位置之间的价格差异似乎指向城市之一（距离市中心 2 公里多一点）代表更好的价值对我的决定感到高兴不知何故 Parramatta 市场似乎比附近更热我心目中奇怪的城市！他们在 Parramatta 建造了很多公寓，我喜欢这个地区（我在那里工作）我仍然认为旧的小街区公寓更适合购买如果你曾经因为更换电梯而不得不支付特别税（127k 是我们收到了更换 1 部电梯的账单），或者如果您的建筑物在建筑物外部的一半处遭受蜜蜂侵扰，则将如此多的楼层固定在地面上需要额外费用
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我是澳大利亚居民但我的财务状况不允许我购买较旧的 apt，我需要先支付 20% 这是我只想购买 OTP 的主要原因 750k 是我能负担得起的 OPT 对我来说主要担心的是潜力parramatta 的市场价格上涨，现在 2bed OPT 是 750-820k，这个价格上涨到 950k 的机会是什么昨晚研究发现班克斯敦增长速度更快利率和租金收益率比parramatta 2013年Bankstown的2bed OPT是350k，2014年是480k，现在是580k，这对我来说仍然是负担得起的，但是我不太了解Bankstown，你认为值得一试
评论< BR>嗨，Freya，你知道买房产不需要 20% 的押金吗？有一种叫做 Lenders 按揭保险的东西，如果你没有 20% 的押金，我认识的一些人，它可以包含在你的抵押贷款中以 5% 的首付购买了房产 我不认为你衡量增长的方式是正确的 我倾向于使用该地区的中值，或使用现有的已建成单元或房屋数据来衡量 Parramatta 现有单元的增长更强劲增长，因为我过去一年一直在密切关注该地区，如果 Parramatta Westfield 去年的售价为 400 中期，那么早，bobart st 南部的旧 2 床单元现在更接近 500 的高点或 500 的中期，银行镇有去年一直在 400 左右，现在是 iaround mi d 400 Parramatta 周围的开发项目引起了投资者的极大兴趣，我去年参加了一个开放日Parramatta 旧 2 床单元 进入单元本身的队列大约需要 15 分钟 这是我放弃在 Parramatta 购买的主要原因之一，因为你最终会买一些价格过高的东西 对于 Bankstown Otp 我认为这不是太糟糕 imo 反正去年我在银行城的 OTP 中以 520-550 的价格查看，其中已建立的价格大约便宜 50-100k 如果已建立的类似房产（即 5-8 岁左右的 2 床 2 浴室）价格接近 OTP，那么可以购买 OTP 开发项目无论如何这都是我的策略希望有所帮助
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如果它纯粹是为了投资，您是否考虑过降低预算并可能寻找州际公路
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我认为这将是最好的Freya 如果你什么都不做 市场循环运作 在银行镇购买一套 2 居室公寓，几年内从 350 涨到 580 是疯狂的 仅仅因为某物连续两年增长 20% 并不意味着它会继续这样做
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我不会说什么都不做，但是我会说阅读论坛，做大量研究考虑像Shahin所说的州际选择，现在悉尼的一切都可以被认为被高估，整个市场太热了几个月后价值可能会下降，我可能是错的，但它感觉整个悉尼都变得非常难以负担 我会说你不需要 20% 的定金 那是胡说永远！
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大家好，我也在考虑帕拉马塔的期房计划Macquarie 街）是的，价格很高 - 大约 15 层左右的 2 居室公寓价格在 850 到 900k 之间 他们享有河景，公寓布置精美 我看到很多专业人士 - Parramatta 有很多开发计划和批准 - 这将是（之一）最高的构建在 Parramatta - 所以会受到想要炫耀声望的年轻人的追捧 - 非常靠近车站shoppingparra cbd - 在河边和教堂街 缺点当然是有效的 - 在结算时价值可能已经下降 我的情况有点特殊 - 到结算时，如果银行不给我足够的贷款（由于价值下降），我不会有麻烦 所以我不太在乎 12 个月内价值下降我关心的是 - 长期资本增长 - 所以在我想出售的 10 年或 15 年内，我希望价值会大大超过我今天支付的价格 - 租金收入 - 他们说租金收入为 650到 850 我希望成为具有上述所有“专业人士”的新公寓，在该范围的中间某个地方是可以实现的做起来' 所以在我上面的位置上，人们怎么看他们在说“谁愿意在 Parramatta 支付 900k”；我认为这是一个愚蠢的论点，因为我们知道 10 年前人们永远不会认为悉尼的某些地区会以他们今天的售价出售
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你是其中之一
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感谢非常有用的建设性回复

不，MsAli，我不是这将是一项投资 - 我不会住在那里，我将如何用它来炫耀我是经过适当的建议 - 如果这是我会得到的那种回应，那么我不知道我为什么要打扰使用这个论坛如果你有一些有用的东西要添加那么请做 - 我表达我的想法 - 他们是否错了对你来说，这就是我发帖的原因 - 征求你和其他人的意见
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Parra Hi Zubs 听起来你已经完成了家庭作业，所以做你需要做的我一直在收到小册子来自国会议员 Geoff Lee 关于未来发展的看法，住在 Parramatta 或附近将是令人兴奋的 所以从长远来看，你可能会得到丰厚的回报 时间会证明我的阅读我在这个论坛上，现在购买 OTP 正处于周期的高峰期，所以我想这是一个有价值的事情，你是否愿意赌注我住在 Parramatta 附近，但目前单位不是我的事
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我不认为这是一个专业人士高海拔更多提升高层分层最有可能每季度至少2k +市场价值和估值之间存在差异我认为您指的是市场价值估值是银行用来评估他们会借给你多少钱 因为期房通常倾向于保守的一面（即：低于你购买的价格） 此外，估值倾向于偏向中值而不是偏离中值 在估值增加期间被亏空的风险你越远离它 Parramatta 单元的中位数根据 rpdata 大约是 520k 你会侥幸在蓬勃发展的市场中购买 600k 但是当你购买比中位数高 70% 的不完整的东西时，风险要高得多假设你以 900k 购买期房 你支付初始存款 90k，认为你还需要 90k 来结算 快进 2 年，市场停滞不前 你的地方仍然有 900k 的市场价值，但估值回到 800k 银行将借给你 640k（假设 80% LVR ) 你现在必须拿出 170k 而不是预期的 90k 你现在还能解决吗让我们假设你不是故意亏损以要求退税的人之一（例如，你想要尽可能多的租金即使从税收的角度来看，它会降低您的地位）我的理解是您想通过折旧获得税收优势这很公平但是OTP真的比出于税收目的说5岁的地方更好吗您可能听说过新物业IES比旧的贬值更大 这是因为“厂房和设备”；与建筑物本身相比，以更快的速度贬值但事实是差异并不那么显着对于以 500k 购买的全新房产，第 1 年和第 5 年之间的折旧差异约为 4k （这来自您的应税收入) 实际价值 lt;2k 取决于您的税率 我基于几年前购买的期房公寓的这些数字假设期房购买将在大约 2 年内完成，您将失去2 年的折旧，而你等待的地方完成 与购买现有的相比，你现在可以做的实际损失很容易达到 20k 所以购买 OTP 的税收优惠在哪里
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我肯定会去Parramatta 地区现有的 2 Bedders 2 Bath 1 Garage 公寓以获得收益，或者如果您还买不起，只需在 Marsden Park 下车即可，这是未来 5-10 年成功投资之旅的又一保证ce不断增长，在 Marsden Park 和 Riverstone 这样的地区购买不会出错 原因：1 来自已经昂贵的郊区 Schofields、Kellyville Ridge 和 Ponds 的涟漪效应 2 很多商店和新火车站将在那里建造 3 西北业务park
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作为一个长期阅读者，从SS中学到了很多 你可能想看看Melb的Southbank，这是供过于求的结果，你会看到未来你会争取获得房产通过降低租金来承租，与此同时，您正在以几乎像第二次抵押贷款一样的巨大阶层支付所有生活方式
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我有大约 45 万美元可用于购买第一个 IP 并考虑 Parra 及其周边地区和韦斯特米德也是如此>嗨，汤姆，根据最近的销售情况，我会非常小心地在悉尼购买，那种 bu dget 不太可能在靠近 parramatta 的地区工作，包括 gotworthville、pendle hill、girraween 和 toongabbie 你考虑过其他城市吗
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如果你必须去 OTP，那么我会瞄准较小的开发项目，例如联排别墅，价格较低BC 费用，该地区开发商过度建设的风险更小 这将更多地保护您的资本，为您提供一些土地用于 CG 潜力，并且较低的 BC 对您的 CF 将更好 需要确保其位置优越，尤其是靠近交通选择这将推动更轻松的租金以及更高的租金
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嗨，克里夫，出于兴趣，你提到的开发项目是申请增加高度但在北部海滩被拒绝干杯
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我会说利物浦中央商务区是寻找这个价格的下一个最佳地点，并且低于迪威悬崖的钴
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事实上，我最近注意到即使是联排别墅，分层费用也非常高我真的不知道为什么，但他们可以收费e 每季度高达 1000 美元，用于园艺等，而且没有电梯或健身房等 我认为在不久的将来，所有单元和联排别墅的 BC 费用将超过每季度 1000 美元 很难找到真正便宜的 BC 费用< BR>评论
我最近在莱查特看到了一张床的OTP公寓，售价460k OP，如果你只是热衷于OTP
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那很可能是工作室
评论< BR>既然你问了——我很乐意说这将是一项糟糕的投资让我们做个数字假设你想在 3 年内获得 20% 的收益；适度的回报 如果您说租金估计为 650 周，您最终可能会得到大约 480 周，扣除物业费和管理费等您的还款额将接近 850 周，所以您每年损失 37 万周或近 2 万美元 在 3 年内，您的 85 万套公寓现在已经花费了您超过 90 万美元，比如说 93 万美元，包括印花税 要开始物有所值，这套公寓必须价值超过 1200 万美元，即使这只是一个平均回报对我来说听起来是个糟糕的主意
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嗨，Sanj，这是关于新的 OTP 公寓单元，还是仅仅在新南威尔士州 2150 年的 Parramatta
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嗨 JohnHenry 真的取决于您获得的回报如果您可以以 800k 的价格购买 OTP，它可以为您提供约 800 周的低层租金收入，那么我认为购买它没有任何问题问题是我不认为这样的 OTP 财产不再存在了
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我指的是这间公寓，总的来说，我对悉尼普遍持悲观态度，但我远非该市场的专家
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你看不到任何在肯定接近市场顶部的地方购买 OTP 单元的问题
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Nono 抱歉，我一定误解了我的评论 我在尝试什么要说的是，如果你能找到一个可以给你 5-52% 租金收益的 OTP 公寓，而且价格离已建成的房产不远，我认为没有任何问题，但正如我所说，我认为这样的房产已经不存在了
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所以你会很乐意买它，如果你能得到回报，尽管普遍认为悉尼已接近顶峰，而且人们担心码头区比例供过于求记住，在上一次繁荣达到顶峰之后在 2003 年的悉尼，悉尼的大部分地区横盘整理了大约十年，许多在码头区购买的 OTP 单位随后以低于其初始购买价格的价格转售 Cliff
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嗯，不，不是在帕拉马塔，没有办法，供应过剩不发生在整个悉尼 它将发生在悉尼的某些地方 正如我所说，如果你能以几乎与既定价格相同的价格获得 OTP 为什么不 好的 我知道这不是一个现实的例子，但说中位数为 2特定郊区的床位公寓是 60 万，如果有新的开发该地区的 lopment 售价约为 620-650k 的 2 张床，潜在租金为每周 650 为什么不
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没有错，除非供过于求，650 美元的租金潜力可能变成 600 美元或 550 美元而没有短期租金增长或CG的前景
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这就是为什么你做你的DD看看该地区正在发生什么确保有高度限制，并且没有一个接一个的大开发
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我以为我们在谈论 Parramatta，这显然是允许高级开发人员不要误会我的意思，我 25 年前买了一个 OTP，15 年前在哈里斯公园隔壁买了另一个，几个月后定居但是，就像你说的，我不'认为现在没有任何这种性质的产品可以提供那种收益使其成为可行的投资选择
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我同意只是不希望人们有这样的想法，即每一个 OTP 永远都是坏的我的意思是，如果你确实在一个好地方找到了一个好的（我知道这是不可能的），那就去买吧哟你的 OTP 到现在一定已经升值了这么多，你将获得正现金流 + 折旧收益，你将获得巨大的 Lucky u
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因为现在正处于繁荣时期意味着 CG 多年来将不复存在；年
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谢谢 rixter 叹克里夫
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有没有CG，未来谁知道谁知道 投资应该是缓慢而无聊的，最重要的是现金流 对某些人来说，他们更喜欢投资自己的后院，这并没有错
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OP问你现在是否会投资parramatta 你似乎在说是恕我直言，您于今年 3 月加入了论坛 我和 rixter 都已成为会员超过 14 年，从缺乏经验的新手变成了拥有数百万美元投资组合和股权的经验丰富的投资者因为我们现在不会投资 parramatta 在错误的地方和错误的时间购买，可能不仅会让您增长缓慢，而且可能会大大倒退甚至低于 Btw，我并不是为了您的利益而这么说, 但为了他人的利益o 可能会被您的评论所左右，认为无论您在哪里购买，都会自动获得增长这不会自动发生 那里有很多机会 当有更好的选择时为什么要购买 Cliff
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