嗨，伙计们，在另一个线程中提到了这一点，以为我会将其发布在首页以供将来搜索 投资鹿园 首先我要说，我个人不喜欢鹿园作为投资领域，但我理解你，作为一个投资者会得出自己的结论，因此我将尝试向您介绍一些事实和想法供您考虑，以便您至少可以做出更明智的决定 投资介绍新手：对于我和许多投资者，资本增长是投资房地产的主要特权，因为它是随着时间的推移而复合的唯一方面，因此是最强大的财富创造形式。首先要考虑的是增长，重要的是要注意它不是“土地”；随着时间的推移，人们或市场的看法随着时间的推移在任何特定领域或多或少地升值可量化的房价 想要某个特定区域的街屋单元的人越多，他们必须支付的费用就越多 市场认知也可以被操纵 例如，利率是一种控制人们当时对房产的可负担程度的看法 投资时重要的是要了解一个地区是否由于良好的市场认知而真正增长，或者是否有其他因素在操纵资本增量现在许多人认为他们已经购买了一个很好的地区，因为他们的房产自 2011 年巧合利率以来增长良好同时开始下降 当利率回升时，这些区域是否仍然足够理想以维持 g或者他们会发育迟缓甚至倒退#8203;那么鹿园有什么让市场认为是可取的 首先我们需要了解谁住在那里 谁构成了这个市场 人口 45% 澳大利亚出生 704% 父母双方都出生在海外 597% 全职工作 439% 是蓝领工人 67% 开车 45% 赶火车 457% 有孩子 66% 住三居室 22% 住四居室 67% 自己买房 $384wk 抵押贷款中位数 $270wk 租金中位数来源：http:wwwcensusdataabsgovauce11quickstatSSC20380opendocumentamp;navpos220 由此我们可以确定这里的大多数人在以下情况下认为该地区是可取的：是蓝领工人；不需要通勤到CBD；想要一个大小合适的房子；想找个地方抚养孩子（考虑上学、公园、儿童活动）；那么，哪些类型的东西会让这个地区更受现有居民的欢迎：当地的蓝领工作；好学校；为儿童提供安全的环境；适合家庭的稳定区域；家庭食品超市；咖啡馆餐馆；成人活动；好路；获得医院等服务；英语学习服务 还要考虑一下，其他人（外人）在一个地区想要什么 我不会在这里列出这些，因为有很多东西 Deer Park 现在有什么可以确保保持吸引力 一所中学 四所小学 在附近的工厂工作工业地区（例如 Orica） Coles 超市 餐厅Cafes（Ballarat Rd amp; Brimbank） 来源：http:enwikipediaorgwikiDeer_Park,_Victoria , http:wwwbrimbankvicgovauHomepage_Links 正在发生的事情以增加吸引力 请注意，这适用于所有 Brimbank：道路工程 1.69 亿美元 体育运动 5.28 亿美元设施 2100 万美元用于可持续性项目 1300 万美元用于游乐场、公园和花园 1.76 亿美元用于交通管理 23.75 亿美元用于社区设施 4.94 亿美元用于步行和自行车道 0.89 亿美元用于城镇中心 0.23 亿美元用于排水修复化学品生产和储存 PacificAustralia Deer-Park 犯罪（监狱意味着囚犯的家人可能会搬到附近）：低人口增长：2015 年至 2045 年增长 348% 资料来源：http:enwikipediaorgwikiDame_Phyllis_Frost_Centre http:wwwabcnetaunews2014-01-27man-found-dead-on-road-in-melbourne5220018 http:wwwabcnetaunews2014-12-14fatal-crash-linked-to-discovery-of-body-in-deer-park5965966 http:wwwpolicevicgovaucontentaspainternetBridgingPageamp;Media_ID72178 http:wwworicacomLocationsAsia-PacificAustraliaDeer-Park#VRlAPfmUeVo 还有什么会影响未来房价 分区和规划 土地供应住房供应：http:profileidcomaubrimbankbuilding-approvals http:forecastidcomaubrimbankresidential-development开发：http:wwwheraldsuncomauleader-melbournes-weststory-fngnvmj7-1226928478665 增长总结 如果未来的项目继续进行，鹿园可能会有一线希望的巨大增长 一直在谈论电动铁路线，但该地区是一个安全的劳动力座位 不太可能向前推进 工业区的高档化也在考虑之中，但要到 2017 年才能批准 目前没有重大项目、人口增长或可及性和生活方式设施的大幅增加，以将这个郊区从更便宜的工作区转移将家庭区转变为整个市场都受欢迎的郊区 该郊区面临社会经济和语言障碍挑战，以及更高的谋杀和强奸犯罪率问题，这将排斥单身女性市场（与墨尔本单身女性人口最多的地区相比）理事会正在解决社区设施的这个问题 进入城市的交通工具不足，这将阻止希望晚上外出的年轻人以及 CBD 的通勤者（尽管 V-Line 确实定期运行 http:ptvvicgovautimetableslinemain1728） 市议会正在积极尝试使该地区对儿童更具吸引力，因此年轻家庭可能有更多空间想要拥有房子而不是租房的人 该地区不会吸引想要上私立学校的人 但是（目前有 12% 的人就读于私立机构） 三个 GRZ3 地区存在高档化和细分的空间，这可能会增加附近 RZ1 地区的房价： http:serviceslandvicgovaumapspmojsp 然而，鹿园的住房批准不如阳光和阳光西部那么令人兴奋（两者都更适合翻新开发投资者） 鹿园的资本增长风险很高 这些风险主要是大量的可用土地可用于邻近的 Derrimut 和 Ravenhall 的发展很容易使住宅房地产的存量水平过度饱和，因为人口增长没有迅速增长 总而言之，预计该地区的表现将比大墨尔本地区差 1-3%未来 5 - 8 年的单位和 1-4% 的房屋 买什么 如果你想在鹿园买购买大多数市场想要的房子 在鹿园一手市场需要 3 间卧室的房子 鹿园 904% (4,845) 的房产是独立屋； 61 % (325) 是单位 如果您正在考虑在这里购买单位，请停止 考虑一下：当涉及转售时间时，您只有一小部分当地人口会考虑购买单位作为房屋大量潜在购房者是在销售周期中吸引未来情感结果以获得额外利润的关键#8203；此外，在过去 12 个月内仅发生了 14 笔单位交易（来源：http:houseksoucnprofilephpstavicamp;qDeer Park）这意味着 Deer Park 的单位比其他经常交易单位的地区（如 St Kilda）更缺乏流动性的真实库存#8203；来源 Investopedia：“证券或其他资产的状态，在没有重大价值损失的情况下无法轻易出售或兑换成现金 非流动资产也无法快速出售，因为缺乏准备好且愿意购买资产的投资者或投机者与日常交易活动有序的市场相比，缺乏现成的买家还导致要价（来自卖方）和投标价格（来自买方）之间的差异更大”#8203;简而言之，更可能难以快速出售该单位或近期有出色的可比销售以在未来获得良好的银行估值#8203； TLDR； （太久没看）；如果您确定要投资 Deer Park，只购买 3 居室的房子 在靠近 Coles 和 North Deer Park Primary 的 North Deer Park 一侧寻找体面的砖房（同样是 3BR） 确保它在住宅区 1 规划中计划要考虑的好例子街道是：Amelia Ave 和 Ambon Ave 此时的火车站是无关紧要的，因为只有少数通勤者我希望这对考虑这个地区的人有所帮助
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好写杰克但是，不是当然，我同意监狱部分 监狱离鹿园不远，它在 ravenhall 我不应该因为那里的监狱而在 parkdaleBrunswick 购买，还是因为那里的拘留中心而在 Maribrynong 购买这两个区域似乎都在游泳我认为你的帖子的其余部分是正确的，但是这部分抓住了稻草谢谢你的投入杰克
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你会为弗兰克斯顿做一个杰克
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已经为弗兰克斯顿做出了贡献，尽管细节较少: http:somersoftcomforumssh owthreadphpt94531
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为cbd做一个，大声笑
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我在这里长大并上过学（西区） 看起来郊区在90年代有很好的CG，但几乎到处都是那个时候我的父母在 2004 年以不到 30 万的价格卖掉了他们的房子，目前的价值约为 350-36 万，我想说这远低于那个时间段的平均 CG 大多数通勤者前往 Sunshine 或 Albion 站，而不是乘坐 V-Line 前往城市，因为它更频繁 80 年代和 90 年代普遍存在的西部郊区的很多工业就业也正在消失单位（公寓）非常罕见，但别墅类型的物业在那里出租相当受欢迎 一位亲戚大约 10 年前在这里有一些 IP，但由于租户没有很好地照顾这些物业，他厌倦了需要的不断维修，所以他卖掉了。不知道现在这是否会有所改善
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这里有新海报，写得很棒你有没有机会为 SunshineAlbion 做类似的事情 抱歉半劫持了这个帖子
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很棒写杰克，它可以成为研究任何领域的模板
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鹿园最好的地方是巴拉瑞特路和车站路拐角处的商店，那里有一些不错的外卖餐厅，这就是我所要做的说这是积极的，我曾经生活过小时候在那里（靠近布里姆班克中心），这是我父母搬走的最好决定，就在它转向一个更粗糙的地区之前，我认为在那里购买没有任何吸引力，除了它很便宜，非常便宜的房子低于 400K 在 CBD 20 公里范围内很少见，仅此因素可能会推高 CG，我可能不会仅以便宜的因素排除它，但一旦价格上涨到与邻近郊区相似，就没有什么其他可取的了正如杰克指出的那样，郊区要保持上涨
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谢谢 GreyGhost 首先，监狱和价格，我想指出，这主要是关于市场感知 你听说过一个年轻的家庭说吗？太好了，有一个最高安全级别的监狱，我想住在那里”；我建议，与最低安全儿童拘留中心或难民中心相比，最高安全监狱之间的市场认知也存在很大差异。除了表面认知之外，惩教中心可以对一个地区及其可取性 例如，由于监禁期较短，初级拘留中心不一定会吸引家庭搬到该地区。被判处 5 年或以上刑期的 25% 被监禁的囚犯可以说更有可能吸引亲人在附近定居 这些亲属也可能更容易出现功能失调的个人问题以及犯罪 请参阅之前发布的犯罪统计数据 还有囚犯被释放回到社会后持续存在的问题，所以如果他们留在当地，就会有代际问题e 挥之不去的影响从监狱到家庭的过渡“这些心理影响对养育子女和家庭生活的影响可能是深远的他们的孩子或行使养育子女所需的主动性和自主决策权”； “监禁的经历几乎没有或根本没有为他们提供工具来保护他们的孩子免受同样的潜在“破坏性经历”；所以对我来说，我认为某些类型的惩教中心抑制了地区的市场需求，因此抑制了任何显着增长的潜力 资料来源：https：wwwsentencingcouncilvicgVictoria's Prison Population 2002 to 2012pdf http：aspehhsgovhspprison2home02haneyhtm
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Solid post Jake 然而如果这是完全准确的，那么在 Burnside、Caroline springs 和 Taylors Hill 的年轻家庭就不会比 Deer Park 更靠近该地点了肯定已经填满了
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不想浪费任何人的时间阅读它
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是的，巴拉瑞特路的炭火鸡店有有史以来最好的薯条！
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Chicken Machine: Glenroy - Cnr Glenroy Rd amp; Pascoe Vale Rd
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有趣地阅读不同的思想流派 虽然我很欣赏 Jake 的分析，但我唯一的一点是预算在 400 美元至 45 万美元之间的买家是否有很多选择 有了这样的预算，你必须看看诸如鹿园之类的房屋或诸如 Gelnroy 之类的区域，用于单元 如果目标是在 10-15 年内拥有 CG，还有什么其他选择
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选择有限时买家将自己限制在一定的标准，例如，3 BR 的房子 400-450k 美元 如果标准放宽一点，Heshe 会有更广泛的选择范围，也许不是房子，考虑unitapartments 也许而不是3卧室，住 2 间卧室
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有很多地方你可以花 450k 买一个单位 我怀疑鹿园的 CG 会比通货膨胀率高得多，除非你买得特别好 看看别处 IMO
评论< BR>嗨嗨，我住在鹿园，并在该地区长大：以下是我住在这里的原因，一些周六不会出现的东西：1）一个新创建的狗公园，其他郊区的人有由于规模和兴趣相同的人而来 2）美丽的步行和自行车道 - 看看米尔班克车道 3）我住在米尔班克车道上，老实说有一些美丽的景色 4）V 线火车比地铁列车（请注意，少一些瘾君子） 5）大小适中的房屋，它们仍然具有特色 6）大型购物中心 7）开车到城市只需 20 分钟 8）一所学校 - 是的，我同意，但附近有很多学校方式 9) 伟大的人 10) Orica 网站正在关闭那里的网站，该网站将变成一个地方咖啡馆，餐馆 我在那里拥有三处房产，并且做得很好
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那里有很好的见解 JP，谢谢！
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你好，jp 来源 我知道该地区但不住thereHi- Jake amp 的出色统计数据； JP（尽管表达了相互矛盾的观点）！再说一遍，我唯一的一点是，如果预算为 45 万美元，我将没有太多选择，将不得不考虑诸如 Deer park、Ardeer 等郊区，还有其他需要考虑的区域
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45 万美元我会强烈考虑在 Sunshine, Braybrook, Albion 的 CG 的 3 床新联排别墅（例如，Braybrook 在 2014 年有 12% 的 CG，在 2012 年下跌和 2013 年小幅上涨之后）我会在梅德斯通或 West Footscray 寻找 2-床 45 万美元的单元 我也会考虑在 Kingsville、Yarraville、Seddon 的公寓，价格约为 45 万美元（2 床我会看 35 万美元的 1 床）这就是我，我喜欢鹿园前面的那些郊区
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嗨，Koopa Troop，我曾经是 Brimbank 委员会的成员：另请参阅以下链接 http:wwworicacomnews---mediarer-park-site-in-melbourne-s-west#VRpvN_mUcus
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正如我今天在另一个类似的帖子中提到的那样，看看 Flemington、Kensington、Ascot Vale、Brunswick 和 Coburg 你显然不会得到一个 3 卧室的独立式住宅，但是什么你买会有更好的前景 IMO 我倾向于一个你可以增加价值的成熟房产，而不是一个全新的地方
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没有提到的几个交通点是，虽然梅尔顿铁路电气化是一个漫长的过程远方，今年晚些时候将开通区域铁路 这可能会提供更多的火车，并使鹿园更多 去年开始对该地区进行改造的公交网络 详情请访问 http:ptvvicgovauassetsPTVPTV docsProposed-Brimbank-area-bus-network-information -flyerpdf Station Rd 附近的地区是最大的赢家，有更直接和更频繁的巴士前往 Sunshine 和 Watergardens 鹿园（尤其是鹿园北）似乎有较高的老年人口 我们知道死亡率会随着年龄的增长而增加，并且可能会有很高的营业额房地产和人口变化的影响 年轻和或移民家庭可能是该地区的未来
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我不会在阳光或鹿园购买联排别墅 为什么要在联排别墅上花费 45 万同样的钱可以在该地区购买负担得起的家庭住宅 对于 450k 我会在对此类需求更大的地区购买联排别墅，例如 pascoe vale 或 coburg 如果购买房屋是您想要的更好的策略，而 450 是您所能负担的，土地储备在这里，直到数字确实堆积供您开发 其他地方可能有更好的 cg，但也许值得做任何机会成本分析，现在用 X est cg 购买 450k，而不是节省额外存款购买房产的时间值得说 550k 然后 cg 可能只有一年半的时间，你会在等待中排在前面200910 年的繁荣顶峰 我在太多领域被定价，这是我作为一名毕业生所能负担的全部 我上个月重新估价并快进 45 年它上涨了 10% 我会再买一次吗，可能不会但无论如何，这是朝着正确方向迈出的一步
评论Jake the Hake我必须分别不同意看看 Sunshine 发生了什么 2005 年你可以花 180k 买一个 3 brm 的房子 10 年后你很难买到 450k 我看到 Deer Park 沿着这条路走 不幸的是很多买家代理只是想要在蓝筹股郊区购买，他们错过了树上的木头
尽管说实话，尽管名声不好，但阳光比每 20 分钟一班的 Deer Park Eg 电动火车更接近更多的服务（相反到目前在鹿园的 2 小时间隔），阳光大学校园和邻近 to 在Footscray 有更大的校园，靠近中央商务区，附近有更多的工作机会，它是当地政府所在地加上它有更多的基础设施项目，例如火车站重建和议会项目 Sunshine 周围有很多废弃和未充分利用的土地（甚至在距离市中心 1-2 公里的范围内）市中心），但不如鹿园周围的空地（主要是工业）享受这个！ http:wwwheraldsuncomaunewsvines-sunny-suburbstory-fnkd6ppg-1226846852642
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我同意蜘蛛侠的观点，尽管面临挑战，我一直是阳光的粉丝，并且在几个线程中分享了关于那个郊区的信息 许多 BA 确实更喜欢蓝色芯片，是的，在某种程度上我也是，但它们并不适合每个人，所以必须研究所有领域到更高的资本增长率虽然很高兴您不同意，但感谢您的想法！
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对此一无所知，也没有反对鹿园，但如果发生这种情况可能会令人眼花缭乱只是就像他们这些天建造的所有其他新的购物餐饮中心一样一个巨大的停车场，周围有几家大型连锁店、炭火鸡、比萨饼、寿司和一家看起来格格不入的咖啡馆 我想被证明是错误的 街道设计效果最好，汽车在后面的某个地方不知道为什么议会不考虑这类事情
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他们经常这样做，但开发商倾向于采用“大盒子”汽车导向模式并告诉议会街道设计不起作用特别是新屋村的人通常是拥有 2 辆以上汽车的家庭，街道布局不利于步行 话虽如此，有些较新的区域试图复制“主要街道”环境（例如在经历了高资本的内城区或中城区）增长）例如 Caroline Springs、Laurimar 和 Point Cook Town Centre 是在这方面的尝试另见 http:wwwacnuorgwp-contentuploadsdataacnu-congress-2010FRIDAYKaufmanpdf
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JP 20 分钟到 CBD 我想你可能有一辆非常快的车< BR>评论
这是一本很棒的读物，杰克，谢谢你把它放在一起！
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我从 Derrimut（鹿园旁边）离开高峰需要 20 分钟，在工作日我离开我的地方早上 7 点 10 分，我通常早上 7 点 45 分在 474 Flinders st Car Park
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很棒post Jake 我的朋友在 2010 年的高峰期在鹿园买了一套 3 居室的房子，需要在 2013 年初卖掉，损失不少，你是在为梅德斯通写文章吗？我正在考虑在那里购买 PPOR
评论< BR>嗨嗨，这是一本很棒的书，因为每个人都有不同的观点它总是向我们表明，我们都可以在不同的时间在不同的领域做出不同的事情
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嘿，杰克，谢谢你写了很多努力打折一个地区你在哪个地区购买了你最后的投资房产
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我对帕斯科谷或科堡一无所知，从知识产权的角度来看，这就是为什么我选择不提及那些郊区如果你读了我的帖子再一次，你会看到我从来没有提倡在 Deer Park 的联排别墅上花费 45 万美元 不知道为什么你认为我仍然保持购买 Sunshine 是比 Deer Park 更明智的选择，45 万美元这就是我得到的全部是的，每个人都有自己的观点，这就是它的美妙之处
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我同意阳光在 DP 上也
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Jake 为优秀的阅读和非常丰富的信息而制作的一篇非常详细的帖子你有什么类似的东西给 st kilda east 嘿伙计们，谢谢你的积极反馈虽然我很乐意帮助每个人的郊区我感兴趣的大部分时间都花在为客户做私人研究
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你能列出其他几个领域吗
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优秀的阅读和非常翔实的杰克，只是想知道鹿园 36 万以下的 3 床会那是一笔划算的买卖 看帖子时，每个人都在提到 450K
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嗨，Roos，几周前我参加了几次拍卖，我看到一个 3 卧室的地方以 351K 的价格售出哪里有 5 人出价 就什么而言很划算 对我来说划算的是可以细分以建造两个新单位的财产
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对我来说也是如此 JP-细分你想买吗我们可能会遇到鹿园
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