在过去的 3 个月里，我们遇到了很多便宜货，我只是希望我有更多 20% 的存款来利用它们 我们平均每 3 到 4 周遇到一次这类交易，但我们每天都在市场上搜寻一个在科帕卡巴纳 - 一个带游泳池的 5 brm 双层房子 没有海景，但只有 250m 水平的步行到有巡逻的冲浪海滩 当然它的展示很糟糕，需要花费 2 万美元 上市 @ 56.5 万美元，没有接受者（可能因为演示）REA打电话说业主（离婚）将采取$ 450K进行快速出售土地价值超过$ 500K，看在上帝的份上即使你把房子推倒并以$ 250K重建，你也买不到距离海滩 2.5 亿美元，售价 70 万美元 - 更像是 85 万美元 另一个是位于 The Entrance 的海滨保护区，上面有 2 栋房子 旧的 3brm fibro，抛光木地板和 2brm 预制房屋 业主接受了 540,000 美元的报价房子可以租 $300 + $220 $520 每周所以几乎是 5% 的收益率——通常没什么好兴奋的，但是在海滨，你只会期望 2 - 3% 的收益率，这是高 CG 的折衷 如果你以 26 万美元重建，你的成本将是 80 万美元对于 Hamp;L 海滩上全新的最终价值 - 接近 100 万美元+ 直到今年我一直是购买放大器的倡导者；从不出售，但我正在认真考虑出售几个 IP 以兑现这样的机会 我遇到的困难是我的投资组合中没有任何我想拍摄的狗 - 它们都是租用的并且过去了CG 一直很好，目前的收益率非常好，超过 7% 做什么，做什么
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Lenders Mortgage Insurance ta rolf
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是的 Rolf 我想我可以做一些 MI 但最后一批花了我近 1 万美元，我有点不喜欢这个想法了 诚然，几年前，当他们在附近时，这是一个 95% LVR lo-doc
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嗨，如果利息成本LMI 是一个真正的问题，那么这些交易可能没有吸引力 如果以下情况适用，那么 LMI 溢价只是不低于邮票的业务成本 1 交易在 90% 时是否有意义，我可以为它服务吗 2 我可以吗从资产负债表贷方借款 3 我的收入是否安全 4 我是否期望强劲的资本收益来抵消成本 有很多，但总的来说，如果这笔交易在 80 % 时有效，90% 时有效ta rolf
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不，我同意你的观点 Rolf，我也将 LMI 视为做生意的成本无论如何，另一个 IP 股权的存款和成本 啊，是的，这是我们这些拥有一些非银行贷款（如 mobius 和其他人）的问题（用 Basil Fawlty 的话来说，B@$T@RDS！）谁知道我们可能实际上是在自欺欺人 这对我们这些自雇人士来说很好，但我的儿子 IL 刚刚从一份非常稳定的工作中被裁掉了 他的大公司与一家更大的公司合并了，他超出了要求再一次，是的，我们预计距悉尼 1 小时车程的海滩地区的 CG 会很强劲，但“市场情绪”将是我预计短期内的强劲因素 但是，我认为更长远的观点会灌输对 RE 总是回归趋势的信心 显然，在我自己的情况下，我对风险有合理的偏好 - 我有 2 x 95% LVR lo-docs 其中一个更大的投资组合，只有 80% 的 LVR - 但仍远高于你提到的保守的 50% 数字 感谢您给了我一些思考 Rolf Talk 很快
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海滨的问题是现金流 它会从你的投资组合中拿出一大块来支撑它加上磨损的因素那些每周 2 到 3000 美元的地方将降低 30-50% 的利率，空置率会增加，并且会逐渐下降到中端但是你说得对，新南威尔士州的许多海滩目前看起来很便宜
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嗨 asdf，你是说你认为正常的假期出租数字是每周 2-3K 美元（诚然，你只会得到那个一年中可能有 8 周）将下降 30-50% 因为如果是这样 - 我还没有看到它 REA报告最后一个假期几乎全部空置，因为人们在澳大利亚度假 - 正如一些人所说的那样，他们的住宿
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哇，你诱惑我卖掉一个，我对海滨房产充满信心他们只是增长得如此之快，尤其是如果您可以从一开始就创造 50,000 的利润，如果最坏的情况发生，并且时间很难弥补短缺，只需获取一些股权，可抵税的资金并且您保留您的现金它非常诱人
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现在别贪心，我以为你刚在弗兰克斯买的ton
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是的，我做到了，但你也可以吃蛋糕
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好吧，玛丽·安托瓦内特，如果你无法抗拒诱惑，请私信我，哈哈，我想有足够的好交易可以分享- 我不能全部买下
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我知道这条评论不会让你开心，但你有没有想过如果租金下降时有缓冲，我不会在放缓的衰退中调用 80% 的房子贷款经济便宜只是一个想法，正如你可能知道的那样，我正在预测我们面前的风暴
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atti，我不认为 LVR 与 IP 的可能廉价购买价格有很大关系海滩 如果 IP 价值 55 万美元并且您可以以 45 万美元的价格购买它，那么您实际上锁定了 10 万美元的股权，在我看来，这是一个讨价还价的交易 偿还债务完全是另一个问题 是的，我知道你是，但我认为这与您当前对世界的看法有关，正如另一个线程中所述：其他在职人员可能会将这次视为 CG 图表上的一个小插曲，并采取大规模行动o 利用任何便宜货购买，以便让自己从即将到来的下一次繁荣中获利（无论何时）
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房子不“值”45 万美元吗？它可能值 55 万美元2 年前，但 5 年前可能价值 35 万美元，在 6 个月到一年内可能价值 40 万美元所以可能不太划算
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是的，我认为他们很有可能将继续前进 即使在澳大利亚度假也要花钱 有多少家庭可以每周花 3000 美元在高峰期离开 也许每晚 100 至 150 美元的大篷车或野营旅行将接管 8 周的假期租金只有 15% 下午费用，它不会是可持续的 如果你也想个人使用它，它不再成为投资游戏 我认为在未来几年现金仍将是王道 但是嘿，如果我有现金，我会买一个听起来很便宜
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也许我应该更准确地说“市场价值”而不是“价值”房产的“市场价值”是指如果它在特定日期在公开市场上由一个愿意但不焦虑的卖家出售给一个愿意但不焦虑的买家，以手臂的价格出售，它可以预期实现的价格长度交易 在我们陷入对“市场价值”的可能解释之前，我使用的定义是被称为“愿意买者愿意卖者理论”的法律定义。由澳大利亚高等法院在“Spencer Vs The Commonwealth”中裁定；在此基础上，（提议的销售）将远低于市场价值，因为供应商是焦虑的卖家
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这一切都非常复杂，我知道定义，但不用担心那些东西，我想是这样的他们可能会焦虑，但它还没有出售我可以问你是否是前房地产经纪人
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嗯，我不认为这很复杂问题是供应商很焦虑，它代表一个以低于市场价值的价格购买的机会，作为一个 IP，虽然我知道这将商业和娱乐混合在一起，但我认为搬进一天可能会很好，所以我对做出情感决定而不是冷硬的财务决定持谨慎态度！
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好关于海滨的事情是长期的高 CG 因为随着人们卸下度假屋和租金继续上涨，价格受到了一些打击好吧，产量也高于正常水平recom 已售出或正在出售中 代理商报告说，现在第二层买家和投资者在 600-70 万美元的市场上有更多的活动，即使是在市场上已经上市 3 到 4 个月的房产过去现在开始出售我在几个月前去那里度假时注意到科帕卡巴纳也有类似的情况与一些房地产经纪人聊天并听到类似的故事最好的是一对年轻夫妇带着一个孩子刚买了一个 4 卧室的房子 500m 40 万美元从海滩出发
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房产，您可能已经在其他帖子中回答过这个问题，您是否考虑或尝试过供应商融资以支付 20% 的押金 我敢肯定在目前的情况下会有很多非常热心的供应商会考虑这样的提议 马克
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嗨，马克，对两个 Q 都没有：还没有回答 b4 或尝试过供应商融资（曾经）贷方如何查看您要离开的低文档应用程序20%的卖家钱在交易中
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卖家财务条件可以与购买合同形成单独的合同 您当然应该告知贷方您在披露下的所有负债，但不一定会损害您的申请金融离子在结算支票仍然只是简单地交换如果你找到这样的交易那么看起来你唯一的现金问题将是印花税和法律+持有成本如果他们愿意的话，你可以再次与供应商一起解决问题交易 马克
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虽然实际上没有完成任何我在海滨别墅供应商条款、交易等方面有相当的运气 我几乎有一个人在 100 万美元的供应商融资 - 谢天谢地他没有把它当作它现在可能已经下降了所有这些甚至更多！印花税是这些交易中的杀手
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我可以以 2 万美元的价格处理这些邮票 - 真的不是问题 但是供应商融资 20% 购买价格的机制实际上如何运作 - 需要比引用更多的细节“支票仅在结算时交换”；请Mark C
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稍微支持一下：我知道你已经改变了“值得”。 “市场价值”；但作为一个老壳，我会定义“市场价值”；早起的鸟儿肯定可以从积极的卖家那里买到低于市场价值的东西，但是一旦它进入市场一段时间，机会就会大大减少 关于市场的事情是感知价值可能会有所不同或 - 10% 知情参与者和效用价值之间的差异可能更大，但这与 IP 无关真正的翻车鱼 但是，我注意到，在市场上大约 3 到 4 个月并且没有出售之后，REA 将它放入了一篮子“没人会买这个地方”的篮子里。停止展示它或热衷于推广它它变得“陈旧”；这真的很愚蠢，因为它与 4 个月前的房产相同 同时，一些供应商在这个阶段变得非常有动力，并且可以（再次）讨价还价 你对市场价值、价值、感知等的评论是正确的 - 就是这样在旁观者的眼中
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您与买方签订了一项协议，其中涵盖了贷款条款，例如利率、仅可能 x 年的利息、x 日期到期的全额还款、担保等您的和解代理人或律师在请求开具结算支票时会考虑到这一点。与非常积极的供应商谈判可能会从“您需要多少”这个问题开始。他们需要的可能和他们想要的不一样，也可能只有不到80%的LVR，让你更容易交易马克
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感谢马克
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我更喜欢用数字来说明问题并且毫无疑问所以比如说，该物业以 50 万美元的价格出售，并有 20% 的供应商融资所以你以银行贷款的任何利率（例如 6 %) 并与供应商协商 10 万美元（20% VF）的条款 假设您以 65% IO 的固定利率与供应商协商 2 年，并在 2 年结束时结算到期金额 100K 听起来合理和真实 1）谁将财产作为担保 卖方或银行 我认为银行 2）银行对整个交易的看法 我的意思是在一天结束时银行知道你没有 20% 的存款并且已经通过 VF 路线为 20% 的存款提供资金 所以从技术上讲，您已经借了 500K（全额贷款）并且需要偿还两笔贷款（400K @ 6% an d 100K @ 65%) 我看到的唯一好处是您可以节省 LMI 成本 3) 如果您违约会发生什么 供应商如何拿回他的 100K 对不起，如果我完全误解了供应商财务概念但我想了解如何3 方交易（您、供应商和银行）是否真的在下面运作 如何管理借贷双方（供应商和银行）的风险 2 方交易（您和银行）非常简单 问候，甲骨文
评论< BR>这也是真的
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Oracle 避免 LMI 的额外成本不是我进行此类交易的原因 您与供应商协商的条款完全取决于您和供应商，它可能仅按正常银行利率计息，1 年 - 20+ 还款期限 卖方可能会为标的财产以及您拥有的其他财产登记第二次抵押，或者没有，您可以向卖方提供您的个人贷款担保与否，由您决定如果您默认，则取决于您的协议与供应商一起，它可能会触发财产被清算 第一次抵押贷款是由您选择的银行（例如 NAB）在财产上登记的，只要您遵守 NAB 的贷款条款，那么他们对您借款 100% 应该没有任何问题价值 请记住，银行是第一个抵押权人，如果一切都向南，他们将获得第一印，第二个抵押权人将获得剩余部分 您可能会从另一处房产的股权中借入押金进行购买se 100% 由借来的美元提供资金 我建议通过 Pty Ltd 安排购买并避免第二次抵押贷款的个人担保 如果购买向南而您无法根据协议偿还第二次抵押贷款，并且该物业将被清算，那么第一个抵押贷款仍然很有可能被支付，并且您不会对第二个抵押贷款承担个人责任，即如果交易变坏，您可能不会面临破产 您的风险是支付持有成本并按照两家银行的协议偿还贷款加上定期业主与租户等问题 供应商面临的风险是您将无法偿还贷款，他们被迫采取行动收回成本 这将花费他们资金来完成，并且取决于市场所在的位置，他们可能无法做到通过清算标的财产来支付成本 但在当今的气候下，这对许多供应商来说可能是可以接受的风险 这是一个非常直接的 3 方协议 y欧和两位资助者，这是房地产开发行业的常规业务 评论马克
谢谢马克，有道理的问候，甲骨文
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甲骨文，这些类型的交易可以消除您寻找存款的限制想想如果卖方和买方都在同一边，可以实现什么马克
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我想很多，尤其是买方干杯，甲骨文
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我有一个关于供应商融资的问题假设您以 5% 的固定 IO 和 20% 的定金获得供应商融资，为期 3 年这意味着您需要在 3 年末拿出 20% 的定金金额 大多数投资者如何绕过积累 20% 定金 因为在一天结束，如果供应商解决了您的存款和租户支付利息的问题，再加上一点，使其成为现金流积极的交易您可以进行高价值交易（以百万计）但是这些数百万中的 20% 的存款金额将是像 2-3 年这样的短期内要拿出非常大的数量 干杯，甲骨文
评论是的，甲骨文我也有同样的想法在当前环境下，依赖 CG 可能被视为有点风险，但我很高兴 8 到 10 年的供应商融资条款让 CG 回归趋势
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甲骨文，你仍然需要在某个时候为供应商提供融资，您的策略可能只是在更有利的市场条件下在 3-5 年内清算财产，并支付给供应商并赚取任何利润 您也许可以通过DA、翻新，或者如果房产有足够的资本增长，如 Propertunity 所述，则简单地为供应商再融资 供应商可能已经习惯了您支付的利息，并希望将安排再继续 x 年 但是重要的是，您可以通过以下方式限制您的风险保护自己如果您无法根据您协商的条款支付供应商资金，您将承担任何责任 在您开始之前为最坏的情况计划退出 计划中最重要的部分是退出，这是您赚钱的地方 Mark
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数字说明故事 自这篇文章（以及多年）以来的实际增长是甜蜜的 FA 2003 年 7 月 31 日 $670,000 2013 年 8 月 16 日 $580,000 2012 年 12 月 10 日 立即购买 $375K-$405K 或拍卖 2013 年 6 月 29 日 当前 $375 K-$399K 22 Oct 2008 Unknown $580,000 26 Jul 2013 Unknown $605,000 21 Dec 2010 Unknown $522,500 18 Jul 2013 Unknown $513,000 10 Dec 2003 Unknown $510,000 12 Jul 2013 Unknown $550,000 24 May 2002 Unknown $550,000 4 Jul 2013 Unknown $645,000 19 Oct 2009 Unknown $488,000 11 2013 年 6 月 未知 508,000 美元 2005 年 2 月 4 日 未知 434,600 美元 2013 年 6 月 6 日 未知 505,000 美元 轰动的回报
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你的意思是什么所以新南威尔士州的生活方式地点没有增长 根本不代表市场
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做你的研究！
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P amp; B 没有位置细节的价格 房产细节真的什么都说不出来 我的想法 现在是在悉尼购买周末海滨等的好时机，我们这样做了一年作为一种生活方式的决定，（到目前为止）这是我们最好的决定之一几周前，我和当地的一位经纪人（来自 Tea Gardens，他住在离我们不远的 North arm cove - 1 hr 50 on the water 悉尼以北 1 hr 50 的水上）进行了长时间的交谈，讨论了那里的市场运作情况他说，悉尼需要一两年的强劲增长，人们才会开始有信心开始大量购买周末度假者。他认为市场仍处于底部，他认为再买大约 6月崖
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BTW Propertunity 你买东西了吗 Cliff
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Alan, Cross coll amp;联合国-在雷诺或 2-3 年后穿越罗尔夫，值得他冒险吗
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基于类似的考虑，我刚刚在希拉里买了海滨 wa 尽管物有所值，我发现沿海地区更具周期性比离城镇更近一点的内陆 每个人都想住在海滩附近，没有人真的需要所以当工作保障受到影响时，沿海地区会受到很大影响当股市和企业活跃时，沿海地区会出现超调 我想说的是，沿海地区是一个波动性较高的提议，因此较低的存款可能是一个冒险的想法 租金和空置率也具有令人难以置信的季节性 你不想在冬天去市场 如果你最终陷入这种困境，预计租金会降低或空置数周，我会对任何潜在的沿海交易应用更高的风险溢价而且我的位于 CBD 以北仅 20 公里
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是的，仅仅因为 10 年以上的地区没有房地产增长并不意味着他们永远不会增长西悉尼有barel y 在过去 10 年中像 mt druitt 一样成长，但现在正在蓬勃发展上涨了 10% 或更多 我认为西悉尼也一样 这些地区因低利率而繁荣还是他的客户来接他们
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我也做了同样的事情，两周前在Maroochydore的阳光海岸以不到42万澳元的价格安顿了一栋房子，租客在结算后第二天搬进来，支付了A $420 每周 这房子有一些理想的特点： 1 步行到冲浪海滩大约 8 分钟； 2 再步行 8 到 10 分钟即可到达商店和新的 Maroochydore CBD； 3 砖头结构 4 经济实惠，回报率略高于 5% 就投资而言，它可能不是最好的，因为那里的人口不足以拥有可持续的住房市场 但是，这所房子给了我一些想象良好的退休生活方式 我确实在西悉尼买了一些近 10 年没有增长的房子 我是否投资错了 我发现如果市场下跌 4 或 5 年，那是购买的最佳时机那个市场 就是说，如果市场（不是矿镇）已经长期不景气了，在目标地区的人口没有下降的情况下，在那边买也不会错 我确实买了一些房子2009 年，今天在西悉尼几乎翻了一番
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如果你想住在那里，这听起来很不错，但是这些 IP 适合什么样的客户群体如果购买最终要住在其中，那么是的，但如果我从来不想要，我为什么要买带游泳池的房产并提供维护（我的策略是永远不要买游泳池） 40岁）无论如何，如果一个人想住在那里，他们看起来确实很有吸引力，对吧
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