澳洲澳洲房产你是怎么研究的？？悉尼

在澳大利亚地产投资



我正在尝试决定在哪里购买 IP 在我的价格范围内，我可以去几个不同的郊区，在非常不同的地区，具有不同的特征历史等我不知道哪个最好！我经常得到的建议是我必须“研究郊区”然后模糊的说明，比如阅读它，与当地代理商交谈等任何人都可以分享他们在研究郊区市场时的确切步骤阅读 - 阅读报告的确切位置- Residex 有许多报告可供出售，包括预测未来或提供邮政编码低的报告 - 这些有用吗？你相信其中的内容吗？至于与当地代理商交谈，他们不会真的告诉你，'是的，我的郊区很糟糕，你会在这里浪费你的钱'，他们会说任何必要的东西让你从他们那里购买，所以我不明白与他们交谈有什么用 - 除非我错过了你对研究领域采取了哪些其他步骤谢谢分享！
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40 多年来，我一直活跃在几个国家，我只购买在我选择的任何地区出售的最便宜的十分位数的房产我寻找的其他东西： - 土地含量，土地大小tter - 未来的发展机会（可以重新分区或重新开发）我的食谱并不复杂，任何人都可以复制它对我来说效果很好 - 我只能说
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他们通常会耗尽财产吗？你通常在购买后做雷诺
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土地永远是王道！我对这里的很多人说土地升值，建筑物贬值
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一层油漆和小景观创造奇迹一旦它被租用，持有5-10年然后出售或重新开发买便宜是错的 这些年来，我表现最差的 IP 都是可爱的房子，它们都高于我感兴趣的任何当地的中位价 我表现最好的 % 是没有人想要的便宜的丑小鸭，例如，“哦厨房和浴室都很旧”；最近，我把大部分鸡蛋放在墨尔本海湾边一个便宜、破败的郊区，人们会说这是一场巨大的赌博当一个人这么便宜地进去时会出错
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说得好 1W 我不能同意更多，我把钱投入了弗兰克斯顿，我很高兴获得丰厚的回报 我在萨默维尔有一所房子，不应该卖掉了，当我在 08 年买的时候是 285k，然后一年后我以 325k 的价格卖掉了，但你的钱是 1W
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谢谢大家，我很感兴趣地阅读了 1world 以前的帖子但这不是' t真的回答我最初的问题，关于那个的任何想法
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忘记大师所说的找到你喜欢的区域并追逐该区域最便宜的十分位数的房产成为“已售”专家;价格，这样您就不会为 IP 多付钱 根据我的经验，他们中的大多数人不知道并且自己拥有很少的财产 他们想要的只是快速销售，尽量减少大惊小怪 这是研究事物的更好网站之一比如售价、犯罪、学校等 花点时间做这项工作——这不是火箭科学，它确实有回报：http:houseksoucnsuburbphp 祝你好运！
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你需要找出什么是需求特定区域以及现在和未来推动需求的因素，因为那将创造您的增长，您也应该研究 - 供应 - 人口增长 - 产量 - 就业 - 基础设施和交通 - 改善该地区的计划 - 人口统计 - 历史只是名称一些奶酪
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问题出在你身上 不是别人满意的研究水平，而是你会满意的水平 有两种方法可以决定你的研究水平满意，然后得到那个研究这与继续研究直到满意为止是不一样的 否则，减少您的选择 对房产类型、卧室数量、土地面积、年龄、收益做出决定 这应该会限制您的选择，并使选择更容易< BR>评论
如果像你们说的那么简单，那么只需要： 0 确定您希望为房产支付的最高价格（可选的是决定您要寻找的房产类型for) 1 浏览 http:houseksoucnsuburbphp 网站上的销售价格，为一个地区的每种类型的房产建立一个价格范围，并且永远不要偏离这个范围 2 寻找当前和潜在的未来体面基础设施和人口统计数据的存在 最简单的做法是寻找大生意 - Bunnings、Westfields、Stocklands、火车站（车站质量）、医院、学校、租户比例、收入 取消没有这些东西的郊区 3致电并拜访选定区域的所有房地产经纪人，与他们建立联系，告诉他们您在市场上 4 提供低价报价，并在需要时努力提高 5 利润！！！总而言之，这在理论上应该每天不超过 1-2 小时的工作，并且每个房产大约需要 2-3 周的搜索时间，当然例外情况适用于州外房产
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你呢意味着每个“区域”的 2-3 周，而不是每个属性

是的，我的错误
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这样的问题的好处在于它让我写下并正式确定什么我倾向于本能地做每个人都会有不同的方法所以有人说这就是我所做的，它对我有用，所以你应该这样做是错误的 听听每个人都说什么，然后找出你觉得舒服的做想想你喜欢做什么 你想把时间花在州际旅行上还是把空闲时间花在做或组织雷诺的事情上 有些人喜欢，有些人不喜欢 这听起来很明显，但我通过尝试不同的事情发现了我喜欢做什么我是如何处理它的首选对我来说是哪个市场，即悉尼、布里斯班、洛基、塔姆沃思等缩小范围 将哪个市场缩小为两个因素的决策过程 十年增长率低 Somersoft Gossip 我花了很多时间研究股票交易，这两个因素有效地代表了两个基本的股票交易概念 修订为正常 - （如果某些事情在历史上低估它往往会恢复正常，即追赶，如果它被高估，则相反）跟随趋势 - 对我来说，趋势是一些流言蜚语 - 这将使我进入趋势开始时的区域在过去的 2- 3 年悉尼的十年增长率最低，所以我一直在那儿买房，期待在接下来的十年里它会赶上来，如果下一组数据显示目前正在发生这种情况，我不会感到惊讶因为悉尼是一个很大的地方，所以我倾向于坚持我知道的地区，即北岸、北部海滩和外西区好吧，好像它物有所值 我会看看悉尼附近的地区 住在北岸，我会去纽卡斯尔中央海岸看看，因为它们离我住的地方很近 有时其他因素会发挥作用 目前我们'我们已经在新南威尔士州最大限度地征收土地税，所以我们决定，鉴于其他州有机会，我们会去那里看看有些人在购买州际公路时会使用买家代理，论坛上有几个不错的我们最近几乎使用了一个，但是，尽管它很耗时，但我实际上很享受寻找房产的过程，我也不知道那里有什么机会，有时我们最终会买一些我们没有预料到的东西，因为我们遇到了一个好交易，例如我们之前没有购买期房，但是我们遇到了一笔交易，其中数字和时间框架叠加，所以我们同意了过去，我看起来的任何 OTP 都带有乐观或市场价值销售价格和租金回报, 但是在这一个上，销售价格和租金报价似乎低于市场 我们花了大约两个小时与开发商交谈，他有一个非常简单有效的概念 低于报价是故意的 他希望业主在第一天获得利润 作为一个结果 他 卖掉 了 他 的 开发 项目 才 翻盘 他 仍然 赚取 非常 可观 的 利润 , 但 在 一个 不确定 的 市场 中 , 他 有 把握 并且 将 能够 继续 做 他 正在 做 的 事情 , 一个 经典 的 WIN WIN 局面 .显然，Mirvac 在开始时的工作原理是相同的 如果我们正在寻找另一个市场，我是否已经知道了如果我想了解一个我不熟悉的市场 我会花几个小时阅读这个论坛 你会发现人们正在寻找哪些领域来购买潜在的开发网站 你需要记住 p个人喜好和个人海报的偏见 例如 这是一个捡便宜租金回报率高的好地方 真的意味着 这是一个社会经济较低的地区，有很多人在享受福利 房产很旧，破旧，需要持续维护 你会有房客在和伴侣分手时在墙上打洞，如果他们不付房租而下午找不到他们，可能是因为他们在监狱里我们已经在这样的地区购买了类似的房产并赚了很多钱 Mt Druitt 、 Logan 、 Depot Hill 、 Elizabeth 和 Frankston 的部分地区 浮现在脑海中 各种团体提供各种免费的房产更新 Matusik 做他们o 几家银行 当他们出来时，有人会在论坛上发布一个链接，所以我没有专门关注他们付费 , 但 我 发现 我 可以 从 论坛 和 免费 来源 获得 我 想要 的 所有 信息 一旦 我 确定 了 我 想 看 哪些 领域 , 我 将 开始 看 特定 属性 以 了解 什么 是在那个地区有空我打电话给销售代理询问具体的房产和一般地区我会和物业经理谈谈租户在一个地区想要什么，他们不想要什么以及任何禁区等在我们去州际公路之前我们会将我们感兴趣的区域缩小到 2-3 个不同的区域，例如 2002 年我们去布里斯班购买时，我们查看了 Logan 和 Strathpine（400 k 的 8 包本来是一个不错的选择，但最近的一篇关于寄宿公寓让我记住了）我们花了几个几天在这两个地区看不同的房产，所以我们熟悉了房产和面积的样子最后我们决定洛根，因为总租金更好如果我们用我们目前的知识再次重新审视它，我可能会选择 Strathpine在我们走之前，我们会查看网上的每一个待售房产并保存所有感兴趣的房产然后我们都会浏览清单，我们会将清单缩减到一个易于管理的数字，以便在白天查看当我们'正在与代理人一起看房产，我更喜欢坐他们的车，这样我们就可以就该地区正在发生的事情在发展方面进行思考，这也改变了与他们建立融洽的关系，我认为这是关键 代理可以成为你最好的朋友 一旦我们决定了一个特定的区域，我们将获得三个月的 myrp 订阅郊区销售地图订阅 它在简介上说它可以访问过去三年的销售数据，但实际上交互式地图让我们可以访问多年前的价格，所以对于我们一直在提供的所有房产，我们知道业主为它支付的价格，以及隔壁的地方实际出售的价格（令人放心的是特工一直如实克利夫
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^^^ 精彩帖^^^
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不错的帖子有see_change！我在 John Lindemann 的书中也看到了 10 年增长率方法，但我遇到的几个问题是：1）你无法获得最新数据（杂志中的所有数据至少 3个月大），虽然是的，长期或长期增长率可能不会发生巨大变化，但短期利率可能会发生重大变化，这可能意味着仍然很容易多付短期权利并放弃短期收益2) 10 年的数据实际上可能是 20 年周期的一部分，即使过去 10 年的数字看起来有利，与过去 20 年相比，它们已经过度生长或者我完全错了 3)一些作为投资者的 REA 说这种方法太书呆子了该州的郊区并创建一个满足es 数字分析和定性分析，你会冒最小的风险你们怎么看
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如果市场急剧下跌，你只会多付钱，而且那种如果您开始与代理商交谈，您会发现我只在两种情况下对购买感兴趣 1）当市场急剧下跌并且我正在购买便宜货时，基本上是底部喂养 在这种情况下，您需要知道市场和目标是买入绝对便宜货当我在他的情况下买入时，我不会承诺我所有的可用资产，因为我不知道市场要移动多长时间 我们已经这样做了一次，就在之后GFC 的打击 我们有一个 LOC 准备好了 在莫斯曼出售两个单元，一个位于街区和海滨之间的房子，两个单元都可以看到全景 1 卧房约 90 平方米，两卧房约 105 平方米，所以两个大单元都有高高的天花板两者的要价 1275 我们提供 850 我和我的妻子讨论过id太低了，我们永远不会让它们低于100万 他们回来说他们不会以低于900的价格出售 乐意支付900 最新估值大约14 我们正在考虑重新配置单元，以便一个变成两个床位和两床位变成三床位 甚至有可能封闭一个二级楼梯，因此两床位可能变成四床位 知道我们认识街区中的每个人，我们将提出转换周围一些空间的问题堵住停车位 我们甚至可以在两张床的前面挤一个串联空间，这样它就可以从一张没有停车位的两张床变成一个有两个停车位的四张床。这是我们停止当前购买狂潮时的项目，这使我们第二次购买 2 ) 当悉尼和其他市场现在似乎有一个既定的上升趋势时 这是我关注十年趋势的时候，所以“瞄准表现不佳的市场，而不是那些最近表现出强势的市场”我真的只看省会城市和沿海主要城镇我不知道你是否错了我没有专门看是否有20年的周期，但我所看到的引导我相信有一个大约 7-14 年的周期，我发现十年规则对我有用，所以我使用它对不起，我不相信 REA 担任财务顾问的能力，我很乐意与之交谈当我检查一个区域并查看房屋时的 REA ，但从我的就整个市场而言，大多数人的经验都非常孤立 有些人不知道他们的市场正在发生什么，很少有人总体上是好的 当我们在洛根购买时，一位代理商感到困惑为什么我们在价格没有上涨的情况下购买十年后我们买了大约 60-70 大约两年后（当时价格在 200 年代初期），他告诉我们他买了一个地方，因为他看到会有更多的增长 在 Rocky Dennis 一样，你是中国的朋友吗如果没有，我认为你会相处得来 对于基本的房地产投资，我认为没有必要在决定在哪里投资时增加安全感但不要陷入过度分析 Cliff
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我开始明白 Cliff 关于现在使用 10 年增长数据的重要性的观点在悉尼，因为市场正在升温，房地产价格过高确定价格过低的区域只是为了确保您的想法是“底部”； feed 和 mine 类似，我们以以下统计数据为例 这些是 API 杂志背面 2013 年 6 月的数字，显示 2013 年 2 月在 Griffith 郊区的数据 Griffith 季度增长率：-68% 12 个月增长率：-118 % 3 年增长：-23% 5 年增长：-05% 10 年增长：17% 售出数量：21 DOM：333 （忽略这个郊区的基础设施、人口统计、人口等）长期来看有正增长，但在 2013 年 2 月，这将是一个在市场之前为短期收益（6-18 个月）捡便宜的好时机纠正了自己 下一个例子是 Dubbo 单位，也是在 2013 年 2 月： Dubbo 季度增长：-05% 12 个月增长：-54% 3 年增长：-02% 5 年增长：39% 10 年增长：86% 售出数量: 50 DOM: 126 在这里我认为在 2013 年 2 月，考虑到 5 年的增长不到 10 年增长的一半，所以在未来 5年它必须以 13-14% 的速度增长才能补偿并使其恢复到 86% 的长期平均水平这是你的意思忘记问了，你使用那些 API 统计数据还是有其他方法来源更新的统计数据，例如 2013 年 8 月 另一点是，如果某个地区的销售额长期处于低位，这可能会影响“增长”值因为那个特定季度或年份的中位销售价格可能会更低
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嗯丹尼斯我不确定我个人不会使用这些数据来分析它（但这并不能阻止你这样做）并且我个人不会在较小的地区触底 这是个人偏好 因此我在全球金融危机后的 Mosman 而不是 Mt Druitt 购买的原因 当我购买这些单位时，我以便宜的价格买到了非常好的单位，我打算长期持有 直到下一次重大全球危机才会再次发生 如果我要在较小的地区购买，我会等到我看到市场移动然后再购买 那并没有停止过几次论坛成员在市场死气沉沉的情况下在更便宜的地区买入并在市场开始移动之前持有一段时间的表现非常好 Cliff
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谢谢你们的回复，非常感谢，尤其是 Cliff 的见解
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