澳洲澳大利亚房地产 墨尔本 33% 的新开工项目被遗弃 悉尼

在澳大利亚地产投资



http:theagedomaincomaureal-es-new-home-sales-abandoned-20121128-2adpmhtml 上面的文章详细介绍了墨尔本项目房屋的销售从 0910 年的令人兴奋的日子以来已经放缓了多少，当时放弃（存款然后离开）只有 5% 他们一年中的大部分时间都是 23%，只是小费 30% 那是十分之三的房屋存款不会继续现在在大多数情况下，他们只损失了 500 到 1000 美元，但有些更像：其他买家不得不步行远离定居点 - 以及价值高达购买价格 5% 的更大存款 - 在未能获得自签订合同以来损失 10% 至 20% 价值的土地块的融资之后 作为投资者，这很好新闻，但我不希望看到 FHO 损失现金，但责怪美联储政府过于慷慨 墨尔本现在供应过多，大量需求在 09 年因 FHOG 过于慷慨而提前 旧规则：供求关系不要不希望看到维多利亚州的住房增加经济衰退破坏活动 FYI 彼得 147
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OTP 也有延迟 - 谁知道原因是融资还是缺乏销售 http:wwwtheagecomaubusinesssoaring-delays-hit-offtheplan-buyers-20121130-2alhmhtml
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经常这样，这不是什么新鲜事 2005-2007年，我在房屋和土地领域工作的朋友告诉我，大约35%的包裹由于财务或估值问题不得不出售然后再次出售
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我住在阿德莱德山的一个新庄园，SAI有点惊讶这也是一个大问题BR>同意，市场上的库存似乎太多了 有一位同事在找工作 15 年，每周六去检查并参加拍卖 他的看法是：位置优越且维护良好的房产仍然在蓝筹股领域占据溢价，而在十几个专业领域perties 正在努力销售并增加卖家的困境 真正的供应过剩与否，但媒体炒作肯定会造成负面环境（ppl 每天都面临着诸如经济衰退、失业、犯罪、住房低迷等新闻）但是我的看法是很多经验丰富的成员这个论坛已经过了这个阶段，经历了2-3个周期像我这样甚至没有看到第一个周期好转的新手受此类消息的影响更大，但我了解到您应该长期参与其中但是有来自其他论坛成员的关于房地产投资神话的好帖子（那是其他时间的辩论）
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这不足为奇 超低的银行估值是罪魁祸首 人们在可能的情况下退出合同没有得到他们想要的融资正如我在另一篇文章中所说的那样，银行正在自取其辱
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也许他们只是知道海外银行在新开发项目上过度放贷的情况，所以正在保护他们据此
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在过去的4年里，我在墨尔本西部所做的房屋和土地一揽子估值中，可能有2%实际上已经累积起来了，土地合同甚至没有达到24万美元的售价，我们从中扣除交割时的 10-15,000 美元回扣以及 8-15,000 美元的建筑商押金，借款人希望银行在他们甚至不支付 210 美元购买土地的情况下为 240,000 美元（216,000 美元）的 90% 提供资金，并且有数百个甚至数千个街区在出售 基本上你想要在墨尔本西部的房子和土地套餐，你要多付 5 万美元，而不是在拐角处买一套 5 年历史的类似房子 就像我说的那样，对于年
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否 与转售已完工的现有住宅相比，房屋和土地包的价值比土地和建筑成本的总和便宜得多 这只是一个事实，尤其是在西方和墨尔本北部 这是一个公认的事实 银行不做估值（除了对于 NAB 的一些估值），独立估值师进行估值
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我女儿发生了什么事：她买了一个家用放大器； 350K的土地包银行估价为300K 在我的帮助下，她通过提交最近的4个可比销售，所有已建成的房屋，从320K到355K不等来反对估价 估价师同意将估价提高20K 顺便说他说他受到银行的压力，希望他以低价出售我不得不给她一点钱来弥补短缺，否则她将不得不退出
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这是开发商在开枪自己在脚下 考虑来自开发商的一些激励措施： * 每栋房子都有新车 * “我们将把您的首次置业者补助加倍”； * 包括 14,000 美元的额外费用 清单无穷无尽 所有这些激励措施旨在让人们立即购买，或为首次购房者提供足够的存款以立即购买 FHB 进入的最大障碍是存款，而不是负担能力 这些激励措施不是免费的，房产的价格是虚增补偿 估价师意识到了这一点，不想被银行起诉，所以他们确实做好了自己的工作，并在估价上放了一个真实的数字，而不仅仅是合同价格 银行接受估价，并提供资金与此相反，存在短缺，财务失败；买家走 底线是这些房产中的许多都被高估了，这是开发商的原因 有趣的是，大多数供应商对财务条款没有真正的问题，但建筑商通常不会有吧！
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从购买的角度来看这很好评论
在不受欢迎的地方，劣质住房严重供过于求，其中一些地方甚至看起来像PC这样的沼泽地美国也发生了同样的事情曼哈顿在一定程度上保持了它的价值（一直在看东村，下东Side etc 最近）而像 Buffalo 这样的边缘地区由于 McMansions 的质量差和供过于求而崩溃 如果有人认为这是一个很好的购买机会，因为开发商正在倒下，你不妨去 Buffalo 买一些 McMansions
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好评！彼得
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有趣的是，你说 RV 我们刚刚拿回了我们的估价，因为我们以便宜的价格带来了我们的土地，他们无法将我们的土地价格击退 我们的估价是土地的购买价格，但以 10 万美元以下的价格建造，并评论说 30 万美元对于 36 平方米的房屋建造来说太高了，我想带那个估价师向我展示你在哪里可以以 20 万美元建造一座 36 平方米的房屋 无论哪种方式都不会阻止我们，因为我们有一笔大约是购买价格的 30% 的巨额押金，但我现在坚决反对支付 LMI
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那个郊区的哪条街道，或者出于好奇我们在谈论什么郊区< BR>评论
大家好，在过去的 8 年里，我一直在墨尔本的体量建筑现场工作，我可以说 25-30% 的取消率是所有大型建筑商一直以来的考虑因素甚至在繁荣的首次置业者给予疯狂的时代！ vals，财务问题，分手，跨州搬家，由于服务差而与建筑商合作，场地成本太高，需要节省更多的钱等等是我们一直看到令人担忧的明显趋势（对于行业）是什么的原因新的销售量正在下降，目前 vals 没有堆积其他人上面提到的我知道很多客户在他们购买土地时土地 val 堆积，但是当他们去添加顶部的建筑价格时下降了一个公平远远低于他们所需的新销售量，加上客户由于 vals（如果他们的 LVR 高）而无法为建设提供资金，这对于新建量来说并不是真正的闪光 我也有客户已经决定提供已建立的房产它们也比新建筑更有价值，在特定情况下，我同意我认为，如果这种趋势继续下去，如果有人无法建造，它只会增加租金池的压力，他们仍然需要一个屋顶，否则它会会给已建立的市场增加压力，否则在短期内不会对已建立的市场产生影响，因为人们只会袖手旁观，推迟做任何事情，但如果人口继续增长且新建筑数量不增加，这只是表明潜在需求增加租金和已建成房屋的轨道都在下降利率没有大量失业可能会在新的一年中看到价格上涨的一些压力谁知道我不知道
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直觉上，土地价值不会下降经济衰退比建造成本更严重 鉴于原材料成本并没有降低，而且在许多情况下增加了，劳动力成本的粘性，这意味着它们不一定会下降，我看不出建造成本可以在哪里下降不仅仅是土地价值 除非建筑商赚取巨额利润，否则估价师会意识到并现在通过较低的价值将其削减回来
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并不是“土地价值”在降低 The LandBuilding 价值估价师在他的报告中提出的事实本身并没有任何意义 它只是最终估价的分配部分，它来自销售证据 在新房地产的新建筑中，您的典型土地成本约为270,000 美元您从 Carlisle Homes 购买的新房子对于 30 平方米的房子大约需要 250,000 美元。sts 至 $520,000 现在，估价师必须根据周边地区的销售情况来评估整栋已完工的房屋以更低的价格购买房产，例如 480,000 美元 如果发生这种情况，估价师现在必须说土地的实际“价值”现在是 230,000 美元，因为已知建筑成本 100% 为 250,000 美元 但是，这并不是并不是说这块土地已经“贬值”了 40,000 美元这只是意味着购买者在房子上的花费与该地区周围的销售相比我希望这是有道理的，但它远非科学
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问题是现在有很多大房子在墨尔本cbd附近的好地方，目前有1个寡妇，一个例子是我父母的地方，他们的大房子目前有2个居民，他们的邻居都是寡妇住在大房子里市场只是需要时间在这些房子里放更多的人，随着澳大利亚人口的年龄分布，我预计未来几十年会有更多现有的房子进入市场从这个老寡妇那里买下我的里士满地里士满的另外几处房产，她自己住 她的另一处最近在一个绝佳的位置以大约 2500 万美元的价格售出 在拍卖日，她坐在轮椅上时，她的 3 个（成年）孩子围着她转，直面死亡似乎我现在看到许多此类房产正在出售 - 无论是通过已故的庄园还是通过旧的养老金领取者出售以降级 房屋总是具有与古老的地毯和配件相同的麝香气味 然而，对于精明的买家来说，这是一个很好的机会，因为下面的土地太棒了
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疗养院住宿不便宜那里的业主有抵押贷款要支付
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真是太可惜了开发商很贪婪 新房有利于经济奥米，从某种意义上说，它们对在该行业工作的人以及材料、运输、物流产生了乘数效应，以使新郊区得以起步。它们（可以）限制现有房产的价格，最重要的是，一些在政府提供的激励措施中，他们可以帮助首次购房者进入市场 FHB 之所以不购买附近更便宜的现有股票（以及估价师用于补偿销售）的原因是因为这样做需要更大的存款而不是 5 % 的储蓄存款、完成存款的资金（包括印花税等），或者房地产经纪人的存款，通常是 10% 的 FHB 前期存款，他们可以使用这种现金购买已建立 他们没有 val 问题，而且他们正在变得更好值得购买 ATM 它是没有大笔存款的 FHB 要么是因为他们早产，要么是新移民，要么已经租了很长时间，要么收入不一致，或者由于某种原因没有存钱le wack of deposit 在我看来是一个典型的被操纵市场的例子，政府操纵市场让 FHB 更容易进入，开发商进一步操纵市场，只是逐步释放块并收取高标价，然后在我看到的每个 FHB 都来了，让我按照他们的 Hamp;L 套餐的“回扣价格”计算数字，而不是标价 太令人气愤了 银行试图通过允许 FHOG 在土地结算而不是第一阶段付款，或拒绝某些邮政编码或新房存量的贷款银行有权决定自己的政策，当然政府可以为他们喜欢的任何事情提供激励，无论是负扣税、对汽车行业的援助还是 FHB 如果你询问开发商，他们会说他们需要在此版本上设置高标价，以便他们有资本支出来进行下一个版本，否则他们将不得不等待更长的时间等待下一个版本，直到“市场”赶上并给他们回报他们需要这样的耻辱，因为天真的 FHB 仅此而已
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有趣的观点和一些经纪人可能（或可能不想）插话的东西 在银行之前的几个领域已经观察到贷款比率下降 增长放缓甚至逆转导致价值下降 所有这一切都是由于银行规避风险 如果银行不是那么规避风险而是将融资保持在相同的高水平，增长（由于借款消费者的需求）可能会继续攀升 请记住，银行并不傻，可能会有少数他们对某些地区的态度改变的原因邮政编码
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鸡和蛋是银行的错，人们卖得更少，因此其他房产的估值下降，还是银行取消抵押品赎回权，让人们卖得更低跟随这个价格的估价师我认为谁先搬家并不重要，但肯定是交织在一起的低 val 会导致银行的风险部门注意到，然后他们可能会在某些邮政编码、公寓、安全类型中限制 LVR，这会进一步影响后续估值典型的例子是十年前墨尔本的 Docklands 大量 OTP 房产进入市场，一些陷入困境的卖家为估价师设定基准，银行随后限制 LVRS，随后出现恶性循环
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墨尔本地区供应过剩在任何特定时间都会对价值观产生影响我认为关键是，大量的建设开始（主要）旨在解决未来供应不足问题 ABS 和统计数据趋势表明，墨尔本地区的人口增长速度快于澳大利亚其他城市 这包括各州之间的国际移民；随着来自其他国家的新移民选择在墨尔本定居问题是，跟随这种趋势对发展来说是一件危险的事情大约十年前，当黄金海岸地区出现类似的强劲人口增长趋势时，开发商进入超速 我们都知道之后发生了什么（当人口预测没有达到那里观察到的突然膨胀时）也就是说，大墨尔本地区以及维多利亚地区仍然存在大量机会：Cameron McEvoy
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