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在澳大利亚地产投资



我和我的合伙人正在考虑投资我们的第一处房产 我们理想情况下想在墨尔本内东区购买一套公寓 他似乎认为购买这样的房产并不好，投资明智 我们理想情况下想要在里面住 5-10 年，然后购买第二处房产，然后出租公寓 我们的预算约为 45 万美元，最高我真正想要的是一些关于这些地区过去增长的指导或数据（里士满，霍桑, Malvern, South Yarra, Kew 等），尤其是 1 居室和 2 居室公寓 我们认为，在投资方面，在较小的综合体中购买公寓比高层公寓更好，与几年相比，期房怎么样？旧的，vs 翻新的 我们的 B 计划是在另一个发展相对较快（5-10 年）的地方购买用于投资目的的房产，然后在我们还年轻的时候租一套公寓住在墨尔本东郊 任何指导会很有帮助
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FWI W OTP 存在风险，即现有 5 年不使用贷款人和抵押贷款保险公司更喜欢较小的开发项目，超过 40 层的怪物塔罗尔夫
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由于成千上万的新房源，我倾向于避免在里士满或南亚拉等地购买公寓那里正在建造的公寓 另一方面，房子是不同的
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理想情况下，我们想要一个较小的开发项目 Hawthorn 是我们的首选，其次是 Malvern，然后是 Richmond 是否有任何关于增长和投资回报率的资源或数据对于这些地区，或墨尔本的一般公寓与房屋
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不，因为这会误导山楂，里士满等已经有很多新公寓由于供应而增长不大
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我了解具体信息会产生误导 - 相反，我想知道是否有任何好的网站博客有时包含相关信息，这些信息有助于我开始查看以判断哪个区域和哪种房产类型是更好的投资过去 s此外，我发现很难弄清楚一套公寓如何获得足够的价值来成为一项好的投资，在玩了一些借款计算器后考虑到利息偿还当包括利息在内的总贷款偿还将结束时75 万美元，40 万套公寓的价值怎么会增加那么多才能最终盈利？也许我错过了一些东西
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购买你能负担得起的最好的房产，你想住在一个你喜欢的地区, 有你需要的设施然后很容易获得租户或转售给投资者或自住业主
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正如亚伦所说，由于资本增长公寓的限制，我建议不要在高开发区购买过去几年的价值增长速度一直快于房屋 租金评论也更高

查看realestatecomau或domaincomau的销售和租金数据并计算收益率 单位的收益率不会收取分层费用考虑到 -- 分层费用 c一个重要的和成败的交易还得到一本房地产投资杂志，看看后面的数据部分，空置数据特别有用然后去看看房产，与代理商交谈并获得租金估算和准确物业费，然后计算实际房产的实际收益率 不，您并没有错过什么：从房产中赚钱很难 您需要一个策略：赚钱计划和时间框架 您可以通过两种方式从 IP 赚钱：来自租金（如果租金收入超过所有成本）和资本收益（如果资本收益超过所有成本） 大多数策略将两者结合起来：例如，装修是立即获得一点资本增长和改善的好方法收益率 首先，您需要估计该地区在投资期间可能会获得什么样的资本收益：请注意，答案可能是“无”；甚至是“消极的”；请记住，资本收益需要支付您在一段时间内的所有持有成本从策略开始可能是一个好主意（例如，持续 5 年以上的 cg，或正现金流或购买，reno，持有）然后你需要找到符合条件的房产，无论它们在哪里 意识到好的投资房产可能不在您自己居住的地方克服它
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感谢大家提供的信息例如，会是什么这些属性的利弊，短期和长期 http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-vic-hawthorn-111655187 http:wwwrealestatecomauproperty-unit-vic-richmond-111313195 http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-vic-glen+iris-111729107< BR>评论
你真的，真的需要知道分契费和预期租金回报才决定 中介可以提供这个信息（第二个房源有分契费但没有人预期nt return) 与附近的类似地方相比，您认为该物业的价格是否合理？ 该物业的最后售价是多少？ 它在 5-7 年前的售价是多少？ 该地区的价格是上涨、下跌还是稳定？周期，或接近底部（注意，不可能选择周期底部）至于“长期前景”；你真的在问资本增长 没人知道 严重依赖短期资本增长的投资策略可能有风险 你制定策略了吗 你打算如何赚钱 这些房产中的每一个最近都经过翻新，看起来很漂亮，所以你支付高价，没有办法增加即时资本价值这是否符合你的策略
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买一个住的地方和一个投资的地方是两个完全不同的思维过程与其他人一样指出-首先是策略-然后是第二个属性位置（这是过程中更切实的事情-但您确实需要制定策略，否则您会扔飞镖）可以在房屋或单元上赚钱-尽管我坚持较小发展 lt;6-8 因为他们有下半身 corp - 和更多的“稀缺”;看看房地产杂志的背面 - 那些按郊区等分类的大量统计数据
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我想我们的策略是首先在墨尔本内东区买一套公寓居住，然后 5- 10 年后，出租公寓，在更远一点的地方买房子，但仍然在墨尔本内东区，因为我们开始组建家庭 理想情况下，我们不想买固定鞋面，因为我们不是装修者，因此为什么我在上面快速链接到的公寓并不需要工作so years 请告诉我是否会我这样做是为了让房产的价值在 5-10 年内增加，为我们的第二个公关提供足够的股权操作购买，也为了以后有足够的租房需求
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抱歉坚持，但里面没有策略你买公寓，住10年，然后租它out 您对房产在 10 年内的预期现金流量 您是否期望房产中的股权可以让您为新的穷人借款 您是否在财务上购买投资房产并租用几年会更好 您需要运行这些情景并计算出你想要什么
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我真的不确定这个计划还处于早期阶段，所以我需要弄清楚很多财务信息，我真的没有一个好主意从哪里开始找到这些信息，例如购买第二个 POOR 需要多少资产，无需翻新和依赖时间来增加房产价值的方法
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这是一个好的开始：寻找增加房产价值的方法 装修是最明显和最容易的最简单的方式 其他一切都需要更多的专业知识和金钱才能实现（例如，祖母房、细分、高密度开发） 时间（即等待资本增长）是最简单的方法，但风险最大，因为它超出了你的能力范围control 潮起潮落，等cg就意味着所有房产都升值了
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谢谢-这确实让我大开眼界了我还没有第一个关于装修的线索，所以我需要做一些关于装修实际成本与它会增加多少价值相关的研究从房产中获得最大租金的策略 例如：购买需要 reno 的房子 $220k 当前租金 $290 pw 房子的最高租金 $350 pw 获得最高租金的 reno 成本 $15k （新厨房，抛光地板，内部油漆并且退出）所以最终结果是 235,000 美元的房产租金为 350 美元/周，很好ld！诀窍是知道如何*小*翻新以获得最高收益 避免购买 4,000 美元的餐厅灯，例如不断询问“有人会为此支付更多租金吗”？还要考虑你安装的任何东西对未来维护和维修的影响，比如昂贵的窗帘、洗碗机或空调——如果它坏了，你就必须修理它，这会侵蚀你的底线
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嗨，猫头鹰，你提到的是我的主要投资房产东南和东部的单元公寓在 $450K-$650K 战略明智；你列出的所有领域都有利于增长策略；我认为这是您的目标（或者您不会在这些领域寻找） 如果您想执行增长战略，关键是在正确的位置选择优质物业，并主要依靠市场力量为您带来增长长期（至少 7-10 年） 请记住，增长策略主要涉及对您的财产进行负扣税，因此您必须具有可使用性 否则可能会建议采用收益率策略或组合策略 如果您正在寻找建议的领域，我会建议您考虑： $450,000 仅 1 居室住宅区 1 安静街 - 绿树成荫的街道最好 已建成的房产 不是新的 分层 仅产权 大于 50 平方米 精品街区：少于 18 必须有停车场 必须有户外空间（阳台或庭院） 否电梯 没有健身房 没有游泳池 理想的朝北，但东或西都可以 没有朝南的单元 高架公寓比一楼好（除非庭院很大） 避免拐角发展 我会把它留在那个此时此刻;如果您还有其他问题，请给我发消息或致电愉快聊天
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感谢杰克的建议，您发布的内容听起来正是我们正在寻找的内容“不是新的”是指不是 OTP，还是年仅 3-5 岁 今天我和我的搭档看了三套公寓 我们对它们做了以下笔记 这些是我们在看房产时应该关注和询问的正确类型吗 第一个：http:wwwrealestatecomauproperty -apartment-vic-hawthorn-111829167 - 58 平方米，每年 1060 美元 售价 325,000 美元 我们喜欢它的宽敞，但我们觉得建筑物太旧，交通嘈杂，它有一个旧的公用洗衣房，地毯下只有混凝土，后面的停车位似乎不是专用空间，楼梯入口似乎不是很安全 我们认为它没有太大的增长潜力，只是因为这栋楼太旧了第二个：http:wwwrealestatecomauproperty-apartmen t-vic-hawthorn-111761015 - 房地产经纪人无法告诉我们它的确切大小 这座建筑大约有 12-15 年的历史 他们无法告诉我们业主团体 他们对 300 美元的低价感兴趣Ks 卧室和橱柜都很小 浴室需要翻新 有单独的卫生间 交通很吵 阳台很小 有一个公共洗衣房 后面的停车位没有遮盖 花园维护得很好，前面大门是自动的，还有对讲机 我们比第一个更喜欢这间公寓，但它有点小，而且在繁忙的道路上，离商店步行距离有点远 第三个：http:wwwrealestatecomauproperty- apartment-vic-camberwell-111449439 - 我们很喜欢这间公寓 它的价格在 $500-550K 范围内，超出了我们的价格范围 它是 68 平方米，不包括巨大的阳台，这将是另一个 16-20 平方米 身体公司是每年 2800 美元，而且是 cur出租500pw 楼房2-3年 卧室很大，橱柜空间很大 卫生间和厨房都很大，还有很大的生活区 书房没有自己的门 有安全的地下停车场和储藏室 它位于坎伯韦尔的“蜂巢”购物中心的顶部 从一条小街很容易到达 它有一个欧洲洗衣房，并享有城市景观 我们真的很喜欢第三套公寓，如果是的话一间卧室的公寓（没有书房），我们希望在我们的价格范围内有类似的东西 我们喜欢它在公共交通（火车和电车）以及商店、健身房、公园和其他一切之间的正确方式 我们真的会喜欢在未来 5-10 年内生活在这样的地方 我们意识到这可能不是 5-10 年内购买资本收益的最明智的选择，但还有其他需要考虑的事情 增长的可能性是多少对于这些公寓中的每一个，我们是否正在寻找正确的东西如果我们购买了一套旧公寓并对其进行了翻新 - 建筑物本身怎么样'不是真正的知识水平，但非常感谢大家我看了前两个都是场外恕我直言riversdale路不好，因为它不是一条安静的街道奥本路绝对小于50平方米伯克路再次太忙如果你想要一个未来会取得优异成绩的房产 你必须考虑房主想要什么 繁忙的道路通常意味着投资，这意味着合乎逻辑的购买，而不是情绪化 当人们的心弦不安时，你不会得到惊人的结果不被拉扯
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我希望这些评论有所帮助
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如果我可能直言不讳：你买用你的心而不是你的头脑 你说你有一个增长战略——你将如何利用这个房产实现增长一些成本的几个假设 $550,000 购买价格 $500 pw 租金 $2,800 pa strata $26,000 总租金收入（假设 100% 空置） $28,000 - 贷款利息 80% LVA 7% 利息 $1,430 - 物业管理 55% $1,000 - 市政费 $1,000 - 水 $1,000 - 房东保险 $2,800 - 物业费 -------- $35,230 总成本 -$9,230 * 每年负现金流 持有此房产每月花费近 $800 - 每月直接从您的口袋里掏出 这意味着它将需要每月增加近 1,000 美元的资本价值 您拥有它只是为了即使您在出售时也能收支平衡 您真的认为这个地方的价值会每月增加 1,000 美元 换句话说：您将支付近 10,000 美元一年举办这个部分希望它在未来会升值 增长策略只有在未来资本增长前景非常好的情况下才有意义除非有增长，否则增长战略不会奏效 说真的，您认为未来几年房地产良好增长的前景是什么 负增长的前景是什么 您会押注显着增长吗？ 523793 Burke Road, Camberwell 房产的中位价为 $515,000 和 DROPPING
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虽然没有评论这是否是一项好的投资，但正确计算现金流量必须包括税 假设边际税率为 30% , 9,230 的损失变为 6,461 加上 5,000 折旧（税后 1,500）和它是 4,961 所以持有成本（第一年）将接近每月 500 美元（允许空缺等一些变化）即使我如果我们使用“你认为房产每月会增值 1k”，每月 1k 是每年 12k 在 550k 房产上，这只是 21% 房产能否增长 21%（我不知道这个特定的房产，但 21% 并不是长期的高标准）此外，租金和费用会随着时间的推移而增加，但平均利息可能会保持不变（假设贷款金额减少，或至少不增加）现金流情况看起来第 2 年更好，依此类推 从长远来看，成本占房产市场价格的百分比会下降，而升值会跟随平均水平 换句话说，持有房产的美元成本会下降（然后变为积极的）虽然美元升值增加，但我并不是说这一定是一个好房产，顺便说一下（你似乎对它很情绪化，对大阳台印象深刻等等，这总是一个不好的迹象），但如果你'重新评估数字你必须准确
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无论你如何做数字，它都是在亏损每月 800 美元 负扣税可能能够抵消其他收入的部分损失（请注意我的措辞），但如果一个人正在寻找能够提供“被动收入”圣杯的投资；所以他们可以停止工作，那么负扣税的房产就不好了还要注意，如果房产是由两个人购买的，而一个人的收入较低或没有收入（比如一个是照顾者），那么负扣税的好处将是显着的减少折旧又回来了，因为它被添加到资本利得税计算中负扣税和折旧是购买房产的坏理由而且我理解你不一定主张这是一个好的购买
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On我的假设，税后每月大约 450 美元 如果你不理解我的数字，好吧 在 20 年计划中，第一年并不那么重要 即使是现金流为正的投资也不太可能产生足够的现金流让他们停止从第一天开始工作 如果你碰巧把它放在两个名字中 5050，是的，但你不必它以半年的CGT回归你卖出时的边际利率，可能是 20 年后，没有指数化告诉你什么，你现在给我 100 美元，我会在 20 年后还给你 50 美元 谁有更好的交易结束 是的，他们如果它们是您购买房产的唯一原因，则它们是不好的原因但是，它们存在，因此在评估现金流时我会包括它们
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感谢所有意见、提示和信息该成本计算模板是一个很好的基础来计算可能的损失或收益，我将长期使用它，我牢记不要情绪化，但第三个只是我如何解释为我理想中想要的住在（空间ous，新的，安全的停车和通道，存储空间，景观，位置）我意识到，对于未来的发展，同样的事情在一条更安静的街道上将是一个完全不同的鱼壶，例如对于旧建筑，以后会发生什么，当他们开始出现故障并需要自己进行维护翻新时，我认为法人团体将涵盖任何潜在的未来此类事件想知道外面有什么，什么是最好的
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如果你是为了投资而购买，你想要什么并不重要这就是你避免情绪化的方式：不要试图想象自己住在那里< BR>评论
我理解你的数字，但你说的是整体现金流，包括损失冲销和其他收入 我喜欢孤立地看待事物 独立来看，该物业每月损失 800 美元最坏的情况（比如，没有收入）这就是每个月保留房产需要支付的费用
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我同意你的观点 100% OP：制定策略，计算出使策略有效所需的数字（例如，购买价格、租金返回，未来增长）然后找到与数字相匹配的属性郊区很有趣，但不太可能找到好的投资房产 我有 T 恤 投资房产可能不是你自己住的地方
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是的，我倾向于假设想要购买房产的人是也有雇员自雇，有收入可以把食物放在桌子上 没有那个，银行不会给买家贷款 我当然不会建议失业的人，例如，去买房产 足够公平 如果业主有80%的LVR贷款，没有其他收入，房产一个月会亏800。这是一套比我用的更悲观的假设有了这些假设，我永远不会买任何东西
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猫头鹰，但也有例外概括地说，如果您想住在您提到的地区，我认为您最好租房并让其他吸盘来补贴您的住房，然后在其他地方进行投资（也许您至少可以获得中性传动和良好的折旧收益）大多数人没有告诉你的是组合亏损物业的影响（如果您每年在购买价格中增加 8k 和额外利息）意味着每年支付适当总成本所需的收入增长得更快，然后净年收入租金并不总是上涨，他们可以下降，它们可能不会上升到足以覆盖不断增加的议会议员；水费、保险费和物业费 利率目前非常低，有时会上涨 我也看到没有考虑维护您可以再增加 1 或 2 k 用于维护，每年再增加 1 或 2 k 用于租赁费用和空置 当心人们出售或推广这些类型的财产和他们使用的旋转，以及你必须有低收益才能获得良好增长的概念如果你经常告诉 BS，他们会在原则上工作，而且足够长的时间人们会相信它
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我想我们在想住的地方租房，在其他地方买来投资，会不会自掏腰包。我需要直接联系代理以获取此信息也许我会以不同的方式向正在阅读此处的任何人提出另一个问题如果您和您的伴侣二十出头，共同储蓄 50K，一个有45K 美元的薪水，以及另一个（自雇人士）大约$ 60K，在未来几年内可能会增加这些薪水（因为一个刚毕业的人）并且想住在已经讨论过的地区（非常靠近商店，PT，在Hawthorn Camberwell Kew Malvern Richmond） , 想要一套公寓（较少维护），除了可能更换地毯油漆灯配件窗户家具之外不想进行翻新），然后继续前进，知道您想买房子住，然后出租公寓，但也知道您想参与房地产投资，并希望在这个起点上做出绝对最佳的决定，但要平衡年轻时想要的生活，还要对未来的投资潜力保持聪明和方向，你会如何开始我们现在都住在米查姆地区，我们真的不想继续住在这里我们的朋友都在内郊区，我们的工作场所也是如此，我们喜欢绿树成荫上述地区的街道、建筑、商店、咖啡馆、学校和公园 再一次，我意识到这全是情感上的决定，但归根结底，我们确实需要一个居住的地方，因为我们是博仍然在家里，储蓄
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我个人认为，由于您的喜好，您可以找到满足您个人生活大部分条件的A级投资物业，我不会太担心在这个线程中提出的关于负扣税和回报的消极性真的没那么复杂；在合适的位置选择一个基本面良好的房产，你很乐意住在里面，它比不合标准的房产更有机会升值这是我之前为客户购买的房产的一个例子标准：http:wwwthehomepagecomaupropertyrental65-lewisham-road-windsor336305
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对于您正在谈论的区域-购买价格是多少，出租价格是多少没有做任何研究-我的猜测是中等5's 购买 - 你可以在该地区以每周 400's 的价格在该地区租房 如果是这种情况 - 你绝对不会“自掏腰包”；通过租 这本身并不是一件坏事——只要你明白你的策略将专注于 CG（而不是最大化现金流回报）
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再次返回 今天我们参加了两次拍卖：1）http:wwwrealestatecomauproperty -apartment-vic-hawthorn-111778863 - 起价 44 万美元后以 45 万美元成交 2) http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-vic-hawthorn-111763247 - 出价 40 万美元后以 466 美元的价格售出，引起了很大的兴趣 任何人都可以向我解释一下为什么人们对第二套公寓有这么多的兴趣，而不是第一套他们都是两间卧室，两个阳台，北向的公寓，位于类似的综合大楼 第二套俯瞰停车场和 Glenferrie 车站，几乎在 Swinburne uni 综合大楼内好像不是学生宿舍 别人对这两个楼盘的CG和未来的潜在租金收益怎么看
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不同的是，第二个楼盘的中介比第一个楼盘好
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不同之处ce 是第二个房产 居住区和平面图要好得多 第一个房产似乎很紧
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我对单位和更多公寓持悲观态度 他们无疑很受欢迎，并且会增加受欢迎程度，因为没有这些天我这个年龄的人似乎想要一所房子他们都只想住在市中心的公寓里直到他们有了孩子！正如我所说，他们会越来越受欢迎，但关于他们的事情是很容易建立很多考虑他们所吸引的人口统计，年轻人更普遍希望他们在大多数情况下与老年人相比资金有限所以我认为资本收益将与负担能力相关，即年轻人的收入（我这么说是因为他们更容易建造更多的公寓并满足对房屋的需求）我看不到这些公寓的资本收益短期的，因为大多数购买者（年轻人）已经在伸手去买了 我的建议是租一套公寓 看看里士满即将到来的供应 用一些土地买一些东西，有一天你可能可以建造一个完整的街区自己的公寓！如果我正在寻找高现金流投资，我只会买一套公寓，目前这些公寓和墨尔本的大多数房产都不是最好的
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你好猫头鹰，来自房地产观察家 25-10-2012: My建议是继续租房，尽可能省钱 你还年轻，没必要在这里着急 再等 12 个月，在你的购买价格上再节省 24000 美元 这很简单我想知道身体公司的费用会是多少适合这样的大地方 http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-vic-kew-111955119 http:wwwrealestatecomauproperty-apartment-vic-kew-110869699 这是我的一杯茶 这个小别墅在realestatecomau上的价格低于50万美元我不知道 ESR 是什么，虽然别墅是比公寓更好的选择，因为它有土地，而且通常还有下半身，因为公共设施较少 http:wwwrealestatecomauproperty-unit-vic-hawthorn+east-111913027
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令我震惊的是，墨尔本的房产目前在国际和历史比较中都很昂贵，CBD和内郊区的新建公寓供过于求 2009年英国在2008年陷入衰退时也出现了类似的情况，一居室和两居室的价值主要面向投资者销售的公寓绝对受到重创 乐观的销售价格这一事实也无济于事 我认为墨尔本可能会出现类似的结果，我强烈建议避免内环公寓 如果市场继续下跌墨尔本然后推迟购买不是一个坏主意你可以存下更大的存款，而且可能哈未来一两年的工资增长以及 Vaughan 持有 55 万美元公寓的数据，以及 Weasil 61% 的价值下降意味着去年将损失 4 万至 4.5 万美元 就我个人而言，我宁愿其他人拿了那个而不是我如果我正在考虑购买，那么我会追求这样的东西 http:wwwrealestatecomauproperty-house-vic-richmond-111899799 它的标价为 50 万美元，但考虑到报价不足的程度，可能会更高但是，它可以通过翻新来增加价值，如果扩展到三间卧室，则可以容纳几个孩子
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