澳洲澳大利亚财产 PPOR v IP？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，第一次发帖，希望我在正确的区域！我丈夫和我正在寻找一起购买我们的第一处房产 我们目前住在内西区，想留在这里，但是房子超出了我们的预算 我们希望在 PPOR 上花费 500-55 万美元 我们不是第一个购房者并支付少量首付 我们的选择是： 1 在内西区购买两居室公寓作为 PPOR 2 在更远的地方购买房子 3 在内西区购买 IP 并继续在我们所在的地方租房 我倾向于选项 3，因为我们有一个孩子，并且计划再要一个，我认为公寓生活并不适合我们有没有人在租用 PPOR 的同时购买了 IP，这是一个好策略吗？谢谢 - 任何建议表示赞赏
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它的一个很好的策略，因为它将为您节省相当多的税收 您的知识产权贷款利息和费用可以扣除 假设您的知识产权在一年中有 10,000 美元的净费用（比如 20,000 租金，30,000 利息和费用） 如果您是在 30% 的税率范围内，这意味着您将获得 3,000 美元的现金福利将 IP 出租给其他人 如果您拥有并居住在其中，您将无法索取任何东西！另一个好处是，有时昂贵的地区的租金比房产的价格低，所以你可以负担得起住在一个你通常负担不起的地区，与在一个不太理想的地方拥有一个地方的价格相同，而且你仍然可以得到除了在不太受欢迎的地区出租您的 IP 还可以获得税收优惠 唯一的问题是孩子！您需要注意，房东将您的房屋视为他们的投资，并且它们是不可预测的
您好，欢迎来到论坛 没有足够的数据来做出有意义的贡献，很大程度上取决于您当前租金和边际税率的相对成本，以及您如何安排事情，尤其是在休假时间很长的情况下ta rolf
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如果你能节省差价并用它来投资，为自己租房并投资差价会更好
一般的观察结果是，如果大多数人决定租用和购买 IP 与购买 PPOR，他们的财务状况可能会更好类似的财产r 为你让自己付出的代价 它还​​假设你用你节省的钱做了一些建设性的事情 如果你不做任何有用的事情，从长远来看，你可能会变得更糟 它也不需要考虑到住在自己家里的软好处 我买房的最大原因是我厌倦了付房租，房东检查，我想要一个可以称自己为自己的地方，我想要一只狗
评论< BR>感谢本的建议——能够租到比我们买得起的更大的地方绝对是一个优势，但是是的，搬家很贵，而且带孩子更麻烦！罗尔夫——我们的房租大约是我们每月实得工资的三分之一 那是我和我丈夫的主要工作 我们都通过自由合同工作获得额外收入 关于请假垫假，当我这样做的时候在第一个小时候，我只是增加了我的自由职业者的工作，我的收入或多或少保持不变，还要感谢我积累的带薪休假和年假 希望有所帮助
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选项三的优点：住在悉尼内西区，意味着您可能知道什么是好的房产（如果它是好的价值位置等）所以 IMO（非常业余的意见请注意），在内西区购买符合此标准的 IP 是一个好主意但是我坚信拥有还清您的 PPOR，仅仅是因为，您无需支付任何销售资本利得税高增长区域（可能增长更快的地方内西区）在您的预算范围内住得更远，并积极偿还抵押贷款，然后考虑稍后搬回内西区住房市场可能超过5-6年的周期然后您将搬回内西区，及时进入一个适合您的孩子去上学的好地方 问题可能是在悉尼以外的地方寻找合适的房子供您考虑，以供您考虑具有合适的增长潜力 单元房市场发展得更快，因此选择 1 或3 可能是你最好的选择（1，如果你能应付它）

我想挑战这个想法，我在那个价格范围内的内西区遇到了奇怪的房子（OK 半）！是的，他们就像大海捞针一样，是的，可能需要几个月的时间，是的，它不会是 5 星级（或 4 星级）的宫殿，但可以做到 http:wwwrealestatecomauproperty-duplex+semi+detached -nsw-croydon-107437366 售价 50 万美元 http://wwwrealestatecomauproperty-house-nsw-croydon-109450731 售价 54.5 万美元
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置业的无形利益 我同意你的观点，这真的是自置居所带来的经济利益，使其物有所值 现在，在资本增长有限的环境中，拥有 PPOR 并不能使一个人的财务状况更好 即使一个人要免费购买 PPOR 抵押贷款，这仍然是一大笔钱没有回报，只有资本收益的前景 加上维持 PPOR 的成本，置业已成为一种负担 房地产每七到十年价值翻一番的旧销售线迅速被证明是不真实的 投资房地产也变得很重要由于 findi 的困难，再次变得更加困难ng 轻松的资本收益 这意味着房产选择、初始购买价格、租金回报、区域人口比以往任何时候都变得更加重要
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所以对于谁可以（幸运的少数）并有足够的购买 PPOR 抵押贷款免费 有什么其他选择 如果找到一个有资本收益的房产太难了下一步怎么办
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免费购买PPOR抵押贷款 我希望您参考以下来自政府运营的澳大利亚统计局的链接 http:wwwabsgovauAUSSTATSabs@ nsfLookup41020Chapter9102008 这个链接指出 5% 到 18% 的首次购房者购买他们的 PPOR 抵押贷款是免费的 这个统计数据没有得到很好的宣传 事实上，我们经常在媒体上看到关于住房负担不起的故事等等 我认为免费抵押贷款是路要走，但即便如此，PPOR 在财务上并不健全，但可以提供情感安全
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我同意巴尼在整个资本收益问题上的观点我应该补充的是，这不仅仅是 pi 的问题在下一个郊区甚至是你想住的地方买一栋房子，这是关于在正确的时间把你的钱放在正确的位置对我来说，这是关于找到高于平均水平的资本收益，这样我有一天可以在我想买的地方买如果你找到一个平均收益的IP，那么你将无法跳到你想要的位置，因为你想要的位置在同一时间段内上升了相同或更多
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资本收益 这说起来容易做起来难 确定资本收益高于平均水平的领域是一门不精确的科学 你不能依赖过去的表现，本质上你是在试图预测未来 悉尼先驱晨报中的以下链接解释了最高的领域悉尼的资本收益在 80 年代后期（上北岸的大街区）不再是目前资本收益最高的地区（悉尼港的小街区），这仅仅是因为购房者的趋势和愿望不断变化http:smhdomaincomaureal-estate-newsfading-lure-of-norths-garden-suburbs-20120413-1wyuehtml 无论进行多少研究，这将是异常难以预测的
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中国，我知道你在哪里从但它不是秘密，在主要城市或城镇附近的水上地方总是会受到高度追捧这就是澳大利亚的方式你只需要能够选择它们何时被低估或高估
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真实（更受追捧）提供健康的市场条件 真实 有点 尝试摆脱预测 您需要确定具有有利统计数据和趋势的区域 没有猜测，只有事实 所有免费可用的区域 失业率低于平均水平，高于平均工资中位数的地区，人口增长和政府支出 执行上述操作时，没有预测 您已经确定了增加资本增长发生概率的变量 有太多的不确定性与预测有关的污点留给魔术师玩数字
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您正在解决与我目前类似的难题，将自己从投资心态中解脱出来，以便在我们想要居住的地方购买 PPOR 情况：就像我们目前租用 350 宠物周的区域，在价值超过 60 万的房子里然后可以搬出您的 PPOR 并继续租用并使用 6 年规则来保持其免费 CGT，同时收取所有费用 虽然这可能有点麻烦 - 搬家两次
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这两个看起来更便宜一个原因，虽然主要道路，嘈杂，难以出售 任何低于 500 的房子都会在悉尼出售（至少在 CBD 的 20 公里范围内，FAST，除非有严重的事情错了）你现在应该看到悉尼的一些土地价值一些地区，我只是觉得有点疯狂
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是的，主干道 - 但有一个交通平静装置 - 交通如此缓慢有人曾经说过我，如果你担心飞机、火车或交通噪音，那么你不要在内西区买 绝对不是我参与的其中一个，它在上市后一周内交换 不 他们在那个价格范围内卖得很快, “即使”有一些严重的问题当时很多人都这么说但是这些同样的人，10 或 20 年后的轨道说：“如果我能买更多那些 50 万美元的垃圾场，那就值 15 美元M nowquot;
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这是非常正确的-但是您确实需要一些闲钱来完成这些房产如果我要从头开始再做一遍，这就是我要做的（我可能会为此付出一些努力，这显然不是你理想的情况，但如果你想找到某个地方并快速跟踪你的未来，推迟你的满意并继续阅读）我会搬到离您在CBD等工作的区域很近的最便宜的出租区域，然后出租假设您要购买这些$ 500k房屋中的一所房屋，法律费用约为$ 30k等，您将支付约$ 35,510 PA或每周 683 美元只是利息（不考虑存款金额）如果您租一个地方r 平均地区​​ $400pw，仅利息费用的差异就是 $283pw 由于悉尼 atm 地区的租金回报非常好，而且祖母房有可能大大提高回报，我认为每周 $283可以很容易地为房子的负现金流提供资金，直到奶奶公寓被批准并完工并出租（在这个阶段，房产应该是正现金流或至少是中性的）一旦银行意识到房产正在赚钱并且把现金放在你的口袋里，去第二个故事继续我有购买和持有和清算以偿还个人债务的个人经验，我需要 25 年才能还清所以如果在 5-10 年内你出售地段以现金购买您的 PPOR！祝你好运 - 重新开始知识产权之旅吧击败支付 30 年的非免税利息并苦苦挣扎，同时可能没有现金流来支持任何知识产权并停滞不前！！！只是我对事情的后见之明，并在上述所有方面都有经验出现 持续的负现金流往往无法建立股权 房价涨幅微​​乎其微，甚至价格下跌，可能无法转移到第二个IP，更不用说第三个了 突然你就亏本了引IP多年，无望购买PPOR
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中国，采购有利于奶奶房安装的房产的整个想法是获得高于平均水平的回报并获得至少现金流中性但更有可能 +ve 如果人们想要他们的蛋糕并且也想吃它，他们会看起来更长远，做类似的功课，但建造一个合适的住宅（而不是祖母房）并细分以实现收益和工程资本增长同时
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细分我将不胜感激您对进行细分并在细分上建造第二所房屋是否始终能保证良好的投资回报的想法所涉及的成本包括议会批准和建造的麻烦
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不幸的是，中国没有保证除了税收和死亡！我会说，通过与从事这项工作（细分和开发）的专业人士交谈，或者通过与您的开发选择区域的委员会中的城市规划者交谈并建立关系，您肯定可以学到很多东西 选择区域您仔细开发并与建筑商和议会交谈，以获取有关议会关于细分等的“愿望清单”的反馈，并为满足市场的建筑施工定价不要犯错误建造没有人想要的住宅为所选区域过度资本化 - 或相反（未按照给定区域的预期标准建造） 这是一个可供细读的案例研究（假设）假设您以 40 万美元的价格购买了一个拥有 650 平方米地块的房产 它有一个大一侧有车道，后部有一个不错的土地，适合一个小单位； （使用谷歌地球的顶视图排除不符合等级的属性）在线搜索时等您征集绘图建筑公司来处理设计作品和提交去议会，并通过获得开发批准和建筑许可证的过程，你应该申请细分假设一切顺利，你已经在后面建造了一个新的 23 床单元（价值 36 万美元）和前面的房子在一个平房街区（现在价值 34 万美元 - 购买价格损失了 6 万美元） 15 万美元的建筑成本将这些数字加上一些杂费 总结起来，你花了大约 55 万美元，其中潜在的销售价值为 70 万美元 或者您有双胞胎出租，新住宅有大量折旧，而新住宅的土地内容仅为 6 万美元（前面房产价值的损失） 您要去哪里以 60,000 美元的价格获得一块优质房地产的土地 每个地区、家庭、市场都不同，但基本情况相同最近卖了，所以你知道结果是什么es 将是 $$$ 做大量的家庭作业然后重新做我已经劫持了线程（对不起，Sydneygal）
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