澳洲澳大利亚房产布里斯班 - 3个联排别墅开发地点寻找悉尼

在澳大利亚地产投资



警告！长篇大论！无聊的可能性！嘿伙计们， 非常决心今年在布里斯班进行小规模开发 基本上找到一个 600 平方米的场地，LMR 分区，无洪水，有或没有房屋可拆除，不在演示控制区或任何其他显着限制范围内 理想情况下购买该网站的价格将在 475-525k 范围内，三个交钥匙 3 床 2 浴室联排别墅的建设成本约为 475-525k 总体而言，我正在寻找 25-35%+ 的回报所以希望最终成本约为 100 万价值 1400 万以上的产品，每个产品的租金约为 450-550 美元 选项可能是出售一个并保留 2 个，甚至保留所有三个在我之前听说过的一个地方，开发是创建中性或正现金流的好方法，因此最好的选择可能是持有所有资金，让租金用于银行还款并在 IO 抵消账户中累积，这样我就可以使用它CAS h 再重复一遍，我真的很想开始一项房地产投资策略，让小型开发项目成为我的强项我觉得我可以很有效地适应这个工作我可以通过自己完成开发过程并节省大量费用到目前为止，我已经将布里斯班作为我的第一个项目的区域，因为这是我目前感觉最舒服和理解的地方最好的，因为在那里住了很多年 我觉得布里斯班对于每天的人来说仍然是相对负担得起的，虽然没有达到墨尔本和悉尼的标准，但我觉得一旦价格上涨，价格肯定有上涨的空间我也觉得现在平坦的市场可能是购买、开发和持有以迎接更好的时期的好时机与其他开发项目相比具有吸引力，因为： - 联排别墅仍然具有重要的土地组成部分，并且仍然感觉像“房屋”；与公寓单元相比，因为它们可以有庭院等 - 没有游泳池的较小的综合体公共区域，因此较低的法人团体费用 - 越来越多的退休人员为未来的需求而缩小规模 - 越来越多的小型家庭满足未来的需求 - 靠近中央商务区的良好位置的机会 - 较少与大规模开发相比，风险和金钱产出 - 更简单的开发过程和条件 - 为社区创造需求的负担得起和多样化的住房选择 虽然我只有 21 岁，这将是第一个项目 - 我真的渴望尽可能多地学习并成为我自己在这些小规模开发方面的专家，也许有一天可以指导其他人参与这个过程一个新的 这可能有点雄心勃勃，但这是我的目标！如上所述，这里有几个点，我正在考虑一个合适的地点： - 至少 600 平方米的场地 - 3 栋联排别墅的 LMR 分区，总建筑面积约为 100-110 - Housevacant 土地 - 没有 DCP - 没有重大限制 - 无洪水- 尽可能靠近布里斯班 CBD 理想半径 4-7 公里 - 不直接靠近火车线路，以提高吸引力并避免任何特殊的声学要求等 - 可使用公共交通工具（理想的 400-1000 米步行集水区到火车站） - 靠近到餐馆shopsparks和其他设施 - 靠近学校 - 该地区类似的小规模开发 - 但没有供过于求 - 15m+临街 - 相对平坦的土地 - 出色的平面图设计结合了许多可以真正改变租金回报的微小变化，例如内部洗衣柜 - 没有大的阻碍树木，可能会出现移除问题（事先联系原产地 - 出售条件）目标是购买发展 - 不购买和h旧的和未来发展的一段时间 我现在想制造资本 有房子可以用于在过程中保持成本但是如果空置则不需要拆除（10k左右）还有一个问题法人团体 - 当您开发自己的网站时，我完全不知道这些是如何设置的，以及要考虑的关键事项是什么，我会尽快调查，如果有人有任何建议，将不胜感激 这里有 5 个网站我已经缩小范围并认为显示潜力（按最大潜力的顺序），每个点上都有几个点如果有人对这些、区域、帖子中的任何其他内容或任何其他提示批评等有任何意见，请让我知道 1 http： wwwrealestatecomauproperty-house-qld-morningside-107681926 - t到目前为止，他是最具潜力的选择 - 上市价格已经是我认为低于市场价值 (479k) 的价格 - DA 已经到位 - 节省了在 DA 过程中未收到 DA + 利息的风险 - 巧妙的设计 - 步行即可到达火车站- 距中央商务区 5 公里 - 粗略估计 1 家工厂，生产 1400 万件产品，每周租金为 1450 美元 - 稍微倾斜到街道 - 我听说这对于排水等来说是可取的 - 在上午区列出的 atm 中有相当多的新联排别墅供应，但全部列出高值 500-650k 2 http:wwwrealestatecomauproperty-residential+land-qld-greenslopes-200140521 - 土地已经空置 - 平坦的土地 - 沿边界成熟有吸引力的树木（检查是否有问题） - 步行到火车站稍长约 1 公里 - 靠近 Woollongabba及周边设施 - 场地价格未知 报价 450-500k - 无需拆迁 3 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-windsor-108324851 - 稍大的块 678m 因此允许 sligh tly 更大的联排别墅 115 平方米与 100 平方米相比 - 在 DA 过程中的房屋成本（5 床 2 浴室非常罕见） - 宽阔的正面 - 步行即可到达 4 号火车站 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-newmarket-109181326 - 上市太贵了照原样 - 需要很大的折扣 - 对新市场了解不多，但它可以进入火车站并且距离城市不到 5 公里 我想我有时在 API 中读到一位专家选择新市场作为一个很好的发展区域也许 2 月的问题不确定 - 稍微倾斜到道路 - 排水 - 块的奇怪形状 - 设计 3 联排别墅的可能问题 - 5 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-newmarket-109400306 - 上面关于新市场的相同评论 - 也需要大幅折扣要价从 550 降到 510-530k - 平地块 - 靠近商店 - 距离火车稍远 我感谢您花时间阅读如此长且结构粗略的帖子干杯，YPG
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以下房产位于布里斯班 7 公里半径范围之外，但似乎符合您的所有其他标准。要价比您列出的房产低约 50% 在布里斯班路约 200m 外有一个小型购物中心正在建设中 http:wwwrealestatecomauproperty-residential+land-qld-redbank-200014146
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雄心勃勃YPG！并不是说我对开发了解很多，但我所知道的是成本总是会飙升，并且在您需要时可能没有转售价值 我的想法是购买一个现金中性的开发区，至少目的当我知道该做什么和一些钱时，我会沿着轨道发展，PM Aaron C，他会提供帮助
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警告！长篇大论！无聊的可能性！嘿，伙计们，不要试图听起来自负，我可以建议（如果你还没有的话）先尝试建造 1x 住宅如果你不能从一次销售中赚到美元，你会在复式公寓上损失一吨+ 据说我试图坚持回应你的帖子，我敢肯定你对这第一条评论嗤之以鼻 基本上这是布里斯班 LGA 开发网站的最低规划要求 有很多网站可以满足这个要求，例如 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-everton+park-107599290你问题的下一部分是关键梦想当你找到这个网站时，请让我知道我只是为了找到它并自己开发它而付给你 50k 没有纯粹的开发者（即不是 builder\developer）正在赚取 25-35% 的利润他们不存在的小网站上的利润 您对 100 万美元的总成本的估计也不合理 您自己说 50 万美元的土地价值 那么您是否期望建造，DA，费用，利息 仅 50 万美元建造的复式公寓将 45 万美元离开您5万美元其他的，这是在复式，3倍联排别墅的场地会更多 450美元以上的租金回报意味着一个体面的建造\联排别墅的大小进一步使这样的估计不切实际 如果你打算进一步发展，一开始保留任何单位都是没有意义的不久的将来 原因是“商业贷款”；将允许最多取出 80% 意味着 20% 的股权，即您的利润被困这意味着您有更少的资金来投资您的下一个开发 同意您在这里所说的一切，并赞扬您沉浸在您的计划做但是，如果您确实是一名城市规划师，只需询问您的一些客户他们是否曾经找到您正在寻找的网站，即几乎没有任何东西可以建造，简单，小并且以某种方式获得 25% 的利润无论您的逻辑是纠正你指出的长期趋势对你从头到尾24个月的发展几乎没有影响你的策略应该基于你自己的经验和财务能力正是因为这个原因，你别无选择，只能从小处着手 我祝你好运 你的第一个项目需要一段时间，相信我 你将很难为它融资、开发、找到它等等，但至少你从相当现实的 2 年时间框架 我的预测你会得到 DA，你会安顿下来，然后努力为建设提供资金 也许先和一些金融家谈谈，问他们希望你投入多少股权，我想你会震惊 商业土地上没有 90% 的贷款，即使您尝试将您的第一个贷款作为 resi-loan 例如双工，您仍然必须至少投入 10% 的建设 + 11m 的土地，即 110k+所有费用\费用，例如印花税，利息等 完成后至少要花费 250k，头晕 如上所述，这里有几个点，我正在考虑一个合适的地点： - 600 平方米的场地最低同意 - 3 栋联排别墅的 LMR 分区所有 100-110 GFA 约现场 - Housevacant 土地 - 没有 DCPDCP只要房产是 1946 年以后的就无关紧要 此外，如果房子已经存在，您也许可以将其变成 SUD，并通过先将其出售并开发背面\来降低您的前期成本 - 没有重大限制，只需记住更多死者网站越简单，您就越不可能找到它 大多数代理商都有他们最喜欢的开发商\建筑商，他们在上市当天销售最多，尤其是根据您的搜索标准 - 同意免洪水 - 尽可能靠近布里斯班 CBD 4 -7 公里的理想Moorooka 半径，考虑到您的预算，我强烈建议扩大搜索范围 - 不直接靠近火车线以提高可取性并避免任何特殊的声学要求等您的电话，声学要求在整体方案中是最小的 - 访问公共交通（400-1000 米步行可达集水区到火车站理想）理想是 200 米，因此您可以达到 60% 的建筑面积 - 靠近餐厅、商店和其他设施哈哈，您的意思是您不想成为靠近变电站 - 靠近上面的学校 - 该地区类似的小规模开发 - 但是没有供过于求 你的预算有问题 例如 Zillmere - 15m+ 临街技术上 16m 但是的 15m 可以翼展 - 相对平坦的土地 - 出色的平面图设计许多可以真正对租金回报产生影响的微小变化，例如内部洗衣柜 - 没有大的阻碍树木，可能会出现移除问题（事先联系 aborist - 出售条件）是的目标是购买以发展 - 不是购买并持有和开发未来一段时间我想现在制造资本拥有房子可以用于在过程中持有成本但是如果空置则不需要拆除（10k左右）同意还有法人团体的问题 - 我完全不知道当您开发自己的网站时这些是如何设置的，以及要考虑的关键事项是什么，我将很快研究这个问题，如果任何人有任何建议将不胜感激任何strata corp将免费指导您完成此操作，因为他们希望在结束时收取body corp费用-一旦您有一个站点，请回到我这里并建议一个非常好的暴民，但实际上只是选择任何他们都免费做 这里有 5 个网站，我已经缩小并认为显示潜力（按最大潜力的顺序），每个网站都有几个点 如果有人对这些、区域、其他任何内容有任何意见帖子或任何其他提示批评等然后请让我知道我不会审查您建议的网站，但同意＃1，但您永远不会为该网站获得 25% 土地+建筑 12m 一旦您考虑捐款，50k 最低利息，代理\营销45k，杂项 50k 总成本 1.35 亿美元或 450k 美元/天，售价 470 美元 480 美元 - 如果您认为我对成本计算持谨慎态度，那么请不要担心您的银行会这样做而不为它提供资金 我也很清楚这个网站，因为我想从一个疯子那里买东西谁想要一个 motza - 就像 Mathew 一样，他也在 2 年前出售该站点 该站点就在铁路线旁边，有一个可怕的隔音屏障如果您认为我很谨慎，那么在这种情况下的成本中减去 100k你甚至接近 20% 1 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-morningside-107681926 - 这是迄今为止最具潜力的选择 - 上市价格已经是我认为低于市场价值 (479k) - DA 已经到位 - 节省在 DA 过程中没有收到 DA + 利息的风险 - 巧妙的设计 - 步行即可到达火车站 - 距离 CBD 5 公里 - 粗略估计 1 家工厂，1400 万产品每周返回 1450 美元的租金 - 稍微倾斜到街道 - 我听说这是可取的排水等 - 晨边地区新联排别墅的供应量相当可观，但所有列出的高价值 500-650k 2 http:wwwrealestatecomauproperty-residential+land-qld-greenslopes-200140521 - 土地已经空置 - 平坦的土地 - 沿边界成熟有吸引力的树木（检查是否有问题） - 步行到火车站稍长约 1 公里 - 靠近 Woollongabba 和周边设施 - 场地价格未知报价450-500k - 无需拆除 3 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-windsor-108324851 - 稍大的街区 678m 因此允许稍大的联排别墅 115sqm 与 100 相比 - DA 过程中的度假成本（5 床 2 浴很漂亮罕见） - 宽阔的正面 - 步行即可到达 4 号火车站 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-newmarket-109181326 - 按原样列出太贵了 - 需要大幅折扣 - 对新市场了解不多，但它可以进入火车车站，距离城市不到 5 公里 我想我有时在 API 中读到，其中一位专家选择新市场作为一个很好的开发区域，可能 2 月的问题不确定 - 稍微倾斜到道路 - 博士ainage - 奇怪的街区形状 - 设计 3 联排别墅的可能问题 - 5 http:wwwrealestatecomauproperty-house-qld-newmarket-109400306 - 上面关于新市场的相同评论 - 还需要从 550 降到要价 510-530k 的大幅折扣 - 持平街区 - 靠近商店 - 距离火车稍远 我感谢您花时间阅读如此长且结构粗略的帖子 干杯，YPG 请记住这些评论并非旨在阻止您，它们旨在让您在没有找到的情况下实现目标艰难的道路，无论有多少 BS 致富 指导马戏表演都在说相反的发展并不容易或便宜
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很棒的帖子 tcocaro 这正是我等到我知道自己在做什么的原因在我开始尝试开发之前！
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600m地块上的2个单户住宅可能是一个更好的开始想法
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嘿tcocaro，刚刚写了一个很长的回复和一些更多问题，但我的电脑呃冻结就在我可以提交之前哈哈我现在不必精力再写一次但我会在早上再写一次非常感谢评论批评和提示你听起来真的像你知道你在说什么直到明天< BR>评论
嘿，rpi，谢谢你的帖子规模正在缩小，因为这是趋势 可能是错的，你怎么看评论

你所做的任何事情都必须符合规划法 不管你认为趋势是什么 - 这是一个你的房地产经纪人的问题，没有计划
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嗨亚伦也许我不够清楚如果分区规划允许在网站上建3个住宅你为什么不选择最大化这个并且只建2个
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我不熟悉您所在州的规划法但是有很大的不同补间“可能的 3 套住宅”并实际获得许可 每个地点都是不同的，具有不同的正面、方向等很多你是一个城市规划师，所以我想你已经知道了
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是啊，我的大帖子回复被删除了，我真的很生气，但我想说我只是第一年全职工作在我工作的地方 我主要与工程师和其他规划师一起与政府机构签订大合同 我对房地产开发的接触非常有限 我们一直在研究很多与采矿业有关的交通规划和工作 然而这是我希望我教育的我自己，我想这种体验只需要时间 关于可能的 3 处住宅的有效点并不一定意味着确定正如你所提到的但是如果你在第一篇文章中查看站点 1这个网站的计划基本上是我想要复制的显然是一个矩形，15-16+ 正面等等，等等我假设这种规模的东西不会有问题 3 再次问题 - 如果没有建筑 3 的问题（如站点 1）为什么你不选择最大化这个并建造 2 亚伦（假设不是资金问题）
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你可能会遇到更少的阻力 2 地段细分而不是3 地段细分另外，如果该地区更喜欢比您更大的房屋，则可能无法从 3 单元开发中获得最佳价值
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在大多数情况下，产量是关键 只有在社会经济极端低的情况下降低产量郊区和专属区域 例如，在一个极其独特的郊区，你会因为建造非常小的单元而受到惩罚，因为人们只是不想要那个地方在一个社会经济低的郊区，你会因为建造太大而受到惩罚例如在你早上的例子中，3号楼是有道理的，2号楼没有特别是在铁轨旁边的那个特定位置寻找更大更豪华联排别墅的人甚至不会得到一旦他们看到铁轨就下车看看你的车，而在晨边寻找入门级的人会
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2个单户住宅没有实体，它们通常被称为联排别墅，没有共同的墙壁，没有共享的基础设施，600 块的 2 个 SUD 看起来像 2 个独栋房屋 根据站点的不同，您可以从此选项中获得更大的利润，300 平方米地块上的 2 个无体公司房屋可能更具吸引力 是的，最高使用率可能是最好的，但是2SUD 与 3 套多单元住宅吸引不同的市场 此外，您可能会发现为 2 个 SUD 提供资金更容易，因为它们可以建造为房屋，为更多的建筑商敞开大门，让您当地的银行经理更容易接受在 600m 的场地上建 3 个联排别墅或单元不会给您带来 800m2 场地上的 6 个单元的规模经济
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建设成本​​ - 这似乎有点低，您可能需要与建筑商交谈，然后向他们展示更好的估算计划 位置 - 坚持内城区，建造联排别墅的成本将是相同的，无论是在 Morningside 还是 Redbank Plains 您可能支付更高的土地价值，但成本将除以住宅数量 总计开发成本 - 您需要尽可能低地购买网站，这是项目成败的地方 您需要考虑贡献、顾问和其他您可能还不知道的成本 利润 - 25-30% 是不可能的以目前的市场或项目的规模，最好再看看这个领域，更加现实
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祝YPG好运，听起来你有决心，会走得很远！在布里斯班寻找这样的街区也许是个不错的时机，我尊重的几个不同的人说，关于目前的开发街区市场，为项目提供资金将是一个挑战 你的建造成本和利润并不像已经指出的那样现实即使我想，也无法具体评论您的示例 如果您通过这些过滤器运行每个站点，您可能会学到很多东西 1）洪水和陆上流量报告 2）飞行路径噪音和注意事项 3）特别注意当地计划和基础设施建设，公交专用道和隧道，现在到处都是更宽的道路 还有很多其他的事情，但你需要从一个清单开始，它可以让你立即消除你所看到的 95% 困难的任务网站，您正在与将在代理商电话列表中名列前茅的全职开发人员竞争，他们想向此人出售，因为他们将与他们一起构建并再次列出并且他们不希望除非没有其他人想要，否则不会卖给你
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你也可以看看一个网站，那里有一个漂亮的现有住宅，这会让开发商拆掉并做3个联排别墅太贵 然后做改变到 2 套单户住宅，只额外建造 1 套，如果需要的话，对现有住宅做一些改造 这种网站通常会被广告宣传，因为房子只需要 600 平方米和至少 17 米的临街面，Cnr 街区非常适合这一点，一如既往至少有 1 17m 正面
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Zillmere 嗨 Tcocara 你在帖子中提到了 Zillmere - 我不确定它遇到了什么 - 我认为你遇到的是供应过剩 我查看了 Zillmere 的数字和平均值单位的上市天数只有 60 天——布里斯班的平均水平约为 90 天，而 moorooka 等一些地方接近 120好 - 是的，可能有点在构建中并且没有考虑所涉及的其他成本但是如果 YPG 想要重新调整旧的期望，那么没有理由不能完成祝你好运记住所有开发人员都必须从某个地方开始！ ！干杯 Ben
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好的 - 感谢所有回复 1 显然我的建筑成本已经用完了 - 我没有这方面的经验，但我在这个论坛和其他一些网站上读到过，建筑成本为 1600 美元每平方米是中等质量饰面价格的一个很好的指标 1600x315 $504,000 人们认为每平方米的价格更现实 我猜项目越小越不可靠，因为物业中昂贵物品的数量增加得更快与 GFA 相比，例如 3 个厨房，6 个浴室，315 平方米等 2 再次，有人指出我的利润不切实际哈哈，也许我有点兴奋，我想一个更现实的期望会d 为 15-20% 我认为我不会以低于此的价格承担任何事情，并且希望比例更高 但是我想问一下持有所有联排别墅的选择，然后你会不会节省营销销售法律费用所有与出售相关的费用如果财务要求您必须确定出售，但我一直认为持有所有长期投资将是明智的，因为发展自己将提供更高的收益，希望可以支付还款我知道也许你如果附近地区受到一些可怕的影响（即布里斯班的洪水，最好只有 2 栋联排别墅而不是 4 栋被洪水淹没）3 我认为金融是一个明显的障碍因为我才刚进入全职工作的第一年，并且已经有 30 万 PPOR 的抵押贷款但是，我很快就会从实现家庭信托投资中获得 50 万现金这些都是我要和我的新妈妈谈论的事情未来几个月的 rtgage 经纪人最初的想法是用大约 30 万现金作为存款完成第一个项目，而不是从第一个开始用另外 20 万 + 股权完成第二个项目（我应该注意，20 万将用作缓冲，以防万一项目 1 期间的极端情况可能在抵消账户中 - 在项目 1 之后，如果我觉得我不想再进行另一个项目，这可能会从财产投资到其他地方以进行一些多元化，我不打算提前退休和预计至少还有 30 年的全职工作 - 并希望通过这些年增加我的薪水因此假设我保留了所有 6 栋联排别墅 - 一旦在 20 年内全额还清，这 4 栋的被动收入将是 150k 我是否正确假设开发人员总是购买开发和翻转所以他们可以继续下一个项目这真的是最好的选择还是选择慢很多并完成一个项目说每 4-7 年（并持有房产）没有那么有利可图（我想有些人会说你可能会在项目之间的很长一段时间内错过 CG） 5 正如我之前提到的 - 我要感谢所有计划特定职位的人，因为我由于第一年，我仍然非常缺乏经验，甚至没有在城市规划的房地产开发部门工作但我希望在未来几年内会有更多的工作机会，让我有机会真正掌握它我想与强大的采矿业相比，糟糕的房地产开发市场迫使许多规划咨询公司向后者发展 好吧，至少我认为我的公司已经再次感谢大家-感谢大家的指导和想法祝你好运，最后一句话建议它有点哲学，但这里有如果我在自己刚开始创业时听取了我刚刚给你的建议，我永远不会有今天的成就 我坚信天真，无知 com无限的热情和积极的思维是成功的关键，无论你做什么
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