澳洲澳大利亚房地产 HELP - 投资计划和购买 First IP 悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，学过一次，我一直在阅读和分析您在此论坛上的所有专家评论现在我需要您的帮助解决几个问题，因为我已准备好获得我的第一个 IP 财产：PPOR – PPOR 上的 350,000 债务 – 30,000 我的 ThinkingPlan：10 年内有固定收入我正在考虑购买我的第一个高收益率 6-7% 和低债务的房产，所以大约 20 万的房产 我想尽快支付我的第一个投资房产（希望3年） 第一个IP的租金还清后，假设每年10,000左右 我会再买2个房产 想法是赚取第一个IP的租金，并少花很少的零用钱来管理第二个和第三个 IP 所以时间线可能看起来像 2010 First IP 2013 Pay off First IP amp;购买第二和第三IP – 支付IP后租金收入10,000Annum 1 2015 Pay off Second IP amp;购买第四个IP - 支付IP 1 amp后租金收入20,000Annum； 2 2017 还清第三个IP放大器；购买第五个 IP - 支付 IP 1、2 和 3 后的租金收入为 30,000 年 2019 支付第四个 IP - 支付 IP 1、2、3 和 4 后的租金收入为 40,000 年 2020 支付第五个 IP - 后的租金收入为 50,000 年支付 IP 1、2、3、4 和 5 当我正在考虑走这条路时——我相信我必须选择小额抵押贷款和高收益房产，我知道拥有 PPOR 的股权，我可以承担风险并购买房产较低的收益率和更多的资本增长，但我是中等风险承担者，如果可能的话，我希望我的 LVR 一直低于 50% 以实现这个 10 年计划 注意：只是为了告知我的还款能力和收入 - 我已经支付我的 PPOR 在 3 年内获得 250,000 抵押贷款 第一个房产：- 考虑花大约 200,000（最多 300,000）在墨尔本中央商务区附近购买一间工作室或一间卧室 - 我正在考虑的郊区是 Footscray 和 Parhan - 我确实看过 Carlton 但它有数百个类似的属性，因此将来很难出售，我相信问题：- Sug关于该计划的建议——它会起作用吗我需要改变什么吗——关于工作室或一卧室的郊区的建议——我是否应该最初购买大约 300k 的两卧室——我是否应该去乡村以获得高收益（个人不太热衷）——是作为投资者购买的正确时间我应该再等 2-3 个月 - 我需要在 IP 中考虑的主要费用是什么（IP 管理费、Strata、Body Corp、保险、水、银行费用等等）我希望我已经在这里提供了足够的细节（可能太多了）请不要犹豫，询问或批评任何事情，因为这是我对你的期望在此先感谢你的帮助...
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你会的可能会因为你的低 LVR 策略，单一购买策略而从这个论坛得到一些回击：http:wwwsomersoftcomforumsshowthreadphpt58651amp;highlightrentamp;page3
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嗨，我会让比我更精通财务的人通过你的数字，但你偿还贷款的能力看起来很棒！如果您正在环顾 cbd，prahran 听起来不错，目前 IMO 比 Footscray 更可取但是，未来几年将有很多钱投入到 Footscray，所以它在一定程度上激起了我的兴趣您是否考虑过 St Kilda、Elwood 等（永远是我的最爱）在您的位置上，我希望花费您的“最高”$ 300 amp；获得 1 或 2 居室而不是工作室（更好的资本增长，以后更容易借贷，更好的转售等，只有 IMO）您可以控制更大的资产放大器；只要您可以偿还债务，您就可以更有效地使用“OPM”（其他人的钱）来增加您的资产，您是否可以借到超过 300 美元 您的预期物业的资本增长是否会影响您的计划？确保你得到一个 OSP 我会反对“乡村”房产，只是我更喜欢有良好记录的蓝筹郊区如果你在看 Melb，我相信它再次成为买家市场，但我即使你再过几个月不买，我现在也开始寻找到以下： - 他们只有 1 间卧室或工作室 - 这些单位的贷款更严格 需要 20%-30% 的押金
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谢谢 Bene313你突出了一个非常有趣的线程 正如人们所说的每个人都有不同的策略，随着我对房地产市场的了解越来越多，我可能会改变我目前的计划
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是否有可能在墨尔本市中心购买一个两居室，收益率为 6-7% 我会认为最近那里的增长会使这些房产的收益率下降到 4% 左右
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感谢 Mamp;M 的建议，我将扩大我的搜索范围h 到您建议的区域，我最多可以借到 500K b但正如我所说我有点保守所以想降低 LVR 我没有考虑 CG 因为我更计划在 10 年内从房产中获得固定收入并在那之后开始兼职工作（生活可能是一个梦想）CG将奶油放在 TOP OSPHUH 不适合首字母缩略词抱歉
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嗨，我好，soryospoff 街边停车
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还没有看过两张床，但如果我找到一些东西我会发布但对于工作室和一个床头有一堆
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你好我melb，如果你的收入是高amp;您有能力偿还您的 IP（投资财产）的债务 IO（仅利息），我会认真考虑借 400-450 安培左右；在 St Kilda、Sth Yarra、Hawthorn 等地购买 1 或 2 居室 我相信寻找一个能给你带来稳定资本收益而不是现金流的地方每年有数千美元的股权收益用于借入安培；更快地获得更多房产，而不是区区 10K 的租金收入（取决于您的情况和舒适程度）例如购买公寓 Hawthorn 40 万美元，未来几年可能会缓慢增长，但即使您的房产“仅”收益 5%，你在第一年就赚了 2 万美元，比租金 IMO 的 1 万美元要好 如果收益接近 10-15%，你正在寻找 40K+ 所以你的贷款在接下来的 25 年将保持在 40 万美元，但在那个时候，你的资产将增长（例如）到 100 万美元，假设每 7 到 10 年财产翻一番的疲惫 ol 公式值得深思这些只是我的想法。感受，所以请不要在没有适当考虑您的情况的情况下将它们带上船；对债务的舒适程度 问候，Mamp;M
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我的天哪，你一定有很棒的可支配收入 如果我能负担得起每年支付 7 万美元的抵押贷款，我已经拥有 8-9 个 IP向你致敬！
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有纸、笔和计算器现在正在研究这个策略将发布我的计算和新策略再次感谢
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LOLL过去几年作为一名 IT 专业人士很少有好的合同so things效果很好 希望继续这样
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你处于我所说的完美位置，我希望你让每一篇文章都成为赢家！
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Hi M amp;在做数学之后，我同意从长远来看，资本收益比运行现金流更有利谢谢你的建议
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你的投资目标有点模糊你打算在 10 年后靠租金过活吗？时间或您只是想要被动收入作为现有工资的补充 我看到您已经完成分析得出的结论是资本收益可能是您更好的选择 研究表明，高资本增长财产将提供优越的只要您有能力持有它们，就可以长期获得高收益房产的总回报——因为高资本增长的房产可能在一开始就可能会受到严重影响。但是，请记住，资本增长和高收益是可能的，但是你冒着错过市场和机会的风险这取决于你自己的情况，考虑平衡和多样化的组合可能会很好但是假设你是一个高收入者，我将倾向于资本增长物业 这可能与通过在 10 年内持有高增长物业来“靠租金过活”的目标不一致 如果这是您的目标，那么您将需要考虑如何将股权转换为10 年后为您带来的收入流 您还需要从一开始就考虑税收影响——追溯税最小化是困难的 咨询专业人士以获得适当的建议 制定计划是一个很好的开始——它为您提供了一个总体方向应该是前进的——但你需要灵活我没有详细审查这些数字，但考虑到你有能力在 3 年内减少 25 万债务，而且这种能力可能会持续下去，你的计划没有重大缺陷但是，您可能无法通过“还清抵押贷款”来最大化您的能力，特别是如果您正在走资本收益路径 不要误以为这是超越风险规避的建议ty 并做一些您可能会感到不舒服的事情 但是，从税收的角度来看，支付财产并将股权撤回其他地方以购买未来的财产似乎效率低下，财务上的麻烦和次优 可能值得与税务专家交谈以了解您的投资计划的财务影响 墨尔本中央商务区、南岸、圣基尔达西、普拉兰、南亚拉、温莎、霍桑、里士满、南墨尔本、东墨尔本、北墨尔本、肯辛顿及周边地区 难以实现除非您正在寻找学生住宿、服务式公寓或养老院（这会限制转售价值），否则墨尔本地铁任何地方都有 200K 预算。财产和将保持财产完好的人 Footscray 更便宜，但您可能想查看犯罪率，看看您是否满意 我个人对 Footscray 没有意见 如果您正在寻找资本增长，他们可能比单间公寓更好的选择 转售时向更广阔的市场敞开自己 如果您厌恶风险，那么您可以考虑 cbd 15-20 公里内的蓝筹郊区 它应该会给您带来更稳定的增长（但可能不会额外-普通增长，如果你推测未来的热点）但是，我不知道在今天的市场上蓝筹郊区有300K有多现实 农村是一个很好的选择e 现金流为正的房产，对于许多平均收入者来说，这是一个很好的起步方式 在相对较短的时间内更容易获得多个房产并实现多元化 然而，除非有 x 因素，否则乡村房产历来提供较低的资本增长（如水景和山景） 更难检查和维护 我是投资者，不是投机者，所以恐怕我不会有任何帮助 其他人可能可以提供更多信息 但我的 2 美分值得是领先指标（如拍卖清盘、收益率、住房融资、负担能力、利率等）表明墨尔本市场已进入缓慢增长期 预计 FY11 上半年房地产市场增长水平为几位分析师的平庸（您可以查看 RPdata、APM 和 REIV）我个人认为修正即将到来，但我预计未来 2-3 个月不会出现这种情况同时我们应该会看到拍卖鼠e逐渐下降但仍保持在临界阈值之上，抵押贷款利率停滞不前，区间小幅增加，收益率将随着经济稳定的增长放缓和租金上涨而逐渐提高所以你可以等待，或者你可以让它发挥作用你这取决于你在短期内看到你的财产价值下降的舒适程度——这将不可避免地发生在你的 10 年投资时间框架内 市政费、水费、土地税、维护等…… 总之：和承诺 - 良好的投资计划 - 但可以在贷款和税收结构方面进行优化 - 如果您想进入像 Prahran 这样的优质郊区，对 20 万套一居室房产或 30 万套两居室房产表面上看好 - 需要做进一步的研究和修改 - 就资本增长与高收益做出决定 - 缩小郊区和房产类型 - 始终进行自己的尽职调查 恕我直言，要在房产上取得成功，这很重要nt 采取行动，避免分析瘫痪 机会就给寻求它的人 祝你好运肯尼
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肯尼，第一件事 - 非常感谢你的建议，让我对新事物敞开心扉 欣赏它我打算在 10 年后开始兼职工作 不完全靠租金生活 因为我认为 50K 不足以在 10 年内生活
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新计划 读完 M amp; M 和 Kenny 的建议和做我的数学我得出的结论是 CG 是 gothis 的方式是我觉得应该做的新计划（非常高水平 - 必须有数字缺陷） 20102011 - IP 1 购买大约 400 k 的房产 -贷款 仅利息 租金 ~ 20000 PA 利息 ~ 32000 @ 8 % PA 费用 ~ 6000 PA 自费 ~ 18000 PA（毕竟不是我收入的税收优惠 - 需要与我的会计师交谈）CG @ 5% 将使财产 2015 ~ 510k 和 2020 ~ 650K 如果支付抵押贷款 20k 租金收入 20102011 - IP 2 购买大约 400 k 的财产 - 贷款 仅利息 租金 ~ 20000 PA 利息 ~ 32000 @ 8 % PA 费用 ~ 6000 PA 现金支出 ~ 18000 PA （毕竟不是我收入的税收优惠 - 需要在这里与我的会计师交谈） CG @ 5% 将使房产 2015 ~ 510k 和 2020 ~ 650K 如果支付抵押贷款，租金收入为 40k (1st + 2nd IP)资产价值 1300 万 有了这个计划我在想——我可以集中精力在接下来的 5 年内支付 2 个 IP—— 6 年，每年都继续购买 1 个（直到 2015 年）所以在 2015 年底，我有 6 个资产负扣税（适合税收目的）但具有良好的 CG 潜力我想到一件事并想知道如果我买一套全新的公寓单元房 - 我节省了印花税 - 未来几年不会有任何维护问题（我相信建筑商提供 7 年保修） - 通过以下方式管理房产我自己，所以没有 REA 的费用 - 折旧 你怎么看这是全新的 - 好东西 欢迎评论，建议，滥用一切
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爱这个肯尼采取行动并避免分析瘫痪很重要机会就在那里对于寻求它的人
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银行愿意借给你50万美元的贷款限额是否意味着你的总年薪是75,000-90k美元你如何支付83,333年的抵押贷款你不支付吗税收我妻子的额外收入帮助支付了抵押贷款，因为她正在照顾婴儿，所以我的收入银行很乐意借给我 50 万，如果我去找一些狡猾的贷方，我希望我不借更多交税我该怎么做
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虽然我还很缺乏经验，但请从我这里得知，这项业务可能很耗时，令人沮丧，而且很多时候令人难以置信的无聊它需要专注和驱动挑战是做好准备，认识到机会并抓住它在其他人有机会之前当你找不到任何有机机会时，你创造自己的机会当你成功时，试着回馈一点，为新来者提供机会
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搬到百慕大！
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再一次，只有当你有足够的可服务性来维持投资物业时，资本增长物业方法才是优越的无论如何标准贷款）你现在处于一个很好的位置，但你需要记住这一点 这可能有点难以判断，因为你现在回到了单身收入我并不是要粗鲁，但我怀疑你将能够在未来 5-6 年内还清 2 个 IP，并且在您提出的方案中每年继续购买 1 个（直到 2015 年）假设您现有的双重收入为您提供 250k 3yrs ~85Kpa 的可支配家庭收入即使假设您保留双重下一个收入t 6 年（您指出不再可用）：85k（可支配家庭收入）- 36k（2IP 自付费用） 49K 49k（剩余的可支配家庭收入）x 6 年 294K 这可能不足以支付未偿还的贷款对于 IP 1 和 2 - 加上未来负扣税的房产，需要自付费用 但是，租金确实会随着时间的推移而增加，我们没有考虑税收减免 另一个问题是 - 你打算如何为未来融资物业 全新的物业在开始时更容易获得（无印花税），但开发商在将其出售给您时会增加溢价，因此您可能预计前 2-3 年的资本增值会较低（差别不大）所以值得考虑您对 7 年建筑商保修是正确的（前提是他们是有保险的合格建筑商）他们将提供更高的折旧和税收减免我建议您还要看看资本增长、高收益和组合（一个资本增长和一个高收益）的不同情景的税后影响最终，这将更现实对于年轻的家庭，最好在一开始就谨慎并在过于激进之前建立你的舒适度，恕我直言，但是已经说过你确实有很多内置的偶然性
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Nooo不要去全新或计划外只是我的个人意见偏好我是正如 Kennyjaiz 所说，有一个内置的溢价 没有太多机会像旧公寓那样为它们增值（amp;因此制造自己的上限收益）综合体中的自住业主越多越好很多这些期房也可能有投资者在其中，所以租金竞争很激烈折旧是好的，但我个人不认为这是一个购买的理由 其他人会有不同的意见，这只是我的，但选择适合你的
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HummmValid question，我认为在我没有问过的第二个 IP 之后，这将是一个令人担忧的因素我之前的自我 我可以考虑的几件事，但它们可能不足以获得资金： - 妻子开始赚钱 - 与 PPOR 交叉抵押（我最不可能这样做） - 考虑购买 300k 左右的 1st amp；第二个 IP - 为未来的 IP 去农村 - 而不是每年购买一个 IP 隔年 - 假设显着加薪或合同因为这都是假设我认为我必须计划前两个 IP 并在之后考虑更多，因为我认为我甚至在拥有一个 IP 之前进展太快了 这个听起来更可行和现实 最好现在打电话给会计师，但我认为他没有时间规划放大器；每年这个时候咨询
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M amp; M 买个新房子怎么样oint Cook、Williams Landing、lyndhurst 仅举几例
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Hey me_melb 你是否打算在这些地区花 20 万美元买房和土地？我认为 Wyndham vale 的 3x1x1 成本比我听说 Williams Landing现在在 1200 万的舞台上 - 这是来自想要在那里购买 PPOR 的人
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不一定要过度思考 - 至少不是第一个但是，它总是会有关于如何预先执行计划的总体思路，因此您可以随着事件的展开灵活地对其进行调整 大约 5 年前，当我开始投资房地产时，我有一个类似的计划（2005 年）不同的是，我的意图是不支付任何贷款随着股权的增加，我将其提取到金融未来财产（不是x-抵押品）在这种方法下，它使偿还任何抵押贷款毫无意义，因为我会立即将其拉回所以我有一个准备好为未来的房产重新提取的抵消账户您也可以考虑低如果预期回报足够，则以后有文件和无文件贷款 当您与您的会计师交谈时，找出您应该持有哪种结构的财产以优化您的回报（例如个人、单位信托、全权委托信托、公司、联合承租人、共同租户等）确保您的会计师了解您的目标和方法（例如您打算什么时候出售该物业）
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嘿；我在想房子和土地大约在 350 到 400 左右，这在我住在库克角的那个地区仍然是可能的，不认为 WL 大约是 50 万马克
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嗨，我的朋友，再一次，只是我的偏好，但我不相信像这样的地方会有显着的上限收益这里有一些关于这些地方的帖子；这让我对他们感到厌烦 我认为在那儿买房对我来说是在猜测我喜欢坚持已证明增长稳健的郊区他们是一个更安全的赌注我不认为那里有太多的土地短缺；所有的房子在我看来都一样，因此没有稀缺因素 此外，那里的基础设施是什么样的 交通、购物中心、学校、公园、高速公路通道 你最终的租赁市场会在那里 我觉得在这样的地方，更多的人想拥有自己的房子而不是租房找到一个能吸引尽可能多的租赁市场的地方，这就是我喜欢内城的原因从长远来看，您的租客是谁，（如上）等 让我们更新！问候, Mamp;M
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Syndicate Project Folks, 您对此的看法（由一位买家代理展示） 1 Ogden Street, Glenroy（6 个单元） 315k for 2 Bedroom Villa Unit（庭院和汽车）空间) 125K 外部装修（必修） 25k 内部装修（可选） 125k 代理费 reno 后预计租金为 300 周 705 Barkly St, West Footscray (16 两居室公寓) 300k 两居室公寓 (车位 + 阳台) 125K 外部装修(必修) 25k 内部装修 (自费) 125k 代理费 reno 后预计租金为 270 周 提前致谢
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我的第一印象是 397% 和 417% 的 BA 佣金很高，375K 美元的装修是怎么回事一开始对于两者都有 13 个“强制”；我对使用 BA 的期望是，他们会找到准备就绪的房产，无需再做任何事情，而且他们会收取不到 4% 的费用
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阅读一些房产投资书籍嗨，Me_Melb，如果您还没有这样做，我会挑选几本房地产投资书籍 Jan Somer 的书籍非常适合为建立住宅投资物业组合提供想法 Stuart Wemyss 的书名为 Property Puzzle is a很好读 它比较了用于建立房地产投资组合的多种方法 他经历了资本增长 -ve 齿轮模型以及 +ve 齿轮模型 他的结论很有趣，但基本上如果您选择 -ve 齿轮模型，则属性较少与+ve齿轮模型相比，需要为退休提供资金 我喜欢一次还清财产的想法-有些人设法做到了这很安全，但可能不具有税收效力，并且可能难以跟上房地产价格上涨雷加rds Jason
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同意太多了R 明天
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