澳洲澳大利亚物业物业位置规则 - 神话还是事实？悉尼

在澳大利亚地产投资



只是有几件事我很欣赏人们的意见和想法 我在这个论坛上看到很多次重复关于不买什么，没有灰色区域，它似乎总是绝对不 我不是在争论这些意见，我也不是在思考关于它与任何特定财产的关系，我只是想知道有时它是否可能是肯定的，并正在寻找关于以下项目的一些讨论： 1 永远不要在主要道路上购买 - 如果财产勾选所有框但在主干道上 如果您因主干道而以折扣价购买，那么您因主干道而以折扣价出售，您可能会在此期间获得相同的资本增长率 2 永远不要购买底层公寓 - 主要是由于安全是我的理解如果它在一个犯罪较少的问题的好郊区怎么办，并且公寓有良好的安全如果有一个漂亮的庭院并且建筑物有楼梯我会认为这将是一个好处，并且我可以根据工作经验说，人们有时会重新专门寻找底层 3 土地内容非常重要 - 显然，如果它可以重新开发或细分，这是正确的，但是对于购买和持有策略，土地内容真的那么重要吗？我想我正在思考一个类似的话题目前在 unitapartment vs house 4 的另一个线程中讨论 靠近火车站购买 - 如果您在许多居民可能在 CBD 工作的地区购买，这很重要，但对于远郊真的那么重要很多人可能不在城里工作，而是开车去上班 我在想像弗兰克斯顿这样的地区，我害怕住在火车站附近，或者莉莉代尔，车站周围的区域不是那么理想 像我一样说，不是在这里争论任何观点，我只是对人们的想法感兴趣是否有时间你应该在这些之外考虑，什​​么似乎是房地产投资的“规则”
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是的，我真的在 CG 方面看不出太大的问题，在在某些地区有重新分区的潜力 住在主干道上的房产是另一回事，据我所知，他们需要更长的时间才能出售，因为这是一个更有限的市场，我认为老年人通常喜欢底层，同意上述观点 除了土地、建筑物之外还有什么可以升值的 在我看来，由于交通拥堵和燃料成本，这变得越来越重要 我知道车站附近的一些地区可能不太好 对于买家在 Lilydale 和 Franston，他们真的认为到达城市所需的时间并不重要如果不方便前往城市，他们会错过什么样的机会
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是的，你得到相同的 % CG 是的，你在折扣放大器；打折出售，但还有其他考虑： 1 如果市场在未来某个时间点下跌，而您因个人情况必须出售，主要道路物业将是最后出售的物业 2 较高的出租空置率 尽快租户听到主要道路地址，通常会在心理上将其从潜在检查列表中划掉 您的其他观点是有效的 但是您通过轻推这些“规则”的信封来限制您的市场 BTW 靠近火车意味着 800m 之外，而不是'靠近'它
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但是关于你的规则，人们确实住在远离车站的地方，他们确实住在底层，他们确实住在主要道路上，土地含量是一个很好的规则，但很多人不这样做不要问这个单位的土地含量是多少，他们只是根据其他人估计它，最后类似的销售，SOOOOOO，人们住在这些地方，还有很多其他人，我认为重要的是价格应该反映你的购买价格，并且那么租金回报应该会影响这个价值，所以 t他在底部的单元和远离车站的单元，可能是那些总是出租的，因为更便宜的购买价格会给你想要节省一两美元的第一个租户，
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取决于特定的火车站，关于 IP 应该与它的理想距离对于墨尔本，例如，距离 Kananook 和 Laverton 站 800m 可能还可以，甚至仍然太近另一方面，距离 Hawthorn、Glenferrie、Mont 等车站 500m 的 IP阿尔伯特，萨里山等几乎太远了，如果有其他类似的房产可用，任何更远的地方都会开始失去吸引力
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是的，我想我会
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对于投资来说all relative 水果类比：如果你看到的苹果比同类苹果便宜，而香蕉比同类香蕉贵或相似，那么如果两种水果产生相同的回报，苹果不是更有价值从长远来看，如果他们不这样做，那么您就没有o 用特定的香蕉评估特定苹果的预期回报
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Biggles，我觉得我不在 2008 年墨尔本的房价下跌中，主要道路上的房产或离加油站等太近的房产不能被赠送 我认为如果你不得不在低迷的市场中出售的话，Propertunity 正在考虑无法出售它让我想，如果我曾经尝试买卖以获取利润，那么它们是一个很好的机会，因为它们似乎比更好位置的房产下跌更多，因此您可以获得真正的便宜货，因为市场上的任何买家都有选择和几乎没有竞争 如果您随后在热门市场（例如今天）出售，买家会厌倦在拍卖中失败并接受有“缺陷”的房产；并且支付更接近郊区优质区域的价格，因此利润率可能会更高也许下次墨尔本的房产下跌时，我将获得一些长期持有，也许当市场转向和资金投入时出售一些主要道路进入另一个州的蓝筹股，或者只是努力工作，坚持简单的东西
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归根结底，它之间的关系：（a）内在价值和购买价格； (b) 长期可持续增长率 没有明确的正确和错误答案 2007 年，我冒险回到房地产市场，购买了我所购买的绝对没有的房地产投资：带游泳池的高层建筑和许多其他公寓业主的健身房在建筑物等等等 然而，正是因为市场认为“没有”，我才以非常好的价值获得了这些（价格就是你付出的，价值就是你得到的）现在回到 2007 年 RBA 利率约为 675%粗略，但有 20% 的定金，这些购买完全是现金流中性的（如果您想包括本金还款，则每年大约为负 2 万美元，这是针对同一年购买的 5 处房产）没有花哨的会计税问题，只是纯现金流，还款净租金 这些房产现在在不到 3 年的时间里升值超过 50% 当你认为它们是现金流中性的，并且有 80% 的负债率时，这就是 400% 的投资回报率，风险非常有限所以就像任何投资一样，它从来都不是一个明确的答案
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我要补充两点 1 不要将“土地含量”与土地的实际大小混淆，更多的是与美元价值有关土地 2 我同意戈登的观点——如果你住在郊区，开车 5 分钟到火车站会被认为很近（因为这些车站有免费停车场）在内郊区步行 10 分钟就可以了（那些车站通常没有停车位）
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Biggles - 这个论坛可能是你能在网上找到的最好的论坛，但与那里的房地产市场相比，它有很多漏洞 你正在触及滑倒的方面穿过那些巨大的洞 我们在寻找房产时为主要道路支付溢价 正面越大越好 主要道路越多越好 高速公路最好 然后是大高速公路 小、紧、安静、远离死胡同忽略了我们的租户拒绝租用这些我们的“盒子”；我们打勾的可能与您在寻找房产时打勾的方框不同 对于无法细分的购买和持有非常重要 对于我们的一些租户来说，肘部空间就是一切，有时如此重要以至于他们已经准备好粉碎下楼给他们更多的肘部空间，然后付给你溢价 属性差异很大 我希望我给了你一个与常规不同的视角
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我认识一个只在主要道路上买的人然后有一天（在当时似乎是遥远的未来），他将把他的 5 个连续重新分区并敲他们建一个小型购物中心，如果它永远是可再生的，但我同意他们最好买出于这个原因，我在繁荣时期卖掉了 leach 高速公路上的房子

是的，我认为我在主干道上拥有的房产可能是我投资组合中最好的它有很好的临街面，在一个双车道的车道，在一个拐角处，有成堆的汽车每天都会通过它，并且获得的租金大约是该地区其他房产的两倍（而且它是住宅）由于地方议会目前正在更新其城市规划的分区和密度水平，我只是等待建造 10 栋联排别墅或小型购物中心 来吧城镇计划！！！！干杯，F
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感谢所有评论，感谢听到人们对土地评论的看法，我意识到土地越大越好，但如果你有一定的预算，你会选择数量还是质量 但我想，就像所有的事情一样，真的没有非黑即白的答案，而且它们几乎都是“视情况而定”
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位置-同样的老问题走进屋里问，我会住吗在这个位置 如果你不这样做，是什么让你觉得下一个买家，与其做投资人
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在我买第一套房子之前，我经常听到：“在最贵的街上买最便宜的房子”；从那以后我就再也没有真正听到过，尽管
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“在最好的街道上买最坏的房子（而不是在最坏的街道上买最好的房子）”是一句相当普遍的格言，或者换一种说法：了解您检查的每处房产您能改变和不能改变的地方 房产的每个缺点要么是 (a) 不能改变，(b) 可以改变 - 昂贵，(c) 可以改变 - 便宜 只购买物有所值的房产有很多“可以便宜地改变”而很少有“不能改变”
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这取决于价格与可比销售额 对于更昂贵的房产通常竞争较少，有时它们资本过剩，这意味着你用你的钱得到更多的房产我从来没有发现最便宜的房产被过度投资
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我的朋友刚刚在最糟糕的郊区之一的最糟糕的街道上买了最糟糕的房子所以它可能使它成为最糟糕的房子之一墨尔本的房子让我们看看它在西海德堡它旁边是一个佣金公寓这个地方正在建造到处都是石棉，非常丑陋 它在整个后院周围都有地役权，因此无法扩建 它位于 T 形交叉口上，因此汽车会直奔您的房子，人们在那条街上来回奔跑 它在拍卖期间没有出价就通过了 没有电车, 火车, 公共汽车, 商店 西海德堡最糟糕的部分（与主要部分完全分离）
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你有没有询问过你的朋友为什么他们买了那处房产他们有什么计划他们有一个狡猾的计划假设你是查看每个类别中的一处房产和蓝筹区域中的一处房产，您打算将其添加到您的租赁组合中 为什么不对每处房产进行比较市场分析，然后以相对于自己市场的最大折扣购买房产 您锁定如果你已经有10个租金并且不想在这个之后再继续，那就买蓝筹以获得长期收益
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最好的倦怠我见过的是在海德堡西部，但是那个地方并非没有优点 西海德堡，像查德斯通和汉普顿东是墨尔本一些主要郊区（艾芬豪海德堡，东马尔文，布莱顿）几公里范围内的委托区域对 Doveton、Franga North、Laverton 或 Dallas 之类的房屋进行削减 即使住房存量很糟糕（如 Braybrook），这似乎不会影响该地点的资本收益是方便的或更靠近更昂贵的郊区 海德堡西部的所有地区都是一个非常从 Latrobe Uni 和 Northland 骑自行车很短 它也非常靠近东普雷斯顿的伊斯兰学院，即人口迅速增长 没有火车，但该地区的公共汽车比大多数郊区要好 最近服务升级，包括一个新的穿过海德堡西部中部的轨道路线如果它足够便宜，你的朋友很可能会做出一个很好的决定
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规则你好，我是第一次在这里写博客（行动通常这是我的第一篇文章 - 所以请善待！）根据我有限的 PI 经验（我对游戏还很陌生），我在一楼对我的单元进行了估值（因为我正在寻找扩展我的投资组合），并且考虑到该单位没有任何特别突出的特殊功能，其估值远高于我的预期在组合中还有其他因素可以很好地展示您的 IP，并且仍然使其对您渴望进入的人口租赁市场具有吸引力
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