澳洲澳洲房产 比较悉尼郊区价值的科学方法

在澳大利亚地产投资



有些人根据一个地区的资本增长表现做出购买决定 虽然这可能在繁荣的早期阶段奏效，但人们只是事后才选择这个 高于平均水平的表现通常不会持续（即恢复到平均值），销售数据不完美，存在明显的时间滞后，郊区的不良声誉可能会掩盖价值 价值的基本定义是您所获得的与您支付的相比 作为想要在所有市场条件下赚钱（或至少保持资产价值）的投资者购买价值增加成功的机会并降低风险 比较价值 评估价值的最简单方法是进行比较 买家一直这样做 1 例如，房产 A 可能与房产 B 位于同一区域，但价格便宜 3 万美元，所以代表更好的价值 2 或者郊区 A 提供附近郊区 B 的所有设施，并且有类似的住房存量，但平均便宜 3 万美元，所以可能代表更好的价值作为价值 X 美元的郊区 让我们忽略住房存量并谈论郊区的便利设施，即仅高于 2 假设我们可以将便利设施减少到一美元，以便可以轻松比较郊区 我相信有诸如 20 万美元的郊区之类的东西, 40 万美元的郊区和 80 万美元的郊区这个，但这仅涉及由社会决定的现有房价的现状 它不涉及无可争议的事实 此外，在 20 万美元郊区的新联排别墅飞地（要价 30 万美元）并没有改变这样一个事实：拥有 20 万美元设施的廉价郊区 我认为可以使用事实来确定一个郊区是 20 万美元、40 万美元还是 80 万美元s 之间的差异郊区价值 有了这个，就可以将其与该地区的房价进行比较 在考虑到特定于房产的因素，如单位（较低的土地价值）或小屋（需要维修）的折扣后，应该可以将价值定义为以低于郊区价值的价格购买的房产 郊区价值的决定因素 似乎解释郊区价值的三个最大因素（在墨尔本）是：a 靠近 CBD b 靠近水（海湾或河流） c 树木覆盖率（树木大小或降雨）如果您只被告知有关郊区的这些因素，那么在许多情况下，预测其值在（可能）20-30% 范围内应该不难北部和西部 为了使评估更精细，我建议需要一些较小的顺序因素： d 声望很高的公立或私立学校（0、1 或 gt;1） e 交通（公共汽车、频繁的公共汽车或铁路） f 其他当地设施，包括购物和娱乐关于尺度和权重 接下来的事情是为每个分配一个尺度 - 比如 0 到 5 然后对每个分配一个权重，注意前三个权重最高（权重因子 y 可能是 2），后三个权重较低（加权因子 z 可能为 1）包括这些将有助于准确度 - 可能是 10-20%，但最终您需要为每个郊区（或郊区的区域）提供一个美元的答案 x 是标准化为合理的最终因素price 它是什么并不重要，但它必须在所有郊区都相同 Suburb Value 可能等于 x(y(a + b + c) + z(d + e + f)) 微调将涉及一个加权因子每个变量 - 例如靠近城市可能比树木覆盖更重要再次强调，这是该郊区的“郊区价值”而不是“房价”前者需要根据建筑物大小，质量，土地面积等因素进行调整等以获得合理的“公平房价”估计使用主要实用程序这样做是为了识别舒适度高的郊区（基于上述六个因素）但相对便宜，因此代表了良好的价值 相反，它可能识别出舒适度低的昂贵郊区，因此最好避免 市场不完善，因此可能并不总是考虑舒适度进入价格并创造机会，因为市场“发现”了舒适价值（由于上述评估，您知道何时购买）并将价格推高一些例子可能会出现 - 如果我可以打扰，因为这篇文章已经太长了！
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作为一个等待进入市场的新手，它真的很有见地，在阅读你的蜘蛛侠帖子时点头，虽然对我来说仍然有点模糊，所以请继续举例
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太棒了发布蜘蛛侠，你的公式有条件制作一个有用的电子表格程序，感谢你
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感谢分享蜘蛛侠我'我会重新阅读你的帖子几次，以掌握你提出的所有观点那里有一些有趣的观点
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我对此并不科学，但你描述的确切过程是我决定的我将在哪些区域进行下一次投资 我寻找价格和舒适度方面的明显异常 如果郊区 X 和郊区 Y 相邻，并且郊区 X 的成本是郊区 Y 的两倍，那么如果它不是“两倍好” ;，我预测人们将更有可能在 Y 郊区购买，因此 Y 的价格会上涨 许多人建议使用历史价格增长，我实际上将其用作“反向”；投资地点的指标如果一个地区的增长长期高于平均水平，除非它的舒适度发生重大变化，否则我预测长期低于平均水平的增长 - 由于回归均值 相反，如果一个地区的表现不佳很长一段时间，但仍具有与以前相同的相对舒适度，那么在未来 5 或 10 年内它可能会比平均水平更好 我有兴趣看看你的想法是如何演变的，蜘蛛侠
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这有点像你给一个人一条鱼还是教他钓鱼你可以在论坛的这个版块中查看所有关于在哪里购买的建议并成为一只羊，或者你可以使用这样的准确分析一个，做你自己的想法所以感谢你关于如何分析郊区的想法
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在许多方面蜘蛛，所有这些问题都已经被生活在感兴趣的郊区的人回答了这就是为什么郊区的人口统计资料是一个非常有意义的数据 结合城镇广场n 1-10 年后，你有很多信息
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虽然购房者可能会货比三家并比较郊区，但与我们投资者相比，他们的标准不同，而且通常不是基于财务的。家人或工作就在附近，他们认识该地区的人，他们想让孩子去一所特定的学校，与他们长大时在同一条走廊上，一定的负担能力限制或他们只是喜欢特定的房子 这些都是合法的选择房屋居住的理由，但并不真正适用于具有不同标准和更广泛购买物业选择的投资者（通常是全市范围，但有时是全国范围） 虽然展望未来和研究计划是件好事可以帮助这一点，应该认识到，城市规划是由规划者（政府官僚）制定的，他们经历了各种时尚 这些时尚就像病毒一样席卷了特定一代的规划者 因此，针对不同城市的规划有e 相同点多于不同点 例如，当汽车开始流行时，许多城市规划关注的是拆除建筑物、容纳停车位和改善交通流量 肮脏的工业被搬走，铁路被拉起，轻工业用途转移到新的庄园和郊区化的住宅区交通工程师建造的新的受控通道、环形交叉路口和高速公路使规则和土地使用变得更加隔离 后来意识到充满活力的城镇中心需要大量的活动，而仅靠道路和停车场是无法容纳的 商业生产和密集中心意味着高土地价值和高效的土地利用 只是办公室和停车场的城市在晚上被认为是无聊、死气沉沉和不安全的 为了让城市和郊区中心在任何时候都充满活力和安全，许多计划现在鼓励市中心生活 他们看到多元化的城市，除了白天的购物，还因为艺术而成为目的地，thea tre、海滨和娱乐等 主要郊区中心的计划通常提倡更加城市化的风格，提供更好的公共交通、行人便利设施以及更多的工作和办公室，这样更多的人可以在当地工作，而不是通勤到 CBD 靠近河流或海滩的郊区经常尝试为了使他们的中心满足这些功能，通常通过开发海滨或在海滩或沿海滩（最好是旧海港或新码头）设有宽阔的步行街、咖啡馆和购物大道，设施附近的高舒适度郊区被视为更高居住密度，特别是在人口老龄化和家庭结构变化的情况下 上述段落目前很受欢迎 为任何澳大利亚城市或主要郊区副中心找到一个计划，您可以保证在其中找到上述元素 其他问题是能力制定计划但没有建造大部分建筑物的私人资本的政府只有有限的实现这一目标的能力 政府经常在制定计划所需的主要基础设施上一蹶不振，并且不能那么信任，例如新南威尔士州政府和“地铁”线路因此值得关注未来的计划，但他们是即使计划没有实现，一角钱和投资郊区的决定仍然应该叠加
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我们现在正在考虑这个问题过去 2 周我们发现“绵羊感知”；也值得考虑 我们可以在 X 或 Y 郊区（仅相距约 10 公里）以完全相同的价格购买土地，以相同的价格建造相同的价格，但 X 和 Y 郊区之间的回报差异约为 30%（基于目前的出售匹配土地大小和类似房屋）
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同意200k，400k 800k郊区，注意到他们是几个地方的800k郊区，在一个区域内，下一个burb横跨或向下是400k burb，然后200k 的顺序，ACT 有很多树和很少的水，veiws 是这个城镇的一个重要特征, 价值 800k ps 您是否也像我一样将澳大利亚视为 800k 地区！与世界其他地方相比，
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我喜欢你的方法蜘蛛侠，作为一名工程师，我也喜欢尝试以一种客观、公式化的方式分解事物，我的一个评论是你的权重因素，请注意不要最终将公式“曲线拟合”到您对郊区的先前假设，否则该公式可能看起来适合您熟悉的郊区，但在应用时无效其他郊区 干杯尼克
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是的，这是该方法的主要缺点以及随着时间的推移随着时尚的变化它是如何工作的加上某些特征（例如靠近水或中央商务区）的价值并不是恒定的，例如在曾经像里士满或科林伍德这样的内城郊区是肮脏的低租金地区，因为人们更愿意跳过它们去更远的“花园郊区”。最近，我们看到同样的事情，新购房者跳过廉价的 Noble Park 或 Doveton , 更喜欢去 Narre Warren 在取而代之的是 Braybrook SunshineSt Albans 与 Sydenham、Derrimut 或 Hillside 的闪亮盒子但最终，尽管收入极低、人口统计和他们的声誉
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BV，I '我广泛了解郊区的人口统计数据，但我不确定将其考虑在内是否会提高准确性或有用 这有几个原因： 1 使用什么措施 如果担心犯罪或“帮派” , 犯罪和犯罪统计之间的相关性比种族之间的相关性要高得多 所以为什么不使用犯罪统计 甚至失业率、教育程度、健康统计数据，如果想衡量一个地区的“劣势”程度（其他人已经这样做了）2 即使一个人做了上述，它仅在描述郊区时有用 在很大程度上这反映在现有价格中 因为我的公式旨在确定相对便宜的高舒适度区域（以及低舒适度区域定价过高）在公式中加入这样的内容只会加强对某个地区的现有信念，并削弱公式发现未识别价值的能力 3 移民的人口统计是多样化的，包括难民（相对较少的钱）、家庭团聚（他们在这里建立了家庭） ) 以及技术移民或商业移民（他们可能需要带入一定数量的钱） 一些成熟的移民群体拥有平均或更高的收入，并且人数增长速度快于一般人口 这些人可能希望住在离家近的地方，这样他们的需求就可以实际上是在支撑房价并为未来的资本增长做出贡献工作是搬出去 4 我认为没有太多证据表明你的“帮派郊区”像 Springvale 或 Nobl e Park 的升值速度比其他地区慢 甚至像 Dandenong 或 Sunshine 这样的地方也没有做得太差 另外，该地区地理位置优越，拥有许多设施（如 Brunswick 或 Coburg），可能会发生高档化 但有时这些地区没有t 拥有最高的声誉 5 虽然只是轶事，但 Noble Park North 的一位居民（他喜欢它）提到他认为那里的移民通常希望通过工作和学习来提高自己这与 Frankston North 等地的澳大利亚“野蛮人”相比或处于福利依赖循环中的教育部 总而言之，人口统计数据很有趣，但很难将它们插入某种客观的“面积价值和舒适度”公式
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你可以“科学地”;计算出哪些郊区会繁荣n 其他主要是一种错觉 就像计算哪些股票会比其他股票走高 07 年 11 月 API 有一个特别的“12 个月内最佳资本增长的 100 个热门地点”；以下是预测繁荣的几个选择： Allanson WA：预测 329%、med07347、med08222、med09 282 Ashby WA：预测 343%、med07450、med08435、med09 454 Ball Bay Qld：预测 352%、med07385、med08320、med09 300 Bertram WA：预计 322%，med07397，med08375，med09 370 Blanchetown SA：预计 35%，med07125，med08130，med09 117 Butler WA：预计 366%，med07455，med08430，med09 403 Capella Qld：预计 32%，med07275， med09 340 Djugun WA：预计 554%、med07590、med08662、med09 605 Dysart Qld：预计 465%、med07322、med08380、med09 420 Grantville Vic：预计 357%、med07180、med08194、med09 217 Hammond Park WA：预计, med08471, med09 410 Keppel Sands Qld: predicted 326%, med07353, med08471, med09 410 Annandale NSW : med07750, med08750, med09 759 Campbelltown NSW: med07255, med08245, med09257 他们可能是专家，他们认为他们正在使用科学方法显然不是他们的专业领域
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我也同意API 等杂志中的“繁荣郊区”、“热点”或“前 100 强”之类的术语，大概是为了激发读者的兴趣，吸引他们的贪婪并卖出更多的副本。这个线程虽然很无聊，但它是关于买得好，而接受不确定性并降低风险，如下所示： 我们从房产或郊区的要价和售价中合理地了解“金钱”部分 但不太确定的是您得到了什么，尤其是在进行比较时 粗略计算的方法（对于墨尔本）已经提出了可验证的事实，只需要一些数字和乘数就可以使其可测试将两者结合起来，您就可以获得价值并可以评估不同领域的可能投资适合性
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我认为Spider的信息和标准有助于增加我们作为投资者的机会 我们的工具是财产 正如 Piston Broke 提到的试图找出股票市场上哪些股票会比其他股票更高的类比被比作妄想我们的影响力，因为个人投资者对市场方向的交易者是一群人，那是另一回事，但是我们确实努力增加对我们有利的赔率，因为投资股票归根结底是一种概率游戏虽然有一些适用性将这一概念用于指导房地产，事实上它作为一种资产类别的流动性较低，因此使用一些标准在我们自己的脑海中对郊区和房地产进行排名（不一定是蜘蛛侠的，尽管它们是合乎逻辑且相当全面的）有助于增加赔率对我们也有利 由于流动性较低且交易的入场费和退出费较高，财产需要某种类型的逻辑分析，无论是否加权，并且显然涉及主观性，因为每个人的得分都会与其他人不同只要同一个人利率各种属性 一些统一性可能伴随着主观量化 我很喜欢这个帖子和回复
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我猜我的诀窍s 有一个模型可以考虑所有各种影响 另一个曲线球是退休热点，例如 Rosebud Terry Ryders “热点创建者类别”可能是检查这些变量的好地方 但我想如果你打算使用这些变量，你还不如为他的报告付 90 美元我会投资的领域）也许一个值得关注的好地方也是看看过去哪些领域做得很好并找出原因 然后寻找那些具有“为什么”但仍然具有良好价值的领域 市场时间会平滑所有这一切，但是如果您可以在旅程的早期获得额外的百分之几，这可能会在最后产生乘数效应 另一个问题是，这是否可以通过更深入的增值路径更好地实现 其他选择是您可以只需在墨尔本市区选择收益率较高的地方，这不仅可以从现金流的角度降低风险，并使您能够以这种方式进行复制，还可以突出市场中的小价值差距 租房者表示该地区有良好的便利设施，尽管可能只是表明这个地方是一个很好的“短期”居住地，就像一个采矿小镇或 CBD 公寓我想知道这里面是否有什么非常有趣的东西，如果有人能推出这样的“价值发现者”模型，那就是SS
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我对退休场所的担心是它是一次性的 你会得到一个好的周期，但长期你会因为死亡而有很高的“紧急”销售比例不动产或搬迁到疗养院 诚然，价格将受到人们在玫瑰花蕾等地方买卖的支持，但这几乎是我在这里猜测的结果，但许多（不是全部）退休居民既没有预算也没有倾向于增值他们的房屋而且由于他们没有工作，他们的收入通常是固定的并且没有增长这限制了他们在当地商店的消费并限制了该地区的商业发展和就业我建议一个体面的群体工作人口的比例对于郊区的增长来说是可取的 现在，一些郊区可能会随着年轻的工作人员在高收入的情况下进行再生，以取代那些死去的人 这肯定发生在一些内郊区，甚至远至曼杜拉（西澳） ) 与珀斯的高速铁路连接但是远离工作岗位的偏远退休区不太可能吸引这一人群，我对预期高于平均水平的长期资本增长持谨慎态度来自这些地区（尽管可能还有其他机会，例如拖车公园！）同意 我一直把我的留在墨尔本 我喜欢这个 美丽之处在于它不是非此即彼 - 一个人可以两者兼得 有一篇关于“百分之五”的旧帖子是基于做几件事（例如价值区域，良好的谈判，增值），单独可能会产生比支付金额增加 5% 的价值，但加在一起会产生很好的增长价格经常出现在报纸上（作为大的提升），你最后一次看到类似的租金是什么时候（除了关于“租金危机”的故事） API 中的收益率统计数据可能是一个合理的起点，但是要正确地做到这一点，您需要进行类似的比较（例如，“平均出租房屋”可能与“平均出售房屋”不同，因此统计数据可能会产生误导）
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第二部分：计算每个因素的评分感谢所有 n冰评论和 PM 从第一篇文章继续 有了描述的基本公式，接下来的事情是如何进行评分所以我选择了 0-4 的比例，4 是最好的，0 是最差的 5 种可能的色调就足够了！每个因素的评分指南是： * 靠近 CBD 2–5km 4、5-10 3、10-20 2、20-30 1、>30 0 * 靠近水 lt;05km 海滩或河流 4、05-1km海滩或河流 3, 1-3km 海滩或河流 2, 3-10km 海滩1, gt;10km 海滩0 较小的河流减少 * 树木覆盖 茂密的树木覆盖 4, 中等树木覆盖 2, 无树木 0 * 声望学校 2 或更多 4, 1 2 (2km以内) * 交通 lt;1km 多列火车+tram4, lt;1km train3, lt;1km 有轨电车2, lt;2km 火车或好巴士1, 普通巴士0 * 当地设施 lt;2km 超市+商店+图书馆+公园4, lt;2km 3 of above3, lt;2km 2 of above2, lt;2km 1 of above1 为简单起见，我没有对任何因素进行加权，并且在添加时所有六个都是相同的状态 六个因素中每一个的最高可能得分为 44，或 24 分之 24 百万美元的郊区非常漂亮，因此上述分数乘以 4 万美元得出“郊区价值” 这使得上限略低于 100 万美元，但这并不重要，因为这种方法仅用于对于普通的主流郊区 墨尔本各个郊区的结果从低于 20 万美元到超过 80 万美元不等 虽然与房价的幅度相似，但不要与它们混淆 这纯粹是郊区的品质因数，不对住房存量做出任何假设, 人物或遗产价值
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优秀的阅读我认为缺少的一点是每个区域的权重 在上面的模型中，6 个分数中的每一个都被赋予了权重 - 166% 只是为了在作品中添加另一个扳手，这将使模型更准确的是调整分数以更加强调不同的因素，例如 cbd 可能比靠近水更重要 这可以由您自己制定以符合您自己的个人标准，或者您可以使用试验 + 错误使用已知值来找到最准确地符合您预先确定的答案的值，例如更改：CBD - 17% 水 - 17% 树木 - 17% 学校 - 17% 交通 - 16% 当地设施 - 16% 到：CBD - 25% 水- 10% 树木 - 15% 学校 - 15% 交通 - 19% 当地设施 - 16%（数字完全虚构）
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是的，公平点我在我最初的帖子中暗示了一些权重（通过区分郊区价值的三个最大和三个较小的贡献者）但在上一篇文章中没有进行这部分是由于松弛部分是由于想看看它如何在相等的权重下工作然后通过引入加权因子来查看结果如何变化取决于目的公式的原因在哈买家的想法是 (i) 确定相对价值较高和较差的区域以及 (ii) 作为比较相似郊区的工具 (ii) 可能有用，尤其是对于大致相似的郊区 每个人都知道 Toorak 和 Melton 是粉笔和奶酪所以没有必要用数字来证明这一点。但它对于价格大致相似的地区可能很有用，例如 Glen Waverley 与 Blackburn North 或 Rowville 或 Melton 与 Hoppers 我宁愿没有预先确定的答案；该公式旨在阐明而不是证明合理 但是我们都有特定郊区的心理价格“锚” 如果我们将分数乘以一个可以与各种区域进行比较的数字，例如$ 200k，$ 400k，它将变得更加真实且不那么抽象or $800k
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Equal weighting of all six factors has given the following figures which were both hastily done and rubbery Broadmeadows $400,000 Brunswick $560,000 Carnegie $560,000 Caroline Springs $240,000 Chelsea $520,000 Cranbourne $320,000 Croydon $440,000 Dandenong $360,000 Doncaster $360,000 Doveton $160,000 Eltham $480,000 Epping $360,000 Essendon $680,000 Footscray $520,000 Frankston North $280,000 Frankston South $560,000 Glen Waverley $640,000 Greensborough $440,000 Heidelberg $720,000 Kew $800,000 Laverton $320,000 Melton $200,000 Mentone $760,000 Moonee Ponds $720,000 Richmond $680,000 Sandringham $680,000 South Yarra $840,000 Sunshine $400,000 Templestowe $480,000 Toorak $920,000 Wantirna $280,000 Werribee $320,000 Williamstown $640,000 注意：* 其他人可能有不同的评估，所以数字会有所不同 例如——“好学校”是否必须在郊区，或者下一个郊区或在同一条电车线上是否足够好？小学 超市的定义可能会有所不同（我更喜欢只包括较大的 ColesSafeway），对一个有 4 条有轨电车但没有低于 44 条的火车进行运输的地区进行评分是不公平的。相比之下，乡村火车很少见，因此被忽略 * A少数群体的问题是类别的粗糙 更好的模型将使用实际数字（例如与海滩的距离）和公式而不是粗略的群体 * 大约 6:1 的比率低于平均房价最贫穷和最富有郊区之间的差异 对于某些人来说，更高的乘数会增加这一点 此外，豪华郊区可能有一个“**** 因素”，从价值的角度来看，一个达到 d 点一旦超过“中上阶层”或约 70 万美元，基本服务和设施的回报就会减少 * 如前所述，上述评分忽略了住房的规模、风格和质量 这将有利于绿树成荫的郊区设施和交通，像 Templestowe 这样的“好”郊区得分很低

这是对上述内容的重复，但加权靠近 CBD，靠近水和树木被赋予双重重要性，x2 加权 Broadmeadows $346,671 Brunswick $533,340 Carnegie $506,673 Caroline Springs $213,336 Chelsea $506,673 Cranbourne $240,003 Croydon 2 $400,005 Dandenong $293,337 Doncaster $346,671 Doveton $133,335 Eltham $453,339 Epping $293,337 Essendon $613,341 Footscray $480,006 Frankston North $346,671 Frankston South $533,340 Glen Waverley $560,007 Greensborough $400,005 Heidelberg $773,343 Kew $746,676 Laverton $293,337 Melton $160,002 Mentone $720,009 Moonee Ponds $640,008里士满 $640,0 08 Sandringham $666,675 South Yarra $853,344 Sunshine $346,671 Templestowe $560,007 Toorak $906,678 Wantirna $266,670 Werribee $240,003 Williamstown $666,675 注意：* 因为这些数字产生了 36 分（而不是 24 分）的乘数，所以降低了乘数因子与之前表格的等价因素每个因素上的词满分给出了价值 96 万美元的区域 * 权重提供了便宜和昂贵区域之间更大的分散 这可能更接近实际房产价值
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弗兰克斯顿北似乎物有所值
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唐卡斯特似乎不在我知道该地区受到具有亚洲背景的人的青睐，是它被高估了还是那些城市景观真的那么棒
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Footscray似乎是对的，没有我们想象的那么惊人的价值当然，它很近，我想是树木覆盖的缺乏杀死了它我一直很喜欢绿树成荫的街道也不知道为什么人们只是四处走动并种植更多的树当然这需要一个fe w 年才能开始，但成本有了这样的提高街道上的树线小口袋 这些变化可能已经反映在价格中
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DavidMc, 六个因素中s，树木覆盖率是“奇怪的人” 我想要一些因素来解释为什么当所有其他事实都相同时，东部郊区比北部或西部更贵例如东部 30 公里的郊区可能与 20 公里的价格相似CBD以西的树木覆盖、降雨或起伏的地形似乎都与较富裕的郊区有关；西部和北部被称为平坦无特色的平原 虽然似乎存在关联，但我不能声称它是任何形式的因果关系（尽管可能是因为人们更喜欢某些类型的景观并且会为此付出更多）然而，如果一个人打算在一个新郊区购买，那么购买一个边缘宽阔，种植树木（并且很少有人破坏）的地方并不是愚蠢的，这样街景就会变得不那么原始，更像是一个高地位的郊区，两者兼而有之其中不能损害资本增长！东部更贵的另一种解释可能是居住在东侧的人多于西侧，而墨尔本的地理中心位于东南郊区，但这并不能解释为什么其他城市（例如悉尼）的地理中心也偏斜（在这种情况下向西倾斜），但他们人口较多的西部郊区比东部更便宜，而不是更贵
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虽然卡罗琳斯普林斯、多维顿和万蒂尔纳看起来像哑弹多维顿可能受到严厉对待，因为没有考虑到它靠近 Dandenong，而 Wantirna 因交通方式仅适用于公共交通（而不是像 Eastlink 这样的道路）而处于不利地位Caroline Springs，虽然它的平均收入远高于 Sunshine 或 St Albans 这样的地方 在这些计算中 Melton 的得分也很低，但它也是一个便宜的地区，所以它的价值不一定是 th在可怜的
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蜘蛛侠享受线程但看加权数字 - 海德堡GT;邱，我希望这是真的，但不能完全看出来 - 你是怎么知道的非常令人惊讶的是它们的价值相同 我能想到 Broadmeadowstrain、活动中心（私人资金）、相对更容易进入机场（不确定到郊区是否是一件好事）、人口增加的唐卡斯特活动中心（westfield SCk） ，靠近一些好学校，通过东部高速公路很容易到达城市（至少在非高峰期）
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海德堡 vs 邱（加权）：海德堡做到这一点的因素是树木覆盖，尽管经过反思我可能对 Kew 太苛刻了 在其他所有因素上 Kew 都等于或优于海德堡 以上表明按郊区做事确实不够精确，尤其是在具有更多多样性的老区 例如，一个人如何评价某些街道所在的郊区旧房子的“绿色”，但其他rs 只有发育不良的树木，单位更多 Broadmeadows vs Doncaster（加权）：Broadmeadows 和 Doncaster 的“好学校”得分均为零 但是后者可能对离 Balwyn High 不远的 Doncaster 不公平 它不在同一个郊区，但它是相对接近 打赌可能会猜测，由于不同的集水区，唐卡斯特的“普通”学校可能比布罗德梅多斯的“普通”学校“更好”，但我的数据没有考虑到未来的发展，如过境城市或私人计算中不包括投资——我严格遵守六项标准，除此之外我没有看到人口增长和资本收益之间存在密切联系，尽管人口下降和增长缓慢之间肯定存在联系 Take Toorak Its价格上涨是由稀缺价值驱动的，因为他们没有制造任何土地，但每个人都想住在那里 但在经济衰退时期，可以证明或接受的人更少r 价格上涨，住在那里不是必需品，因此价格受到打击 那些相当方便的无聊的“面包和黄油”或“商品”郊区往往更稳定，因为每个人都必须住在某个地方，更多人可以负担得起。唐卡斯特与布罗德梅多斯的主要区别在于公共交通；布罗德梅多斯中心有直达市区的火车，而唐卡斯特有高速公路巴士，在高峰时段提供良好的服务，但在其他时间不太频繁 唐卡斯特 (DART) 计划进行大型巴士改进，在这些发生之后，唐卡斯特将从 14到 24 的交通，因为它显然将适合“好巴士”类别这听起来很傻，但我看不出唐卡斯特如何从六个因素中略高于布罗德梅多斯，这是由于更好的学校和树盖（我实际上给了唐卡斯特r 44 这是慷慨的）改善唐卡斯特的交通将使利润增加一点但是除此之外，基于我的六个实用价值衡量标准，而不是“势利因素”的看法，Broadmeadows 是更好的价值，（即使我理解如果进行民意调查，大多数人可能会选择唐卡斯特作为更好的居住地）
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蜘蛛侠，虽然所有这些分析都很有趣，但你仍然没有考虑一件事：买家不会通过分析你的来购买房产他们显然在使用不同的标准或因素所以如果你试图追随或抓住趋势，我不会像任何市场一样，房地产市场是由人组成的，这意味着它是不合理的。有些人会做所有这些计算。当繁荣到来时，向朋友展示放大器；亲戚 他们是多么的天才，但实际上并没有什么区别 有时甚至更糟，因为它给人一种虚假的安全感并缩小了可用的选择范围 我已经看到了 3 次繁荣，而且都是一样的 当繁荣正在进行时，总有人带着“美”出来。找到最佳郊区（或股票）的公式或秘诀 知道哪个郊区会提供更好的 CG 比数学更注重心理 典型案例是新南威尔士州的 Denham Court，除了价格，它在各个方面都很糟糕 但是那些住在那里的人，不知道更好，也不知道可以不在乎
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你得到什么和你付出什么一样重要 所有这一切的目的都是为了达到一个工具，用于根据少数容易确定的因素来识别和比较地点的价值它不一定是预测明年（或五年）会繁荣的方法 非理性市场比理性市场提供更多机会，特别是如果仔细研究基础资产的价值 在不同时间，一些郊区相对于它们的价格更高舒适度和其他相对于他们的舒适度更便宜 由于人们的工作、学校和家庭关系等，住宅市场“粘性”，资金流动性较差因此房屋价格ce 走势比波动更大的股票慢一些人认为资产价格从长远来看是合理的虽然特定资产的价格可能有高估和低估的周期，但从长远来看它是公平的定价变化倾向于回归均值，除非资产质量差，在这种情况下，它倾向于毫无价值 识别价值是资产选择的重要组成部分，即使它只是为了避免价格过高的区域（但仍然可以升值由于非价值因素）但即使你不赞成这个理论，也可以公平地说，相对价值较高的郊区可能比价值较低的地区更有弹性，既然前者成本不高，为什么懒得买后者
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先让我承认我是一个天生的分析型人，我喜欢数字数学等。只是它不符合我的经验，无论是RE，股票还是衍生品quot;无理取闹所有市场都比理性市场提供更多机会，尤其是在仔细研究基础资产价值的情况下”；哦耶！我的观点是，大多数人不会使用你的“方法”；用于挑选郊区、街道放大器；住的房子你真的认为大多数人关心树木吗虽然没有多少人会承认我的意思是一般来说，人们用来决定在哪里购买的无形资产就像购买霍顿或购买的人一样福特 “霍尔顿或福特人”没有合理的理由。人们告诉他们的孩子“不要傻”；当他们做同样的事情时，他们会购买他们的 Holden Ford 或 wateva 锈盒，只有在找到理由证明它的合理性之后，树木才重要，即使是学校设施似乎不再那么重要了当然，所有这些都会因不同的价格类别而发生变化所以回答你的最后一个问题：imo nope 事实上，我看到的是相反的房子越便宜，它就越保值
评论< BR>问题是你需要在使用它之前先确认公式所以如果你有几个你知道的郊区，你可以使用公式来测试这些郊区并得到你期望的答案一旦完成，你用它来识别其他地方 想法是通过使用你知道的东西来增加模型的准确性，然后在其他区域进行测试
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这听起来是一个合理的想法，虽然我真的不想要它准确地反映所有郊区的当前价值，因为它的用处会受到限制相反，我更喜欢它作为一种工具来识别不完善的市场中可能被低估和高估的区域所以在这种情况下，差异更多是进一步研究的原因（和可能的购买ng 机会！），而不是表明它需要调整到第 n 级 如果它有一个增长维度，那就太好了，但这需要时间和事后诸葛亮 如果你有一个很好的方法来识别价值，但没有不通过在当时购买物超所值的房产来使用它 一个“神奇的公式”（可能不存在）可能不一定在几个房地产周期内保持有效，因此花费太多时间在上一次繁荣的基础上开发一个（而其他的购买）可能不是很好地利用时间
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