澳洲澳大利亚房产 在阳光海岸购买投资组合？悉尼

在澳大利亚地产投资



嗨，我已经开始调查（即财务规划师和 MB 会议等）组织房地产投资组合，从阳光海岸开始（因为这是我们定居的地方；我更喜欢我可以留意的地方）我有 500 美元k 现金（在定期存款 ATM 中死去！）我计划用它购买 4 处房产，每处大约 30 万至 35 万美元（每处押金 10 万美元，每处抵押 20 万至 25 万美元）我是这样想的抵押贷款支付将在大约 $350pw 可以由租金支付，因此中性 +ve 齿轮我倾向于更喜欢市场的底端，因为我觉得总会有对这些的需求，我有 3 处房产英国是小公寓，总是出租（现在 10 年！） vgood CG 多年来我计划在海岸购买 1 或 2 处，其余在布里斯班，靠近 CBD 等，因为我看到越来越多的拍卖物业通过 amp;被“有动力”的供应商以看似“降价”的价格在拍卖后出售，这让我开始考虑现在进入市场；低价优惠，直到我幸运我对论坛的问题是；您认为阳光海岸是 IP 的好地方吗？您认为我的计划存在严重缺陷吗？您现在用 50 万美元现金做什么？提前感谢您的任何建议！ Murrayo
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Ps By 'Sunshine Coast' I mean the Mooloolaba, Caloundra, Alexandra Headland area
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你拥有自己的房子（即你住的房子）吗？如果您确实有抵押贷款（如果您打算暂时不搬家并且已经定居或打算搬家），我会支付它，然后用它来购买IP
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这些$$$ 的单元或房屋绝对是-恕我直言，虽然对我来说看起来不错，但这是您的计划，您需要对此感到满意，我认为我会以这种方式再购买一些并增加一些价值运气阳光
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嗨，特罗格多，不，我很高兴租了一套可爱的新公寓（和怀孕的妻子！）考虑到我们支付 450pw vlarge 2 bed with sea views amp; 这一定是一个非常糟糕的 IP。它必须“值”70 万美元+ 我们可以自己租用，放大器；不理会人们在租房时的常见争论（即温暖的模糊感觉，不放照片，被 LL 卖掉等搬走等）我们是很好的租户，我通常先付 6 个月，确保（尽可能多可能）LL 正在寻找长期租户等我们很乐意投资房地产；租一个我们买不起的地方我相信有一天我们会买一个“家”，但不仅仅是现在你认为呢！
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嗨阳光，你会说SC对IP有好处放大器； CG！！ （从你的名字来看！）你为什么认为它对 IP 有好处（现在不要成为一个有偏见的“VI”！）我会在 SC 上寻找一个疲惫但大的 2 床公寓，可以看到靠近 CBD 的景色（或也许2，@ $ 300k - 350k）布里斯班及其周边地区还有2个小房子，但我将不得不更多地研究那里的地区，因为我不熟悉SC会繁荣的原因 - 即调查说养老金领取者都想要要在海岸缩小规模，土地短缺等，我也对此有所保留。可以理解为什么人们说这里的价格不再上涨了，因为这里的工资与房价并没有加起来——我的意思是，它很漂亮，但足够坚韧，足以在海岸赚取体面的薪水（以支持 450-500k 的房子有抵押贷款）似乎没有多少人在 SC 恕我直言的任何主要雇主那里赚取高薪。在伦敦 amp 繁荣的高峰期工作； 2002-2007 年的都柏林让我感到害怕！车轮似乎有很好的放大器;真的去那里！
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我完全理解-我也租用和投资明年我要搬进一个IP并付清它并借出存款购买更多IP让我们做一些你现在支付450pw - $23,400 - pa 你可以说现在花 500k 买东西 抵押贷款将是 $0（500k 财产）[我忽略了维修、利率等，这些将是额外的几 K] 假设你可以“贫民窟”；以 500k PPOR 零租金插入 234k pa（税后） 现在，如果你借回 400k 作为 IP 存款的单独贷款，然后购买 IP，并说你在 40% 的税率范围内，你可以在之前购买许多 IP你“用尽了”； 234k pa 的税后钱！看看我要去哪里如果500k的财产不足，你可以多借一点，买600k或700k的财产然后迅速偿还100-200k的贷款，并重新借不同的贷款作为IP的存款你认为< BR>评论
嗨，谢谢你的回复，非常感谢你介意再解释一下 - 关于 40% 税级的一点，请在用完 234k 之前购买许多 IP 我不完全理解 如果可以的话，现在 500k PPoR 就足够了买它是有道理的 我们不是那么豪华！谢谢！
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完全同意这是一个很棒的地区，因为人口增长和基础设施改善你的计划对我来说听起来不错继续租房并投资我将购买蓝筹股的现金但我很高兴生活随着风险的增加
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我们大约 2 年前从新南威尔士州搬到这里 我们在新南威尔士州持有一些 IP 我们去年在这里购买了 2 一个我们制作了我们的 PPOR（目前）我个人的看法是我认为悉尼正准备起飞 我们的策略是购买低估价，或者能够通过 reno 或细分来增加价值，所以这就是为什么我喜欢在自己的后院购买我无法应付长距离 renos（有去年）自从搬到这里以来，我遇到的人要么有好工作，要么没有工作（比如不再需要工作），并且为了生活方式而搬到这里 没有抵押贷款压力 在任何地方都卖光了，变现并过着生活up where they want to be Lifestyle把我们带到这里我猜是peo我主要遇到的似乎是高薪，商船海员，飞行员，工程师或自雇人士这似乎是妻子和孩子们快乐的地方，丈夫可以飞入和飞出工作另外，像你一样，移民似乎爱上了这个地方，不惜一切代价在这里生活 不能说我也责怪他们 在最近的操作系统假期，我遇到了一些来自维克的人，他们一直在对 Sunny 进行一些研究海岸和考虑把家人搬到这里 他们不敢相信你可以以 50 万美元左右的价格从海滩买一栋或 2 条街的房子，而不是陷入困境，我相信他们不是唯一的阳光
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IMO - 在你正在寻找的地区，单位的价格受到了不错的打击，如果我现在对它们提出报价，我将开始在列表下 - 即以 350 列出报价 290750 并等待来自供应商的还价 在我拥有的其中一栋建筑物中，市场上有 2 个单位 >3 个月但是 IMO 业主梦想着他们会为他们得到 500k，并认为 410-420 将是​​一个更现实的价格点，因为这些也是较旧的库存单位，没有翻新，建筑物状况不佳但反过来很多老的都在黄金地段 我们刚刚资助了一个客户在 Mooloolaba 购买，而 val 下跌了 4 万美元 不过我的看法是 - 宁愿拥有美元的财产而不是股票市场的追加保证金来消灭你
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我会小心的 有很多绝望的供应商在出售他们的SC地方时遇到了很多麻烦 不如黄金海岸那么糟糕，但请查看realestatecomau上的拍卖清单（引用;拍卖时间搜索是最容易的）衡量市场情绪拍卖是我一直在监控的，今年大部分时间里都是一场大屠杀，我不喜欢看到“必须卖出！”。拍卖会定期通过，这就是现实在您正在寻找的地方通常有不止一个周中的大规模拍卖，所以我建议您花时间坐在一个或多个，试着哄当地人透露他们对市场的真实想法并衡量价格趋势但是如果您要进入这个市场，请忽略当地销售人员的建议，仅以大幅折扣购买，并将LVR保持在可管理的水平和充足的现金现金流短缺当地经济将处于任何国家经济衰退的尖端，因此如果供应商无法满足市场需求，那么有足够的时间来选择您的目标并走开
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我个人不除非有积极的供应商，否则甚至不看一个地方 所以对我来说，现在是完美的购买时间，进入理想的租赁时间，我认为与 0506 相比，周围的存货不多 今年的拍卖似乎与股市下跌相关联 I d与今年早些时候相比，目前的 Possession 销售中的抵押贷款人并不多（或者也许应该还没有！）它也将出现（根据周六阳光海岸每日房产拍卖部分）大多数房产被通过在我并没有真正谈论市场之后，拍卖会很快就签订了合同，就像其他地方一样，在某些领域我会避开阳光
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嗨阳光，你会从哪里避开，出于兴趣（也许最好PM我！）我认为尼克林方式的任何“冲浪”方式都可以增加价值（amp;从有动力的供应商那里以大幅折扣购买）会很好-但不是公寓-我觉得太多了（除非它是带有景观放大器的饼干；价格优惠）我想更多的是按照 400k 的房子（3张床） ) 用于 350k 现金放大器；增加价值（即 re-dec reno）这些将是中性的y CF+ ps我已经掌握了购买 500k amp 的 PPoR 的窍门；现在购买 2 或 3 个 IP，放大器；这是如何运作的（减税和注销等）！我想我会那样做 任何其他想法，伙计们
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我肯定会得到尼克林之路的一些冲浪
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致 OP：嗨，我首先承认我我是一只熊，从一个不受欢迎的论坛访问，但自从我度假以来，我注意到了这个帖子，并且在 SC QLD 有非常好的家人朋友，包括在那里为 RE 法人团体工作的叔叔和阿姨 他们提到他们认为市场将在几年内持平，但他们不同意我的看法，即它会下跌承担巨额债务（在您的示例中为 100 万美元）将是一个错误您的职位将从拥有 50 万美元的资产产生 3.5 万美元的收入转变为负债 100 万美元并产生 72800 美元的年收入，这来自您的开场白似乎表明它只会收支平衡或可能产生非常小的数量利润（利息支付前的收入） 我认为自愿销毁您的资产负债表，从资产 $500K 负债 $0 收入 $35K 利润 $35K 到资产 $1400K 负债 $900K 收入 $72800 利润 ~ $18K (6% pa) ~ $10K (7% pa) ~ 0 (8% pa) 风险很大 另外，考虑过去发生的事情，如果利率迅速上升，在我提供的示例中超过 8%，您的资产负债表实际上将处于赤字 目前现金利率支付相当不错的利率（~7%）所以我不明白为什么你认为你的现金在 TD 中死去我知道你相信资产会上涨，但也有可能他们将保持不变或下降 值得关注的大事是债务专栏 我也知道您可以从负扣税中申请税收减免，但请记住，您还需要为从 CG 获得的任何利润缴纳资本利得税 纳税是一个迹象你正在赚钱 我认为在当前市场上利用你的位置是一个很大的风险 另外如果你想安全起见，为什么不直接购买一个 IP 你不会偿还债务，仍然有 150 美元K 在银行，租金 + 利息 28700 美元和您的 350,000 美元资产的总收入 人们会在当前气候下杀死所有资产，所有收入，无负债资产负债表！
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您好，欢迎悉尼人;这里有不同的意见并没有错，感谢您的意见-您提出了一些好处定期存款的兴趣正在受到通货膨胀和税收的侵蚀；因此，这就是为什么 OP 说 TD 快要死了 利率也正在向南下降，这对 TD 的人不利这是事实，但是如果您想投资房地产，那么总会有风险 如果 OP 有短期投资策略，那么我会同意你如果是中长期（7年以上），那么财产有可能会增加确实你必须小心债务，但它可以让你受益如果处理得当，您只在出售时支付 CGT，并且支付该税是您赚钱的标志 取决于个人对风险的态度 - 这将消除大部分风险，但在税收方面非常糟糕 尽管如此，尽管我是，但总比什么都不做要好更具侵略性，并准备承担更多风险，但每个人都必须做出自己的选择
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感谢Sydneysider，感谢您的评论部分同意你的观点，我的“熊”是我首先拥有 500k 的原因！ （即；我在都柏林过热的市场上出售出租 - 事后看来是完美的时机！ - 运气判断 - 谁知道！） 6床砖放大器； 2 年前以 620k 的价格购买的 1200 平方米的 cul de sac（良好区域）的瓷砖，完全翻新的房子，我收到了 498 现金的报价 - 他们还没有拒绝！ - v 有动力的供应商（这可能是我们的 PPoR） 5 床待售 @ 585k - cul de sac ，brick amp；瓷砖，距离海滩 2 英里，1000 平方米的土地，我的报价是 403k 安培；再次考虑，它是有动力的供应商-将轻松租用 450pw，渲染放大器； redec 会大大增加价值 还有更多我在英国的其他 IP 几乎都已支付，所以他们的收入很好 我们是一个 10 万收入的家庭，但明年当我的业务扩展时，这将增加 - 仅几个月了 - 放大器;妻子生完孩子回去工作我知道 2 年前的价格今天毫无意义，但是当我看到一个五床房（例如 #2）的工资是 4 x 10 万美元（或 2 个教师护士警察的工资）时，我认为机智h 政府激励措施，长期资本增长；不断增长的SC人口，任何想法都盯着我
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对通货膨胀和储蓄税收的快速评论：银行必须明确地将利率设定在通货膨胀率之上，但是，在征税之后，有可能储蓄没有随着通货膨胀而增加（他们正在通货紧缩）我们如何衡量这个好吧，CPI是通过商品成本，消费者价格指数，生产者价格指数等来衡量的 虽然有些成本上升，但社会中并非所有事物都会发生变化在价格方面统一例如CPI通常以牛奶，面包，奶酪，燃料等的价格来衡量但是例如计算机，笔记本电脑和台式机的价格​​一直在下降您最好等待更长的时间再购买，因为它们以相同的价格不断获得更便宜或更好的表现 要考虑的另一件事是资产类别或收入比例 食品成本上涨 10% 可能意味着就收入而言，每年要多花 1000 美元购买这 同样的食物 如果食物增加 10%，而你每年赚 4 万，那意味着你的收入减少了 25% 这最近在澳大利亚发生在许多人身上，当时燃料价格上涨并居高不下 所以如果要求加薪，a 10% 的增长不必传递，只有 25% 的增长我要怎么做呢 不同的商品有不同的价格变动 我认为用通货膨胀来衡量 50 万美元的资产是没有意义的在面包和奶酪中，唯一有意义的衡量标准是该价格范围内的商品（房屋） 现在假设您的最高税率为 45%，TD 中的 500K 将赚取 19250 美元，即 385% 关键问题是房屋价格的涨幅是否会高于或低于这个比率（短期、长期等） 目前保证 385%，尽管正如我们所见，国际银行也可能是有风险的机构 如果你查看一些数据财产，例如 http:wwwrpdatacom 你会我发现 QLD 市场持平甚至下跌了 263%（这相当于股本下跌 37,000 美元 - 因为杠杆，因为额外的 100 万美元债务）请记住，这些市场数据是经济衰退前的数据 我的主要观点是牛奶和奶酪价格的大幅波动不会对您的收入产生太大影响 但是房价的小幅波动会极大地影响您的资产负债表
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必须同意 sydneysider 你在一个很好的位置，你愿意为了最小的回报而冒险在正常情况下，在一个平稳和上升的市场中，你的想法是有道理的，但是有太多的指标表明资产价格全面下跌 我不是说深度衰退或萧条肯定会发生，但是当这笼罩在经济头上时，为什么还要承受 90 万抵押贷款的压力？ （顺便说一句，你的数字听起来很有趣，如果对那些已经在这些地区持有的人来说不是有点吓人的话。你提供的价格比标价低 30%，他们正在考虑如果这种情况不会是孤立事件，也不会在一夜之间发生） Cheers RogueInteresting points 伙计们 amp;谢谢，要考虑很多！我不能停止认为我在定期存款中的钱正在被侵蚀IR 下降所以你的建议是直接购买 1 个 IP 或根本不购买
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Murrayo IMO 做你认为适合你的事情'将决定你正确的风险状况是什么
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Murrayo，伙计，我认为你的计划还可以，但对于那些不熟悉当地的人来说可能有点激进我个人认为现在是购买的好时机并且在中短期内会有一点房地产繁荣——不确定是在 1 年、2 年还是 3 年内，但我相信在市场转向的 2 年内价值会增加 30% 左右我是布里斯班的信徒——你认为靠近 CBD 的想法是合理的 还可以看看 Wynnum 和 Lota 等海湾郊区 这些地区会很好（他们一直都有，而且会继续），我自己在那里有房产 SC没问题我认为，但只需关注基础设施方面（道路、医院等），因为这可能会最大限度地减少增长在某些地区 如果可能的话，去靠近火车、商店、学校、海滩的郊区，你会做得很好 最重要的是你采取一些行动 听起来你的直觉告诉你有很多优惠，现在是一个很好的机会我的直觉告诉我同样的情况，我将在 2009 年初购买我的第 4、第 5 和希望第 6 处房产 祝你好运
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我同意 Luketal - 取决于你的风险状况但 IMO 看着你的数字我会更保守 购买专业人士如果您想确保您的钱被侵蚀，那么 rpty 彻底是一个好主意 此外，如果在 3 年银行担保完成后最坏的情况实际发生时，它将确保银行不会收取您可能拥有的任何储蓄 Bluegoose - 我很佩服您的乐观态度 您的帖子听起来有点好到真实 imo 有时最好的做法是什么都不做 顺便说一句 - 我们刚刚在努萨，开车沿着沿海公路回到布里斯班 看到许多巨大的开发项目（澳大利亚等），它们就像鬼城 巨大的房子- 半满，周围没有人 一个例外是 Malloolabah 对那里的行动印象深刻
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有趣的是读回几个月前的帖子；我的观点如何改变！仍在四处张望，但有一些抵押权人拍卖浮出水面；情绪变得更加消极，我想我会推迟一点我认为海岸放大器的房价将进一步下跌；有耐心的现金购买者的好机会所有这些政府刺激计划IR削减让我感到紧张！我不是经济学家，但“人为复兴”的想法让我相信我们（澳大利亚）遇到的麻烦比我们意识到的要多得多；最糟糕的还没有到来 UK amp;爱尔兰在几年前就推出了所有这些刺激方案；它现在在它的膝盖上！ - 来自朋友的许多可怕的轶事；那里的家人 但是这么说，多么美好的一天啊！多么了不起的国家！很高兴我在这里！
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