澳洲澳大利亚房产 从悉尼 SMH 购买的一些小贴士

在澳大利亚地产投资



发现这篇文章可能会引起那些寻找积极负债的人的兴趣 Peter 147 不要注销财产，城外仍有热点，Jane-Anne Lee 写道 如果你不喜欢股票，但有一段持久的恋情有砖头，仍有投资的地方以壮观的方式对抗房地产市场的低迷 距达尔文约 20 公里的半乡村 Marlow Lagoon；布拉夫角，西澳大利亚杰拉尔顿的首要郊区；维多利亚州莫宁顿半岛的红山和红山，大多数房产的面积都在过去 12 个月中成为最大的推动者，南澳大利亚的塞杜纳 (Ceduna) 的中位价格变化分别为 1278%、1214% 和 939% Nullarbor 之前的小镇和昆士兰 Proserpine 以南 40 公里处的 Midge Point 紧随其后，分别录得 889% 和 854% 在首府城市前线，达尔文增长 242%，霍巴特增长 1825%，珀斯增长 115%达尔文和珀斯一直表现出色，这归功于蓬勃发展的资源行业和中国的需求，而霍巴特的房价则处于追赶模式Destiny Financial Solutions 的作者、房地产投资者和创始人 Margaret Lomas 说，这是因为你已经错过了他们的强劲增长，“在我自己的房地产投资策略中这里没有去年报告历史数据的空间，”她说：“这只会告诉我我不应该在哪里投资，因为我错过了我所做的是在没有报告高增长率但仍然具有经济活力的地区寻找房产”。画一个更广泛的圈子 人口增长、工业多元化、商业场所空置率低、良好的购物中心开放而不是关闭以及低失业率符合她对经济活力的定义。她还注意到新建筑可用土地的稀缺性方法是查看他们需要增长的功能并远离那些被报告为良好增长的功能也许在这些区域周围画一个圆圈并查看它们例如，对于新南威尔士州的 Dubbo 来说已经太晚了，所以看看附近Narromine”金汉密尔顿，Raine amp 的董事； Horne Dubbo 表示，距离 Dubbo 25 分钟车程的 Narromine 的廉价房屋售价约为 100,000 美元，每周租金为 150 美元，正在吸引投资者 Lomas 对房地产投资者的其他热门建议是阿德莱德的外围郊区，例如 Elizabeth 和达夫隆公园，“人们不屑一顾”的社会经济较低的地区，布里斯班和黄金海岸之间走廊上的洛根，从布里斯班到图文巴的路上的雷德班克和维多利亚的米尔杜拉活着，”她说：“悉尼或墨尔本的人认为，因为他们住在那里，所以必须在那里投资当其他领域处于亏损周期中时，您可以继续投资增长领域 我在过去九年中已经这样做了 其中一些经历了短期亏损，但总体而言，它们在某个时候都经历了良好的增长，因为我确保他们具有经济活力”； Lomas 之所以投资米尔杜拉，是因为它具有经济活力：不断增长的人口、合理的价格、葡萄酒、木材和旅游业等多元化产业，以及足以激发活跃的商业和大型特许经营的人口数量 区域中心的增长 Antonio Roccisano，Roccisano 董事房地产，同意，说米尔杜拉的经济正在蓬勃发展，这要归功于矿砂开采、葡萄酒和价值 8000 万美元的码头计划，以及将成为世界上最高建筑的太阳能塔。他说，投资者可以花 188,000 美元购买三座每周租金为 220 美元的卧室住宅 AMP Capital Investors 的首席经济学家 Shane Oliver 表示，近期房价的大部分增长都发生在区域中心，因为首府城市被高估了约 25%。房价横盘整理的时期，尤其是在悉尼、墨尔本和堪培拉，您需要看到租金大幅上涨，才能使首府城市的投资物业堆积起来quot;越来越多的投资者说他们已经受够了首都城市，它们的价格过高，让我们看看别处吧，”他说：“这几乎是房地产繁荣开始的方式它始于墨尔本，然后蔓延到悉尼，然后是本世纪初的堪培拉，然后是布里斯班、阿德莱德、珀斯和霍巴特，现在我们看到的是下一个合乎逻辑的延伸到澳大利亚偏远地区的部分地区“但我认为我们有已经看到了大部分的运行 毫无疑问，澳大利亚偏远地区的部分地区仍然提供良好的价值，但收益超过 100% 的地区在很大程度上已经看到了最好的一面 “五年前，投资者很容易找到首府城市的魅力现在你必须准备好上车，支付汽油费用，并在区域中心找到一些东西，特别是那些附近有采矿的中心，因为预计采矿热潮将持续一段时间虽然“关键是要找到租金收益高且经济基础好的城镇 你不想去一个当地人正在迁出的城镇” 西澳大利亚在这方面排名很高 它已经让采矿业占据了主导地位关闭，收益比悉尼高 乘坐飞机，在四处寻找投资物业时将其变成假期”； BIS Shrapnel 的建筑服务主管 Robert Mellor 也对西澳大利亚持乐观态度，但对北领地不太乐观。 1990 年代末和本世纪初 他们也经历了资源繁荣 珀斯拥有基本面 虽然珀斯和达尔文可能会进一步增加 5% 的增长，但梅勒对达尔文市场的浅薄持谨慎态度 “达尔文和珀斯有是去年仅有的两个表现出显着增长的市场，”他说：“因此，那些对住宅而不是股票市场感到满意的人将开始关注这些市场，珀斯拥有更多潜在的基本面即使价格开始放缓，你在珀斯之外也会做得相当不错”“西澳市场看起来非常有希望, 在资源繁荣和看不到尽头的情况下运行 我认为你可以在未来一段时间内看好中国 在接下来的几年里，我可以看到需求的强劲增长，但其中一些增长他们已经放松了，因为您进入了这些矿山的运营阶段，而不是开发这些新矿山所需的大量人员需求”； Mellor 认为西澳大利亚西南部的投资者有机会，但警告人们需要做好功课，因为某些地区的增长速度比珀斯快，所以要冒放缓的风险确保该地区长期可持续发展的基础 洛马斯也喜欢西澳大利亚，尤其是位于珀斯以南两小时车程的班伯里，这里拥有繁荣的社区和多元化的产业，使其成为投资的好地方 大约 18 个月前，她投资达尔文，六个月内增长 30% 然而，和 Mellor 一样，她认为投资者获得类似收益为时已晚 她还认为塔斯马尼亚的机会有限 Mellor 补充说，阿德莱德开始放缓，墨尔本和悉尼将继续持平，直到在较高的利率下价格回落，预计明年上半年将上涨 05 个百分点 quot;我们认为悉尼会出现一些挫折到 2007 年和 2008 年初，直到 2008 年房价回落，它们确实面临着价格进一步下跌 5% 的风险 数据还显示过去 12 个月塔斯马尼亚的价格趋于稳定它在周期中起作用 Lomas 说房地产确实在周期中表现，但在全国范围内的表现并不相同 quot;12 个月前有很多人被告知，现在不是投资房地产的合适时机 他们应该做什么被告知现在不是在悉尼投资的合适时机 当您投资房地产时，这并不是投机性或短期性的，这意味着您将通过一个周期进行投资，如果您持有一个周期，就会有一个损失和收益，它甚至会超越“;有时房地产只需点击一下 Marie Spencer 今年一直在忙于投资房地产，而专家们继续谈论房地产低迷 在二月份，经过六个月的搜索，她购买了她的第一套投资房产，这是布里斯班郊区的两居室联排别墅伍德里奇的它是积极的，也就是说，它的租金涵盖了她所有的成本，并且回报率高达 9%。 7 月，她在 Kalgoorlie 找到了一套两居​​室的单元，它以每周 220 美元的价格租给了一名矿业公司员工，再次交付了她回报率 9% 39 岁的 Marie 说，“我确实看过我以前居住的米尔杜拉，但我没有找到任何我也打算在阿德莱德看的东西”“我在互联网上进行了所有研究，但还没有看到我拥有的两个地方买了 相反，我依靠我的财务顾问来做数字运算，然后我完成了一份建筑检查报告，然后我从那里开始“我的目标是建立一个庞大的投资组合并从我真正喜欢这样做的收入中退休，但这对我来说很耗时，这就是全部关于数字 我不会被关于房地产市场的负面言论所左右 如果数字加起来，那么我会买它quot;
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点击展开 即使在 2 年前，Bluff Pt 的收益率也很差一个 + ve CF 投资者（广告价格的 6 - 7%） Geraldton 的 CF 投资者会选择低端 Rangeway 放大器； Spalding 但是我的投资组合需要一个增长部分，所以我愿意容忍 Bluff Pt 的 -ve CF 8% 这篇文章通过将 Bluff Point 标记为首要郊区来扩展它； Bluff Pt 不错，但根据我的研究，Mt TarcoolaTarcoola 海滩的评价略高，Bluff Pt 在过去几年建造了一些新的海滨房屋，因此这将解释部分（但肯定不是全部）经历的高增长比 Tarcoolas 更老，有一些非砖房，在城市的码头一侧，重建的吸引力很高，鉴于建筑活动 Rgds，其他人已经看到了这一点，彼得
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感谢蜘蛛侠我肯定会对任何论文推荐持保留态度 广泛评论中的有趣文章 任何其他评论 彼得 147
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quot;洛马斯也喜欢西澳大利亚，尤其是珀斯以南两小时车程的班伯里，那里有繁荣的社区和多元化的行业，使其成为投资的好地方”；好吧，很高兴听到人们同意你在过去六个月里一直在说的话她对资本增长的预测，而不是符合她标准的地方重新现金流（如她的书中所建议的那样）可能不一定已经完成 除非租金大幅上涨，否则在班伯里，你会做得很好，收益率超过 5%有人会想为什么要打扰我唯一能想到的是，像班伯里和杰拉尔顿这样的地方较小，可能大多数郊区都在海滩的 2-3 公里范围内，而只有少数珀斯郊区是这样，所以你可以打个井-定位区域城市 IP 与平庸的首府城市 IP 大致相同 即使在 2 年前，只有少数班伯里物业的广告价格收益率超过 6%，而大多数这些物业的收益率都在 85 岁之前（即违反 Lomas 的税后规则 +CF）如果 Bunbury 收益率介于珀斯和 Geraldton 之间，并且比 Kalgoorlie 的低得多 McKnight 和 Lomas 都强烈建议不要购买不符合其 CF+ 标准的房产（无论是税前还是税后） ) 然而，任何西澳沿海城市的繁荣似乎表明，任何购买相当标准的东西（即 2-4 居室而不是综合楼）的人，总回报率至少为 7%，这一切的一个重要教训是，投资者挂断了严格遵循各种现金流大师购买标准的程度，以至于他们没有购买，主要是因为我们刚刚经历的周期阶段在一年内他们可能会升值 3 万美元，但只有3,000 美元的 CF 损失 只有在未来 9 年市场完全平坦（如果下跌则更少）时，它们才会出现亏损 大约 7% 仍然不适合资本增长前景有限的地区 但对于其他地区，大约 7% 已经以下内容：（i）在讨论的领域中与 Navra 的租赁现实不太可能有很大不同，（ii）与利率相同，因此租金涵盖利息，（iii）按当前利率意味着租房仍然比买房便宜，但差别只有 30-50%，这使得它更像是一种情感生活方式而不是经济选择，(iv) 可能代表了比首都城市收益率公平的溢价，并且 (v) FWIW 是最低回报由 Neil Jenman 推荐（他在投资环境中非常保守） 严格的 McKnight 和 Lomas 风格的现金流标准可能最好在繁荣之后立即遵循，但如果增长前景被认为是好的则显着放宽 这可能是由于周期性l 像珀斯一样的力量，或者像杰拉尔顿（与任何其他类似规模的澳大利亚沿海城市相比）、罗金厄姆（与珀斯地铁相比）和班伯里（与巴塞尔顿相比）那样的真正长期低估 这当然会引入一些问题与计时市场（或者，更简单地避免在高峰期购买），但这是我们在 Rgds 之前在这里看到的讨论，彼得
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