这是我昨天在新西兰制作的新闻稿；作者：Kieran Trass（作者“随着房地产周期致富”；企鹅图书 2004 年） 奥克兰 CBD 公寓的价值将在未来几年内下跌多达 40% 如果您正在考虑购买，请务必谨慎行事进入这个下跌的市场 如果你买得太早，你可能会遭受“落刀”，因为在你购买后价值继续下跌奥克兰中央商务区的公寓价值已经在下跌，原因包括严重的供过于求、国际学生人数减少、租户需求不足以及随之而来的回报暴跌市场，因为公寓可以以远低于其虚高要价的价格购买，但在任何陷入困境的市场中谨慎是明智的可供购买或出租的公寓供应过剩，导致市场陷入困境 CBD 的公寓数量比两年前几乎翻了一番 我们已经看到奥克兰 CBD 已建成的公寓超过 12,000 套，另外还有 4,000 套正在建设中，另外 3,000 套计划在未来几年内建造 但是现在市场上有大量公寓待售，这个数字可能在未来 18 个月内增加到 5,000 多套（相当于 25占奥克兰整个 CBD 公寓存量的百分比）目前的供过于求正在对可实现的租金和销售价格产生不利影响 租金下降的一个例子是奥克兰市中心的一室公寓，其业主一年多前最初的每周租金为 350 美元但不得不将租金降至 200 美元，以确保租客只需三个月 30 平方米左右的工作室，最初以 15 万美元左右的价格出售，现在只售出大约 100,000 美元，如果你幸运的话，当地买家几乎已经枯竭，因为当地越来越担心公寓市场日益严峻的状况，变得更加明显许多银行只贷出小公寓购买价格的 50%，还有一些根本拒绝贷款 许多大型公寓项目仍在建设中，还有数千套公寓尚未上市，这将继续影响可达到的租金水平和销售价格 许多公寓在过去几年，在需要合适住宿的国际学生大量涌入的推动下，现在有更多的人被出售给不了解这个供过于求的市场现状的海外投资者 然而，数量急剧减少的国际学生在过去 2 年中选择在新西兰学习 最近劳工部的统计数据揭示了新的研究新西兰元水平从 2003 年的 30,486 人下降到 2005 年的 17,488 人，其中许多学生被安置在奥克兰 CBD 附近的许多语言学校，其中几所已经关闭2003 年至 2005 年的 2,700 名学生中的许多人位于奥克兰中央商务区及其周边地区 随着新公寓楼的完工，可供出租的公寓数量每天都在增加 因此，在越来越少的潜在租户中寻找租户变得越来越难 一些公寓如果租户只签署 6 个月的租期，业主现在可以提供租金假期或免费海外旅行，这吸引了已经居住在 CBD 的租户，他们居住的公寓较旧或劣质公寓 奥克兰公寓市场的短期前景看起来很严峻，因为公寓供过于求和租户供不应求的局面将持续 许多购买的买家计划在完工前出售他们的公寓，但无济于事，因为以目前的价格，潜在买家很少而且相差甚远
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Kieran 这可能是您在某个阶段会考虑进入的市场有合理回报的未来 鉴于持续的供过于求，这可能会继续对租金造成下行压力，这可能会将购买时的现金流从正数变为负数，那么对于在该特定市场购买的时机有何想法（或类似的内城市场，如悉尼或墨尔本）你会在回报的同时关注单位供应，还是在那个阶段你会更多地受房地产周期的指导 你在悉尼演讲中提到的任何其他想法，你已经获得了一些单位在显着 discount ，但这笔交易仍然不够好，不足以让它值得你看到更好的交易出现了吗？查看更改
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谢谢，是的，我记得在悉尼见过你，我从你的头像中认出了你！ （看起来非常像你！）我希望你过得好不知何故我怀疑我现在是否可以购买任何这些公寓（尤其是在今天房地产经纪人给我的几个讨厌的电话和电子邮件之后 - 他们卖掉了这些公寓！ ！）但是是的，我会购买任何房产，只要我能够应对任何不利因素并且对数字感到满意这里的房地产行业似乎在某种程度上已经“陷入困境”，他们不想承认问题的严重程度 我厌倦了成为公寓市场悬崖底部的救护车，新手投资者来找我，告诉我他们希望他们早点知道这个问题，所以我决定揭露巨大的供过于求。精明的投资者有机会以基本合理的水平购买最好在强制出售的情况下寻找新的未售出的股票，这样这个市场确实提供了这个机会 我可以指出的数字如下： 开发商要价 210,000 美元 以 160,000 美元的价格向我提供批量购买（即 10 套公寓） 我假设租金从他们最近的370 美元到 250 美元的水平（即下降 30%） 请记住，我们有巨大的供过于求（即数千套公寓） Body Corp，利率，ins 高 @$2500 每年（这是 Body Corp 的常态，高 @$1500 每年）这意味着如果资金充足，我只能提供每人 127,000 美元的税前盈余现金流 问候
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奇怪为什么学生人数急剧下降
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嗨伙计们新闻来源; http:xtramsnconzbusiness0,,5007-4820547,00html 问候
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你好 Ausprop 你说的可能主要原因是新西兰元被严重高估，亚洲学生来新西兰太贵了但是新西兰元将在不久的将来进行重大调整但时间会证明学生人数是否会再次增加问候
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这里的更多问题包括：1）我们有一些国际语言学校倒闭（财务管理不善）所以一些学生失去了他们从未得到的学费 2）我们有一些关于学生收取高额租金，偶尔的毒品强奸和被当地新西兰人敲诈勒索的不良宣传 3）我听说墨尔本做了一个吸引中国学生的工作做得很好（如果您对此有所了解，请告诉我） 4) 一位物业经理告诉我，许多学生最终背负了赌债（Ak 赌场），并在父母不得不保释他们后被送回家打包!
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亲爱的吉姆， 1 新西兰货币价值的预期下跌有多严重 2 从历史上看，我知道它曾经下跌 30%-40% 左右，脱离市场峰值 我就在这里吗 Kieran 说什么 3 期待您的确认和学习从你们俩很快 4 谢谢干杯，Kenneth KOH
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